¿Qué es un préstamo FHA?
Un préstamo FHA es una hipoteca que está asegurada por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Son populares, especialmente entre los que compran una casa por primera vez, porque permiten pagos iniciales del 3,5% para puntuaciones de crédito de 580+. Sin embargo, los prestatarios deben pagar las primas del seguro hipotecario, que protege al prestamista si un prestatario no paga.
Los prestatarios pueden calificar para un préstamo de la FHA con un pago inicial de tan sólo el 3,5% para una puntuación de crédito de 580 o superior. La puntuación de crédito del prestatario puede estar entre 500 – 579 si se hace un pago inicial del 10%. Es importante recordar, sin embargo, que cuanto más baja sea la puntuación de crédito, mayor será el interés que recibirán los prestatarios.
El programa de la FHA se creó en respuesta a la racha de ejecuciones hipotecarias e impagos que se produjo en la década de 1930; para proporcionar a los prestamistas de hipotecas un seguro adecuado; y para ayudar a estimular el mercado de la vivienda haciendo que los préstamos sean accesibles y asequibles para las personas con un crédito menos que estelar o un bajo pago inicial. Esencialmente, el gobierno federal asegura los préstamos para los prestamistas aprobados por la FHA con el fin de reducir su riesgo de pérdida si un prestatario no cumple con los pagos de su hipoteca.
Requisitos de los préstamos de la FHA
Para los prestatarios interesados en comprar una casa con un préstamo de la FHA con el bajo monto de pago inicial del 3,5%, los solicitantes deben tener una puntuación FICO mínima de 580 para calificar. Sin embargo, tener una puntuación de crédito inferior a 580 no le excluye necesariamente de la elegibilidad para el préstamo de la FHA. Sólo necesita tener un pago inicial mínimo del 10%.
La puntuación de crédito y las cantidades de pago inicial son sólo dos de los requisitos de los préstamos de la FHA. Aquí hay una lista completa de los requisitos de los préstamos de la FHA, que son establecidos por la Autoridad Federal de la Vivienda:
- Los prestatarios deben tener un historial de empleo estable o haber trabajado para el mismo empleador durante los últimos dos años.
- Los prestatarios deben tener un número de Seguridad Social válido, residencia legal en los Estados Unidos y ser mayores de edad para firmar una hipoteca en su estado.
- Los prestatarios deben pagar un pago inicial mínimo del 3,5%. El dinero puede ser donado por un miembro de la familia.
- Los nuevos préstamos de la FHA sólo están disponibles para la ocupación de la residencia principal.
- Los prestatarios deben tener una evaluación de la propiedad de un tasador aprobado por la FHA.
- La proporción frontal de los prestatarios (el pago de la hipoteca más los honorarios de la HOA, los impuestos sobre la propiedad, el seguro hipotecario, el seguro de los propietarios) tiene que ser inferior al 31 por ciento de sus ingresos brutos, por lo general. Usted puede ser capaz de obtener la aprobación con un porcentaje tan alto como el 40 por ciento. Su prestamista deberá justificar por qué cree que la hipoteca presenta un riesgo aceptable. El prestamista debe incluir cualquier factor de compensación utilizado para la aprobación del préstamo.
- La relación de fondo de los prestatarios (hipoteca más toda su deuda mensual, es decir, el pago de la tarjeta de crédito, el pago del coche, los préstamos estudiantiles, etc.) tiene que ser inferior al 43 por ciento de sus ingresos brutos, por lo general. Es posible que le aprueben con un porcentaje tan alto como el 50 por ciento. Su prestamista deberá justificar por qué cree que la hipoteca presenta un riesgo aceptable. El prestamista debe incluir cualquier factor de compensación utilizado para la aprobación del préstamo.
- Los prestatarios deben tener una puntuación de crédito mínima de 580 para la financiación máxima con un pago inicial mínimo del 3,5 por ciento.
- Los prestatarios deben tener una puntuación de crédito mínima de 500-579 para una LTV máxima del 90 por ciento con un pago inicial mínimo del 10 por ciento. Los prestamistas calificados por la FHA utilizarán una base de caso por caso para determinar la solvencia de los solicitantes.
- Típicamente los prestatarios deben estar dos años fuera de la bancarrota y haber restablecido un buen crédito. Se pueden hacer excepciones si usted está fuera de la bancarrota por más de un año si hubo circunstancias atenuantes fuera de su control que causaron la bancarrota y usted ha manejado su dinero de una manera responsable.
- Típicamente los prestatarios deben estar tres años fuera de la ejecución hipotecaria y han restablecido un buen crédito. Se pueden hacer excepciones si hubo circunstancias atenuantes y has mejorado tu crédito. Si usted no pudo vender su casa porque tuvo que mudarse a una nueva área, esto no califica como una excepción a la directriz de tres años de ejecución hipotecaria.
- La propiedad debe cumplir con ciertos estándares mínimos en la evaluación. Si la casa que está comprando no cumple con estos estándares y un vendedor no está de acuerdo con las reparaciones requeridas, su única opción es pagar por las reparaciones requeridas en el cierre (que se mantendrá en depósito hasta que se completen las reparaciones).
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Beneficios de los préstamos FHA: Pagos iniciales bajos y requisitos de puntuación de crédito menos estrictos
Típicamente, un préstamo FHA es uno de los tipos de préstamos hipotecarios más fáciles de calificar porque requiere un pago inicial bajo y puedes tener un crédito menos que perfecto. Para los préstamos de la FHA, se requiere un pago inicial del 3,5 por ciento para obtener la máxima financiación. Los prestatarios con puntuaciones de crédito tan bajas como 500 pueden calificar para un préstamo de la FHA.
Los prestatarios que no pueden permitirse un pago inicial del 20 por ciento, tienen una puntuación de crédito más baja, o no pueden ser aprobados para el seguro hipotecario privado deben buscar si un préstamo de la FHA es la mejor opción para su escenario personal.
Otra ventaja de un préstamo de la FHA es una hipoteca asumible lo que significa que si usted quiere vender su casa, el comprador puede «asumir» el préstamo que tiene. Las personas que tienen bajo o mal crédito, han sufrido una bancarrota o han sido ejecutados pueden ser capaces de calificar para un préstamo de la FHA.
Seguro de Hipoteca se requiere para un préstamo de la FHA
Usted sabía que tenía que haber una trampa, y aquí está: Debido a que un préstamo de la FHA no tiene las normas estrictas de un préstamo convencional, requiere dos tipos de primas de seguro hipotecario: uno se paga en su totalidad por adelantado – o, puede ser financiado en la hipoteca – y el otro es un pago mensual. Además, los préstamos de la FHA requieren que la casa cumpla con ciertas condiciones y debe ser evaluada por un tasador aprobado por la FHA.
Prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) – Apropiadamente llamado, este es un pago de prima mensual por adelantado, lo que significa que los prestatarios pagarán una prima del 1,75% del préstamo de la casa, independientemente de su puntuación de crédito. Ejemplo: préstamo de 300.000 $ x 1,75% = 5.250 $. Esta suma puede pagarse por adelantado en el momento del cierre como parte de los gastos de liquidación o puede incorporarse a la hipoteca.
MIP anual (se cobra mensualmente) – Llamada prima anual, se trata en realidad de un cargo mensual que se incluirá en el pago de la hipoteca. El importe de la prima del seguro hipotecario es un porcentaje del importe del préstamo, basado en la relación préstamo-valor (LTV) del prestatario, el tamaño del préstamo y la duración del mismo:
| Duración del préstamo | Importe del préstamo Importe | Relación LTV | Prima de seguro anual |
|---|---|---|---|
| Más de 15 años | 625 dólares,000 o menos | 95% o menos | 0.80% |
| Más de 15 años | 625.000 dólares o menos | Más del 95% | 0.85% |
| Más de 15 años |
Más de 625,000
|
95% o menos | 1% |
| Más de 15 años | Más de 625.000 dólares |
Más del 95% |
1.05% |
| 15 años o menos | 625.000 dólares o menos | 90% o menos | 0,45% |
| 625.000 dólares o menos | Superior al 90% | 0.70% | 15 años o menos | Más de 625.000 dólares | 90% o menos | 0.70% |
| 15 años o menos | Más de 625.000 dólares | Más del 90% | 0.95% |
Por ejemplo, la prima anual de un préstamo de 300.000 dólares con un plazo de 30 años y una LTV inferior al 95% sería de 2.400 dólares: 300.000 dólares x 0,80% = 2.400 dólares. Para calcular el pago mensual, divide 2.400 $ por 12 meses = 200 $. Por lo tanto, la prima de seguro mensual sería de 200 dólares al mes.
¿Cuánto tiempo tienen que pagar los prestatarios el seguro hipotecario de la FHA?
La duración de su MIP anual dependerá del plazo de amortización y la relación LTV en la fecha de creación de su préstamo.
Para los préstamos con números de caso de la FHA asignados a partir del 3 de junio de 2013:
Los prestatarios tendrán que pagar el seguro hipotecario durante todo el plazo del préstamo si el LTV es superior al 90% en el momento en que se originó el préstamo. Si su LTV era del 90% o menos, el prestatario pagará el seguro hipotecario durante el plazo de la hipoteca u 11 años, lo que ocurra primero.
| Término | Pago inicial | Duración |
|---|---|---|
| 15 años o menos | menos del 10% | Vida del préstamo |
| 15 años o menos | 10% o más | 11 años |
| Más de 15 años | menos del 10% | Vida del préstamo |
| Más de 15 años | 10% o más | 11 años |
Para préstamos con números de caso FHA asignados antes del 3 de junio, 2013:
| Término | Pago inicial | Duración |
|---|---|---|
| 15 años o menos | 22% o más | Sin MIP anual |
| 15 años o menos | menos del 22% | Cancelado al 78% LTV |
| Más de 15 años | 22% o más | 5 años | Más de 15 años | menos del 22% | Cancelado al 78% LTV (5 años mínimo) |
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¿Cómo se obtiene un préstamo FHA?
Un prestamista debe ser aprobado por la Autoridad Federal de Vivienda con el fin de ayudarle a obtener un préstamo FHA. Usted encuentra prestamistas de la FHA y busca cotizaciones de hipotecas para un préstamo de la FHA rápida y fácilmente en Zillow. Sólo tienes que enviar una solicitud de préstamo y recibirás al instante presupuestos personalizados de un mercado lleno de cientos de prestamistas. El proceso es gratuito, fácil y puedes hacerlo de forma anónima, sin proporcionar ninguna información personal. Si ves una cotización de préstamo de un prestamista que te interesa, puedes ponerte en contacto con el prestamista directamente.
Tipos de interés de los préstamos FHA
Abajo están los tipos de interés promedio de la FHA de hoy. También puede utilizar Zillow para ver los tipos de interés de la FHA para su situación particular. Sólo tienes que enviar una solicitud de préstamo con menos de un 20% de pago inicial y recibirás al instante presupuestos FHA personalizados de múltiples prestamistas. Utiliza el botón de filtro para filtrar únicamente los tipos de interés de las hipotecas FHA.
Para ver para qué tipo de interés calificarías, introduce tus datos específicos como la puntuación de crédito, los ingresos y las deudas mensuales (en Avanzado). Luego, cuando esté listo para hablar con un prestamista, puede ponerse en contacto con cualquiera de los prestamistas que aparecen en su búsqueda.
| Programa | Tipo de interés | APR | Cambio de 1 día |
|---|---|---|---|
| 30-Year Fixed FHA | 3.07% | 4,11% | -0,08% | 20 Años Fijo FHA | 0% | 0% | 0% |
| 2.82% | 3,83% | -0.06% | |
| FHA fija a 10 años | 0% | 0% | 0% |
| 7/1 ARM FHA | 0% | 0% | 5/1 ARM FHA | 3.38% | 3,73% | 0% |
Un préstamo FHA fijo a 30 años de 300.000 dólares al 3,07% TAE con una cuota inicial de 10.880 dólares tendrá una cuota mensual de 1.275 dólares. Un préstamo FHA fijo a 20 años de $0 a 0% APR con un pago inicial de $0 tendrá un pago mensual de $0. Un préstamo FHA fijo a 15 años de $300,000 a 2.82% APR con un pago inicial de $10,880 tendrá un pago mensual de $2,045. Un préstamo FHA fijo a 10 años de $0 a una APR del 0% con un pago inicial de $0 tendrá un pago mensual de $0. Un préstamo FHA ARM 7/1 de $0 a una APR del 0% con un pago inicial de $0 tendrá un pago mensual de $0. Un préstamo FHA ARM 5/1 de $300,000 a una APR del 3.38% con un pago inicial de $10,880 tendrá un pago mensual de $1,326. Todos los pagos mensuales mostrados suponen una relación préstamo-valor (LTV) máxima del 100% y una puntuación de crédito de 680, y no incluyen el importe de los impuestos y el seguro. El pago mensual real puede ser mayor.