Cuando se trata de invertir en bienes raíces, ya sea un arreglo y volteo, un acuerdo de venta al por mayor, o una propiedad de alquiler, conocer el ARV y cómo calcularlo es la habilidad más importante que usted puede construir.
Esto se debe a que, en última instancia, ser capaz de calcular rápidamente y con precisión el ARV le ayudará en su decisión de presentar una oferta sobre una propiedad, o pasar a la siguiente, sin perder un tiempo precioso.
Siendo el número más importante de su acuerdo, nunca debe confiar en nadie más para llegar al valor ARV correcto para usted, por lo que en este artículo aprenderá la mejor manera de estimar el ARV de una propiedad.
Resumen de lo tratado en esta guía
- ¿Qué es el ARV inmobiliario?
- ¿Por qué necesitas calcular el ARV?
- ¿Por qué debes evitar las valoraciones automatizadas de inmuebles?
- ¿Cuál es la fórmula del ARV inmobiliario?
- ¿Cuáles son los 3 métodos de cálculo del ARV en el sector inmobiliario?
- Método #1: Calcular la fórmula ARV utilizando el Valor de las Renovaciones
- Método #2: La mayoría de los inversores calculan el ARV utilizando un Análisis Comparativo de Mercado
- Método #3: La mejor manera de calcular el ARV utiliza un Análisis de Comparación de Ventas
- ¿Cuáles son los pasos para calcular el ARV utilizando un Análisis de Comparación de Ventas?
- Paso #1: Realizar un CMA seleccionando los comps más apropiados utilizando criterios de tasación
- Paso #2: Ajustar los comps para que se parezcan a su propiedad
- Paso #3: Calcular el ARV utilizando los precios de venta ajustados
- ¿Qué herramientas puede utilizar para realizar un Análisis de Comparación de Ventas?
Comencemos con el significado de ARV en el sector inmobiliario.
¿Qué es el ARV inmobiliario?
El significado de ARV en el sector inmobiliario significa After Repair Value (valor después de la reparación) y es una estimación del futuro precio de venta de una propiedad que se adquiere con el fin de arreglarla y revenderla para obtener un beneficio.
El ARV es el valor de mercado estimado de una propiedad después de que se hayan realizado las reparaciones y mejoras.
El ARV en la inversión inmobiliaria se determina mejor utilizando primero un Análisis Comparativo de Mercado (CMA) para seleccionar comparables inmobiliarios apropiados, y luego se mejora utilizando un Análisis de Comparación de Ventas, para llegar al valor más preciso.
¿Por qué necesita calcular el ARV?
Hay una serie de razones por las que necesita saber el Valor Después de la Reparación de cada propiedad en la que está considerando hacer una oferta.
Para tener confianza en las decisiones de compra
Puede ser tentador confiar en las personas que son «expertos» ya sea un agente de bienes raíces o un mayorista, para decirle el valor de una propiedad potencial, pero al valorar los bienes raíces siempre hay que ‘confiar, pero verificar’.
Dependiendo de su estrategia de salida, puede encontrar que otros seleccionarán comps que están sesgados hacia el resultado que están tratando de lograr, lo que puede no estar en línea con sus objetivos.
Es mejor aprender a estimar el valor por su cuenta, para que tenga confianza en su decisión de compra.
Para determinar la ganancia inmobiliaria
El Valor Después de la Reparación será el precio de venta objetivo de su proyecto terminado, por lo que lo utilizará como un componente de una fórmula para determinar la ganancia potencial de la operación, y si debe seguir adelante con ella.
Para calcular su beneficio inmobiliario para un flip o propiedad de alquiler potencial, utilice esta fórmula que incluye cálculos de ARV:
Beneficio = ARV – Costes de compra – Costes de mantenimiento – Costes de venta – Costes de rehabilitación
Todos los costes de su proyecto (Compra, Venta, Costes de mantenimiento y Costes de rehabilitación) se restan del Valor después de la reparación para encontrar el beneficio.
Utilizar la regla del 70% en el sector inmobiliario para estimar el precio máximo de compra
Otro uso importante del ARV en el sector inmobiliario es para calcular el máximo que un inversor inmobiliario debe ofrecer por una propiedad a un vendedor.
Los inversores inmobiliarios deben utilizar esta fórmula del Precio Máximo de Compra siguiendo la regla del 70 de la siguiente manera:
Precio Máximo de Compra = (ARV x .70) – Costes de Rehabilitación
Puede leer un análisis en profundidad de la regla del 70% para voltear casas, incluyendo la fórmula del Precio Máximo de Compra y cómo es una buena regla general.
Además, puede utilizar esta práctica calculadora de la regla del 70% para ayudarle a estimar rápidamente su precio de compra.
Ahora que sabes el «por qué» de la estimación del ARV, y antes de pasar a los diferentes métodos de estimación, quería discutir brevemente por qué nunca debes usar un Método de Valoración Automatizado como el Zestimate, la estimación de Redfin, la estimación de Trulia… cualquier estimación de valor automatizada.
Por qué debes evitar las valoraciones automatizadas de propiedades
La valoración es parte ciencia, parte arte. Parte de ese arte es mirar más allá de las habitaciones y los baños, y observar las diferencias en las características, y ajustar la calidad de la construcción y los acabados.
Aunque los modelos de Machine Learning son cada día más inteligentes, son puntos de datos que aún no están disponibles para los mecanismos de valoración automatizados, y requieren un cierto nivel de juicio humano.
Los datos de Zillow, por ejemplo, pueden tener más de un año de retraso y no son útiles para calcular el valor actual.
Así que cuando tienes datos incompletos, y datos antiguos, no hay forma de que la máquina te dé un valor exacto.
De forma similar, Trulia es propiedad de Zillow, y utilizan los mismos datos para llegar a su valoración.
Mientras que los datos de Redfin son más actuales y completos, también sufren de no tener la imagen completa, y por lo tanto no pueden darle una valoración precisa.
Esto es por lo que siempre debe investigar sus comps a fondo en línea si es posible:
Echa un vistazo dentro de la comp a través de fotos de la propiedad. Lea la descripción del anuncio. Utilice Google Streetview para «caminar» los comps y ver cómo es el barrio. Utilice cualquier información que pueda encontrar que le ayude a determinar si una comp debe ser incluida en su análisis para la mayor precisión.
En resumen, simplemente no lo haga. Tómese el tiempo para obtener un valor exacto examinando sus comps con sus propios ojos, y sálvese a sí mismo y a su cartera del desastre.
En esa nota, el software REI/kit para el volteo de casas y la venta al por mayor no está diseñado para darle una valoración automatizada, más bien está diseñado para hacer que sea rápido y fácil para usted encontrar el ARV más preciso utilizando las mejores prácticas de evaluación.
Puede utilizar la calculadora REI/kit ARV de forma gratuita, con comps de demostración gratuitos para ver lo potente que puede ser esta herramienta, y si opta por una suscripción de pago, obtendrá acceso a comps premium de alta calidad que son adecuados para la valoración, para asegurarse de que tendrá el ARV más preciso.
Pasemos a las posibles formas de formular un ARV.
¿Qué es la fórmula inmobiliaria ARV?
Esta es la fórmula «técnicamente correcta» para calcular el Valor Después de la Reparación. Se basa en una determinación del valor actual de la propiedad, así como un valor detallado de todos los elementos de renovación previstos.
La fórmula ARV es:
Valor después de la reparación = (Valor actual no reparado de la propiedad) + (Valor de las renovaciones)
Discutiré por qué no se debe confiar en esta fórmula para encontrar el ARV de su propiedad, y lo que debe utilizar en su lugar.
¿Cuáles son los 3 métodos para encontrar el ARV en el sector inmobiliario?
En realidad hay tres maneras de determinar el Valor Después de la Reparación en la inversión inmobiliaria:
Método #1: Calculando la fórmula del ARV utilizando el valor de las renovaciones
Como se mencionó anteriormente, esta es la fórmula «técnicamente correcta» del ARV que pregonan el 100% de los blogs de inversión inmobiliaria por ahí, y es obvio que sus escritores no han hecho realmente ninguna inversión. Supuestamente se consigue realizando un análisis del valor de otras propiedades en su estado actual sin reparar, y luego añadiendo el valor de las mejoras previstas.
Método #2: Realizando un Análisis Comparativo de Mercado
Este es utilizado por prácticamente el 99% de los inversores que hay. Se logra por medio de un Análisis Comparativo de Mercado, o CMA para abreviar, de las propiedades reparadas vendidas para llegar a un valor de mercado de las propiedades similares a la suya.
Método #3: Mediante la realización de un Análisis de Comparación de Ventas
Esto sólo lo hace el 1% superior de los inversores, y se logra siguiendo las mejores prácticas de valoración. Requiere realizar el CMA en el #2 anterior y luego ajustar los valores de esos comps para eliminar cualquier diferencia entre los comps y su propiedad potencial para obtener el verdadero valor de mercado de esa propiedad.
A continuación exploraré los pros y los contras de estos tres métodos.
Método #1: Calcular la fórmula ARV utilizando el valor de las renovaciones
Hay dos pasos para utilizar la fórmula ARV:
- Conseguir propiedades comparables en un estado similar de deterioro, y realizar un análisis de valor para la propiedad en cuestión en su estado no reparado.
- Saca las reparaciones estimadas, y el valor (no el coste) de cada una de esas reparaciones.
- Realizar un CMA seleccionando los comps más apropiados utilizando criterios de valoración
- Ajustar los comps para que se parezcan a su propiedad
- Calcular el ARV utilizando los precios de venta ajustados
Es obvio que cualquiera que te diga esta fórmula, nunca ha invertido en una sola propiedad, ya que esta fórmula es completamente imposible de aplicar en la práctica. Es considerablemente difícil y consume mucho tiempo determinar el valor de cientos de elementos de reparación y mejora de una propiedad potencial.
Sólo los inversores inmobiliarios de sillón y los escritores de blogs utilizan esta fórmula.
¿Qué opción utilizan entonces la mayoría de los inversores? El 99% de los inversores terminan utilizando un Análisis Comparativo de Mercado, y verá en un minuto, que incluso esto no le da una imagen completa del valor de su propiedad.
Veamos rápidamente lo que esto significa.
Método #2: La mayoría de los inversores calculan el ARV utilizando un Análisis Comparativo de Mercado
Los CMA son tradicionalmente utilizados por los agentes inmobiliarios para los vendedores minoristas, para estimar a qué precio se vendería una casa en el mercado. Una valoración CMA se crea mediante la identificación de casas vendidas recientemente y similares alrededor de la casa del vendedor y el promedio de sus precios de venta.
El concepto es el mismo para una propiedad de inversión; usted encuentra propiedades que se han vendido recientemente y tienen características similares y otras características, y utiliza esos comparables para valorar una propiedad.
A pesar de que la creación de un CMA es a menudo utilizado por los agentes inmobiliarios para sus clientes inversores de bienes raíces, todavía no es una valoración completa.
Esto se debe a que un CMA sólo es preciso si todas las propiedades comparables son las mismas que su propiedad objeto de estudio, y a menos que usted esté buscando en las ventas en la misma comunidad de desarrollo planificado, por lo general este no es el caso, y los comps serán lo suficientemente diferentes que tendrán que ser ajustados.
Desgraciadamente, la mayoría de los agentes inmobiliarios y los inversores rara vez tomarán el paso crucial adicional de ajustar los comps en un análisis de comparación de ventas, que es el método #3.
Método #3: La mejor manera de calcular el ARV utiliza un análisis de comparación de ventas
La mejor manera de calcular el ARV de una propiedad de inversión con precisión es el método de análisis de comparación de ventas.
Un análisis de comparación de ventas es una técnica estándar utilizada por la mayoría de los tasadores. Esta técnica gira en torno a la realización de un CMA con comparables inmobiliarios que se encuentran en un estado acabado, y ajustándolos con los valores de las características que son diferentes entre ellos.
Antes de explicar cómo ajustar los comps, voy a dar una breve visión general sobre lo que es ajustar los comps desde el punto de vista de un tasador.
¿Qué es ajustar los comps inmobiliarios en un Análisis de Comparación de Ventas?
El ajuste de comps es el proceso de determinar si una característica particular hace que una comp sea superior, o inferior, a la propiedad en cuestión, y ajustar el precio de venta de la comp hacia arriba o hacia abajo por la cantidad del valor de esa característica.
Al hacer esto, usted se asegura de que las comps reflejen las características del sujeto (o la falta de ellas) lo más cerca posible, y así sus cálculos son lo más precisos posible.
Por ejemplo, cuando su inversión potencial no tiene un garaje, pero una comp sí, la comp es superior al sujeto en lo que respecta a esa característica.
Entonces ajustaría el precio de venta de la comp a la baja por el importe de una característica del garaje, para reflejar el hecho de que el sujeto no tiene garaje.
Una forma de pensar en esto es: «Si la comp se vendiera ese mismo día, sin el garaje, ¿por cuánto se habría vendido?»
Consejo importante: usted nunca ajusta el precio o las características de la propiedad objeto, sólo las características y el precio de venta de los comparables.
Si esto suena como un montón de trabajo, lo es – pero sólo si usted no tiene un software de ARV como REI/kit para hacer más fácil para usted.
A medida que usted se convierte en mejor en el ajuste, la investigación de comps, y llegar a conocer las características y los valores de las características en sus áreas, usted obtendrá más rápido y más rápido en él. Aun así, puede que se pregunte por qué debería molestarse, así que lo siguiente es un ejemplo del mundo real.
Por qué debería ajustar sus comps inmobiliarios
Esta es la mayor pregunta que recibo con respecto al uso de los métodos de tasación estándar para calcular el Valor Después de la Reparación en la inversión inmobiliaria:
¿Por qué debería ajustar los comps al calcular el ARV? ¿Por qué no promediar los precios de venta de las comparaciones y terminar con ello?
Simplemente, promediar los precios de venta de las comparaciones sin ajustar las características resultará en una valoración que no es precisa.
Aquí hay un ejemplo simplificado:
Sujeto: 1000 pies cuadrados, sin piscina, tal como está el precio de lista $50,000
Comp 1: 900 pies cuadrados, vendido por $100,000, tiene piscina
Comp 2: 1100 pies cuadrados, vendido por $100,000, sin piscina
Comp 3: 950 pies cuadrados, vendido por $100,000, tiene piscina
La piscina en este barrio tiene un valor de característica de $20,000.
Sin ajustar:
Comp 1: 100.000 dólares
Comp 2: 100.000 dólares
Comp 3: 100.000 dólares
Valor real sin ajustar = 100.000+100.000+100.000/3=100.000 dólares
Ajustado:
Comp 1: $100,000, ajustado a la baja en $20,000 por tener piscina: $80,000
Comp 2: $100,000, el ajuste es de $0 debido a que tanto el sujeto como la comp no tienen piscina
Comp 3: $100,000, ajustado a la baja en $20,000 por tener piscina: $80,000
Precio ajustado por pies cuadrados: $80,000+100,000
Precio ajustado por pie cuadrado = $80,000+$100,000+$80,000/3 = $86,667
Si usted hubiera procedido con su inversión de 50k tal cual, estaría perdiendo dinero antes de empezar porque cuando llegara el momento de vender, su propiedad sin piscina se vendería por $13,000 menos de lo que usted había estimado con su ARV no ajustado.
Otra excelente razón para utilizar esta técnica es el hecho de que su propiedad de flip será en última instancia, tasada por un comprador minorista antes de una venta. Cuanto más cerca esté su valor del precio de compra del comprador, menos probable será que la venta se caiga debido a una valoración baja.
Cuando usted piensa en cuántos beneficios hay al usar este método, y cuántas características potenciales hay realmente en cualquier conjunto dado de comps de bienes raíces, puede ver por qué los ajustes son de vital importancia, así que vamos a entrar en cómo se hace exactamente.
Cuáles son los pasos para calcular el ARV utilizando un Análisis de Comparación de Ventas
Hay tres pasos a seguir para determinar el ARV de una propiedad de inversión utilizando un Análisis de Ventas Comparables.
Paso #1: Realice un CMA seleccionando los comps más adecuados utilizando criterios de tasación
En términos de inversión inmobiliaria, el principio de sustitución establece que un comprador no pagará más por una propiedad que el coste de una propiedad alternativa igualmente deseable (y comparable).
Primero necesita grandes comps inmobiliarios.
Cada suscripción premium de REI/kit le da acceso a comps de alta fidelidad con un nivel de detalle al que simplemente no tendrá acceso en la mayoría de los otros sitios.
Cuando encuentre comps inmobiliarios, a través de cualquier fuente, debe adherirse a los siguientes factores tanto como sea posible.
Criterios de valoración para encontrar comparables inmobiliarios:
- Propiedades vendidas recientemente, dentro de 3-6 meses es lo mejor, no más de 12
- Propiedades cuyo interior y exterior sea similar a su potencial propiedad en un estado terminado
- Propiedades que estén dentro de los límites del barrio de su propiedad
- Propiedades que reflejen el nivel de acabados y mejoras que se van a realizar
Reduzca a comps que estén actualizados
Una vez que tenga una lista de comps similares a la propiedad, seleccione sólo aquellas tres o cinco comps en el mismo estado en el que cree que va a terminar su propiedad de inversión, es decir, recién rehabilitada y actualizada.
Dado que no es probable que haya encontrado comps que coincidan con su propiedad en todos y cada uno de los aspectos, tendrá que ajustar los comps.
Paso #2: Ajustar los comps para que se parezcan a su propiedad
Como he mencionado anteriormente, ajustar los comps es uno de los aspectos más vitales de un Análisis de Comparación de Ventas.
Ajustar las comps es un proceso de cuatro partes:
- Determinar las características para el sujeto y los comps
- Asignar valores en dólares a las características
- Ajustar los valores de las características de un comp
- Ajustar el precio de venta de ese comp hacia arriba o hacia abajo
Determinar las características para el sujeto y los comps
Una característica puede ser cualquier aspecto de una propiedad que sea significativo y al que se le pueda asignar una cantidad en dólares. Por ejemplo, las habitaciones, los baños, los garajes, las piscinas, las chimeneas, la superficie del terreno e incluso las vistas al mar, a la montaña o a la ciudad se consideran características.
Asigne valores en dólares a las características
A continuación, asignará una cantidad en dólares a las características que haya identificado como valiosas en ese mercado.
Por ejemplo, a un garaje para un coche en una ciudad concreta se le puede asignar un valor de 10.000 dólares.
Utilizará estos valores de las características para ajustar sus comps.
Cómo encontrar los valores en dólares de las características
Los valores varían mucho entre los mercados, incluso entre los barrios, y no hay una buena fuente de datos para esto por lo que tendrá que llegar a sus propios datos para el barrio en el que se encuentra la propiedad en cuestión.
Afortunadamente, no es demasiado difícil de hacer esto.
Hay tres formas principales de encontrar un valor para las características y servicios:
- Puede obtener el conocimiento local de un agente inmobiliario en cuanto a esos valores. Usted ya debe tener un agente inmobiliario en su equipo y debe ser capaz de hablar libremente con ellos al respecto. Si no tiene uno en su equipo, puede ver quién es conocido por vender la mayoría de las propiedades en un vecindario en particular y llamarlos sobre uno de sus listados.
- Si no puede obtener los valores utilizando la ruta de conocimiento local, un truco es realizar un análisis de comparación de ventas con 3 comps que son exactamente iguales, y un comp que le falta esa característica, y entonces usted sería capaz de comprobar la diferencia de valor entre esos.
- Por último, puede utilizar el método de los costes, que es básicamente lo que costaría construir un dormitorio con una nueva construcción, y puede utilizar la herramienta de estimación de rehabilitación para detallar los costes para hacerlo. Esta es la forma menos precisa, ya que no tiene en cuenta el valor de mercado, sólo el coste – que no siempre están correlacionados.
Consejos adicionales para ajustar comps:
Asegúrese de que está valorando el terreno también, si es mucho terreno, o si la tierra tiende a ser cara.
Compare tamaños de lotes similares, o ajuste el valor del terreno.
Ajuste los valores de las características de una comp
Cada característica que su potencial propiedad de inversión tiene, o no tiene, debe ser ajustada en cada comp.
Multiplique el valor de la característica de una comp por el número de unidades de una característica que tiene.
A la inversa, aplique un valor negativo si la comp tiene menos que el número de unidades de una característica que su propiedad tiene.
Así, por ejemplo, si su sujeto tiene 2 dormitorios y su comp tiene 4 dormitorios, entonces su ajuste del valor de la característica para los dormitorios sería -(2beds X $10,000) = -$20,000
Ajustar el precio de venta de una comp hacia arriba o hacia abajo
Aumentar o disminuir el precio de venta de una comp hacia arriba o hacia abajo después de ajustar las características individuales.
- Si su propiedad y la comp tienen el mismo número de una característica, el valor ajustado es 0.
- Si su propiedad tiene dos unidades de una característica y la comp tiene una unidad de esa característica, el precio de venta de la comp se incrementa en el valor de esa unidad de característica.
- Si su propiedad tiene una unidad de una característica y la comp tiene dos unidades de esa característica, el precio de venta de la comp se reduce en el valor de esa unidad de característica.
Así, por ejemplo, si su sujeto tenía 2 camas y 2 baños, pero su comp tenía 4 camas y 1 baño, entonces y un dormitorio valía 10.000 dólares y un baño valía 5.000 dólares, entonces su ajuste neto a la comp sería:
-(2camas X $10,000) + (1baño X $5,000) = -$20,000+$5,000 = -$15,000
Después de haber ajustado el valor de las tres a cinco comps, es hora de calcular.
Paso # 3: Calcular el ARV utilizando los precios de venta ajustados
Una vez que haya sumado o restado los ajustes de todos los precios de venta de sus comps, sus nuevos precios de venta comp determinarán el valor de la propiedad en cuestión.
En los casos en que sus comps son muy similares a su propiedad en cuestión, sólo puede tomar el promedio de los precios de venta ajustados de los comps, y esto es lo que hace la calculadora ARV.
Si usted fuera a seguir las mejores prácticas de valoración completamente, también puede realizar un promedio ponderado de los precios de venta ajustados de sus comps basado en una opinión de cuánto contribuye cada comp al valor.
Aunque usted puede hacer este ajuste utilizando la calculadora ARV añadiendo otra característica que es el promedio ponderado, si usted seleccionó sus comps correctamente en primer lugar, esto termina como un promedio de todos modos, por lo que es sobre todo un paso innecesario.
¿Qué herramientas puedes utilizar para realizar un análisis de comparación de ventas?
Podrías pensar que la forma más económica es crear tú mismo una hoja de cálculo de valor después de la reparación, pero estarías equivocado, a menos que no valores tu tiempo. Afortunadamente, le tenemos cubierto. La versión gratuita de la calculadora ARV ya está diseñada para ayudarle a realizar un análisis de comparación de ventas.
Ahora, por supuesto, su análisis es sólo tan bueno como los datos que usted pone en él, y aquí es donde con una suscripción premium a REI/kit obtendrá algunos de los mejores comps en el negocio para asegurar que su ARV será preciso.
Resumen
Los inversores inmobiliarios se basan en valoraciones precisas de las propiedades para determinar si vale la pena llevar a cabo una operación de venta, de venta al por mayor o de alquiler y si ésta dará lugar a beneficios. El truco en el cálculo del ARV en el sector inmobiliario está en la comprensión de las fórmulas para llegar al ARV, la selección de los comps correctos, y el conocimiento y el ajuste de los valores de sus características comparables más importantes.
La realización de un análisis de comparación de ventas a fondo con comps ajustados en una propiedad para determinar el ARV asegura que sólo está haciendo ofertas en ofertas con potencial de éxito.