Si usted es una persona mayor que está sopesando los pros y los contras de una hipoteca inversa, no está solo. Este producto se publicita mucho en la televisión como una forma de ayudarle a permanecer en su casa durante la jubilación poniendo en valor su patrimonio. Hay beneficios, pero también hay riesgos.
¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa permite a los propietarios de 62 años o más convertir el patrimonio inmobiliario en efectivo gastable.
La gran mayoría de las hipotecas inversas están aseguradas a través de la Administración Federal de la Vivienda, (FHA), lo que significa que si la deuda no es pagada por el prestatario, se pagará con las reservas de la FHA.
El gobierno llama a las hipotecas inversas «HECMs», que significa Home Equity Conversion Mortgages, y los prestatarios deben pagar primas de seguro para participar. Estas primas se utilizan para financiar las reservas de la FHA.
Además de las hipotecas inversas aseguradas por la FHA, existen otros dos tipos:
- Hipotecas inversas de propiedad: Estas están disponibles a través de prestamistas privados, y no están sujetas a los límites de préstamo de la FHA.
- Hipoteca inversa de propósito único: Estas no son tan comunes, y el dinero que se obtiene de una de ellas sólo puede utilizarse para una necesidad específica, como renovar parte de la casa o pagar los impuestos de la propiedad. Puede encontrar estas opciones a través de algunos gobiernos estatales y locales y organizaciones sin ánimo de lucro.
- Está planeando quedarse en su casa durante mucho tiempo. ¿Recuerda todos los gastos de cierre de su hipoteca original? Usted tendrá un conjunto similar de costos iniciales con una hipoteca inversa que puede pagar en efectivo o rodar en el préstamo, por lo que querrá asegurarse de que va a estar allí el tiempo suficiente para justificar ese dinero extra.
- Usted puede cubrir todos los otros costos de su casa. Con una hipoteca inversa, todavía tiene que pagar el seguro de los propietarios y los impuestos sobre la propiedad y mantener su casa. Asegúrese de calcular todos sus gastos mensuales para determinar si podrá pagar estos costos y sus otras facturas esenciales.
- Para reducir las pérdidas en 2013, el HUD limitó la cantidad que los prestatarios de HECM pueden obtener de una propiedad, y también la cantidad de efectivo que los prestatarios pueden retirar de un HECM durante el primer año.
- En 2014, el HUD estableció un requisito de «ingresos residuales» que estipula que, después de los gastos básicos, los prestatarios de hipotecas inversas deben tener suficiente dinero en efectivo para pagar los costos de vida mensuales, incluidos los impuestos a la propiedad y el seguro.
- En 2017, el HUD redujo la cantidad que los prestatarios inversos pueden financiar y modificó los costos de las primas.
- En 2018, el HUD creó una nueva norma que le permite exigir dos evaluaciones para las propiedades que considera demasiado riesgosas. La hipoteca inversa se basa entonces en la más baja de las dos tasaciones.
- En 2019, el HUD endureció las normas para exigir a los prestamistas que revisen las declaraciones de impuestos, las cuentas bancarias y otra información similar para asegurarse de que los prestatarios pueden pagar los costes continuos de la vivienda. Si la evaluación es insuficiente, el prestamista debe entonces apartar el dinero del HECM para garantizar que se paguen las facturas de impuestos y seguros.
- Patrimonio elevado: Durante la última década, el valor de la vivienda ha crecido a medida que el valor de la vivienda ha aumentado. El propietario estadounidense promedio ganó alrededor de $ 17,000 en equidad entre el tercer trimestre de 2019 y el tercer trimestre de 2020, según CoreLogic. Las personas mayores se beneficiaron en el último año, también, ganando un récord de 7,7 billones de dólares en la equidad de la casa colectivamente, informó la Asociación Nacional de Prestamistas de Hipoteca Inversa.
- Tasas de interés bajas récord: Es un momento barato para pedir dinero prestado, ya que los tipos de interés de los préstamos a 30 años se han mantenido cerca del 3 por ciento.
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¿Cómo funcionan las hipotecas inversas?
¿Es una buena idea una hipoteca inversa? Para responder a esa pregunta, primero tendrá que entender cómo funciona el préstamo y lo que pagará por él.
Una hipoteca inversa le da acceso a los fondos sin enviarle una factura inmediata. Considere estas matemáticas: Con una hipoteca tradicional, si pide prestados 100.000 dólares a un interés fijo del 3,4 por ciento durante 30 años, tendrá un pago mensual de 443,48 dólares (capital e intereses). Si pide prestados 100.000 dólares con una hipoteca inversa, sus pagos mensuales requeridos para el capital y los intereses son cero.
¿Demasiado bueno para ser verdad? Pues sí. Seguirá debiendo dinero.
Con nuestra hipoteca de ejemplo de 100.000 dólares, el prestatario paga unos 443 dólares cada mes. De esta cantidad, alrededor de 160 dólares se pagan hacia el principal en el primer mes para reducir el saldo del préstamo. El resto del pago -aproximadamente 283 dólares- es el interés, o lo que el prestamista le cobra por prestarle dinero. El plan de pagos continúa así cada mes, con una mayor parte del pago destinada al principal y una menor parte a los intereses con el paso del tiempo, hasta que finalice el plazo del préstamo.
Con una hipoteca inversa, el proceso se invierte. En lugar de hacer un pago de 443 dólares cada mes, el prestatario no paga nada. Sin embargo, esto no significa que el préstamo sea gratuito. El coste de los intereses se añade al saldo de la hipoteca, por lo que en el segundo mes el saldo aumenta. Como el saldo del préstamo es ahora un poco mayor, el coste de los intereses es un poco más alto, y este proceso continúa hasta que llega el momento de devolver el préstamo. Ese reembolso suele producirse cuando usted se muda de la propiedad (tiene un año para devolverlo después de esa fecha) o cuando fallece.
Pros de la hipoteca inversa
Puede gestionar mejor los gastos en la jubilación
Muchos ancianos experimentan una importante reducción de ingresos cuando se jubilan, y los pagos mensuales de la hipoteca pueden ser su mayor gasto. Con una hipoteca inversa, usted puede complementar un ingreso disminuido y continuar pagando sus cuentas.
No tiene que mudarse
En lugar de encontrar una nueva casa más asequible, una hipoteca inversa le permite envejecer en su lugar (y permanecer cerca de amigos y familiares, si es el caso). Además, si bien la hipoteca inversa tiene un costo, podría ser más barato obtener una hipoteca inversa que mudarse y comprar otra casa o alquilar en una nueva ubicación.
No tiene que pagar impuestos sobre los ingresos
Los ingresos que obtiene de una hipoteca inversa no están sujetos a impuestos porque el IRS considera el dinero «producto del préstamo». Al mismo tiempo, los intereses de la hipoteca inversa no son deducibles hasta que usted los pague realmente (generalmente cuando paga el préstamo en su totalidad). Sin embargo, las reglas de impuestos pueden ser complicadas, así que asegúrese de ver a un profesional de impuestos para que lo asesore antes de comprometerse con una hipoteca inversa.
Está protegido si el saldo excede el valor de su casa
Debido a que el saldo de una hipoteca inversa crece en tamaño, es posible que pueda exceder el valor justo de mercado de la propiedad con el tiempo. Sin embargo, el monto de la deuda que debe pagarse nunca puede exceder el valor de la propiedad, porque una hipoteca inversa es un ejemplo de financiamiento «sin recurso». El resultado es que un prestamista hipotecario no puede tener reclamaciones contra sus otros activos, o herederos, en este escenario.
Sus herederos tienen opciones
Las hipotecas inversas pueden ser pagadas por los prestatarios antes, pero normalmente terminan cuando el prestatario se muda, vende la casa o fallece. En una situación patrimonial, los herederos tienen varias opciones: Pueden vender la vivienda para pagar la deuda y quedarse con el capital que supere el saldo del préstamo; pueden quedarse con la casa y refinanciar el saldo de la hipoteca inversa si el valor de la propiedad es suficiente; o, si la deuda supera el valor de la propiedad, los herederos pueden liquidar el préstamo devolviendo el título al prestamista. El prestamista puede entonces presentar una reclamación por cualquier saldo impagado a la aseguradora (casi siempre la FHA).
Contras de la hipoteca inversa
Hay que pagar por ella
Las hipotecas inversas tienen costes que incluyen las comisiones del prestamista, los cargos del seguro de la FHA y los costes de cierre. Estos costos se pueden agregar al saldo del préstamo; sin embargo, eso significa que el prestatario tendría más deuda y menos capital.
No se puede obtener tanto con la opción de tasa fija
Las HECM están estructuradas de manera tal que están disponibles tanto las opciones de financiamiento de tasa ajustable como de tasa fija. Sin embargo, si desea un financiamiento a tasa fija, la cantidad de capital a la que puede acceder es menor que la que podría aprovechar con una hipoteca inversa a tasa ajustable.
Podría violar inadvertidamente los requisitos de otros programas
En pocas palabras, una hipoteca inversa podría hacer que usted viole las restricciones de activos para los programas de Medicaid y Seguridad de Ingreso Suplementario (SSI). Este es un tema complicado, así que asegúrese de hablar con un abogado especializado en derecho de la tercera edad o una clínica legal antes de buscar un programa de hipoteca inversa.
Su casa puede ser ejecutada
Dado que las hipotecas inversas no tienen pagos mensuales requeridos para el capital y los intereses, podría parecer que la ejecución hipotecaria es imposible. No es así. Las personas mayores pueden ver sus casas ejecutadas si no pagan los impuestos sobre la propiedad o mantienen el seguro de los propietarios o no pagan las cuotas de la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA).
Podría tener dificultades para navegar por los cambios en su estado
Las hipotecas inversas pueden ser complicadas, y si algo cambia con su estado, sus opciones de hipoteca inversa también pueden cambiar. Si va a un centro de atención a largo plazo, por ejemplo, ¿se le seguirá considerando residente en su casa? Si se casa después de obtener una hipoteca inversa, ¿debe su cónyuge mudarse de la propiedad si usted fallece? Para obtener detalles sobre estas y otras preguntas, lo mejor es hablar con un prestamista o con un abogado especializado en derecho de la tercera edad, o ponerse en contacto con una clínica legal pro-bono.
¿Es una buena idea una hipoteca inversa?
Tendrá que sopesar todos los pros y los contras de una hipoteca inversa para saber si es adecuada para usted y, lo que es más importante, tendrá que pensar en cómo esos aspectos positivos y negativos encajan en su situación personal.
Aquí hay dos señales de que podría tener sentido comparar las opciones de la hipoteca inversa:
Es importante tener en cuenta que las normas HUD HECM han cambiado en los últimos años para ayudar a mitigar los riesgos, y también en parte debido a las pérdidas del programa. Como resultado de estos cambios, el número de hipotecas inversas aseguradas por la FHA se redujo a poco más de 41,800 en 2020.
Aquí hay un vistazo a los cambios que han tomado forma para reducir los riesgos de las hipotecas inversas:
Finalidad
Las hipotecas inversas se han ganado una reputación menos que perfecta en medio de los titulares de las ejecuciones hipotecarias, y esas noticias deberían servir como recordatorio de la necesidad de ser cauteloso con cualquier opción que ponga su casa en riesgo.
Sin embargo, aquí hay dos razones clave por las que las personas mayores podrían considerar el examen de sus opciones de hipoteca inversa hoy:
En definitiva, comparar los pros y los contras de una hipoteca inversa no debería ser una actividad en solitario. Esta es una decisión financiera que requiere una cuidadosa consideración de las implicaciones para su activo más valioso: su casa.
Para ayudarle a evaluar si una hipoteca inversa es una buena idea, comience por hablar con un asesor de vivienda aprobado por el HUD.