O rácio empréstimo para valor (LTV) de um imóvel é a percentagem do valor do imóvel hipotecado. Os mutuantes usam diferentes requisitos para determinar se um empréstimo será concedido, e o LTV é normalmente um factor chave.
É bastante comum que residências ocupadas pelos proprietários obtenham empréstimos a LTV de 80 por cento. A maioria dos mutuantes quer realmente ver potenciais compradores a investir pelo menos 20% dos seus próprios fundos na transacção. É claro que isso não é o ideal para todos os compradores de casas. Alguns preferem manter o seu desembolso inicial de dinheiro o mínimo possível. E as propriedades comerciais vêm com uma série de regras próprias.
A Fórmula LTV
Calcular o LTV é realmente muito simples a matemática. Pode-se obter o LTV dividindo o montante da hipoteca pelo menor dos valores avaliados ou pelo preço de venda.
Por exemplo, o valor avaliado de uma casa pode ser de $300.000. Existe ou existirá uma hipoteca de $240.000 contra o imóvel. A relação empréstimo-valor é portanto 80 por cento:
$240.000 dividido por $300.000 é igual a .80 ou 80 por cento.
Isso é razoável, mas e se estivesse a procurar assegurar uma hipoteca de $95.000 sobre um imóvel avaliado em $100.000? Então a equação pareceria assim:
$95.000 dividido por $100.000 é igual a .95 ou 95 por cento.
E isso não é tão razoável.
Porque é que isso importa?
Põe-te na posição do emprestador. Pretende o máximo nível de conforto possível que o empréstimo hipotecário que está a conceder seja reembolsado de forma atempada e sem alarido. Certo ou errado, os mutuantes assumem a posição de que os LTV elevados andam de mãos dadas com uma maior probabilidade de o mutuário não pagar o empréstimo.
E se isso acontecer, o mutuante pode encontrar-se numa posição muito desconfortável se o LTV for demasiado elevado. Assumindo que está perto dos 90%, o mutuante teria de vender a casa por pelo menos este valor para evitar perder o seu dinheiro se for forçado a executar a hipoteca. Isso nem sempre é uma expectativa razoável num leilão de execução hipotecária.
No caso desse LTV de 95%, o credor teria de vender o imóvel por um valor de mercado muito próximo do justo para sair do negócio inteiro. O mesmo mutuante poderia aceitar algo inferior ao valor justo de mercado com um LTV de 80 por cento e ainda assim recuperar o seu investimento. E se o LTV for ainda mais baixo, o credor muito provavelmente escapa a toda a transacção em boa forma.
Vantagens de um LTV baixo para o Comprador
Provavelmente preocupa-se menos com as finanças do seu credor do que com as suas próprias cordas de bolsa, e isso faz sentido. Pode não querer separar-se com muito dinheiro no fecho, colocando mais dinheiro para baixar o seu LTV, mas um LTV mais baixo tem várias vantagens a longo prazo.
Os empréstimos com LTV baixo tendem a ser recompensados com taxas de juro mais baixas. Considere que ao longo de um prazo de 30 anos. E, é claro, se o valor do seu imóvel for mais ou menos elevado, pode provavelmente esquecer o refinanciamento durante algum tempo se alguma vez surgir a necessidade.
Como para os compradores comerciais, quanto mais baixos forem esses pagamentos hipotecários, mais baixas serão as suas despesas operacionais. Isso acaba por significar mais dinheiro no seu bolso.
Seguro Hipotecário Privado
Então há a questão do seguro hipotecário privado (PMI). É um dado adquirido que o mutuante vai querer algum seguro se de facto conceder um empréstimo a um LTV de mais de 80 por cento. Este seguro entra em vigor para compensar o mutuante em caso de incumprimento. Mas o mutuante não paga por esta apólice. O proprietário faz – pelo menos até atingir pelo menos 80 por cento no capital próprio.
Por isso, não, pode não estar a pagar tanto adiantado, mas será níquel-e-dimitado no decurso do seu empréstimo entre taxas de juro mais elevadas e prémios anuais PMI – e isto muitas vezes soma mais.
Como uma questão prática, a lei prevê que o seu credor deve terminar o PMI automaticamente quando o seu LTV cair para 78 por cento. Nem sequer tem de fazer nada para o conseguir ou fazer um pedido oficial. Mas se começar com um rácio LTV de 95%, isso pode levar algum tempo.
rácios LTV em imóveis comerciais
rácios LTV em imóveis comerciais também são utilizados em imóveis comerciais, mas os credores por vezes exigem LTV inferiores a 80% quando um imóvel se destina a ser um investimento. Os rácios LTV são um dos três rácios primários que os financiadores comerciais normalmente utilizam.
Neste caso, o valor de mercado do imóvel é frequentemente baseado numa avaliação comercial, mas tal como no caso dos imóveis residenciais, o preço de compra será utilizado se isso for inferior. Poderá solicitar uma hipoteca de $600.000. O imóvel é avaliado em $750.000. A hipoteca dividida pelo montante da avaliação funciona até 80 por cento, o que deverá ser suficiente para obter financiamento, mas pode depender do mutuante.
Como regra geral, os mutuantes comerciais não aprovam empréstimos com LTV superiores a 80 por cento, mas alguns mutuantes oferecem programas de empréstimo não conformes que irão aumentar. E, tal como no caso dos imóveis residenciais, um rácio LTV mais baixo vai de mãos dadas com condições e taxas de empréstimo mais favoráveis.
Mutuantes Convencionais
Um credor hipotecário comercial convencional faz empréstimos que não são garantidos pelo governo ou por um programa governamental. São tipicamente bancos e cooperativas de crédito. Podem considerar rácios de LTV na vizinhança de 75% para algumas propriedades de investimento, mas a maioria não irá acima de 65% se a propriedade for de gestão intensiva.
“Intensivo de gestão” significa que o mutuário vai estar a operar e a gerir activamente o negócio. O edifício não está simplesmente ali sentado, apreciando passivamente. As propriedades de gestão intensiva podem incluir motéis, postos de gasolina e estações de serviço, e bares e restaurantes. Normalmente envolvem um maior potencial de fracasso.
Empréstimos patrocinados pelo governo
Empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) incluem programas governamentais como Freddie Mac, Fannie Mae, ou Ginnie Mae. Tipicamente, também fixam os rácios LTV comerciais em 80%, mas isto pode depender do tipo de propriedade que está a financiar. É normalmente de 80% para empréstimos de apartamentos, e os GSEs normalmente não emprestam em propriedades de investimento comercial.
GSEs são muito mais indulgentes com compradores de casas particulares. Os empréstimos FHA podem ser concedidos com LTV até 96,5 por cento, dependendo da pontuação de crédito do comprador. E os empréstimos USDA e VA são possíveis sem qualquer adiantamento para indivíduos qualificados.
Proprietário-Imóveis Comerciais Ocupados
Proprietário-Imóveis Comerciais Ocupados são aqueles em que a empresa do mutuário está de facto em residência. Pode comprar um complexo de escritórios e situar a sua própria frente de escritório e centro da entrada principal. Como proprietário, está de facto a viver na residência, não a alugando.
Estes tipos de propriedades são por vezes privados de aprovação com rácios LTV mais elevados, pelo menos empréstimos comerciais feitos através da Associação de Pequenas Empresas (SBA). A SBA por vezes aprova empréstimos até 90 por cento LTV.
Cutem em mente que a SBA não emite efectivamente estes empréstimos. Pelo contrário, garante-os junto dos bancos locais. E empresas muito jovens – aquelas com menos de três anos ou que não se qualificam com esse rácio de 90 por cento de LTV. Mais provavelmente, o mutuante procurará um LTV na vizinhança de 65% neste caso.
Second Mortgages
Se estiver a solicitar uma segunda hipoteca – já tem uma primeira hipoteca contra a propriedade, mas está à procura de capital de exploração adicional durante um período de tempo, adicionaria as duas hipotecas juntas antes de dividir pelo valor avaliado. Como questão prática, contudo, os GSEs praticamente nunca permitem segundas hipotecas atrás das suas primeiras posições hipotecárias. Nem a maioria dos credores hipotecários convencionais, excepto no caso de propriedades residenciais.