Préstamo para inmuebles comerciales

Personas físicas frente a entidades

Mientras que las hipotecas residenciales se suelen conceder a prestatarios individuales, los préstamos inmobiliarios comerciales se suelen conceder a entidades empresariales (por ejemplo, corporaciones, promotores, sociedades limitadas, fondos y fideicomisos). Estas entidades suelen constituirse con el propósito específico de poseer bienes inmuebles comerciales.

Una entidad puede no tener un historial financiero ni ninguna calificación crediticia, en cuyo caso el prestamista puede exigir a los directores o propietarios de la entidad que garanticen el préstamo. Esto proporciona al prestamista una persona (o grupo de personas) con un historial crediticio y de quien puede recuperar en caso de incumplimiento del préstamo. Si el prestamista no exige este tipo de garantía y la propiedad es el único medio de recuperación en caso de incumplimiento del préstamo, la deuda se denomina préstamo sin recurso, lo que significa que el prestamista no tiene recurso contra nadie ni contra nada que no sea la propiedad.

Calendarios de amortización del préstamo

Una hipoteca residencial es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se devuelve en cuotas regulares durante un período de tiempo. El producto hipotecario residencial más popular es la hipoteca de tipo fijo a 30 años, pero los compradores residenciales también tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. Los periodos de amortización más largos suelen implicar pagos mensuales más pequeños y costes de intereses totales más altos durante la vida del préstamo, mientras que los periodos de amortización más cortos suelen implicar pagos mensuales más grandes y costes de intereses totales más bajos.

Los préstamos residenciales se amortizan a lo largo de la vida del préstamo, de manera que el préstamo se paga en su totalidad al final del plazo del mismo.

El comprador de una vivienda de 200.000 dólares con una hipoteca de tipo fijo a 30 años y al 3%, por ejemplo, realizaría 360 pagos mensuales de 1.027 dólares, tras los cuales el préstamo quedaría totalmente pagado. Estas cifras suponen un pago inicial del 20%.

A diferencia de los préstamos residenciales, los plazos de los préstamos comerciales suelen oscilar entre cinco años (o menos) y 20 años, y el periodo de amortización suele ser más largo que el plazo del préstamo. Un prestamista, por ejemplo, puede conceder un préstamo comercial por un plazo de siete años con un periodo de amortización de 30 años. En esta situación, el inversor realizaría pagos durante siete años de una cantidad basada en que el préstamo se pague en 30 años, seguido de un pago final «global» de todo el saldo restante del préstamo.

Por ejemplo, un inversor con un préstamo comercial de 1 millón de dólares al 7% realizaría pagos mensuales de 6.653,02 dólares durante siete años, seguidos de un pago global final de 918.127,64 dólares que liquidaría el préstamo en su totalidad.

La duración del plazo del préstamo y el periodo de amortización afectan al tipo que cobra el prestamista. Dependiendo de la solvencia del inversor, estas condiciones pueden ser negociables. En general, cuanto más largo sea el calendario de amortización del préstamo, más alto será el tipo de interés.

Relación préstamo-valor

Otra forma en que los préstamos comerciales y residenciales difieren es en la relación préstamo-valor (LTV), una cifra que mide el valor de un préstamo contra el valor de la propiedad. El prestamista calcula la relación préstamo-valor dividiendo el importe del préstamo entre el valor de tasación del inmueble o su precio de compra, el menor de los dos. Por ejemplo, la relación préstamo-valor (LTV) para un préstamo de 90.000 dólares sobre una propiedad de 100.000 dólares sería del 90% (90.000 dólares ÷ 100.000 dólares = 0,9, o el 90%).

Tanto para los préstamos comerciales como para los residenciales, los prestatarios con una LTV más baja podrán optar a tipos de financiación más favorables que aquellos con una LTV más alta. La razón: Tienen más capital (o participación) en la propiedad, lo que equivale a menos riesgo a los ojos del prestamista.

Se permiten altas LTV para ciertas hipotecas residenciales: Se permite hasta el 100% de LTV para los préstamos VA y USDA; hasta el 96,5% para los préstamos FHA (préstamos que están asegurados por la Administración Federal de la Vivienda); y hasta el 95% para los préstamos convencionales (los garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac).

Los LTV de los préstamos comerciales, por el contrario, suelen situarse en el rango del 65% al 80%. Aunque algunos préstamos pueden realizarse con LTVs más altos, son menos comunes. La relación préstamo-valor específica suele depender de la categoría del préstamo. Por ejemplo, puede permitirse una LTV máxima del 65% para un terreno sin edificar, mientras que una LTV de hasta el 80% podría ser aceptable para una construcción multifamiliar.

No existen programas de la VA o la FHA en los préstamos comerciales, y no hay seguro hipotecario privado. Por lo tanto, los prestamistas no tienen ningún seguro para cubrir el incumplimiento del prestatario y deben confiar en la propiedad inmobiliaria pignorada como garantía.

Ratio de cobertura del servicio de la deuda

Los prestamistas comerciales también se fijan en el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), que compara los ingresos operativos netos (NOI) anuales de una propiedad con su servicio de la deuda hipotecaria anual (incluyendo el principal y los intereses), midiendo la capacidad de la propiedad para pagar su deuda. Se calcula dividiendo el NOI por el servicio anual de la deuda.

Por ejemplo, una propiedad con 140.000 dólares de NOI y 100.000 dólares de servicio anual de la deuda hipotecaria tendría un DSCR de 1,4 (140.000 dólares ÷ 100.000 dólares = 1,4). El ratio ayuda a los prestamistas a determinar el tamaño máximo del préstamo en función del flujo de caja generado por la propiedad.

Un DSCR inferior a 1 indica un flujo de caja negativo. Por ejemplo, un DSCR de 0,92 significa que sólo hay suficiente NOI para cubrir el 92% del servicio de la deuda anual. En general, los prestamistas comerciales buscan DSCR de al menos 1,25 para garantizar un flujo de caja adecuado.

Un DSCR más bajo puede ser aceptable para los préstamos con períodos de amortización más cortos y/o propiedades con flujos de caja estables. Pueden requerirse ratios más elevados para propiedades con flujos de caja volátiles; por ejemplo, los hoteles, que carecen de los contratos de arrendamiento a largo plazo (y, por tanto, más predecibles) comunes a otros tipos de bienes inmuebles comerciales.

Tipos de interés y comisiones de los préstamos inmobiliarios comerciales

Los tipos de interés de los préstamos comerciales suelen ser más elevados que los de los préstamos residenciales. Además, los préstamos inmobiliarios comerciales suelen conllevar comisiones que se suman al coste total del préstamo, incluyendo las tasas de tasación, legales, de solicitud de préstamo, de originación del préstamo y/o de estudio.

Algunos costes deben pagarse por adelantado antes de que el préstamo sea aprobado (o rechazado), mientras que otros se aplican anualmente. Por ejemplo, un préstamo puede tener una comisión de apertura única del 1%, que debe pagarse en el momento del cierre, y una comisión anual de un cuarto del 1% (0,25%) hasta que el préstamo esté totalmente pagado. Un préstamo de 1 millón de dólares, por ejemplo, podría requerir una comisión de apertura del préstamo del 1% equivalente a 10.000 dólares que se pagaría por adelantado, con una comisión del 0,25% de 2.500 dólares que se pagaría anualmente (además de los intereses).

Pago anticipado

Un préstamo inmobiliario comercial puede tener restricciones de pago anticipado, diseñadas para preservar el rendimiento previsto por el prestamista en un préstamo. Si los inversores liquidan la deuda antes de la fecha de vencimiento del préstamo, es probable que tengan que pagar penalizaciones por pago anticipado. Existen cuatro tipos principales de penalizaciones de «salida» por liquidar un préstamo antes de tiempo:

• Penalización por pago anticipado. Se trata de la penalización por pago anticipado más básica, que se calcula multiplicando el saldo pendiente actual por una penalización por pago anticipado especificada.
• Garantía de intereses. El prestamista tiene derecho a una cantidad específica de intereses, incluso si el préstamo se paga antes de tiempo. Por ejemplo, un préstamo puede tener un tipo de interés del 10% garantizado durante 60 meses, con una comisión de salida del 5% después.
• Bloqueo. El prestatario no puede liquidar el préstamo antes de un período determinado, como un bloqueo de cinco años.
• Liquidación. Una sustitución de la garantía. En lugar de pagar en efectivo al prestamista, el prestatario intercambia una nueva garantía (normalmente valores del Tesoro de Estados Unidos) por la garantía original del préstamo. Esto puede reducir las comisiones, pero este método de pago de un préstamo puede llevar aparejadas elevadas penalizaciones.

Las condiciones de reembolso se identifican en los documentos del préstamo y pueden negociarse junto con otras condiciones del préstamo en los préstamos inmobiliarios comerciales.

El resultado final

Con los bienes inmuebles comerciales, un inversor (a menudo una entidad empresarial) compra la propiedad, alquila el espacio y cobra el alquiler de las empresas que operan dentro de la propiedad. La inversión está destinada a ser una propiedad que produzca ingresos.

Al evaluar los préstamos inmobiliarios comerciales, los prestamistas tienen en cuenta la garantía del préstamo, la solvencia de la entidad (o de los directores/propietarios), incluyendo de tres a cinco años de estados financieros y declaraciones de impuestos, y los ratios financieros, como el ratio préstamo-valor y el ratio de cobertura del servicio de la deuda.