I proprietari che vivono all’interno di un’associazione comunitaria devono contattare l’associazione per ottenere una lettera di estoppel quando vendono la loro casa o unità condominiale. Sia il Florida Condominium Act che le leggi riguardanti le Homeowners Associations affrontano specificamente le lettere/certificati di estoppel.
Una lettera/certificato di estoppel è usata per facilitare una chiusura fornendo un’istantanea delle tasse o valutazioni che un venditore può dovere alla sua associazione. In Florida, gli acquirenti sono responsabili in solido con il precedente proprietario per le quote e le valutazioni dovute all’associazione. Pertanto, quando qualcuno acquista una proprietà situata all’interno di un condominio o di un’associazione di proprietari di casa, ha bisogno di sapere cosa è dovuto in modo che l’importo possa essere raccolto dal venditore e applicato alla chiusura. Nella maggior parte dei casi, il venditore è in regola con le quote e le valutazioni della sua associazione comunitaria.
Nel 2017, il Senate Bill 398 ha modificato gli statuti della Florida per porre un limite all’importo massimo che un’associazione comunitaria o una società di gestione di associazioni comunitarie può addebitare per la preparazione e la consegna di un certificato di estoppel. La struttura della tariffa massima è ora la seguente:
- Per conti non delinquenziali, l’associazione non può addebitare più di $250.
- Per i conti delinquenti, l’associazione può addebitare fino a una tassa supplementare di $150.
- Se il certificato di estoppel è richiesto su una base accelerata, l’associazione può addebitare una tassa supplementare di $100.
Un certificato di estoppel deve anche essere fornito in un formato uniforme in tutto lo stato per garantire che gli acquirenti e i venditori ricevano le informazioni appropriate necessarie per chiudere la transazione immobiliare.
I certificati estoppel sono efficaci per 30 giorni dalla data di consegna, se consegnati elettronicamente. I certificati di estoppel sono efficaci o 35 giorni, se consegnati per posta.
Qualsiasi violazione dei nuovi limiti tariffari o dei requisiti dei moduli deve essere presentata alla Divisione dei Condomini, delle multiproprietà e delle case mobili della Florida. I moduli sono accessibili sia in inglese che in spagnolo.
Requisiti del modulo
Il certificato di estoppel deve contenere tutte le seguenti informazioni e deve essere sostanzialmente nella seguente forma:
- Data di rilascio
- Nome(i) del proprietario(i) dell’unità come risulta dai libri e registri dell’associazione
- Designazione dell’unità e indirizzo
- Numero del posto auto o garage, come risulta dai libri e registri dell’associazione
- Nome dell’avvocato e informazioni di contatto se il conto è scaduto ed è stato girato ad un avvocato per la raccolta. Tassa per la preparazione e la consegna del certificato di estoppel
- Nome del richiedente
- Informazioni sulla valutazione e altre informazioni:
- a. La tassa periodica regolare imposta all’unità è di $…. per …(inserire la frequenza di pagamento)
- b. La tassa periodica regolare è pagata fino al …(inserire la data di pagamento)
- c. La prossima rata della valutazione periodica regolare è dovuta …(inserire la data di scadenza)… per un importo di $.
- d. Viene fornito un elenco dettagliato di tutte le valutazioni, valutazioni speciali e altre somme dovute alla data di emissione all’associazione dal proprietario dell’unità per una specifica unità.
- e. Un elenco dettagliato di tutte le valutazioni addizionali, valutazioni speciali e altre somme che sono programmate per diventare dovute per ogni giorno dopo la data di emissione per il periodo effettivo del certificato di estoppel è fornito.
- f. C’è una tassa di apporto di capitale, una tassa di rivendita, una tassa di trasferimento o altre tasse dovute? …(Sì)… …(No)…. Se sì, specificare il tipo e l’importo della tassa.
- g. C’è qualche violazione aperta della regola o del regolamento notata al proprietario dell’unità nei registri ufficiali dell’associazione?
- h. Le regole e i regolamenti dell’associazione applicabili all’unità richiedono l’approvazione del consiglio di amministrazione dell’associazione per il trasferimento dell’unità? …(Sì)… …(No)…. Se sì, il consiglio ha approvato il trasferimento dell’unità? …(Sì)… …(No)
- i. Fornire un elenco di, e le informazioni di contatto per tutte le altre associazioni di cui l’unità è un membro.
- j. Fornire informazioni di contatto per tutte le assicurazioni mantenute dall’associazione.
Si possono spedire i moduli di reclamo al seguente indirizzo:
Division of Florida Condominiums, Timeshares and Mobile Homes 2601 Blair Stone Road, Tallahassee, Florida 32399-1030
I reclami contro gli amministratori e le società di associazioni comunitarie possono essere presentati qui.