Los propietarios que viven dentro de una asociación comunitaria deben ponerse en contacto con la asociación para obtener una carta de estoppel cuando venden su casa o unidad de condominio. Tanto la Ley de Condominios de Florida como las leyes relativas a las Asociaciones de Propietarios abordan específicamente las cartas/certificados de impedimento.
Una carta/certificado de impedimento se utiliza para facilitar un cierre proporcionando un resumen de las cuotas o evaluaciones que un vendedor puede deber a su asociación. En Florida, los compradores son responsables conjunta y solidariamente con el propietario anterior de las cuotas y evaluaciones que se deben a la asociación. Por lo tanto, cuando alguien compra una propiedad ubicada dentro de un condominio o una asociación de propietarios, necesita saber lo que se debe para que esa cantidad pueda ser cobrada al vendedor y aplicada en el momento del cierre. En la mayoría de los casos, el vendedor está al día en sus cuotas y evaluaciones de la asociación de la comunidad.
En 2017, el proyecto de ley 398 del Senado modificó los Estatutos de Florida para poner un límite a la cantidad máxima que una asociación comunitaria o una empresa de gestión de asociaciones comunitarias puede cobrar por la preparación y entrega de un certificado de impedimento. La estructura de tarifas máximas es ahora la siguiente:
- Para las cuentas no morosas, la asociación no podrá cobrar más de 250 dólares.
- Para cuentas morosas, la asociación puede cobrar hasta una cuota adicional de 150 dólares.
- Si el certificado de impedimento se solicita de forma acelerada, la asociación puede cobrar una cuota adicional de 100 dólares.
- Fecha de emisión
- Nombre(s) del(los) propietario(s) de la unidad, tal y como se refleja en los libros y registros de la asociación
- Diseño y dirección de la unidad
- Número de plaza de aparcamiento o garaje, tal y como se refleja en los libros y registros de la asociación
- Nombre del abogado e información de contacto si la cuenta es morosa y ha sido entregada a un abogado para su cobro. Honorarios por la preparación y entrega del certificado de impedimento
- Nombre del solicitante
- Información sobre las cuotas y otros datos:
- a. La evaluación periódica regular impuesta a la unidad es de $…. por …(insertar la frecuencia de pago)
- b. La evaluación periódica regular se paga a través de …(insertar la fecha pagada a través de)
- c. La siguiente cuota de la evaluación periódica regular vence …(insertar fecha de vencimiento)… por un importe de $.
- d. Se proporciona una lista detallada de todas las evaluaciones, evaluaciones especiales y otros dineros adeudados en la fecha de emisión a la asociación por el propietario de la unidad para una unidad específica.
- e. Se proporciona una lista detallada de las cuotas adicionales, las cuotas especiales y otros dineros que están programados para vencer para cada día después de la fecha de emisión para el período efectivo del certificado de impedimento.
- f. ¿Se debe pagar una tasa de aportación de capital, una tasa de reventa, una tasa de transferencia u otra tasa? …(Sí)… …(No)…. En caso afirmativo, especifique el tipo y el importe de la tasa.
- g. ¿Existe alguna violación abierta de la norma o el reglamento que se haya notificado al propietario de la unidad en los registros oficiales de la asociación?
- h. ¿Las normas y reglamentos de la asociación aplicables a la unidad requieren la aprobación de la junta directiva de la asociación para la transferencia de la unidad? …(Sí)… …(No)…. En caso afirmativo, ¿ha aprobado la junta directiva el traspaso de la unidad? …(Sí)… …(No)
- i. Proporcione una lista y la información de contacto de todas las demás asociaciones de las que es miembro la unidad.
- j. Proporcionar información de contacto para todos los seguros mantenidos por la asociación.
Un certificado de impedimento también debe proporcionarse en un formato uniforme para todo el estado para garantizar que los compradores y vendedores reciban la información adecuada necesaria para cerrar la transacción inmobiliaria.
Los certificados de impedimento son efectivos durante 30 días desde la fecha de entrega, si se entregan electrónicamente. Los certificados de impedimento son efectivos o 35 días, si se entregan por correo.
Cualquier violación de los nuevos topes de tarifas o requisitos de formularios debe ser presentada a la División de Condominios, Tiempos Compartidos y Casas Móviles de Florida. Los formularios son accesibles tanto en inglés como en español.
Requisitos de forma
El certificado de impedimento debe contener toda la siguiente información y debe ser sustancialmente de la siguiente forma:
Puede enviar los formularios de queja a la siguiente dirección:
División de Condominios, Tiempos Compartidos y Casas Móviles de la Florida 2601 Blair Stone Road, Tallahassee, Florida 32399-1030
Las quejas contra los administradores y las empresas de asociaciones comunitarias pueden presentarse aquí.