Quando se trata de investir em imóveis, quer se trate de um investimento fixo e de um negócio de venda por atacado, ou de uma propriedade de aluguer, conhecer o ARV e como calculá-lo é a habilidade mais importante que se pode construir.
Isso porque, em última análise, ser capaz de calcular rápida e precisamente o ARV ajudará na sua decisão de apresentar uma oferta numa propriedade, ou passar para a próxima, sem perder tempo precioso.
Sendo o número mais importante do seu negócio, nunca deve confiar em mais ninguém para obter o valor ARV correcto para si, e assim neste artigo aprenderá a melhor maneira de estimar o ARV de uma propriedade.
Resumo do que é abordado neste guia
- O que é ARV imobiliário?
- Por que precisa de calcular o ARV?
- Por que deve evitar avaliações automáticas de propriedades?
- Qual é a fórmula ARV imobiliário?
- Quais são os 3 métodos de cálculo de ARV em bens imóveis?
- Método #1: Calcular a fórmula ARV usando o Valor das Renovações
- Método #2: A maioria dos investidores calcula o ARV usando uma Análise Comparativa de Mercado
- Método #3: A melhor maneira de calcular o ARV usa uma Análise Comparativa de Vendas
- Quais são os passos para calcular o ARV usando uma Análise Comparativa de Vendas?
- Passo #1: Executar uma CMA seleccionando os comps mais apropriados usando critérios de avaliação
- Que ferramentas pode usar para executar uma Análise Comparativa de Vendas?
Passo #2: Ajustar os comps para que se pareçam com a sua propriedadePasso #3: Calcular o ARV usando preços de venda ajustados
p>p> Comecemos pelo significado de ARV em imóveis.
O que é ARV Real Estate?
O significado de ARV em imóveis significa After Repair Value e é uma estimativa do preço de venda futuro de um imóvel que é comprado com o objectivo de fixar e revender com lucro.
O ARV é o valor de mercado estimado de um imóvel após a realização de reparações e actualizações.
ARV no investimento imobiliário é melhor determinado primeiro usando uma Análise Comparativa de Mercado (CMA) para seleccionar bens imóveis comparáveis apropriados, e depois melhorados usando uma Análise Comparativa de Vendas, para obter o valor mais exacto.
Porquê calcular o ARV?
Existem várias razões pelas quais precisa de saber o Valor Pós-Reparação de cada imóvel que está a considerar colocar uma oferta.
Para ter confiança nas decisões de compra
Pode ser tentador confiar em pessoas que são “especialistas”, seja um agente imobiliário ou um grossista, para lhe dizer o valor de um potencial imóvel, mas ao avaliar um imóvel deve sempre “confiar, mas verificar”.
Dependente da sua estratégia de saída, poderá descobrir que outros escolherão comps que estão inclinados para o resultado que estão a tentar alcançar, o que poderá não estar de acordo com os seus objectivos.
É melhor aprender a estimar o valor por si próprio, para que tenha confiança na sua decisão de compra.
Para determinar o lucro imobiliário
O Valor Após Reparação será o preço-alvo de venda do seu projecto acabado, pelo que o utilizará como um componente de uma fórmula para determinar o lucro potencial do negócio, e se deve ser levado a cabo.
Para calcular o seu lucro imobiliário para uma propriedade de venda ou potencial aluguer, use esta fórmula que inclui cálculos de ARV:
Lucro = ARV – Custos de Compra – Custos de Manutenção – Custos de Venda – Custos de Reabilitação
Todos os custos do seu projecto (Custos de Compra, Venda, Manutenção, e Reabilitação) são subtraídos do Valor Pós-Reparação para encontrar o lucro.
Para usar a regra dos 70% em imóveis para estimar o Preço Máximo de Compra
Uma outra utilização importante para o ARV em imóveis é no cálculo do máximo que um investidor imobiliário deve oferecer em imóveis a um vendedor.
Os investidores imobiliários devem usar esta fórmula do Preço Máximo de Compra seguindo a seguinte regra de 70:
Preço Máximo de Compra = (ARV x .70) – Custos de Reabilitação
P>É possível ler uma análise aprofundada da regra dos 70% para inverter casas, incluindo a fórmula do Preço Máximo de Compra e como esta é uma boa regra de ouro.
Adicionalmente, pode usar esta útil calculadora de regra dos 70% para o ajudar a estimar rapidamente o seu preço de compra.
Agora que sabe o “porquê” da estimativa ARV, e antes de passar aos diferentes métodos de estimativa, queria discutir brevemente o porquê de nunca usar um Método de Avaliação Automatizado como o Zestimate, Redfin estimate, Trulia estimate… qualquer estimativa de valor automatizada.
Porquê evitar avaliações automatizadas de propriedades
Avaliação é parte ciência, parte arte. Parte dessa arte é olhar para além dos quartos e casas de banho, e olhar para as diferenças nas características, e ajustar para a qualidade da construção e acabamentos.
Embora os modelos de Machine Learning estejam a ficar cada dia mais inteligentes, estes são pontos de dados que ainda não estão disponíveis para mecanismos de avaliação automatizada, e requerem um certo nível de julgamento humano.
Os dados de Zillow, por exemplo, podem estar mais de um ano atrasados e não são úteis no cálculo do valor actual.
Assim, quando se tem dados incompletos, e dados antigos, não há maneira de a máquina lhe dar um valor preciso.
Similiarmente Trulia é propriedade de Zillow, e eles utilizam os mesmos dados para chegar à sua avaliação.
Embora os dados da Redfin sejam mais actuais e completos, eles também sofrem por não terem a imagem completa, e por isso não podem dar-lhe uma avaliação exacta.
É por isso que deve sempre investigar os seus comps minuciosamente online, se possível:
Dê uma vista de olhos no interior da comp através de fotografias de propriedade. Leia a descrição da listagem. Use o Google Streetview para “andar” nos comps e ver como é a vizinhança. Use qualquer informação que possa encontrar que o ajude a determinar se um comp deve ser incluído na sua análise para maior precisão.
Bottom line, simplesmente não o faça. Tome o tempo necessário para obter um valor preciso, examinando os seus comps com os seus próprios dois olhos, e salve-se a si e à sua carteira do desastre.
Aqui, o software REI/kit para inverter e vender por atacado não foi concebido para lhe dar uma avaliação automatizada, mas sim para lhe permitir encontrar o ARV mais preciso utilizando as melhores práticas de avaliação.
Pode utilizar a calculadora ARV REI/kit gratuitamente, com comps de demonstração gratuitos para ver como esta ferramenta pode ser poderosa, e se optar por uma subscrição paga, terá acesso a comps de alta qualidade que são adequados para avaliação, para garantir que terá o ARV mais preciso.
Vamos avançar para as potenciais formas de formular um ARV.
Qual é a fórmula do ARV imobiliário?
Esta é a fórmula “tecnicamente correcta” para calcular o Valor Após Reparação. Baseia-se numa determinação do valor actual do imóvel, bem como num valor detalhado para todos os itens de renovação planeados.
A fórmula ARV é:
Após o Valor de Reparação = (Valor Actual Não Reparado do Imóvel) + (Valor das Renovações)
Discutirei porque é que esta fórmula não deve ser utilizada para encontrar o ARV do seu imóvel, e o que deve utilizar em seu lugar.
Quais são os 3 métodos para encontrar ARV em imóveis?
Existem na realidade três formas de determinar o Valor Pós-Reparação no investimento imobiliário:
Método #1: Ao calcular a fórmula ARV usando o valor das renovações
Como mencionado acima, esta é a fórmula ARV “tecnicamente correcta” tocada por 100% dos blogs de investimento imobiliário por aí, e é óbvio que os seus escritores não fizeram realmente qualquer investimento. É supostamente alcançado através da realização de uma análise de valor de outras propriedades no seu estado actual não reparado, e depois adicionando o valor das melhorias planeadas.
Método #2: Ao realizar uma Análise Comparativa de Mercado
Esta é utilizada por praticamente 99% dos investidores por aí. É realizado através de uma Análise Comparativa de Mercado, ou CMA para abreviar, de propriedades reparadas vendidas para obter um valor de mercado de propriedades semelhante ao seu.
Método #3: Realizando uma Análise Comparativa de Vendas
Isto é realizado apenas pelo 1% de topo dos investidores, e é realizado seguindo as melhores práticas de avaliação. É necessário realizar o CMA em #2 acima e depois ajustar os valores desses comps para remover quaisquer diferenças entre os comps e a sua propriedade potencial para obter o verdadeiro valor de mercado dessa propriedade.
P>Explorarei a seguir os prós e contras destes três métodos.
Método #1: Calcular a fórmula ARV utilizando o Valor das Renovações
Há dois passos para utilizar a fórmula ARV:
- Começa com propriedades comparáveis num estado de degradação semelhante, e efectua uma análise de valor para a propriedade sujeita no seu estado não reparado.
- Realizar com as reparações estimadas, e o valor (não o custo) de cada uma dessas reparações.
É óbvio que qualquer pessoa que lhe diga esta fórmula, nunca investiu numa única propriedade, uma vez que esta fórmula é completamente impossível de implementar na prática. É consideravelmente difícil e demorado determinar o valor de centenas de itens de reparação e actualização para uma propriedade potencial.
Só investidores imobiliários de poltrona e escritores de blogues usam esta fórmula.
Qual a opção que a maioria dos investidores usa então? 99% dos investidores acabam por utilizar uma Análise Comparativa de Mercado, e verá num minuto, que mesmo isto não lhe dá uma imagem completa do valor do seu imóvel.
P>Vejamos rapidamente o que isso significa.
Método #2: A maioria dos investidores calcula os ARV utilizando uma Análise Comparativa de Mercado
CMA’s são tradicionalmente utilizados por agentes imobiliários para vendedores a retalho, para estimar a que preço uma casa venderia no mercado. Uma avaliação CMA é criada identificando casas vendidas recentes e similares em torno da casa do vendedor e calculando a média dos seus preços de venda.
O conceito é o mesmo para uma propriedade de investimento; encontra propriedades que venderam recentemente e que têm características semelhantes e outras características, e utiliza essas comparáveis para avaliar uma propriedade.
Apesar de a criação de uma CMA ser frequentemente utilizada por agentes imobiliários para os seus clientes investidores imobiliários, ainda não se trata de uma avaliação completa.
Isto porque um CMA só é exacto se todos os imóveis comparáveis forem os mesmos que o seu imóvel sujeito, e a menos que esteja a olhar para vendas na mesma comunidade de desenvolvimento planeada, geralmente este não é o caso, e os comps serão suficientemente diferentes para que tenham de ser ajustados.
Felizmente, a maioria dos agentes imobiliários e investidores raramente darão o passo extra crucial de ajustar os comps numa análise comparativa de vendas, que é o Método #3.
Método #3: A melhor maneira de calcular o ARV utiliza uma Análise Comparativa de Vendas
A melhor maneira de calcular o ARV de uma propriedade de investimento com precisão é o método de Análise Comparativa de Vendas.
Uma análise comparativa de vendas é uma técnica padrão utilizada pela maioria dos avaliadores. Esta técnica gira em torno da realização de um CMA com os valores comparativos imobiliários que estão num estado acabado, e ajustando-os com os valores das características que são diferentes entre eles.
Antes de explicar como ajustar os comps, vou dar uma breve visão geral sobre o que é ajustar os comps do ponto de vista de um avaliador.
O que é ajustar os comps imobiliários numa Análise Comparativa de Vendas?
Ajustamento de comps é o processo de determinar se uma determinada característica torna um comp superior, ou inferior, à propriedade do sujeito, e ajustar o preço de venda do comp para cima ou para baixo pelo montante do valor dessa característica.
Ao fazer isto, assegura-se de que os comps reflectem as características do sujeito (ou falta delas) o mais próximo possível, e assim os seus cálculos são o mais exactos possível.
Por exemplo, quando o seu investimento potencial não tem uma garagem, mas um comp faz, o comp é superior ao assunto relativo a essa característica.
Você ajustaria então o preço de venda do comp para baixo pela quantidade de uma característica de garagem, para reflectir o facto de o assunto não ter uma garagem.
Uma maneira de pensar nisto é: “Se o comp estivesse a ser vendido nesse mesmo dia, sem a garagem, por quanto é que teria vendido?”
Dica importante: Nunca se ajusta o preço ou as características da propriedade do sujeito, apenas as características e o preço de venda dos bens comparáveis.
Se isto parecer muito trabalho, é – mas apenas se não tiver software ARV como o REI/kit para lhe facilitar as coisas.
À medida que se tornar melhor no ajuste, pesquisa de comps, e conhecer as características e os valores das características nas suas áreas, será cada vez mais rápido a fazê-lo. Ainda assim, pode estar a perguntar-se porque se deve preocupar, por isso o seguinte é um exemplo do mundo real.
Porquê ajustar os seus comps imobiliários
Esta é a maior questão que me surge em relação à utilização de métodos de avaliação padrão para calcular o Valor Após Reparação no investimento imobiliário:
Porquê ajustar os comps ao calcular ARV? Porque não calcular apenas a média dos preços de venda dos comps em conjunto e ser feito com ela?
Simplesmente colocado, calcular a média dos preços de venda dos comps em conjunto sem ajustar as características resultará numa avaliação que não é exacta.
Aqui está um exemplo simplificado:
Subjecto: 1000 pés quadrados, sem piscina, tal como está listado preço $50.000
Comp 1: 900 pés quadrados, vendido por $100.000, tem piscina
Comp 2: 1100 pés quadrados, vendido por $100.000, sem piscina
Comp 3: 950 pés quadrados, vendido por $100.000, tem piscina
Pool in this neighborhood has a feature value of $20.000.
Desajustado:
Comp 1: $100.000
Comp 2: $100.000
Comp 3: $100.000
ARVDesajustado = $100.000+$100.000+$100.000/3=$100.000
Ajustado:
Comp 1: $100.000, ajustado para baixo em $20.000 devido a ter pool: $80.000
Comp 2: $100.000, ajuste é de $0 devido a não ter pool
Comp 3: $100.000, ajustado para baixo em $20.000 devido a ter pool: $80.000
P>Preço ajustado por metro quadrado: $80.000+100.000
ARV ajustado = $80.000+$100.000+$80.000/3 = $86.667
Se tivesse prosseguido com o seu investimento de 50k, estaria a perder dinheiro antes mesmo de começar, porque quando chegou a altura de vender, a sua propriedade sem pool venderia por menos $13.000 do que o que tinha estimado com o seu ARV não ajustado.
Uma outra excelente razão para usar esta técnica é o facto de que a sua propriedade virada acabará por ser avaliada por um comprador retalhista antes de uma venda. Quanto mais próximo estiver do preço de compra do comprador, menos provável é que a venda caia devido a uma avaliação baixa.
Quando pensa em quantos benefícios há em utilizar este método, e quantas características potenciais existem de facto num determinado conjunto de comps imobiliários, pode ver porque é que os ajustamentos são de importância vital, por isso vamos entrar na forma exacta como o faz.
Quais são os passos para calcular o ARV usando uma Análise Comparativa de Vendas
Existem três passos a seguir para determinar o ARV de uma propriedade de investimento usando uma Análise Comparativa de Vendas.
- Executar uma CMA seleccionando os comps mais apropriados utilizando critérios de avaliação
- Ajustar os comps para que se pareçam com a sua propriedade
- Calcular o ARV utilizando preços de venda ajustados
Passo #1: Realizar um CMA seleccionando os comps mais apropriados utilizando critérios de avaliação
Em termos de investimento imobiliário, o princípio de substituição afirma que um comprador não pagará mais por um imóvel do que o custo de um imóvel alternativo igualmente desejável (e comparável).
P>Primeiro necessita de grandes comps imobiliários.
Todos os prémios de subscrição de REI/kit dão-lhe acesso a comps de alta fidelidade com um nível de detalhe a que simplesmente não terá acesso na maioria dos outros sites.
Quando encontrar comps imobiliários, através de qualquer fonte, deverá aderir aos seguintes factores tanto quanto possível.
Critérios de avaliação para encontrar bens imóveis comparáveis:
- Propriedades vendidas recentemente, dentro de 3-6 meses é melhor, não mais de 12
- Propriedades cujo interior e exterior é semelhante à sua propriedade potencial num estado completo
- Propriedades que estão dentro dos limites da vizinhança da sua propriedade
- Propriedades que reflectem o nível de acabamentos e actualizações que serão realizadas
Narrow down to comps que são actualizados
Após ter uma lista de comps semelhantes à propriedade, seleccione apenas aqueles três a cinco comps na mesma condição em que pensa que a sua propriedade de investimento vai acabar, que é recentemente reabilitada e actualizada.
P>Posto que não é provável que tenha encontrado comps que correspondam à sua propriedade de todas as maneiras, terá de ajustar os comps.
Passo #2: Ajustar os comps para que se pareçam com a sua propriedade
Como mencionei anteriormente, ajustar os comps é um dos aspectos mais vitais de uma Análise Comparativa de Vendas.
Ajustar os pontos de venda é um processo em quatro partes:
- Determinar as características para o assunto e comps
- Atribuir valores em dólares às características
- Ajustar os valores das características de um comp
- Ajustar o preço de venda desse comp acima ou abaixo
Determinar as características para o assunto e comps
Uma característica pode ser qualquer aspecto de uma propriedade que seja significativo e que possa atribuir um valor em dólares. Por exemplo, quartos, casas de banho, garagens, piscinas, lareiras, terrenos, e mesmo vistas de mar, montanha ou cidade são todas consideradas características.
Atribuir valores em dólares às características
A seguir atribuirá uma quantia em dólares às características que tenha identificado como sendo valiosas nesse mercado.
Por exemplo, a uma garagem de um carro numa determinada cidade pode ser atribuído um valor de $10.000,
Vocês utilizarão estes valores de características para ajustar os vossos comps.
Como encontrar valores em dólares para características
Valores variam muito entre mercados, mesmo entre bairros, e não existe uma boa fonte de dados para isto, pelo que terá de arranjar os seus próprios dados para o bairro onde se encontra a propriedade em questão.
Felizmente, não é muito difícil fazer isto.
Existem três formas principais de encontrar um valor para características e amenidades:
- Pode obter conhecimentos locais de um corretor de imóveis quanto a esses valores. Já deve ter um corretor de imóveis na sua equipa e deve poder falar livremente com eles sobre isso. Se não tiver um na sua equipa, pode olhar para quem é conhecido por vender mais propriedades num determinado bairro e chamá-lo sobre uma das suas listagens.
- Se não conseguir obter os valores utilizando a rota do conhecimento local, um truque é realizar uma análise comparativa de vendas com 3 comps que sejam exactamente iguais, e um comp que esteja a faltar essa característica, e então seria capaz de verificar a diferença de valor entre esses valores.
- Finalmente, pode usar o método dos custos, que é basicamente o que custaria construir um quarto com nova construção, e pode usar a ferramenta de estimativa de reabilitação para discriminar os custos para o fazer. Esta é a forma menos precisa, pois não contabiliza o valor de mercado, apenas o custo – que nem sempre está correlacionado.
Dicas adicionais para ajustar os comps:
Certifique-se de que também está a valorizar o terreno, se for um lote de terreno, ou se o terreno tender a ser caro.
Comparar tamanhos de lote semelhantes, ou ajustar o valor do terreno.
Ajustar os valores de uma característica de um comp
Tuda a característica que a sua propriedade de investimento potencial tem, ou não tem, deve ser ajustada em cada comp.
Multiplicar o valor de uma característica de um comp pelo número de unidades de uma característica que tem.
Conversamente, aplicar um valor negativo se o comp tiver menos do que o número de unidades de uma característica que a sua propriedade tem.
Então, por exemplo, se o seu sujeito tem 2 quartos e o seu comp tem 4 quartos, então o ajuste do valor da sua característica para os quartos seria -(2 camas X $10.000) = -$20.000
Ajustar o preço de venda de um comp acima ou abaixo
Aumentar ou diminuir o preço de venda de um comp acima ou abaixo após o ajuste para características individuais.
- Se a sua propriedade e a sociedade tiverem o mesmo número de uma característica, o valor ajustado é 0,
- Se a sua propriedade tiver duas unidades de uma característica e a sociedade tiver uma unidade dessa característica, o preço de venda da sociedade é aumentado pelo valor dessa unidade de característica.
- Se a sua propriedade tiver uma unidade de uma característica e a sociedade tiver duas unidades dessa característica, o preço de venda da sociedade é diminuído pelo valor dessa unidade de característica.
Assim, por exemplo, se o seu sujeito tivesse 2 camas e 2 banhos, mas o seu comp tivesse 4 camas e 1 banho, então e um quarto de dormir valesse $10.000 e uma casa de banho valesse $5.000, então o seu ajuste líquido ao comp seria:
-(2 camas X $10.000) + (1 banho X $5.000) = -$20.000+$5.000 = -$15.000
Depois de ter ajustado o valor dos três a cinco comps, é altura de calcular.
Passo #3: Calcular o ARV usando preços de venda ajustados
Após ter adicionado ou subtraído os ajustamentos de todos os preços de venda dos seus comps, os seus novos preços de venda comp determinarão o valor da propriedade sujeita.
Nos casos em que os seus comps são muito semelhantes à sua propriedade sujeita, pode simplesmente tomar a média dos preços de venda ajustados dos comps, e é isto que a calculadora ARV faz.
Se seguir completamente as melhores práticas de avaliação, pode também realizar uma média ponderada dos preços de venda ajustados dos seus comps, com base numa opinião de quanto cada comp contribui para o valor.
Embora possa fazer este ajustamento utilizando a calculadora ARV, adicionando outra característica que é a média ponderada, se seleccionou correctamente os seus comps em primeiro lugar, isto acaba por ser, de qualquer forma, uma média, pelo que é, na sua maioria, um passo desnecessário.
Que ferramentas pode utilizar para realizar uma Análise Comparativa de Vendas?
Pode pensar que a forma mais barata é criar uma folha de cálculo de valores após reparação, mas estaria errado, a menos que não valorize o seu tempo. Felizmente, temos a sua cobertura. A versão gratuita da calculadora ARV já está desenhada para o ajudar a fazer uma análise comparativa de vendas.
Agora a sua análise é apenas tão boa como os dados que lhe são adicionados, e é aqui que, com uma subscrição premium do REI/kit, obterá alguns dos melhores comps do negócio para garantir que o seu ARV será preciso.
Sumário
Investidores imobiliários confiam em avaliações imobiliárias precisas para determinar se vale a pena prosseguir um negócio de venda ao desbarato, por grosso ou de aluguer e que resultará em lucros. O truque para calcular ARV em imóveis está em compreender as fórmulas para chegar a ARV, seleccionar os comps correctos, e conhecer e ajustar os valores das suas características comparáveis mais importantes.
Executar uma Análise Comparativa de Vendas completa com comps ajustados numa propriedade para determinar o ARV assegura que só está a fazer ofertas em negócios com potencial de sucesso.