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Jeffrey Johnson é um escritor legal com foco em danos pessoais. Trabalhou em litígios sobre danos pessoais e imunidade soberana, além de experiência em direito familiar, patrimonial e criminal. Ganhou um J.D. da Universidade de Baltimore e trabalhou em escritórios jurídicos e sem fins lucrativos em Maryland, Texas, e Carolina do Norte. Ganhou também um MFA em escrita de argumento da Chapman Univer… Full Bio → |
>p>escrito porJeffrey Johnson Managing Editor &Seguro Lawyer 
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UPDATED: 30 de Dezembro de 2020
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Landlords and tenants both have rights: balancing their rights is something that landlord-tenant laws in all states strive to do. Uma das áreas onde se consegue este equilíbrio é em relação ao direito do senhorio de aceder à unidade do inquilino.
O senhorio é o proprietário da propriedade. Ele ou ela tem o direito de o manter, de o proteger de danos ou de o reparar, e de o comercializar para aluguer ou venda. Mas o arrendatário tem o direito de “usufruir tranquilamente”: o direito de utilizar (ou “usufruir”) o imóvel que o arrendatário arrendou sem perturbação indevida.
O arrendatário não paga renda apenas pelo direito de entrar ou usar o espaço que lhe é próprio; também paga pelo direito de manter outros – incluindo o senhorio – fora e de controlar quem pode entrar, quando. Esse direito de controlar o acesso, bem como o direito de estar livre de assédio ou de ruídos e perturbações indevidas, é o que significa “gozo tranquilo”.
Um arrendamento não precisa de incluir especificamente uma cláusula de “gozo tranquilo”; uma está implícita (ou acrescentada ao arrendamento) na lei.
A dificuldade advém do facto de que, embora o “gozo tranquilo” seja um direito legal fundamental estabelecido dos inquilinos, não existe uma regra de “gozo tranquilo” relativamente ao que constitui uma violação e ao que não constitui. E, tal como acima referido, os tribunais também reconhecem o direito do senhorio a cuidar fisicamente e a fazer uso económico do imóvel arrendado (por exemplo, comercializá-lo para arrendamento ou venda).
Como resultado, se o senhorio pode entrar a qualquer momento ou por qualquer razão depende do contexto e da situação.
alguns conflitos comuns em imóveis alugados
Reparações de manutenção de emergência
Há uma janela partida a deixar entrar à chuva; há um cano de água transbordar; há um cano de água rebentado, um cano entupido ou uma grande fuga de água; há uma fuga de gás ou um curto-circuito eléctrico; há fumo a sair de uma unidade – em casos como estes, o senhorio pode entrar sem aviso prévio para lidar com a emergência. Isto é para evitar danos materiais, ou mesmo danos pessoais ou perda de vidas.
Perigo iminente – entrada de emergência
Simplesmente, um senhorio pode entrar – ou deixar entrar a polícia ou os serviços de emergência – se houver alguma razão para que uma pessoa ou mesmo um animal (e.g. um animal de estimação) está em perigo iminente.
No entanto, se o senhorio suspeitar que os seus inquilinos estão a fabricar e a vender heroína, o senhorio não pode entrar no apartamento sem notificar o inquilino. O direito de entrar para proteger a vida ou propriedade não confere o direito de entrar para fazer cumprir as leis, uma vez que não é dever ou papel do senhorio fazer cumprir a lei – é isso que a polícia faz. A entrada do senhorio devido a suspeita de crime pode constituir uma transgressão. É muito melhor para o senhorio chamar a polícia: deixe os profissionais devidamente autorizados tratar da situação.
Reparações de manutenção não-emergência
E que tal reparações, manutenção, ou renovações não-emergenciais? A regra geral é que o senhorio notificaria o arrendatário por escrito (geralmente considerado como um aviso prévio de 24 horas), delineando a(s) reparação(ões) e fornecendo um período de tempo em que a reparação será feita (normalmente mais ou menos horas normais de expediente, ou conforme acordado de outra forma pelo arrendatário). Isto também se aplica ao extermínio: o senhorio pode pedir ao exterminador que trate a unidade com um pré-aviso razoável, durante horários razoáveis (por exemplo, de segunda a sexta-feira, das 9h às 17h ou conforme acordado de outra forma).
Marketing the unit for lease or sale
O mesmo princípio aplica-se à comercialização da unidade para arrendamento ou venda. O senhorio (ou o seu agente/representante – por exemplo, o seu agente imobiliário) pode geralmente entrar na unidade com um pré-aviso de 24 horas durante mais ou menos horas normais de expediente, de modo a mostrar potenciais locatários (ou seja, o seu agente/representante), pessoas que podem alugar após o seu arrendamento ter terminado ou após a sua mudança) ou compradores (pessoas que podem comprar esta unidade ou todo o edifício).
Interpretação razoável
“Razoável” não é um padrão bem definido ou objectivo, e o senso comum e um grau de consideração pelo outro lado são necessários para determinar o que é razoável.
Alguns potenciais arrendatários ou compradores não podem lá chegar durante o horário de expediente, porque, por exemplo, têm empregos para os quais têm de ir. Por conseguinte, é provável que seja razoável mostrar-lhes a unidade durante a hora do jantar (digamos, por volta das 18 ou 19 horas), mas não seria considerado razoável trazer estranhos para ver a unidade do inquilino à hora de dormir ou perto dela. É razoável ter um pequeno número de exibições espalhadas por vários dias ou semanas; não é razoável ter oito ou 10 potenciais inquilinos ou compradores ao longo de cada semana. Uma coisa é também levar 10 ou 15 minutos a mostrar uma unidade – outra é ter um potencial comprador obsessivo ou exigente a passar uma hora no espaço do inquilino.
Pensamentos Finais
As regras gerais são as acima referidas. Um arrendamento pode abordar especificamente as questões. O contrato de arrendamento pode estabelecer regras sobre o acesso. Por exemplo, não é assim tão invulgar que um contrato de arrendamento diga que o senhorio e o seu agente imobiliário só podem mostrar o espaço durante os últimos três meses do arrendamento do arrendatário. Qualquer coisa acordada no contrato de arrendamento pelo senhorio e pelo arrendatário é aplicável, embora se o contrato de arrendamento for mal redigido ou mal redigido, possa acrescentar confusão em vez de clarificar a situação.
Em suma, a questão de quando algo é ou não uma violação do direito ao usufruto tranquilo é uma questão dependente do contexto, e a sua resposta depende essencialmente da realização de um equilíbrio de bom senso entre os direitos do senhorio, como proprietário, e os direitos do arrendatário, como arrendatário.
Por isso, se for um inquilino que acredita que pode estar a ser privado do seu direito ao usufruto tranquilo, deve consultar um advogado senhorio-tenente que possa avaliar a situação por si e aconselhá-lo sobre as suas opções.