Há muito que se admira uma certa casa num bairro acolhedor. Vê-se a passar por ela alguns dias em que não é necessário. Há apenas algo nela que lhe chama a atenção. Quando vê que está hipotecada, sabe no fundo que agora é a altura de a comprar.
Mas, será uma boa ideia comprar uma casa em execução hipotecária? A resposta a essa pergunta dependerá de uma variedade de factores. Como a maioria das coisas na vida, há prós e contras em comprar uma casa em execução hipotecária.
Falámos com peritos de topo e investigámos as diferentes vantagens e desvantagens de comprar uma casa em execução hipotecária para não ter de o fazer. Continue a ler para encontrar as respostas às suas perguntas sobre execução hipotecária.
O que é uma execução hipotecária?
A execução hipotecária é uma casa que foi posta a leilão por um banco. A execução hipotecária acontece quando os proprietários deixam de fazer pagamentos de hipoteca. Em resultado disso, o banco recupera a casa e coloca-a à venda num leilão de execução hipotecária. Em 2019, as vendas de execução hipotecária representaram 11,5% de todas as transacções imobiliárias.
Leilão de execução hipotecária
Leilões de execução hipotecária são competitivos, de acordo com Dawn Dause, um agente imobiliário de primeira venda no condado de Will, Illinois, que tem mais de 18 anos de experiência. “Os investidores estão lá fora em força total. É preciso ser um comprador a dinheiro para competir”. Os credores não financiarão uma compra de hipoteca, pelo que não poderá obter uma hipoteca.
Parte da razão pela qual as casas hipotecadas vendem tão rapidamente é porque há menos casas no mercado, e os seus preços também não são normalmente tão baixos como eram depois da Grande Recessão. Quarenta por cento dos agentes de topo concordam que o factor nº 1 com impacto nos mercados imobiliários é uma falta de inventário.
Propriedade REO
Se a casa executada não conseguir vender em leilão, torna-se então uma propriedade REO. REO significa “propriedade imobiliária” e é outra forma de dizer que é propriedade do banco. Há agentes REO que se podem encontrar especializados em listagens de execução hipotecária.
Venda curta
Outra opção para verificar é uma venda curta. Uma venda curta é uma casa que está prestes a ser executada, mas que ainda é propriedade do proprietário.
Quando comprar uma casa numa venda curta, poderá comprar a casa pelo montante do saldo da hipoteca restante, ou logo acima dele. Isto significa que por vezes pode comprar uma casa por muito abaixo do seu valor estimado!
Os prós
Existem várias vantagens quando se trata de comprar uma casa em execução hipotecária.
“Se conseguir obtê-la pelo preço certo e manter-se no orçamento, é equidade instantânea”, diz Dause. “Basta correr os seus números e ser inteligente. Tenha em mente que, em média, pode gastar mais de 20% do que planeou quando se trata de reparações e actualizações”
Pode poupar grandes
algumas casas hipotecadas vendem-se por menos do que valem. É possível que poupe até 15%!
p> Isto pode até apresentar-lhe a oportunidade de se mudar para um bairro específico que, de outra forma, não poderia ter podido pagar. Contudo, uma poupança tão grande não é uma garantia com cada propriedade executada.
Mais espaço para negociações
Quando se trata de propriedades REO e vendas curtas, terá mais margem de manobra para negociar.
Nesses casos, pode mandar fazer uma inspecção ou avaliação da casa. Isto irá garantir que sabe o que está a receber antes de o comprar.
P>A obtenção de uma hipoteca para um imóvel REO também é possível. De facto, muitos bancos investirão na renovação da casa antes de a colocarem no mercado.
Sem concorrência de compradores tradicionais
Quando se pretende comprar um imóvel hipotecado, não haverá tantos compradores tradicionais com quem competir. Quarenta e oito por cento dos compradores de casa pela primeira vez querem uma casa chave na mão, o que significa que não estão à procura do trabalho associado à maioria das propriedades hipotecadas.
Huge potential for a return on investment
Se for capaz de comprar uma casa por muito abaixo do seu valor estimado, obterá um enorme retorno do seu investimento. Comprar uma casa num leilão de execução hipotecária pode ser uma aposta, porque não saberá o que está a receber. Se quiser uma aposta mais segura para o seu investimento, procure propriedades REO ou de venda curta, que normalmente pode visitar ou inspeccionar antes de fazer uma oferta.
Os contras
Quando se trata de contras na compra de uma casa hipotecada, existem alguns. Uma das maiores é que quando se lida com um leilão de execução hipotecária, não é permitido visitar o interior da casa, por isso há muitas incógnitas.
Está a comprar a casa as-is
Como avisa Dause, não está autorizado a inspeccionar uma propriedade executada antecipadamente, e quando a compra é as-is.
“Não sabe ao certo o que está por detrás das paredes. Por vezes os proprietários anteriores danificam a casa de propósito”
Danos podem ser extremos
Embora uma propriedade executada possa ser o seu ganho, para o proprietário anterior, é frequentemente uma perda traumática. Os anteriores proprietários ficam frequentemente atrasados nos pagamentos de hipotecas devido a desemprego ou problemas de saúde. Com as emoções a correr alto, não é inaudito para os proprietários de imóveis hipotecados destruir uma casa antes do seu despejo.
“Já vi cimento a ser vertido pelas linhas de água”, diz Dause. “Cheguei mesmo uma vez para inspeccionar uma casa hipotecada e encontrei água a inundar pela porta da frente. O proprietário anterior tinha partido o cano de água na cave e deixou-o a inundar”
Custos de saneamento podem acumular-se rapidamente
Com tantos factores desconhecidos, pode acabar por ter de gastar bastante dinheiro para tornar a casa habitável.
Jeff Barnes, proprietário da Benchmark Property Inspections, diz que a probabilidade de reparações dispendiosas que não são reveladas é elevada. Ele é um inspector certificado ASHI que está em actividade há mais de 31 anos.
“As casas fechadas podem por vezes estar em mau estado”, diz ele. “Embora dependa da idade da casa, alguns dos problemas mais comuns tendem a ser de canalização e problemas estruturais”.
Acautele-se contra os penhores
Quando se compra uma casa “tal como está”, isso significa que se obtém não só a casa na forma em que está actualmente, mas também o título – incluindo quaisquer penhoras colocadas na propriedade.
Alguns dos penhores mais comuns que se podem encontrar são penhoras de empreiteiros ou decretos de divórcio. Os penhores de empreiteiros acontecem quando empreiteiros gerais ou subcontratados que fizeram obras de renovação ou reparação de casas ainda devem dinheiro. Uma hipoteca colocada por causa de um decreto de divórcio é frequentemente o resultado de uma pensão de alimentos ou de apoio ao cônjuge em atraso.
A casa pode estar ocupada
Se uma casa está vazia há vários meses ou anos, pode haver habitantes indesejados.
Não é preciso muito tempo para as criaturas, como os insectos e, pior ainda, para descobrir que uma casa está vazia. Os ratos encontrarão as mais pequenas fendas e espremer-se-ão para se abrigarem do frio dentro das casas hipotecadas.
De acordo com Barnes, também há a possibilidade de habitantes humanos. Ele já se deparou com fugitivos, ocupantes, e toxicodependentes. “Por vezes pode ser perigoso, por isso não entre sozinho ao inspeccionar a propriedade pela primeira vez”
As execuções não podem ser inspeccionadas
Se comprar uma casa num leilão de execução hipotecária, tem de a levar como está. Isso significa que não é possível visitar previamente a propriedade para saber se tem ou não alguns problemas graves no interior.
É por isso que muitos compradores preferem em vez disso ir com casas REO. Pode fazer uma oferta sobre uma propriedade REO com a contingência de esta passar uma inspecção. Um inspector de imóveis poderá encontrar problemas ocultos.
Quando se procura um inspector de imóveis, Barnes nota que se deve certificar de que eles têm uma designação ASHI. Isto dir-lhe-á que o inspector é certificado e fiável.
Posição pode ser atrasada
Ocasionalmente, o banco atrasa quando se trata de processar uma venda. Sabe-se que os bancos levam uma eternidade a considerar uma oferta, ou podem simplesmente ser lentos a processar a papelada durante o processo de caução.
Também será por vezes obrigado a contender com o antigo proprietário se este não tiver sido totalmente despejado. Mesmo que seja proprietário da casa, terá de esperar que os actuais ocupantes saiam de casa.
Saber que, se fez uma oferta mas ainda não garantiu o negócio, ainda tem a hipótese de perder a casa no último segundo. Se o proprietário original for capaz de pagar o seu empréstimo, pode despedir-se da casa. Alguns estados dão ao antigo proprietário o direito de redimir a sua casa após uma venda de execução hipotecária.
Competição dos investidores
Embora não tenha de lidar com compradores de casas tradicionais, terá de enfrentar investidores.
Uma propriedade executada é um negócio atractivo para um investidor que procura inverter a propriedade ou transformá-la num arrendamento. A maioria dos investidores faz ofertas totalmente em dinheiro com poucas ou nenhumas contingências, pelo que as suas ofertas são frequentemente mais atractivas para os bancos.
Se não apresentar uma oferta totalmente em dinheiro, terá poucas hipóteses de garantir uma hipoteca. Além disso, esteja ciente de que não pode obter o financiamento de uma casa hipotecada. Com uma venda curta ou casa REO, poderá.
Então, será uma boa ideia comprar uma casa em execução hipotecária?
Cada casa executada será única, e cada comprador terá as suas próprias expectativas pessoais.
p>Comprar uma casa executada pode ser uma boa ideia se tiver a almofada financeira para absorver quaisquer potenciais problemas. Se não estiver preocupado com a existência de potenciais problemas ou com o custo da sua reparação, então a compra de um imóvel hipotecado é provavelmente um investimento que vale a pena para si. Dependendo da idade do imóvel, deve reservar entre 1% a 4% do preço de compra.
Simplesmente, se não estiver com pressa de se mudar para o imóvel, pode ser uma grande ideia. Ter de reparar uma casa para a tornar habitável pode levar tempo. Se não tiver quaisquer restrições de tempo que o impeçam, então avance com a procura de um imóvel hipotecado.
No entanto, se tiver limites financeiros apertados e estiver à espera de se mudar para uma casa em breve, um imóvel hipotecado pode transformar-se no seu maior pesadelo.
Você não quer gastar toda a sua poupança para simplesmente comprar a casa, e depois ficar preso com linhas de água quebradas ou sem alimentação eléctrica. Não se esqueça de dar a devida atenção a saber com quanto dinheiro está a trabalhar para lidar com problemas imprevistos, e esteja ciente de que certas reparações podem levar semanas a meses para serem concluídas.
Comprar uma casa é um grande negócio, e não se quer apressar a fazê-lo simplesmente porque pode conseguir um bom negócio no preço. Certifique-se de trabalhar com um agente imobiliário de topo que o possa acompanhar durante o processo e ajudá-lo a evitar quaisquer complicações.