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Jeffrey Johnson es un escritor legal con un enfoque en lesiones personales. Ha trabajado en litigios de lesiones personales y de inmunidad soberana, además de tener experiencia en derecho familiar, patrimonial y penal. Se licenció en Derecho por la Universidad de Baltimore y ha trabajado en despachos jurídicos y organizaciones sin ánimo de lucro en Maryland, Texas y Carolina del Norte. Biografía completa → |
Escrito porJeffrey Johnson |
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Los propietarios y los inquilinos tienen derechos: equilibrar sus derechos es algo que las leyes de propietarios e inquilinos en todos los estados se esfuerzan por hacer. Una de las áreas en las que se consigue este equilibrio es en lo que respecta al derecho del propietario a acceder a la unidad del inquilino.
El propietario es dueño de la vivienda. Tiene derecho a mantenerla, a protegerla de los daños o a repararla, y a comercializarla para su alquiler o venta. Pero el inquilino tiene el derecho al «disfrute tranquilo»: el derecho a usar (o «disfrutar») la propiedad que el inquilino alquiló sin perturbaciones indebidas.
El inquilino no está pagando el alquiler sólo por el derecho a entrar o usar el espacio por sí mismo; también está pagando por el derecho a mantener a otros -incluyendo al propietario- fuera y a controlar quién puede entrar y cuándo. Ese derecho a controlar el acceso, así como el derecho a estar libre de acoso o de ruidos e interrupciones indebidas, es lo que significa el «disfrute tranquilo».
Un contrato de alquiler no necesita incluir específicamente una cláusula de «disfrute tranquilo»; la ley implica (o añade al contrato) una cláusula de este tipo.
La dificultad proviene del hecho de que, aunque el «disfrute tranquilo» es un derecho legal fundamental establecido para los inquilinos, no existe una norma rígida sobre lo que constituye una violación y lo que no. Y, como se ha dicho anteriormente, los tribunales también reconocen el propio derecho del propietario a cuidar físicamente y hacer un uso económico de la propiedad alquilada (por ejemplo, comercializarla para su arrendamiento o venta).
Como resultado, el hecho de que el propietario pueda entrar en un momento determinado o por una razón determinada depende del contexto y la situación.
Algunos choques comunes en las propiedades de alquiler
Reparaciones de mantenimiento de emergencia
Hay una ventana rota que deja entrar la lluvia; hay un inodoro que se desborda; hay una tubería de agua rota, un desagüe obstruido o una gran fuga de agua; hay una fuga de gas o un cortocircuito eléctrico; sale humo de una unidad-en casos como estos, el propietario puede entrar sin previo aviso para hacer frente a la emergencia. Esto es para evitar daños a la propiedad, o incluso lesiones personales o la pérdida de la vida.
Peligro inminente – entrada de emergencia
De manera similar, un propietario puede entrar -o dejar que la policía o los servicios de emergencia entren- si hay alguna razón que una persona o incluso un animal (e.Sin embargo, si el propietario sospecha que sus inquilinos están fabricando y vendiendo heroína, no puede entrar en el apartamento sin notificarlo al inquilino. El derecho a entrar para proteger la vida o la propiedad no confiere el derecho a entrar para hacer cumplir las leyes, ya que no es el deber ni la función del propietario hacer cumplir la ley: eso lo hace la policía. La entrada del propietario por sospecha de delito podría constituir un allanamiento de morada. Es mucho mejor que el arrendador llame a la policía: deje que los profesionales debidamente autorizados se encarguen de la situación.
Reparaciones de mantenimiento no urgentes
¿Qué pasa con las reparaciones, el mantenimiento o las renovaciones no urgentes? La regla general es que el propietario debe notificar al inquilino por escrito (generalmente se considera un aviso de 24 horas), describiendo la reparación o reparaciones y proporcionando un período de tiempo en el que se hará la reparación (por lo general más o menos las horas de trabajo normales, o según lo acordado por el inquilino). Esto también se aplica a la exterminación: el propietario puede hacer que el exterminador trate la unidad con un aviso razonable, durante un horario razonable (por ejemplo, de lunes a viernes, de 9 a 17 horas o como se haya acordado).
Comercialización de la unidad para su alquiler o venta
El mismo principio se aplica a la comercialización de la unidad para su alquiler o venta. El propietario (o su agente/representante-por ejemplo, su agente inmobiliario) generalmente puede entrar en la unidad con 24 horas de antelación durante más o menos el horario comercial normal, como para mostrar a los posibles inquilinos (es decir, personas que pueden alquilar después de que su contrato de arrendamiento se termine o usted se mude) o compradores (personas que podrían comprar esta unidad o todo el edificio).
Interpretación razonable
«Razonable» no es una norma bien definida u objetiva, y el sentido común y un grado de consideración para la otra parte son necesarios para determinar lo que es razonable.
Algunos posibles inquilinos o compradores no pueden llegar durante las horas de trabajo, porque, por ejemplo, tienen trabajos a los que tienen que ir. Por lo tanto, es probable que sea razonable mostrarles la unidad durante la hora de la cena (digamos, alrededor de las 18:00 o 19:00 horas), pero no se consideraría razonable traer a extraños para ver la unidad del inquilino a la hora de acostarse o cerca de ella. Es razonable tener un pequeño número de visitas repartidas a lo largo de varios días o semanas; no es razonable hacer pasar a ocho o diez posibles inquilinos o compradores cada semana. También es una cosa tomar 10 o 15 minutos para mostrar una unidad-otra cosa es tener un comprador potencial obsesivo o exigente que pasa una hora en el espacio del inquilino.
Pensamientos finales
Las anteriores son las reglas generales. Un contrato de arrendamiento puede abordar específicamente las cuestiones. El contrato de arrendamiento puede poner reglas sobre el acceso. Por ejemplo, no es raro que un contrato de arrendamiento diga que el propietario y su agente inmobiliario pueden mostrar el espacio sólo durante los últimos tres meses del arrendamiento del inquilino. Cualquier cosa acordada en el contrato de arrendamiento por el propietario y el inquilino es ejecutable, aunque si el contrato está mal redactado o escrito de forma descuidada, podría añadir confusión en lugar de aclarar la situación.
En resumen, la cuestión de cuándo algo es o no es una violación del derecho al disfrute tranquilo depende del contexto, y la respuesta depende de la realización de un equilibrio esencialmente de sentido común de los derechos del propietario, como dueño de la propiedad, frente a los derechos del inquilino, como arrendatario.
Por lo tanto, si usted es un inquilino que cree que puede estar siendo privado de su derecho al disfrute tranquilo, debe consultar con un abogado de propietarios e inquilinos que pueda evaluar la situación para usted y aconsejarle sobre sus opciones.