La relación préstamo-valor (LTV) de una propiedad es el porcentaje del valor de la propiedad que está hipotecado. Los prestamistas utilizan diferentes requisitos para determinar si se concederá un préstamo, y el LTV suele ser un factor clave.
Es bastante común que las residencias ocupadas por sus propietarios obtengan préstamos con LTVs del 80 por ciento. La mayoría de los prestamistas realmente quieren que los posibles compradores inviertan al menos el 20 por ciento de sus propios fondos en la transacción. Por supuesto, eso no es lo ideal para todos los compradores de vivienda. Algunos prefieren que el desembolso inicial de dinero sea el mínimo posible. Y las propiedades comerciales vienen con una serie de sus propias reglas.
La fórmula LTV
Calcular el LTV es realmente una matemática muy simple. Usted puede obtener el LTV dividiendo el importe de la hipoteca por el menor de los valores de tasación o el precio de venta.
Por ejemplo, el valor de tasación de una casa podría ser de 300.000 dólares. Hay o habrá una hipoteca de 240.000 dólares contra la propiedad. Por lo tanto, la relación préstamo-valor es del 80 por ciento:
240.000 dólares divididos entre 300.000 dólares es igual a 0,80 o al 80 por ciento.
Eso es razonable, pero ¿qué pasa si usted está buscando asegurar una hipoteca de 95.000 dólares sobre una propiedad valorada en 100.000 dólares? Entonces la ecuación se vería así:
95.000 dólares divididos entre 100.000 dólares es igual a .95 o 95 por ciento.
Y eso no es tan razonable.
¿Por qué es importante?
Póngase en la posición del prestamista. Desea tener el mayor nivel de comodidad posible en cuanto a que el préstamo hipotecario que le están concediendo será devuelto a tiempo y sin complicaciones. Con razón o sin ella, los prestamistas consideran que una relación préstamo-valor alta va acompañada de una mayor probabilidad de que el prestatario no pague el préstamo.
Y si eso ocurre, el prestamista podría encontrarse en una posición muy incómoda si la relación préstamo-valor es demasiado alta. Suponiendo que esté cerca del 90%, el prestamista tendría que vender la casa por al menos esta cantidad para evitar perder su dinero si se ve obligado a ejecutar la hipoteca. En el caso de esa LTV del 95 por ciento, el prestamista tendría que vender la propiedad por un precio muy cercano al valor justo de mercado para salir del acuerdo entero. El mismo prestamista podría aceptar algo menos que el valor justo de mercado con una LTV del 80 por ciento y aún así recuperar su inversión. Y si la relación préstamo-valor es aún más baja, lo más probable es que el prestamista salga de la transacción en buena forma.
Ventajas de una relación préstamo-valor baja para el comprador
Probablemente se preocupe menos por las finanzas de su prestamista que por las suyas propias, y eso tiene sentido. Es posible que no quiera desprenderse de una gran cantidad de dinero en efectivo en el momento del cierre al poner más dinero de entrada para reducir su relación LTV, pero un LTV más bajo tiene varias ventajas a largo plazo.
Los préstamos de LTV bajo tienden a ser recompensados con tasas de interés más bajas. Considere que a lo largo de un plazo de 30 años. Y, por supuesto, si el valor de su propiedad está más o menos al máximo, probablemente puede olvidarse de la refinanciación durante un tiempo si alguna vez surge la necesidad.
En cuanto a los compradores comerciales, cuanto más bajos sean esos pagos de la hipoteca, más bajos serán sus gastos de funcionamiento. Eso, en última instancia, significa más dinero en su bolsillo.
Seguro hipotecario privado
Luego está el tema del seguro hipotecario privado (PMI). Es un hecho que el prestamista querrá algún tipo de seguro en su lugar si, de hecho, conceder un préstamo en un LTV de más de 80 por ciento. Este seguro interviene para compensar al prestamista en caso de impago. Pero el prestamista no paga esta póliza. El propietario de la vivienda lo hace, al menos hasta alcanzar al menos el 80 por ciento del patrimonio neto.
Así que no, puede que no pague tanto por adelantado, pero se verá perjudicado durante el transcurso de su préstamo entre los tipos de interés más altos y las primas anuales del PMI, y esto a menudo suma más.
Como cuestión práctica, la ley establece que su prestamista debe terminar el PMI automáticamente cuando su LTV cae al 78 por ciento. Ni siquiera tiene que hacer nada para organizarlo o hacer una solicitud oficial. Pero si usted está comenzando con una relación LTV del 95 por ciento, que podría tomar un tiempo.
Los ratios LTV en bienes raíces comerciales
Los ratios de préstamo a valor se utilizan en bienes raíces comerciales también, pero los prestamistas a veces requieren LTVs inferiores al 80 por ciento cuando una propiedad está destinada a ser una inversión. Los ratios LTV son uno de los tres ratios principales que suelen utilizar los prestamistas comerciales.
En este caso, el valor de mercado de la propiedad suele basarse en una tasación comercial, pero al igual que con las propiedades residenciales, se utilizará el precio de compra si es menor. Usted podría solicitar una hipoteca de 600.000 dólares. La propiedad se valora en 750.000 dólares. La hipoteca dividida por el importe de la tasación da como resultado un 80 por ciento, lo que debería ser suficiente para conseguir la financiación, pero puede depender del prestamista.
Como regla general, los prestamistas comerciales no aprobarán préstamos con LTVs de más del 80 por ciento, pero algunos prestamistas ofrecen programas de préstamos no conformes que irán más allá. Y, al igual que con los bienes raíces residenciales, una relación LTV más baja va de la mano con términos y tasas de préstamos más favorables.
Prestamistas convencionales
Un prestamista hipotecario comercial convencional hace préstamos que no están garantizados por el gobierno o un programa gubernamental. Suelen ser bancos y cooperativas de crédito. Pueden considerar ratios de LTV en torno al 75 por ciento para algunas propiedades de inversión, pero la mayoría no irán más allá del 65 por ciento si la propiedad es de gestión intensiva.
«Gestión intensiva» significa que el prestatario va a operar y gestionar activamente el negocio. El edificio no está simplemente sentado allí, apreciando pasivamente. Las propiedades de gestión intensiva pueden incluir moteles, gasolineras y estaciones de servicio, y bares y restaurantes. Por lo general, implican un mayor potencial de fracaso.
Prestamistas patrocinados por el gobierno
Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) incluyen programas gubernamentales como Freddie Mac, Fannie Mae o Ginnie Mae. Por lo general, también limitan los ratios LTV comerciales al 80 por ciento, pero esto puede depender del tipo de propiedad que esté financiando. Por lo general, es del 80 por ciento para los préstamos para apartamentos, y las GSEs no suelen prestar en propiedades de inversión comercial.
Las GSEs son mucho más indulgentes con los compradores de viviendas privadas. Los préstamos de la FHA pueden concederse con LTVs de hasta el 96,5 por ciento, dependiendo de la puntuación de crédito del comprador. Y los préstamos USDA y VA son posibles sin pago inicial en absoluto para las personas que califican.
Propiedades ocupadas por el propietario
Las propiedades comerciales ocupadas por el propietario son aquellas en las que la empresa del prestatario está realmente en la residencia. Usted podría comprar un complejo de oficinas y situar su propia oficina al frente y en el centro de la entrada principal. Como propietario, en realidad está viviendo en la residencia, no la está alquilando.
Este tipo de propiedades a veces tienen derecho a la aprobación con ratios de LTV más altos, al menos los préstamos comerciales realizados a través de la Asociación de Pequeñas Empresas (SBA). La SBA a veces aprueba préstamos de hasta el 90 por ciento de LTV.
Tenga en cuenta que la SBA no emite realmente estos préstamos. Más bien, los garantiza con los bancos locales. Y las empresas muy jóvenes -aquellas con menos de tres años de antigüedad- no cumplen los requisitos con esa proporción de LTV del 90%. Lo más probable es que el prestamista busque un LTV en torno al 65% en este caso.
Segundas hipotecas
Si está solicitando una segunda hipoteca -ya tiene una primera hipoteca contra la propiedad, pero está buscando capital de explotación adicional durante un período de tiempo- sumaría las dos hipotecas antes de dividirlas por el valor de tasación. Sin embargo, en la práctica, las GSEs prácticamente nunca permiten segundas hipotecas detrás de sus primeras posiciones hipotecarias. Tampoco lo harán la mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales, excepto en el caso de las propiedades residenciales.