Ocupante

• Un ocupante ilegal vive en una propiedad a la que no tienen título, derecho o arrendamiento.
• Un propietario que no utiliza o inspecciona su propiedad durante un número de años podría perder el título ante otra persona que reclama el terreno, toma posesión del mismo y lo utiliza.
• Las leyes estatales relativas a los ocupantes ilegales y a la posesión adversa pueden ser sustituidas por las leyes locales en algunos casos; por ejemplo, en la ciudad de Nueva York, si un ocupante ilegal ocupa continuamente una propiedad durante 30 días, obtiene el derecho legal de permanecer en la propiedad como inquilino del propietario aunque nunca haya firmado un contrato de alquiler.

Entendiendo a los okupas

Cada estado de los Estados Unidos posee sus propias leyes sobre los derechos de los okupas y la posesión adversa. Por ejemplo, algunos estados requieren una posesión continua de siete años para adquirir una propiedad privada, además de otros requisitos. Las leyes estatales relativas a los okupas y a la posesión adversa pueden ser sustituidas por las leyes locales en algunos casos.

Por ejemplo, el estado de Nueva York concede derechos de posesión adversa a los okupas si ocupan una propiedad de forma continua, hostil y evidente durante al menos 10 años. También deben tener la creencia de buena fe de que poseen un derecho sobre el terreno. Si se cumplen todas estas condiciones, el okupa puede reclamar el título de posesión del terreno. Si el propietario se pone en contacto con las autoridades y hace desalojar al ocupante ilegal antes de que haya ocupado la propiedad durante 10 años, el ocupante ilegal ya no podrá reclamar el título.

Sin embargo, las leyes relativas a los ocupantes ilegales en la ciudad de Nueva York son drásticamente diferentes de las leyes del estado de Nueva York. Si un okupa ocupa una propiedad de forma continuada durante 30 días, adquiere el derecho legal de permanecer en la propiedad como inquilino del propietario aunque nunca haya firmado un contrato de alquiler. El intruso puede entrar en una propiedad desocupada y empezar a vivir abiertamente en ella. Esto puede ocurrir con las propiedades de inversión que no tienen inquilinos actualmente. Si se descubre al intruso con la suficiente antelación, puede ser expulsado por la policía y detenido. Los okupas que no sean detectados por el propietario y permanezcan en la propiedad durante 30 días requerirán un desalojo legal para sacarlos del lugar.

El tiempo que tarda el procedimiento de desalojo puede hacer que los propietarios ofrezcan pagar a los okupas para que se retiren de la propiedad. Los procedimientos de desalojo a veces pueden tardar hasta un año.

Ejemplo de un okupa

Supongamos que una mujer llamada Felicia compró una propiedad de inversión de dos dormitorios en 2010 en Brooklyn, Nueva York. En 2015, dejó de alquilar el apartamento y estuvo vacío durante varios meses. Ante la posibilidad de una ejecución hipotecaria, Felicia decidió poner el apartamento en el mercado. Por desgracia, descubrió que un taxista había estado viviendo en el apartamento durante meses.

Felicia llamó a la policía y denunció al desconocido por allanamiento. Después de que la policía echara al hombre, ella hizo cambiar las cerraduras. Sin embargo, como el hombre llevaba más de 30 días viviendo allí, había establecido derechos de okupa. Echarlo del apartamento constituía un desalojo ilegal. Cuando el okupa acudió al tribunal de la vivienda en Nueva York, el juez le concedió permiso para entrar en la propiedad pocos días después.