Hace tiempo que admiras cierta casa en un barrio acogedor. Te encuentras pasando por delante de ella algunos días cuando no tienes que hacerlo. Hay algo en ella que te llama. Cuando ves que está embargada, sabes en el fondo que es el momento de comprarla.
Pero, ¿es una buena idea comprar una casa embargada? La respuesta a esa pregunta dependerá de varios factores. Como con la mayoría de las cosas en la vida, hay pros y contras en la compra de una casa en ejecución hipotecaria.
Hemos hablado con los mejores expertos y hemos investigado las diferentes ventajas e inconvenientes de comprar una casa en ejecución hipotecaria para que usted no tenga que hacerlo. Sigue leyendo para encontrar las respuestas a tus preguntas sobre ejecuciones hipotecarias.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria es una vivienda que ha sido puesta en subasta por un banco. Las ejecuciones hipotecarias se producen cuando los propietarios dejan de pagar la hipoteca. Como resultado, el banco embarga la casa y la pone a la venta en una subasta de ejecución hipotecaria. En 2019, las ventas de ejecuciones hipotecarias representaron el 11,5% de todas las transacciones inmobiliarias.
Subasta de ejecuciones hipotecarias
Las subastas de ejecuciones hipotecarias son competitivas, según Dawn Dause, una agente inmobiliaria de primera línea en el condado de Will, Illinois, que tiene más de 18 años de experiencia. «Los inversores están ahí fuera con toda su fuerza. Tienes que ser un comprador en efectivo para competir». Los prestamistas no financiarán la compra de una ejecución hipotecaria, por lo que no podrás conseguir una hipoteca.
Parte de la razón por la que las casas ejecutadas se venden tan rápido es porque hay menos en el mercado, y sus precios tampoco suelen ser tan bajos como lo fueron después de la Gran Recesión. El cuarenta por ciento de los mejores agentes coinciden en que el factor número 1 que afecta a los mercados inmobiliarios es la escasez de inventario.
Propiedad REO
Si la casa embargada no se vende en la subasta, entonces se convierte en una propiedad REO. REO significa «real estate owned» y es otra forma de decir que es propiedad del banco. Hay agentes de REO que usted puede encontrar que se especializan en los listados de ejecución hipotecaria.
Venta corta
Otra opción para que usted pueda comprobar es una venta corta. Una venta al descubierto es una casa que está a punto de entrar en ejecución hipotecaria, pero sigue siendo propiedad del propietario.
Cuando usted compra una casa en una venta al descubierto, es posible que pueda comprar la casa por la cantidad del saldo restante de la hipoteca, o justo por encima de ella. Esto significa que a veces puedes comprar una casa por mucho menos de su valor estimado!
Los pros
Hay una serie de ventajas cuando se trata de comprar una casa en una ejecución hipotecaria.
«Si puedes conseguirla por el precio adecuado y mantenerte dentro del presupuesto, es una equidad instantánea», dice Dause. «Sólo hay que hacer números y ser inteligente. Ten en cuenta que, de media, puedes gastar más del 20% de lo que habías planeado cuando se trata de reparaciones y mejoras.»
Puedes ahorrar mucho
Algunas casas embargadas se venden por menos de lo que valen. Es posible que pueda ahorrar hasta un 15%
Esto podría incluso presentarle la oportunidad de mudarse a un barrio específico que de otro modo no podría permitirse. Sin embargo, un ahorro tan grande no es una garantía con cada propiedad ejecutada.
Más espacio para las negociaciones
Cuando se trata de propiedades REO y ventas cortas, usted tendrá más margen de maniobra para negociar.
En estos casos, puede tener una inspección de la casa o la evaluación realizada. Esto le asegurará que sabe lo que está adquiriendo antes de comprarla.
Conseguir una hipoteca para una propiedad REO también es posible. De hecho, muchos bancos invertirán en la renovación de la casa antes de ponerla en el mercado.
Menos competencia de los compradores tradicionales
Cuando busques comprar una propiedad embargada, no habrá tantos compradores tradicionales con los que competir. El cuarenta y ocho por ciento de los compradores de vivienda por primera vez quieren una casa llave en mano, lo que significa que no están buscando el trabajo asociado con la mayoría de las propiedades ejecutadas.
Enorme potencial para un retorno de la inversión
Si usted es capaz de comprar una casa por muy por debajo de su valor estimado, usted va a tirar en un enorme retorno de su inversión. Comprar una casa en una subasta de ejecución hipotecaria puede ser una apuesta porque no sabrá lo que está recibiendo. Si quiere una apuesta más segura para su inversión, busque propiedades REO o de venta corta, que por lo general puede visitar o inspeccionar antes de hacer una oferta.
Los contras
Cuando se trata de inconvenientes para comprar una casa embargada, hay unos cuantos. Uno de los más grandes es que cuando se trata de una subasta de ejecución hipotecaria, no se permite recorrer el interior de la casa, por lo que hay muchas incógnitas.
Estás comprando la casa tal y como está
Como advierte Dause, no te permiten inspeccionar una propiedad embargada de antemano, y cuando la compras, es tal y como está.
«No sabes con seguridad lo que hay detrás de las paredes. A veces los propietarios anteriores dañan la casa a propósito.»
Los daños pueden ser extremos
Aunque una propiedad embargada puede ser una ganancia para usted, para el propietario anterior suele ser una pérdida traumática. Los anteriores propietarios a menudo se retrasan en los pagos de la hipoteca debido al desempleo o a problemas de salud. Con las emociones a flor de piel, no es inaudito que los propietarios embargados destruyan una vivienda antes de su desalojo.
«He visto verter cemento por las tuberías de agua», dice Dause. «Incluso una vez llegué a inspeccionar una casa embargada y me encontré con agua inundando la puerta principal. El propietario anterior había roto la tubería de agua en el sótano y dejó que se inundara.»
Los costes de reparación podrían acumularse rápidamente
Con tantos factores desconocidos, podría terminar teniendo que gastar bastante dinero para hacer la casa habitable.
Jeff Barnes, propietario de Benchmark Property Inspections, dice que la probabilidad de que haya reparaciones costosas que no se revelan es alta. Él es un inspector certificado de ASHI que ha estado en el negocio por más de 31 años.
«Las casas embargadas a veces pueden estar en mal estado», dice. «Aunque depende de la edad de la casa, algunos de los problemas más comunes tienden a ser problemas de plomería y estructurales».
Cuidado con los embargos
Cuando usted está comprando una casa «como está», eso significa que usted obtiene no sólo la casa en la forma en que se encuentra actualmente, sino también el título – incluyendo cualquier embargo colocado en la propiedad.
Algunos de los embargos más comunes que puede encontrar son embargos de contratistas o decretos de divorcio. Los embargos de contratistas ocurren cuando se les debe dinero a los contratistas generales o subcontratistas que hicieron renovaciones o trabajos de reparación en la casa. Un embargo colocado debido a una sentencia de divorcio es a menudo el resultado de la manutención de los hijos o la manutención del cónyuge.
La casa podría estar ocupada
Si una casa ha estado vacía durante varios meses o años, podría haber habitantes no deseados.
Los bichos, como los insectos y otros peores, no tardan en darse cuenta de que una casa está vacía. Los ratones encuentran las grietas más pequeñas y se cuelan para refugiarse del frío dentro de las casas embargadas.
También existe la posibilidad de que haya habitantes humanos, según Barnes. Se ha encontrado con fugitivos, okupas y drogadictos. «A veces puede ser peligroso, así que no entres solo cuando inspecciones la propiedad por primera vez».
Las ejecuciones hipotecarias no se pueden inspeccionar
Si compras una casa en una subasta de ejecución hipotecaria, tienes que aceptarla tal cual. Eso significa que no puedes visitar la propiedad de antemano para saber si tiene algunos problemas graves en el interior o no.
Es por eso que muchos compradores prefieren ir con casas REO. Usted puede hacer una oferta en una propiedad REO con la contingencia de que pasa una inspección. Un inspector de viviendas podrá encontrar problemas ocultos.
Cuando busque un inspector de viviendas, Barnes señala que debe asegurarse de que tenga una designación ASHI. Esto le dirá que el inspector está certificado y es confiable.
La posesión puede retrasarse
Ocasionalmente, el banco se retrasa cuando se trata de procesar una venta. Se sabe que los bancos tardan una eternidad en considerar una oferta, o simplemente pueden ser lentos a la hora de procesar el papeleo durante el proceso de depósito en garantía.
A veces también se verá obligado a lidiar con el antiguo propietario si no ha sido desalojado por completo. Incluso si usted es el propietario de la vivienda, tendrá que esperar a que los actuales ocupantes se muden.
También debe saber que si ha hecho una oferta pero aún no ha asegurado el trato, todavía tiene la posibilidad de perder la casa en el último segundo. Si el propietario original es capaz de pagar su préstamo, puede despedirse de la casa. Algunos estados conceden al antiguo propietario el derecho a rescatar su casa después de una venta por ejecución hipotecaria.
Competencia de los inversores
Aunque no tendrá que enfrentarse a los compradores de vivienda tradicionales, sí se enfrentará a los inversores.
Una propiedad ejecutada es un trato atractivo para un inversor que busque dar la vuelta a la propiedad o convertirla en un alquiler. La mayoría de los inversores hacen ofertas en efectivo con pocas o ninguna contingencia, por lo que sus ofertas son a menudo más atractivas para los bancos.
Si usted no trae una oferta en efectivo a la mesa, tendrá pocas posibilidades de asegurar una hipoteca. Además, tenga en cuenta que no se puede financiar una casa embargada. Con una venta corta o casa REO, usted puede.
Entonces, ¿es una buena idea comprar una casa en ejecución hipotecaria?
Cada casa ejecutada va a ser única, y cada comprador tendrá sus propias expectativas personales.
Comprar una casa ejecutada puede ser una buena idea si tienes el colchón financiero para absorber cualquier problema potencial. Si no le preocupa que haya posibles problemas o el coste de repararlos, entonces comprar una propiedad embargada es probablemente una inversión que merece la pena para usted. Dependiendo de la edad de la propiedad, debe reservar entre el 1% y el 4% del precio de compra.
De igual manera, si no tiene prisa por mudarse a la propiedad, puede ser una gran idea. Tener que reparar una casa para hacerla habitable puede llevar tiempo. Si no tiene ninguna restricción de tiempo que lo detenga, entonces siga adelante con la búsqueda de una propiedad embargada.
Sin embargo, si tiene límites financieros ajustados y espera mudarse a una casa pronto, una propiedad embargada podría convertirse en su mayor pesadilla.
No querrá utilizar todos sus ahorros para simplemente comprar la casa, y luego quedarse atascado con líneas de agua rotas o sin suministro eléctrico. Asegúrese de tener la debida precaución para saber con cuánto dinero está trabajando para hacer frente a problemas imprevistos, y sea consciente de que ciertas reparaciones pueden tardar semanas o meses en completarse.
Comprar una casa es un gran negocio, y usted no quiere precipitarse simplemente porque puede conseguir una buena oferta en el precio. Asegúrese de trabajar con un agente inmobiliario de primer nivel que pueda guiarle a través del proceso y ayudarle a evitar cualquier complicación.