Um factor que pode ter influência no tempo que um imóvel leva a trocar de mãos é a presença de penhoras sobre um imóvel. Nos EUA, os penhores de propriedade representam 11% dos atrasos na transferência da propriedade da casa – apenas as questões de empréstimo, questões de avaliação, e questões relacionadas com a manutenção da propriedade são maiores incómodos do que os penhores.
O que são penhores de propriedade?
Se tiver dívidas não pagas de qualquer tipo, isto pode levar os credores que deve dinheiro a colocar um penhor sobre os seus bens. Como a sua casa é provavelmente o maior activo que possui, os penhores sobre propriedades são uma forma relativamente comum de satisfazer dívidas ou outras obrigações financeiras.
Credores colocam penhoras sobre propriedades para garantir a dívida que possui. Os penhores podem dar aos credores o direito legal de penhorar a sua propriedade e vendê-la de modo a obter o dinheiro que possui, e podem impedir os proprietários de propriedade de vender a sua casa até que a dívida que lhes é devida tenha sido liquidada.
Os penhores são frequentemente uma parte padrão da aquisição de certos bens como propriedade ou veículos, e acordos escritos estabelecem um acordo entre o credor e o comprador de que a dívida contraída será liquidada. Noutros casos, os penhores podem ser colocados sobre bens através de uma ordem judicial como resultado de uma acção judicial. Por exemplo, se uma pessoa não aderir a um contrato de manutenção de uma creche, pode ser colocado um penhor sobre a sua propriedade a fim de garantir o montante em dívida.
As hipotecas de propriedade podem atrasar muito a venda de uma casa, uma vez que atrasam completamente o processo de venda. A propriedade só pode ser vendida depois de o penhor ter sido pago, liquidado, ou depois de ter sido alcançado um acordo alternativo com o credor em questão ou com o comprador interessado.
Tipos de penhoras sobre casas
Existem vários tipos de penhoras sobre casas, dependendo do tipo de dívida contraída pelo proprietário da casa. Aqui estão alguns dos tipos mais comuns de penhoras sobre propriedades.
P>Penhoras sobre mecânica
Tambem chamadas penhoras sobre construção, as penhoras sobre mecânica são arquivadas por empreiteiros e outros artesãos quando não são pagas na totalidade pelo trabalho que foi feito na propriedade. Estes trabalhadores apresentam então um penhor sobre a propriedade como seguro, a fim de se certificarem de que são pagos.
As hipotecas de mecânicos podem ser apresentadas por qualquer tipo de especialistas de reparação ou construção, como pintores, canalizadores, carpinteiros e qualquer tipo de empreiteiros.
Em alguns infelizes casos, os potenciais vendedores de propriedade só se apercebem de que existe uma hipoteca sobre a sua propriedade quando querem vender – e no caso de hipotecas de mecânicos, podem nem sempre ser responsáveis pelo dinheiro em dívida. Um exemplo disto é quando um empreiteiro não pagou a subempreiteiros que trabalham numa propriedade, e essa empresa decide apresentar um penhor sobre a casa. Os penhores da Mechanic podem ser apresentados por empreiteiros e subempreiteiros que trabalhem na propriedade.
Os penhores da Mechanic podem referir-se a melhorias laborais ou materiais feitas na propriedade, e aparecerão nos registos de propriedade pública uma vez apresentados. Os potenciais compradores de casa verão imediatamente que foi colocado um penhor sobre o imóvel, e terão de concordar em comprar o imóvel, sujeito ao penhor do empreiteiro. É claro que muito poucos compradores estariam interessados em seguir esta via, e podem antes exigir que a garantia seja paga antes de concordarem com a venda.
Judement lien
Se um proprietário de casa tiver estado envolvido num processo judicial em que perdeu e foi feita uma sentença em dinheiro contra ele, pode ser provável que seja colocada uma sentença de penhora sobre a sua propriedade.
A hipoteca pode ser imposta pela parte que ganhou a acção judicial em questão, ou por um advogado, num caso em que a conta dos seus serviços jurídicos não tenha sido resolvida. Quem quer que seja, o requerente que obteve a garantia de sentença monetária será conhecido como o credor da sentença, enquanto que o proprietário da casa será referido como o devedor da sentença.
Porque uma garantia de sentença está ligada à sua propriedade sem o acordo ou consentimento do proprietário, as garantias de sentença são consideradas garantias não consensuais.
Fiscalidade de imposto
Fiscalidade de imposto pode levar a que uma garantia de imposto seja apresentada sobre uma propriedade. Quando os impostos estão em atraso, o Serviço Australiano de Impostos informará uma pessoa sobre o montante em dívida. Caso uma pessoa não responda a este pedido de pagamento, o ATO pode colocar uma garantia fiscal sobre os bens dessa pessoa, incluindo a colocação de uma garantia sobre a sua propriedade. A dívida fiscal geralmente difere de outros tipos de dívida na medida em que não é anulada quando uma pessoa é declarada falida.
P>A dívida fiscal pode ser colocada sobre a casa de alguém devido ao não pagamento do imposto sobre o rendimento ou não pagamento de impostos relacionados com o próprio bem imóvel. Como com todos os outros tipos de penhoras, a forma mais simples de se livrar de penhoras fiscais é liquidar o montante em atraso, ou tentar chegar a um acordo de pagamento diferente com o ATO ou o município a que os impostos são devidos.
Como é que um penhor afecta uma transacção imobiliária?
Quando os potenciais compradores assinam um acordo de venda com os vendedores, o credor que estão a utilizar para assegurar o financiamento do imóvel realizará uma pesquisa para averiguar se foram colocados quaisquer penhoras sobre o imóvel em questão. Se uma hipoteca sobre o imóvel aparecer, a transacção será temporariamente suspensa até que a hipoteca tenha sido paga ou liquidada de outra forma.
Esta acção judicial contra o imóvel permanecerá em vigor até que um acordo de reembolso tenha sido feito, e o vendedor não poderá vender o imóvel até que tal tenha sido feito.
O claro, um vendedor da casa pode recusar-se a liquidar a hipoteca do imóvel, mas isso não significa que a transacção sobre o imóvel possa ser efectuada. Em nome do comprador, há duas opções. Primeiro, a existência de um penhor sobre o imóvel equivale a uma violação do contrato e, como tal, o comprador tem o direito de se afastar da venda do imóvel com o seu depósito ainda intacto. Em alternativa, o comprador pode decidir aceitar a responsabilidade financeira sobre o penhor.
Se a venda for em dinheiro e estiver a ser realizada sem o apoio hipotecário de um mutuante, o vendedor do imóvel e o potencial comprador (talvez em conjunto com os seus respectivos agentes imobiliários) podem decidir chegar ao seu próprio acordo a fim de liquidar o montante devido sobre o penhor.
O que fazer se o seu imóvel estiver sujeito a um penhor
Proprietários que estejam a considerar vender o seu imóvel devem ter o cuidado de se certificarem da existência de quaisquer penhoras ou julgamentos contra o imóvel. Se existirem hipotecas sobre a casa, o proprietário deve avaliar com rigor as hipotecas, certificando-se do que é exactamente devido. Se for evidente que a hipoteca não pode ser liquidada (esta é a forma mais rápida e fácil de tirar este incómodo do caminho e fazer avançar a venda), deve definitivamente tentar recorrer aos serviços de um agente imobiliário que tenha experiência na venda de propriedades com hipotecas para o ajudar a vender.
Embora alguns compradores estejam dispostos a adquirir propriedades com penhoras permanentes, a maioria dos compradores estará atenta para o fazer. Contudo, se realmente quiserem a propriedade, poderão estar dispostos a discutir a compra da propriedade com o penhor e a arranjar algum tipo de acordo de pagamento com o vendedor.
Também, não hesite em comunicar com o credor que colocou o penhor sobre a sua propriedade. Os credores estão muitas vezes dispostos a pagar uma quantia inferior à que é efectivamente devida, uma vez que garante que recebem algum pagamento, em vez de terem de esperar uma quantidade significativa de tempo.
Remmbrar: embora não seja impossível vender um imóvel que tenha sido objecto de um penhor, é muito mais difícil de vender. Os compradores estão normalmente à procura do melhor negócio, e adquirir um imóvel que vem com uma dívida associada não é a situação ideal de ninguém.
Conclusão
As hipotecas de propriedade podem ser um discurso irritante para os vendedores de imóveis, especialmente quando estão à procura de mover o imóvel rapidamente. Os vendedores de propriedades que colocam a sua casa no mercado sabendo que existe um penhor sobre ela podem esperar que a sua casa passe muito mais tempo no mercado do que passaria sem a dívida. A melhor maneira de avançar é tentar liquidar o montante pendente o mais rapidamente possível.
Se decidir vender a sua casa com o penhor, no entanto, terá de ter um perito do mercado imobiliário do seu lado. Para encontrar um agente imobiliário que compreenda como vender com o penhor, contacte hoje o Perfect Agent, e deixe-nos ajudá-lo a encontrar um agente que seja qualificado e experiente para satisfazer as suas necessidades específicas. Ainda está à procura de alguém em quem possa confiar? Basta preencher um rápido questionário.