Se for um sénior pesando os prós e os contras de uma hipoteca reversa, não está sozinho. Este produto é fortemente publicitado na televisão como uma forma de o ajudar a permanecer na sua casa na reforma, pondo o seu património a bom uso. Há benefícios, mas há também riscos.
O que é uma hipoteca reversa?
Uma hipoteca reversa permite aos proprietários de imóveis 62 e mais velhos converterem o património imobiliário em dinheiro gastável.
A grande maioria das hipotecas reversíveis são seguradas através da Administração Federal de Habitação (FHA), o que significa que se a dívida não for reembolsada pelo mutuário, será reembolsada com reservas FHA.
O governo chama hipotecas reversíveis de “HECMs”, que significa Home Equity Conversion Mortgages, e os mutuários devem pagar prémios de seguro para participar. Estes prémios são utilizados para financiar as reservas da FHA.
Além das hipotecas inversas seguradas pela FHA, existem dois outros tipos:
- Hipotecas inversas proprietárias: Estas estão disponíveis através de mutuantes privados, e não estão sujeitas aos limites de empréstimos da FHA.
- Hipoteca inversa com uma única finalidade: Estes não são tão comuns, e o dinheiro que obtém de um destes só pode ser utilizado para uma necessidade específica, tal como renovar parte da sua casa ou pagar os impostos sobre a sua propriedade. Pode encontrar estas opções através de alguns governos estaduais e locais e organizações sem fins lucrativos.
Como funcionam as hipotecas inversas?
Uma hipoteca reversa é uma boa ideia? Para responder a essa pergunta, terá primeiro de compreender como funciona o empréstimo e o que pagará por ele.
Uma hipoteca reversa dá-lhe acesso aos fundos sem lhe enviar uma factura imediata. Considere esta matemática: Com uma hipoteca tradicional, se pedir emprestado $100.000 a 3,4% de juros fixos durante 30 anos, terá um pagamento mensal de $443,48 (capital e juros). Se pedir emprestado $100.000 com uma hipoteca reversa, os seus pagamentos mensais exigidos para o capital e os juros são zero.
p>Tão bom demais para ser verdade? Bem, sim. Continuará a dever dinheiro.
Com o nosso exemplo de hipoteca de $100.000, o mutuário paga cerca de $443 todos os meses. Deste montante, cerca de $160 é pago para o capital no primeiro mês para reduzir o saldo do empréstimo. O resto do pagamento – aproximadamente $283 – são juros, ou o que o mutuante lhe cobra pelo empréstimo do dinheiro. O plano de pagamento continua assim todos os meses, com mais do pagamento a ir para o capital e menos para os juros ao longo do tempo, até que o prazo do empréstimo termine.
Com uma hipoteca reversa, o processo é invertido. Em vez de fazer um pagamento de 443 dólares por mês, o mutuário não paga nada. Isto não significa, contudo, que o empréstimo seja gratuito. O custo dos juros é adicionado ao saldo da hipoteca, por isso, no segundo mês, o saldo cresce. Uma vez que o saldo do empréstimo é agora um pouco maior, o custo dos juros é um pouco mais elevado, e este processo continua até chegar a altura de o empréstimo ser reembolsado. Esse reembolso acontece normalmente quando se sai do imóvel (tem um ano para o pagar depois dessa data) ou quando se morre.
Prós hipotecários reversos
Pode gerir melhor as despesas na reforma
Muitos idosos experimentam uma redução significativa dos rendimentos quando se reformam, e os pagamentos mensais da hipoteca podem ser a sua maior despesa. Com uma hipoteca reversa, pode complementar um rendimento diminuído e continuar a pagar as suas contas.
Não tem de se mudar
Em vez de encontrar uma casa nova e mais acessível, uma hipoteca reversa permite-lhe envelhecer no lugar (e ficar perto de amigos e família, se aplicável). Além disso, embora haja um custo para uma hipoteca reversa, pode ser mais barato obter uma hipoteca reversa do que mudar de casa e ou comprar outra casa ou alugar numa nova localização.
Não tem de pagar impostos sobre o rendimento
O rendimento que obtém de uma hipoteca reversa não é tributável porque o IRS considera o dinheiro “rendimento do empréstimo”. Ao mesmo tempo, os juros da hipoteca reversa não são dedutíveis até que o pagamento seja efectivamente efectuado (normalmente quando se paga o empréstimo na totalidade). Contudo, as regras fiscais podem ser complicadas, por isso, não se esqueça de consultar um profissional de impostos antes de se comprometer com uma hipoteca reversa.
Está protegido se o saldo exceder o valor da sua casa
Porque um saldo de hipoteca reversa cresce em tamanho, é possível que possa exceder o valor justo de mercado do imóvel ao longo do tempo. Contudo, o montante da dívida que deve ser reembolsado nunca pode exceder o valor do imóvel, porque uma hipoteca reversa é um exemplo de financiamento “sem recurso”. O resultado é que um credor hipotecário não pode ter créditos contra os seus outros bens, ou herdeiros, neste cenário.
Os seus herdeiros têm opções
As hipotecas reversíveis podem ser pagas pelos mutuários mais cedo, mas normalmente terminam quando o mutuário se muda, vende a casa ou falece. Numa situação de propriedade, os herdeiros têm várias opções: Podem vender o imóvel para pagar a dívida e manter qualquer capital acima do saldo do empréstimo; podem manter a casa e refinanciar o saldo da hipoteca reversa se o valor do imóvel for suficiente; ou, se a dívida exceder o valor do imóvel, os herdeiros podem liquidar o empréstimo, devolvendo o título ao mutuante. O credor pode então apresentar à seguradora (quase sempre a FHA) uma reclamação por qualquer saldo não pago.
Condições de hipoteca reversa
Tem de pagar por isso
As hipotecas reversa têm custos que incluem taxas do credor, encargos de seguro da FHA e custos de fecho. Estes custos podem ser adicionados ao saldo do empréstimo; no entanto, isso significa que o mutuário teria mais dívida e menos capital próprio.
Não se pode obter tanto com a opção de taxa fixa
HECMs são estruturados de modo a que tanto as opções de financiamento de taxa ajustável como as de taxa fixa estejam disponíveis. No entanto, se desejar um financiamento com taxa fixa, o montante de capital próprio a que pode aceder é menor do que o que poderia obter com uma hipoteca inversa com taxa ajustável.
Poderia inadvertidamente violar outros requisitos do programa
Simplesmente colocado, uma hipoteca inversa poderia levar a violar restrições de bens para os programas Medicaid e Rendimento de Segurança Suplementar (SSI). Isto é complicado, por isso não se esqueça de falar com um advogado especializado em direito de idosos ou uma clínica jurídica antes de procurar um programa de hipoteca reversa.
A sua casa pode ser executada
Desde que as hipotecas reversa não tenham exigido pagamentos mensais de capital e juros, pode parecer que a execução da hipoteca é impossível. Não é assim. Os idosos podem ter as suas casas executadas se não pagarem impostos sobre a propriedade ou não mantiverem o seguro de propriedade ou não pagarem as taxas HOA.
Pode ter dificuldades em navegar nas alterações do seu estado
As hipotecas reversíveis podem ser complicadas, e se algo mudar com o seu estado, as suas opções de hipoteca reversa também podem mudar. Se for a uma instituição de cuidados de saúde de longa duração, por exemplo, ainda será considerado residente na sua casa? Se casar após a obtenção de uma hipoteca reversa, o seu cônjuge deverá sair do imóvel se morrer? Para detalhes sobre estas e outras questões, é melhor falar com um credor ou um advogado especializado em direito de idosos, ou contactar uma clínica pro-bono legal.
É uma hipoteca reversa uma boa ideia?
Terá de pesar todos os prós e contras de uma hipoteca reversa para descobrir se é boa para si, e mais importante, terá de pensar em como esses positivos e negativos se encaixam na sua situação pessoal.
Existem dois sinais que podem fazer sentido comparar as opções de hipoteca reversa:
- Está a planear ficar em sua casa durante muito tempo. Lembra-se de todos os custos de fecho da sua hipoteca original? Terá um conjunto semelhante de custos iniciais com uma hipoteca reversa que pode pagar em dinheiro ou rolar para o empréstimo, por isso vai querer ter a certeza de que vai ficar lá tempo suficiente para justificar esse dinheiro extra.
- Pode cobrir todos os outros custos da sua casa. Com uma hipoteca reversa, ainda terá de pagar os seguros dos proprietários e os impostos sobre a propriedade e manter a sua casa. Certifique-se de calcular todas as suas despesas mensais para determinar se poderá pagar estes custos e as suas outras contas essenciais.
É importante notar que os padrões HUD HECM mudaram nos últimos anos para ajudar a mitigar os riscos, e também em parte devido a perdas do programa. Como resultado destas alterações, o número de hipotecas reversíveis seguradas pela FHA caiu para pouco mais de 41.800 em 2020.
Aqui está uma análise das alterações que tomaram forma para reduzir os riscos de hipotecas reversíveis:
- Para reduzir as perdas em 2013, a HUD limitou o montante que os mutuários HECM podem obter de uma propriedade, e também o montante de mutuários em dinheiro podem retirar de um HECM durante o primeiro ano.
- Em 2014, a HUD estabeleceu um requisito de “rendimento residual” que estipula que, após despesas básicas, os mutuários de hipoteca reversa devem ter dinheiro suficiente para pagar os custos de vida mensais, incluindo impostos sobre propriedades e seguros.
- Em 2017, a HUD reduziu o montante que os mutuários de hipoteca reversa podem financiar e alterou os custos dos prémios.
- Em 2019, a HUD reforçou as normas para exigir aos mutuantes que revejam as declarações de impostos, contas bancárias e informações semelhantes para assegurar que os mutuários podem pagar os custos de habitação em curso. Se a avaliação for insuficiente, o mutuante deve então reservar dinheiro HECM para assegurar o pagamento de impostos e seguros.
Em 2018, a HUD criou uma nova regra que lhe permite exigir duas avaliações para propriedades que considera demasiado arriscadas. A hipoteca reversa é então baseada na mais baixa das duas avaliações.
Bottom line
As hipotecas reversíveis ganharam uma reputação menos que perfeita em meio a manchetes de execuções hipotecárias, e essa notícia deve servir como um lembrete da necessidade de estar atento a qualquer opção que ponha a sua casa em risco.
No entanto, aqui estão duas razões fundamentais que os idosos podem considerar hoje em dia examinar as suas opções de hipoteca inversa:
- Capital próprio elevado: Durante a última década, a equidade da casa cresceu à medida que os valores da casa subiram. O proprietário americano médio ganhou cerca de $17.000 em acções entre o terceiro trimestre de 2019 e o terceiro trimestre de 2020, de acordo com o CoreLogic. Os idosos também beneficiaram no último ano, tendo ganho um valor recorde de 7,7 triliões de dólares em capital imobiliário colectivo, informou a National Reverse Mortgage Lenders Association.
- taxas de juro recordes: É um tempo barato para pedir dinheiro emprestado, uma vez que as taxas de juro sobre empréstimos a 30 anos têm-se mantido perto dos 3%.
p>Ultimamente, comparar os prós e contras de uma hipoteca reversa não deve ser uma actividade a solo. Esta é uma decisão financeira que requer cuidadosa consideração das implicações para o seu bem mais valioso: a sua casa.
Para o ajudar a avaliar se uma hipoteca reversa é uma boa ideia, comece por falar com um consultor de habitação aprovado pelo HUD.
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