Como obter um empréstimo de propriedade de investimento com 10% de desconto

Este artigo foi revisto e actualizado a 3 de Agosto de 2020

O investimento imobiliário pode parecer uma aventura emocionante. Quando se leva o seu tempo e se encontra a casa de aluguer certa, o investimento pode ajudá-lo a melhorar o seu fluxo de caixa mensal e a gerar rendimentos extra. Encontrar o empréstimo de propriedade de investimento certo pode fazer toda a diferença se a sua propriedade de investimento é ou não rentável – ou um fardo financeiro.

A qualificação para o financiamento de propriedade de investimento pode ser mais desafiante do que poderia esperar, especialmente se for um novo investidor imobiliário. Muitos investidores imobiliários pela primeira vez ficam surpreendidos ao saber que um adiantamento de 20% sobre um empréstimo imobiliário para arrendamento é considerado normal.

Uma entrada de 20% pode ser um montante considerável, dependendo do preço de compra do imóvel. Imagine que quer comprar uma habitação multifamiliar no valor de 500.000 dólares. Se o emprestador necessitar de 20% de entrada, teria de arranjar $100.000 em dinheiro para selar o negócio.

Requisitos de pagamento de entrada elevados enviam muitos investidores à procura de formas mais acessíveis de assegurar o financiamento. E embora as opções de entrada mais baixa em empréstimos imobiliários para arrendamento possam certamente ser complicadas, existem soluções alternativas que poderá querer considerar.

Posso encontrar um empréstimo imobiliário para investimento com 10% de entrada?

Uma entrada de tamanho considerável é padrão quando se contrai um empréstimo imobiliário para investimento. Mas poderá ser possível comprar uma propriedade de investimento com apenas 10%, 3,5%, ou mesmo zero down.

P>Programas de empréstimo como HomeReady e Home Possible fazem da compra de uma propriedade de investimento com 10% de entrada ou menos uma possibilidade. Para se qualificar, terá de satisfazer os critérios de aprovação de um emprestador. Para além de requisitos mais rigorosos de pontuação de crédito e de reservas de dinheiro, poderá ter de fazer o seguinte:

• Produzir um proprietário-ocupante e mudar-se para a propriedade por um mínimo de um ano.
• Exibir prova de rendimento suficientemente elevada para se qualificar para o empréstimo, mas abaixo do rendimento mediano local.

Qualquer empréstimo pode trabalhar para propriedades de investimento ocupadas pelo proprietário. Mas também aparecerão nos seus relatórios de crédito pessoais com Equifax, TransUnion, e Experian. A hipoteca pode ter impacto no seu crédito para o bem ou para o mal, com base no facto de fazer ou não todos os pagamentos periódicos de forma atempada.

Fannie Mae’s HomeReady Loan Program

Uma opção que pode funcionar bem para os compradores que procuram comprar uma casa com uma entrada menor é o Fannie Mae’s HomeReady Loan Program. Os compradores qualificados podem ser capazes de assegurar uma taxa de hipoteca de taxa fixa por apenas 3% abaixo.

Este programa de empréstimo hipotecário foi concebido para ajudar os mutuários de rendimento moderado a baixo com crédito decente a tornarem-se proprietários de casa. O programa de empréstimo HomeReady pode funcionar bem para os proprietários-ocupantes que desejam alugar uma parte da sua casa (ou uma unidade multi-home) para ajudar a cobrir o custo da habitação.

Aqui está porque é que o programa HomeReady pode ser útil para os investidores proprietários-ocupantes. O programa permite aos mutuários incluir rendimentos de “unidades acessórias e fronteiras” para fins de qualificação. Não obtêm rendimentos suficientes para satisfazer os requisitos do rácio de endividamento do mutuante em relação aos rendimentos? O dinheiro da renda que recolherá sobre o imóvel poderá ajudá-lo a qualificar-se.

Necessitará de fornecer documentação aceitável para rendimentos de aluguer para contar com o seu pedido de empréstimo. Os financiadores podem aceitar um arrendamento ou um Calendário de Rendas Comparáveis de uma Fannie Mae do avaliador do imóvel como prova da fonte de rendimento.

Freddie Mac’s Home Possible Loan Program

Freddie Mac’s Home Possible Mortgage oferece aos mutuários com rendimentos baixos e moderados a oportunidade de comprar uma casa com apenas 3%-5% de desconto. Se desejar utilizar o programa para financiar uma propriedade de investimento, terá de viver na casa (ou pelo menos uma parte de uma propriedade com várias unidades).

Abeneficiar, o seu financiador poderá ser capaz de contar os rendimentos de aluguer enquanto calcula o seu rácio de endividamento. Mas os rendimentos de aluguer terão de satisfazer as directrizes de Freddie Mac. Por exemplo, terá de provar que o seu inquilino viveu consigo durante pelo menos um ano e planeia continuar a residir na nova residência.

Com uma pontuação de crédito mais baixa, poderá qualificar-se para um empréstimo hipotecário através do programa Home Possible. Mas poderá ter de fornecer uma entrada maior de 5% nesta situação.

Empréstimos Imobiliários de Investimento Comum para Proprietários-Ocupantes

Ser um proprietário-ocupante pode ser uma forma acessível de se tornar um investidor imobiliário – especialmente em áreas urbanas e partes do país onde o custo da propriedade imobiliária é elevado. Em vez de tentar subir com menos 20%, pode ser capaz de comprar uma propriedade por muito menos do seu bolso.

P>Tenham em conta que quando fornecem uma entrada menor, o mutuante pode exigir que paguem um seguro hipotecário sobre o vosso empréstimo. Esta taxa adicional pode compensar algumas das potenciais poupanças que poderá obter com uma taxa de juros mais baixa.

P>Over todo, o processo de pedido de empréstimo e de preparação pode ser um fardo. O plano Nav’s Business Loan Builder pode ajudar a torná-lo um pouco mais fácil.

Below são vários empréstimos e programas que podem ajudá-lo a poupar dinheiro se estiver interessado no caminho ocupado pelo proprietário.

FHA Loan

Uma hipoteca FHA é segurada pela Administração Federal de Habitação. Como o governo apoia o empréstimo, os mutuantes aprovados pela FHA podem estar dispostos a emprestar dinheiro (ou estender taxas de juro mais baixas) a mutuários normalmente considerados de maior risco. Mesmo com limitações de rendimentos ou desafios de crédito, há uma hipótese de um emprestador aprovar o seu pedido.

Uma das melhores vantagens de se qualificar para um empréstimo da FHA é a baixa entrada de 3,5%. As taxas de juro dos empréstimos FHA são muitas vezes também mais acessíveis.

Pode utilizar um empréstimo FHA para comprar uma casa com até quatro unidades, desde que planeie viver pessoalmente na propriedade. Mas há limites no montante que pode pedir emprestado, com base na localização da propriedade.

Empréstimo FHA

Um empréstimo VA é outra hipoteca que está segurada pelo governo. Se se qualificar para uma hipoteca VA, poderá adquirir até um imóvel de quatro unidades sem qualquer adiantamento.

Apenas os mutuários elegíveis podem tirar partido dos benefícios de um empréstimo VA, incluindo:

• Active-Membros do Serviço de Serviço
• Veterinários Honoravelmente Descarregados
• Membros Qualificados da Guarda Nacional ou Reservista
• Cônjuges Sobreviventes Elegíveis

Empréstimos FHA, precisará de viver em pelo menos uma das unidades se quiser usar o financiamento da VA para comprar um imóvel alugado. Mas ao fim de um ano, talvez possa contrair um novo empréstimo VA noutra propriedade e repetir o processo. Nota: Geralmente, necessitará de um direito remanescente suficiente para ser aprovado para outro empréstimo VA.

USDA Loan

Um empréstimo da USDA é uma hipoteca apoiada pelo governo sem exigência de entrada. Os empréstimos hipotecários a juros baixos e de taxa fixa ajudam os mutuários com rendimentos baixos e moderados a financiar “habitações seguras e sanitárias” nas zonas rurais. Se se qualificar, pode usar um empréstimo da USDA para comprar habitações unifamiliares ou multifamiliares.

Para se qualificar para um empréstimo, terá de satisfazer os requisitos de um emprestador, incluindo o seguinte:

• Deve ser cidadão dos EUA ou residente permanente com um Green Card.
• A propriedade deve estar numa zona rural elegível, de acordo com o USDA.
• Tem de viver em casa.

Hipoteca convencional

Um mutuante convencional pode também oferecer um empréstimo que pode ser utilizado para a compra de propriedades de investimento – unidades multi-familiares ou outras. Mas os requisitos de entrada para empréstimos para investimento são geralmente mais elevados com um empréstimo convencional.

Se pretende ser um proprietário-ocupante, encontrará frequentemente critérios menos rigorosos de aprovação de empréstimos. Os adiantamentos para casas ocupadas pelos proprietários podem ser tão baixos como 5% a 10% com hipotecas convencionais.

É de notar também que poderá poupar dinheiro em taxas de juros se planear fazer do seu imóvel para arrendamento a sua residência principal. As taxas hipotecárias podem ser normalmente de .5% a .875% mais baixas neste cenário, em comparação com uma taxa hipotecária de propriedade de investimento.

FHA 203k Empréstimos de Reabilitação

Quer comprar uma propriedade de investimento que necessita de reparações? Se sim, um FHA 203k Rehab Loan Loan poderia ser uma solução de financiamento útil. A hipoteca apoiada pelo governo dá-lhe os meios para comprar um imóvel e cobre o custo das reparações com um único empréstimo.

Como os empréstimos tradicionais FHA, poderá obter um empréstimo de taxa fixa com um adiantamento tão baixo quanto 3,5%. Mas terá de viver na casa se pretender utilizar esta estratégia para a compra de um imóvel de aluguer. Por exemplo, se quiser comprar uma propriedade multifamiliar e residir numa unidade enquanto aluga as outras, o empréstimo poderá funcionar para si.

NACA Loans

NACA significa Neighborhood Assistance Corporation of America. É um programa sem fins lucrativos que visa promover a posse de casa própria a preços acessíveis em áreas urbanas e rurais em todos os EUA

Por meio do Programa de Hipoteca NACA, os mutuários qualificados podem usufruir de benefícios como custos de entrada zero, sem custos de encerramento, e sem taxas de qualquer tipo. As taxas de juro são competitivas, e o seu historial creditício não precisa de ser perfeito para se qualificar.

Pode contrair um empréstimo NACA para casas unifamiliares e propriedades multifamiliares. Mas deve fazer da casa (ou pelo menos de uma das unidades) a sua residência principal para utilizar uma hipoteca NACA para uma propriedade de investimento. Terá também de frequentar e acolher aulas para satisfazer os requisitos do programa NACA.

Programas de Assistência de Pagamento Próprio

Quando planeia viver na propriedade que também vai alugar a outros, pode qualificar-se para assistência de adiantamento. Os programas de assistência ao pagamento de adiantamentos podem tornar a compra mais exequível quando não tiver uma quantia fixa de dinheiro escondida.

Se os programas de assistência de adiantamentos estão disponíveis depende principalmente do tipo de empréstimo que está a utilizar para comprar o seu aluguer ocupado pelo proprietário. O seu estado também pode ter programas de assistência de entrada para ajudar os seus residentes.
Deseja rever os programas de assistência de entrada e empréstimo à habitação disponíveis no seu estado? O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA fornece recursos para o ajudar a iniciar a pesquisa.

Modalidades adicionais para comprar uma propriedade de investimento com 10% de Down

Além das opções de ocupação pelo proprietário detalhadas acima, existem outras formas de garantir um empréstimo de propriedade de investimento de baixo custo. Alguns dos métodos abaixo são abordagens fora da caixa. Outros podem representar um aumento do nível de risco. Certifique-se de pesquisar cuidadosamente qualquer uma das opções abaixo antes de se comprometer.

House Hacking: O termo “hacking de casa” descreve uma estratégia de investimento imobiliário frequentemente utilizada com casas multi-familiares. Você (o investidor) vive numa unidade da propriedade, e arrenda as outras unidades a inquilinos.
A renda que os seus inquilinos pagam ajuda a cobrir o custo da sua hipoteca. O melhor de tudo é que talvez consiga colocar tão pouco quanto 3,5% abaixo (possivelmente 0% abaixo com um empréstimo VA) para garantir uma hipoteca de taxa fixa utilizando esta abordagem.

BRRRRR Método: BRRRR significa Buy, Rehab, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. O termo descreve uma casa de estratégia que os flippers usam frequentemente para aumentar a sua carteira de investimentos imobiliários.
O primeiro passo é poupar dinheiro para comprar uma propriedade de arrendamento acessível – talvez uma execução hipotecária ou uma casa a precisar de reparações. A seguir, reabilitar a casa estrategicamente centrada em reparações ou actualizações que acrescentem o maior valor. Uma vez que a casa esteja pronta, é possível examinar potenciais inquilinos e alugá-la. Este guia, com 11 passos sobre como tornar-se senhorio, pode ajudá-lo a completar os três primeiros passos do processo BRRRR.

Após ter alugado a casa por pelo menos 6-12 meses, poderá qualificar-se para um refinanciamento de cash-out na sua propriedade. A partir daí, pode pegar no capital contra o qual pediu emprestado para a nova hipoteca e repetir o processo.

Hard Money: Os empréstimos de dinheiro duro oferecem uma forma alternativa para os investidores imobiliários pedirem dinheiro emprestado. O financiamento (frequentemente empréstimos-ponte de curto prazo) não é geralmente concedido por bancos, mas por mutuantes privados ou investidores individuais.

Um empréstimo-ponte de dinheiro duro geralmente apresenta taxas e comissões mais elevadas do que o financiamento tradicional. Podem também ser arriscados e, por vezes, predatórios. Não se esqueça de examinar cuidadosamente um potencial emprestador de dinheiro vivo e rever os contratos em pormenor antes de se comprometer.

Principiente privado: Embora seja invulgar, pode considerar a possibilidade de pedir dinheiro emprestado a indivíduos privados e ricos que conheça pessoalmente. Esta estratégia requer a aproximação de familiares ou amigos para pedir um empréstimo ou um parceiro de investimento.

O tamanho do adiantamento de um tal empréstimo pode variar muito de uma experiência para outra. Tudo depende do indivíduo que se está a pedir e do que ele ou ela quer requerer.

Existe também um risco adicional com este tipo de empréstimo de dinheiro privado – o risco de prejudicar uma relação pessoal. Assegure-se de contar este custo cuidadosamente à partida. Se algo correr mal e não conseguir pagar como acordado, poderá criar uma situação stressante.
Prestadores privados de dinheiro podem também oferecer empréstimos a curto prazo que podem ser utilizados para a compra de propriedades de investimento. No entanto, este tipo de financiamento enquadra-se geralmente na categoria de “dinheiro difícil” e é provável que apresente taxas de juro e taxas mais elevadas.

Propriedades fora do mercado: Uma propriedade fora do mercado é aquela que não é anunciada publicamente no Serviço de Listagem Múltipla (MLS) ou em portais online similares. Por vezes, é uma propriedade que está à venda pelo proprietário ou uma propriedade que o proprietário ainda nem sequer decidiu vender. Os vendedores podem optar por vender fora do mercado para gerar intrigas e, espera-se, exigir um preço de venda mais elevado.

Os investidores imobiliários podem também vender propriedades fora do mercado por grosso. Estes imóveis podem ser comprados sem pagamento de entrada, mas são muitas vezes difíceis de encontrar e precisam de vender rapidamente quando se tornam disponíveis.

Disponibilizar uma Licença Imobiliária: Tornar-se um agente imobiliário licenciado pode dar-lhe uma vantagem como investidor imobiliário. Esta abordagem não lhe poupará directamente dinheiro em adiantamentos. Mas pode oferecer-lhe a oportunidade de conseguir melhores negócios imobiliários e poupar no custo das comissões dos agentes.
A poupança de uma licença imobiliária também lhe dá acesso ao MLS. Pode utilizar esta ferramenta para pesquisar propriedades e verificar comps de casas recentemente vendidas na mesma área. Ser um agente imobiliário licenciado também lhe dá mais controlo sobre o negócio e outras regalias.
mas, obter a sua licença requer um investimento – tanto do seu dinheiro como do seu tempo. Geralmente, são necessárias cerca de 100 horas de estudo, cursos e exames para se qualificar para a sua licença. Uma vez obtida a sua licença, terá de trabalhar sob um corretor (que exigirá taxas) mais aulas de formação contínua completas todos os anos.

Aluguer de chaves de mão e Mudança Pronta: Há dois termos que poderá encontrar ao procurar por casas alugadas: aluguer chave-na-mão e mudança pronta. A ideia por detrás de ambos os termos é que a propriedade de investimento não necessitará de renovação ou reparações antes de estar pronta para os inquilinos.
Alguns fornecedores chave-na-mão oferecem financiamento por tão pouco quanto 5% menos. Mas estes empréstimos apresentam geralmente taxas de juro elevadas.
Comprar um imóvel alugado do qual se possa começar a ganhar dinheiro imediatamente pode parecer apelativo. No entanto, investidores experientes avisam que estes tipos de investimentos nem sempre são o que parecem.
Em vez de os imóveis estarem em boas condições para os inquilinos, os vendedores de imóveis prontos a mudar de casa ou de aluguer chave na mão podem saltar reparações que não consideram essenciais. O resultado pode ser uma rotação mais frequente dos inquilinos e uma série de outros potenciais problemas.
Linha de Crédito: Precisa de ajuda para obter um adiantamento para um empréstimo imobiliário para arrendamento? Talvez consiga pedir emprestado esses fundos utilizando uma linha de crédito.
Se possuir outro imóvel, poderá ser capaz de assegurar uma linha de crédito com o capital dessa casa. Os empréstimos garantidos com o capital da sua residência principal são conhecidos como HELOCs ou linhas de crédito de capital imobiliário. Os empréstimos garantidos com o capital que possui numa propriedade de investimento são conhecidos como linhas de crédito de investimento imobiliário únicas.
A segurança adicional de penhorar um activo ao credor como garantia pode ajudá-lo a garantir uma taxa de juro mais baixa. Contudo, embora possam ser uma forma mais barata de contrair empréstimos, as linhas de crédito (especialmente HELOCs) vêm com risco acrescido. Se algo correr mal e não conseguir acompanhar o pagamento mensal da sua hipoteca, o banco ou a união de crédito poderá executar a hipoteca do imóvel que prometeu como garantia quando contraiu o empréstimo.

br>Seller Financing: Quando efectua pagamentos directamente ao proprietário do imóvel em vez de financiar a sua compra através de um credor, as regras normais de hipoteca não se aplicam. Este tipo de acordo é conhecido como financiamento de vendedor, e é raro.
Os vendedores não têm requisitos mínimos de entrada que são obrigados a seguir. Em vez disso, os vendedores decidem por si próprios o montante que se sentem confortáveis em aceitar. As taxas de juro dos acordos de financiamento do vendedor tendem a ser elevadas, mas poderá ser possível negociar uma entrada mais baixa em troca. Tudo depende do que o vendedor achar que é justo.

Refinanciamento: Quer pretenda refinanciar uma propriedade de investimento ou a sua hipoteca primária, poderá ser capaz de aproveitar o capital que acumulou noutra propriedade. Isto é conhecido como um refinanciamento de cash-out.
Se se qualificar para um refinanciamento de levantamento, poderá ter acesso a uma parte significativa do valor da sua propriedade. Para casas não ocupadas pelo proprietário, a sua relação empréstimo-valor pode chegar aos 75%, dependendo do mutuante e de vários factores.
No entanto, um refinanciamento de levantamento pode ser arriscado. Se algo correr mal e não puder manter as suas prestações mensais, está a arriscar a propriedade contra a qual pediu emprestado quando contraiu o empréstimo.

Cartões de crédito: Tecnicamente, poderá utilizar um adiantamento em dinheiro de um cartão de crédito (ou vários cartões de crédito) para comprar uma propriedade de investimento.
As taxas de juro do cartão de crédito serão mais elevadas do que outros tipos de empréstimos de propriedade de investimento ou empréstimo bancário. A taxa média de cartão de crédito é actualmente um pouco inferior a 17% para contas que avaliaram os juros, de acordo com a Reserva Federal. As suas pontuações de crédito também poderão sofrer se os seus relatórios de crédito mostrarem um elevado rácio saldo/limite na(s) sua(s) conta(s) de cartão de crédito pessoal.

Uma opção para usar os seus cartões de crédito pessoais, os cartões de crédito comerciais podem ajudá-lo a construir crédito comercial – bem como uma fonte facilmente acessível de capital emprestado. Pode ficar de olho no seu gratuitamente com Nav.

IRA autodirigido: os IRAs podem oferecer-lhe vantagens fiscais desde que siga as regras do IRS.
Com um IRA auto-direccionado, tem a opção de fazer investimentos para além das acções, obrigações, e fundos mútuos típicos. Estes investimentos alternativos podem incluir metais preciosos, empresas e bens imobiliários.
Para utilizar este método, comece por abrir um IRA com um depositário que preste serviços de contas autodirigidas. Em alternativa, pode abrir uma conta IRA com livro de cheques e gerir o investimento, manutenção de registos, e requisitos de relatórios do IRS. Seja como for, é preciso aprender as regras e compreender os riscos se se pretende utilizar esta abordagem para investir em imóveis.

401(k): Um 401(k) também pode ser uma forma amigável de poupar para a reforma. Muitas vezes, não pode investir em bens imobiliários directamente a partir da sua conta 401(k). Pode, no entanto, rolar sobre a sua conta 401(k)- livres de impostos para uma conta IRA autodirigida. Após a renovação, pode utilizar os fundos para investir em bens imobiliários, incluindo bens imóveis comerciais.
Mas levantar uma grande parte do seu 401(k) para uma oportunidade de investimento imobiliário é um risco. Pode perder o dinheiro que investiu se as coisas correrem mal. Pode também estar sujeito a impostos e a uma penalidade de retirada antecipada se não conseguir reembolsar o seu 401(k) empréstimo.

Subjecto a Empréstimos: Quando contrai um empréstimo “sujeito a”, significa que está a assumir os pagamentos da hipoteca sobre o empréstimo existente do vendedor. O imóvel que está a comprar está sujeito ao empréstimo que já está em vigor. Mas não está a assumir o empréstimo em si.
Existirá talvez uma diferença entre o preço total de compra que o vendedor está a pedir e o montante do empréstimo. Neste caso, terá de pagar ao vendedor a diferença em dinheiro, obter financiamento adicional, ou negociar um acordo de financiamento com o vendedor.
Em alguns aspectos, um empréstimo “sujeito a” representa menos risco para si. Se o imóvel entrar em execução hipotecária, por exemplo, o seu crédito pessoal poderá escapar incólume. Por outro lado, se o banco souber que fez um acordo sem a sua autorização, poderá chamar o empréstimo devido. Nesse momento, teria de encontrar um financiamento alternativo ou arriscar-se a perder quaisquer fundos investidos no imóvel.

Bottom Line

Não é impossível obter um empréstimo de propriedade de investimento com apenas 10% de desconto. É, no entanto, complicado. Poderá ter de aceitar riscos ou inconvenientes adicionais se quiser evitar o tradicional adiantamento de 20% (ou superior) geralmente exigido para empréstimos de investimento não ocupados pelo proprietário.

Se as opções acima soarem demasiado inconvenientes ou arriscadas, não faz mal. Talvez seja melhor procurar um empréstimo imobiliário para arrendamento através de uma rota mais tradicional. Pode levar mais tempo a poupar uma grande entrada, mas fazê-lo pode ajudá-lo a assegurar um financiamento que o torne mais confortável.

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