Os bancos estão a afastar-se da DSCR, e os mutuantes privados devem considerar fazê-lo também.
Durante muitos anos, os bancos utilizaram o Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida (DSCR) para avaliar o risco relativo à capacidade de um mutuário efectuar pagamentos hipotecários após subtrair as despesas normais aos rendimentos. Este rácio é crucial para determinar a capacidade do mutuário de reembolsar um empréstimo, mas não informa uma instituição financeira sobre os impactos para o seu resultado final se tiver de executar a hipoteca do imóvel e vender a um valor inferior ao do mercado. Como se deve lembrar, este foi um lapso que contribuiu significativamente para a crise habitacional de 2008.
O que o DSCR não aborda
Antes de 2008, quanto maior for o Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida, mais confortável o banco se sentiu a fazer um empréstimo. Por exemplo, vamos presumir que um mutuário está a considerar solicitar um empréstimo bancário de $650.000 amortizado ao longo de 20 anos a 4%. O pagamento mensal seria de cerca de $3.939 por mês. Se o edifício de apartamentos tivesse um valor bruto de $8.000 e as despesas normais fossem de $3.000 por mês, o rendimento líquido de exploração (NOI) seria de $5.000 por mês. O DSCR seria de 1,27 ($5.000/$3.939). Evidentemente, o banco também analisaria o Empréstimo ao Valor (LTV) em conjunto com o DSCR. Presumindo que o valor do edifício de apartamentos fosse $1.000.000, um empréstimo de 65% do LTV seria aceitável para a maioria dos bancos.
Em anos anteriores, muitos bancos estavam dispostos a permitir um DSCR tão baixo quanto 1,00, o que significa que o NOI cobria exactamente o pagamento mensal do banco. O problema era que numa crise de mercado com o rendimento dos mutuários a diminuir, cobrindo exactamente o rendimento operacional líquido não era suficiente e os incumprimentos dispararam.
Na sequência da Grande Recessão em 2008, a solução dos bancos para se protegerem era aumentar o DSCR para 1,15, depois para 1,25, com a maioria a fixar-se finalmente em 1,35. Isto limitou severamente a capacidade de muitos mutuários para financiar os seus projectos imobiliários. Ou tinham de arranjar mais dinheiro, negociar por um prazo mais longo (períodos de amortização de 25 a 30 anos) ou solicitar uma taxa de juro mais baixa devido ao suposto menor risco global de incumprimento para o banco. Estes compromissos permitiam aos mutuários pedir emprestado o montante total de que inicialmente necessitavam enquanto ainda satisfaziam o mais rigoroso 1,35 DSCR.
Embora de muitas perspectivas isto “resolvesse” o problema do DSCR, a questão é que o banco ainda estava no mesmo LTV. De facto, poderia argumentar-se que o banco não foi compensado pelos benefícios concedidos ao mutuário sob a forma de uma taxa mais baixa e um período de amortização mais longo.
Apenas porque o mutuário cumpriu o novo requisito de DSCR não colocou o banco numa posição mais segura se o incumprimento tivesse ocorrido devido a outra crise de mercado. Apenas abordou a capacidade do mutuário de fazer o pagamento mensal da hipoteca. O DSCR não aborda o risco de LTV para o banco ou dá ao banco uma taxa de retorno (ROR) caso o banco precise de executar a hipoteca do imóvel.
Adicionado a isto, uma vez que os bancos estavam a baixar as taxas de juro e a alargar os períodos de amortização para ajudar os mutuários a acomodar DSCR elevados, foram também forçados a permitir LTV mais elevados. Antes de 2008, os bancos estavam dispostos a conceder empréstimos com um LTV elevado. Historicamente, 60-65% era a norma; contudo, o aumento da concorrência entre os bancos levou a que os LTV fossem ainda mais elevados para ganharem uma vantagem com os mutuários. Enquanto as taxas de juro mais baixas pareciam ajudar o banco com o risco devido aos pagamentos hipotecários relativamente baixos (históricos), quando os preços de mercado diminuíram drasticamente, muitos mutuantes viram-se confrontados com mutuários que estavam de cabeça para baixo nos seus empréstimos.
De todas as perspectivas, o DSCR já não era uma boa avaliação de risco porque apenas previa um cenário de tempo justo em que o mutuário permanecia o proprietário da propriedade.
Enter DYR
Enter o Rácio de Rendimento da Dívida (DYR), que permite às instituições financeiras avaliar o risco para quando devem executar a hipoteca e possivelmente vender abaixo do valor de mercado. Embora este rácio tenha vindo a fazer as rondas com os bancos, muitos credores privados ainda não estão cientes do mesmo em seu detrimento. Este rácio permite às instituições prever cenários em que o rendimento operacional líquido do mutuário é realçado.
Por exemplo, numa economia em expansão combinada com taxas de juro baixas, o NOI cai consideravelmente. A principal razão é o nível de confiança dos compradores que necessitam apenas de um retorno marginal e a percepção de falta de risco, especialmente com propriedades desejáveis em locais excelentes.
Por exemplo, um quatro-plex em Sausalito, Califórnia, foi vendido a uma taxa de capitalização (CAP) insignificante de 1,76. As rendas foram a nível de mercado. Se a economia de repente se tornar negativa, o valor desta propriedade poderia descer potencialmente, uma vez que os potenciais investidores iriam comandar um ROR muito superior (ou seja, uma taxa CAP elevada).
Neste cenário, DYR mostra efectivamente ao banco qual a taxa de retorno que iria ganhar se tivesse de executar a hipoteca. O NOI anual para o edifício de apartamentos era de $60.000. Uma vez que o pedido de empréstimo foi de $650.000, o DYR foi um saudável 9,23%. Embora nenhum banco queira executar a hipoteca, ainda assim tem de enfrentar o facto de que há alturas em que terá de o fazer. Quando as taxas CAP estão na faixa dos 4-6%, um DYR acima dos 8% dá ao banco alguma margem de manobra no caso de precisar de vender a propriedade a um valor de mercado inferior ao justo e recuperar todo o seu empréstimo sem perdas.
O rácio em si é simples:
Pode ver que embora a maioria dos investidores imobiliários se concentrem nas taxas CAP, os zeros do DYR no ROR o banco ganhará com a execução da hipoteca. O DYR também ignora a taxa de juros que o banco cobra, bem como a amortização do empréstimo. A razão para isto é que o banco está a concentrar-se no que o rendimento esperado derivado da propriedade é comparado com o seu empréstimo. É estritamente uma função ROR.
O DYR é vital no ambiente actual de taxas de juro baixas. Como as taxas de juro desceram ao longo dos 10 anos anteriores, os valores aumentaram substancialmente. Os credores não querem ser apanhados em situações em que, se todos os outros factores se mantiverem inalterados, o valor justo de mercado desce devido ao aumento das taxas de juro. Assim, o DYR concentra-se no ROR que o mutuante receberia se recebesse a propriedade no momento da execução da hipoteca.
Claro que, se as taxas de juro subissem, o banco gostaria de ter tido um DYR maior, mas é semelhante a um investidor estar satisfeito com uma obrigação que está fechada a 10%, mesmo que as taxas de juro subam para 12%. O principal inconveniente para os mutuantes que utilizam o DYR tem mais a ver com o encerramento de empréstimos. Quanto maior for o DYR, menos provável é que o banco seja competitivo com os termos que pode oferecer ao mutuário, tendo sobretudo a ver com o quanto o banco está disposto a emprestar contra uma propriedade específica.
Vantagem para Mutuantes Privados
Onde está a vantagem para mutuantes privados em tudo isto? Ao solicitar um DYR elevado, o banco limitará automaticamente o seu LTV. À medida que os bancos se tornarem mais exigentes, continuarão a aumentar o seu DYR. Um grande banco já aumentou o seu DYR para 11%. Os factores que podem baixar o DYR do banco podem ser a localização do imóvel. Áreas desejáveis e estáveis podem comandar um DYR mais baixo. Naturalmente, estas mesmas áreas também comandam taxas CAP mais baixas.
A oportunidade para mutuantes privados é que quanto maior for o DYR que o banco necessita, mais mutuários necessitarão de financiamento privado. Os bancos simplesmente não poderão fornecer o capital necessário devido às restrições aplicadas por um DYR elevado.
De facto, os mutuantes privados devem olhar para o seu próprio DYR que impõem aos mutuários. A maioria fá-lo de qualquer forma porque essa é a natureza dos empréstimos privados. Se o mutuante executa a hipoteca (e retém a propriedade), o DYR torna-se subitamente o ROR do empréstimo. Os mutuantes privados têm mais flexibilidade na avaliação do que DYR a aplicar, e cada situação será diferente dependendo da localização, tipo de activo, condição da propriedade e outros factores.
Saber a Estratégia de Saída
Embora os bancos que utilizam limiares elevados de DYR possam abrir mais oportunidades de empréstimo para os mutuantes privados, também pode haver inconvenientes.
A principal questão para os mutuantes privados é “Qual é a sua estratégia de saída? À medida que os bancos se tornam mais conservadores com as suas subscrições e têm requisitos de rácio mais rigorosos, os mutuantes privados precisam de se certificar de que o mutuário será capaz de cumprir as directrizes do banco de refinanciamento ou ver que o mutuário planeia vender os bens imobiliários colateralizados. Tal como as taxas podem variar quando se consideram os LTV mais altos versus os mais baixos, as taxas bancárias podem variar com base em DYR mais altos versus mais baixos. Isto faz sentido quando se considera que os bancos fixam os preços dos seus produtos com base no risco.
Na perspectiva de um mutuário, as negociações terão agora de ser vistas não só a partir da taxa CAP e da taxa DSCR, mas também do DYR. Os mutuários que podem fazer um pagamento de entrada maior devem considerar os três rácios. Um pequeno adiantamento extra pode contribuir muito para receber condições atractivas do banco ou mutuante privado.
Como mutuante privado, se não estiver já a considerar o seu próprio DYR ou o DYR de um potencial banco ao transaccionar um empréstimo, é um prejuízo para o seu resultado final caso ocorra outra descida. O DYR, entre outras considerações, permite a todos os credores navegar melhor e sobreviver aos caprichos do mercado e da economia imobiliária.