Este artículo fue revisado y actualizado el 3 de agosto de 2020
La inversión en bienes raíces puede sentirse como una aventura emocionante. Cuando te tomas tu tiempo y encuentras la casa de alquiler adecuada, la inversión podría ayudarte a mejorar tu flujo de caja mensual y generar ingresos extra. Encontrar el préstamo para propiedades de inversión adecuado puede marcar la diferencia en cuanto a si su propiedad de inversión es rentable o una carga financiera.
Sin embargo, calificar para la financiación de propiedades de inversión puede ser más desafiante de lo que podría esperar, especialmente si usted es un nuevo inversor inmobiliario. Muchos inversores inmobiliarios novatos se sorprenden al saber que un pago inicial del 20% en un préstamo para propiedades de alquiler se considera normal.
Un pago inicial del 20% puede ser una cantidad considerable, dependiendo del precio de compra de la propiedad. Imagine que quiere comprar una vivienda multifamiliar de 500.000 dólares. Si el prestamista exige un 20% de entrada, tendría que aportar 100.000 dólares en efectivo para cerrar el trato.
Los elevados requisitos de pago inicial hacen que muchos inversores busquen formas más asequibles de asegurar la financiación. Y mientras que las opciones de pago inicial más bajas en los préstamos para propiedades de alquiler pueden ser ciertamente complicadas, hay soluciones alternativas que podría considerar.
¿Puedo encontrar un préstamo para propiedades de inversión con un 10% de pago inicial?
Un pago inicial considerable es estándar cuando se toman préstamos para propiedades de inversión. Pero usted puede ser capaz de comprar una propiedad de inversión con tan sólo el 10%, el 3,5%, o incluso cero abajo.
Los programas de préstamos como HomeReady y Home Possible hacen posible la compra de una propiedad de inversión con un 10% de entrada o menos. Para calificar, tendrá que satisfacer los criterios de aprobación de un prestamista. Además de los requisitos más estrictos de puntuación de crédito y reserva de efectivo, es posible que tenga que hacer lo siguiente:
- Convertirse en propietario-ocupante y mudarse a la propiedad durante un mínimo de un año.
- Mostrar una prueba de ingresos lo suficientemente alta como para calificar para el préstamo, pero por debajo de la renta media local.
- Los miembros del servicio activo.Miembros del servicio
- Veteranos dados de alta honorablemente
- Miembros de la Guardia Nacional o Reservistas que califican
- Cónyuges sobrevivientes elegibles
- Debes ser ciudadano estadounidense o residente permanente con Tarjeta Verde.
- La propiedad debe estar en una zona rural elegible, según el USDA.
- Debe vivir en la vivienda.
Cualquiera de los dos préstamos puede funcionar para las propiedades de inversión ocupadas por el propietario. Pero también aparecerán en sus informes de crédito personales con Equifax, TransUnion y Experian. La hipoteca podría tener un impacto en su crédito para bien o para mal, en función de si realiza o no todos los pagos periódicos de manera oportuna.
Programa de Préstamos HomeReady de Fannie Mae
Una opción que puede funcionar bien para los compradores que buscan comprar una casa con un pago inicial más pequeño es el Programa de Préstamos HomeReady de Fannie Mae. Los compradores calificados pueden ser capaces de asegurar una tasa hipotecaria de tasa fija por tan solo un 3% de enganche.
Este programa de préstamos hipotecarios está diseñado para ayudar a los prestatarios de ingresos moderados a bajos con un crédito decente a convertirse en propietarios de viviendas. El programa de préstamos HomeReady puede funcionar bien para los propietarios que deseen alquilar una parte de su casa (o una unidad de varios hogares) para ayudar a cubrir el costo de la vivienda.
Aquí se explica por qué el programa HomeReady puede ser útil para los inversores propietarios-ocupantes. El programa permite a los prestatarios incluir los ingresos de «unidades accesorias y fronteras» para fines de calificación. ¿No tiene suficientes ingresos para satisfacer los requisitos de relación deuda-ingresos del prestamista? El dinero del alquiler que cobrarás en la propiedad podría ayudarte a calificar.
Tendrá que aportar documentación aceptable para que los ingresos por alquiler cuenten en su solicitud de préstamo. Los prestamistas pueden aceptar un contrato de arrendamiento o una lista de alquileres comparables de Fannie Mae Single-Family del tasador de la propiedad como prueba de la fuente de ingresos.
Programa de Préstamos Home Possible de Freddie Mac
La Hipoteca Home Possible de Freddie Mac ofrece a los prestatarios de ingresos bajos y moderados la oportunidad de comprar una vivienda con tan solo un 3%-5% de cuota inicial. Si desea utilizar el programa para financiar una propiedad de inversión, tendrá que vivir en la casa (o al menos una parte de una propiedad de varias unidades).
De nuevo, su prestamista puede contar con los ingresos por alquiler al calcular su relación deuda-ingresos. Pero los ingresos por alquiler tendrán que satisfacer las directrices de Freddie Mac. Por ejemplo, tendrá que demostrar que su inquilino ha vivido con usted durante al menos un año y que planea seguir residiendo en la nueva residencia.
Incluso con una puntuación de crédito más baja, puede ser capaz de calificar para un préstamo hipotecario a través del programa Home Possible. Pero es posible que tenga que aportar un pago inicial mayor, del 5%, en esta situación.
Préstamos comunes para propiedades de inversión para propietarios-ocupantes
Ser un propietario-ocupante puede ser una forma asequible de convertirse en un inversor inmobiliario, especialmente en las zonas urbanas y en las partes del país donde el coste de la propiedad de la vivienda es alto. En lugar de tratar de conseguir el 20% de enganche, es posible que pueda comprar una propiedad por mucho menos de su bolsillo.
Sin embargo, tenga en cuenta que cuando aporta un pago inicial menor, el prestamista puede exigirle que pague un seguro hipotecario sobre su préstamo. Esta cuota añadida puede contrarrestar parte del ahorro potencial que podría asegurar con un tipo de interés más bajo.
En general, el proceso de solicitud y preparación del préstamo puede ser una carga. El plan Business Loan Builder de Nav puede ayudar a hacerlo un poco más fácil.
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A continuación te presentamos varios préstamos y programas que pueden ayudarte a ahorrar dinero si estás interesado en el camino del propietario-ocupante.
Préstamo FHA
Una hipoteca FHA está asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Debido a que el gobierno respalda el préstamo, los prestamistas aprobados por la FHA pueden estar dispuestos a prestar dinero (o extender tasas de interés más bajas) a los prestatarios que generalmente se consideran de mayor riesgo. Incluso con limitaciones de ingresos o desafíos de crédito, hay una posibilidad de que un prestamista pueda aprobar su solicitud.
Una de las mejores ventajas de calificar para un préstamo de la FHA es el bajo pago inicial del 3,5%. Las tasas de interés de los préstamos FHA suelen ser también más asequibles.
Puede utilizar un préstamo de la FHA para comprar una casa con hasta cuatro unidades, siempre que planee vivir en la propiedad personalmente. Pero hay límites en la cantidad que puede pedir prestada, según la ubicación de la propiedad.
Préstamo VA
Un préstamo VA es otra hipoteca que está asegurada por el gobierno. Si usted califica para una hipoteca VA, puede ser capaz de comprar hasta una propiedad de cuatro unidades sin pago inicial.
Sólo los prestatarios elegibles pueden aprovechar los beneficios del préstamo VA, incluyendo:
Al igual que los préstamos FHA, tendrá que vivir en al menos una de las unidades usted mismo si desea utilizar la financiación VA para comprar una propiedad de alquiler. Pero después de un año, usted podría ser capaz de tomar un nuevo préstamo VA en otra propiedad y repetir el proceso. Nota: Por lo general, necesitará suficiente derecho restante para que le aprueben otro préstamo VA.
Préstamo USDA
Un préstamo USDA es una hipoteca respaldada por el gobierno sin requisito de pago inicial. Los préstamos hipotecarios de bajo interés y tasa fija ayudan a los prestatarios de ingresos bajos y moderados a financiar «viviendas seguras y sanitarias» en áreas rurales. Si reúne los requisitos, puede utilizar un préstamo del USDA para adquirir una vivienda unifamiliar o multifamiliar.
Para calificar para un préstamo, usted tendrá que satisfacer los requisitos de un prestamista, incluyendo lo siguiente:
Hipoteca convencional
Un prestamista convencional también puede ofrecer un préstamo que se puede utilizar para comprar propiedades de inversión – unidades multifamiliares o de otro tipo. Pero los requisitos de pago inicial para los préstamos de inversión son generalmente más altos con un préstamo convencional.
Si planea ser un propietario-ocupante, a menudo encontrará criterios de aprobación de préstamos menos estrictos. Los pagos iniciales de las viviendas ocupadas por el propietario pueden ser tan bajos como el 5% o el 10% con las hipotecas convencionales.
También vale la pena señalar que puede ahorrar dinero en tasas de interés si planea hacer de su propiedad de alquiler su residencia principal. Las tasas hipotecarias pueden ser comúnmente de 0,5% a 0,875% más bajas en este escenario en comparación con una tasa de hipoteca de propiedad de inversión.
Préstamos de rehabilitación FHA 203k
¿Quiere comprar una propiedad de inversión que necesita reparaciones? Si es así, un préstamo FHA 203k Rehab podría ser una solución de financiación útil. La hipoteca respaldada por el gobierno le da los medios para comprar una propiedad y cubre el costo de las reparaciones con un solo préstamo.
Al igual que los préstamos tradicionales de la FHA, usted puede ser capaz de obtener un préstamo de tasa fija con un pago inicial tan bajo como el 3,5%. Pero tendrá que vivir en la casa si planea utilizar esta estrategia para la compra de una propiedad de alquiler. Por ejemplo, si quiere comprar una propiedad multifamiliar y residir en una unidad mientras alquila las otras, el préstamo podría funcionar para usted.
Préstamos NACA
NACA significa Neighborhood Assistance Corporation of America. Es un programa sin fines de lucro que tiene como objetivo promover la propiedad de viviendas asequibles en áreas urbanas y rurales en todo Estados Unidos.
A través del programa hipotecario NACA, los prestatarios calificados pueden disfrutar de beneficios como cero costos de pago inicial, sin costos de cierre y sin cargos de ningún tipo. Las tasas de interés son competitivas y no es necesario que su historial crediticio sea perfecto para calificar.
Se puede obtener un préstamo NACA para viviendas unifamiliares y multifamiliares. Pero debe hacer que la casa (o al menos una de las unidades) sea su residencia principal para utilizar una Hipoteca NACA para una propiedad de inversión. También tendrá que tomar y ser anfitrión de clases para satisfacer los requisitos del programa NACA.
Programas de asistencia para el pago inicial
Cuando usted planea vivir en la propiedad que también va a alquilar a otros, usted puede calificar para la asistencia para el pago inicial. Los programas de asistencia para el pago inicial pueden hacer que la compra sea más asequible cuando no tiene una suma global de dinero en efectivo guardada.
Si los programas de ayuda al pago inicial están disponibles, depende principalmente del tipo de préstamo que esté utilizando para comprar su alquiler ocupado por el propietario. Su estado también puede tener programas de asistencia para el pago inicial para ayudar a sus residentes.
¿Desea revisar los programas de asistencia para préstamos hipotecarios y pagos iniciales disponibles en su estado? El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos proporciona recursos para ayudarle a iniciar la búsqueda.
Modo adicional de comprar una propiedad de inversión con el 10% de enganche
Aparte de las opciones de propietario-ocupante detalladas anteriormente, hay otras maneras de asegurar un préstamo de propiedad de inversión de menor costo. Algunos métodos a continuación son enfoques fuera de la caja. Otros pueden representar un mayor nivel de riesgo. Asegúrese de investigar cualquiera de las opciones a continuación cuidadosamente antes de comprometerse.
Hacking de casas: El término «house hacking» describe una estrategia de inversión inmobiliaria que se utiliza a menudo con casas multifamiliares. Usted (el inversor) vive en una unidad de la propiedad, y alquila las otras unidades a los inquilinos.
El alquiler que pagan sus inquilinos le ayuda a cubrir el coste de su hipoteca. Lo mejor de todo es que usted podría poner tan sólo un 3,5% de cuota inicial (posiblemente un 0% de cuota inicial con un préstamo VA) para asegurar una hipoteca de tipo fijo utilizando este enfoque.
Método BRRRR: BRRRR significa Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir. El término describe una estrategia que los «house flippers» suelen utilizar para hacer crecer sus carteras de inversión inmobiliaria.
El primer paso es ahorrar dinero para comprar una propiedad de alquiler asequible, quizás una ejecución hipotecaria o una casa que necesite reparaciones. A continuación, rehabilite la casa estratégicamente, centrándose en las reparaciones o mejoras que añadan más valor. Una vez que la casa esté lista, puedes examinar a los posibles inquilinos y alquilarla. Esta guía, con 11 pasos sobre cómo convertirse en propietario, puede ayudarte a completar los tres primeros pasos del proceso BRRRR.
Una vez que haya alquilado la casa durante al menos 6-12 meses, puede calificar para una refinanciación en efectivo de su propiedad. A partir de ahí, puede tomar el capital que pidió prestado para la nueva hipoteca y repetir el proceso.
Dinero duro: Los préstamos de dinero duro ofrecen una forma alternativa para que los inversores inmobiliarios pidan dinero prestado. La financiación (a menudo préstamos puente a corto plazo) generalmente no es proporcionada por los bancos, sino por prestamistas privados o inversores individuales.
Un préstamo puente de dinero duro generalmente cuenta con tasas y comisiones más altas que la financiación tradicional. También pueden ser arriesgados y, a veces, depredadores. Asegúrese de investigar cuidadosamente a un potencial prestamista de dinero duro y revisar los contratos en detalle antes de comprometerse.
Dinero privado: Aunque no es habitual, podría considerar la posibilidad de pedir dinero prestado a personas privadas y ricas que conozca personalmente. Esta estrategia requiere acercarse a familiares o amigos para pedirles un préstamo o un socio de inversión.
El tamaño del pago inicial de un préstamo de este tipo puede variar mucho de una experiencia a otra. Todo depende del individuo al que le pidas y de lo que quiera exigir.
También hay un riesgo añadido con este tipo de préstamo de dinero privado: el riesgo de dañar una relación personal. Asegúrese de contar este costo cuidadosamente por adelantado. Si algo sale mal y no puede pagar lo acordado, podría crear una situación estresante.
Los prestamistas de dinero privado también pueden ofrecer préstamos a corto plazo que puede utilizar para la compra de propiedades de inversión. Sin embargo, este tipo de financiación generalmente entra en la categoría de «dinero duro» y es probable que presente tasas de interés y comisiones más altas.
Propiedades fuera del mercado: Una propiedad fuera del mercado es aquella que no se anuncia públicamente en el Servicio de Listas Múltiples (MLS) o en portales online similares. A veces, se trata de una propiedad que está en venta por el propietario o una que el propietario aún no ha decidido vender. Los vendedores pueden optar por vender fuera del mercado para generar intriga y, con suerte, exigir un precio de venta más alto.
Los inversores inmobiliarios también pueden vender propiedades fuera del mercado al por mayor. Estas propiedades se pueden comprar sin pago inicial, pero a menudo son difíciles de encontrar y necesitan venderse rápidamente cuando están disponibles.
Tener una licencia de bienes raíces: Convertirse en un agente de bienes raíces con licencia puede darle una ventaja como inversionista de bienes raíces. Este enfoque no le ahorrará directamente dinero en pagos iniciales. Pero podría ofrecerle la oportunidad de conseguir mejores ofertas de propiedades y ahorrar en el costo de las comisiones de los agentes.
Tener una licencia inmobiliaria también le da acceso a la MLS. Puede utilizar esta herramienta para buscar propiedades y comprobar las comparaciones de las casas vendidas recientemente en la misma zona. Ser un agente inmobiliario con licencia también le da más control sobre el trato y otras ventajas.
Pero obtener la licencia requiere una inversión, tanto de su dinero como de su tiempo. Por lo general, se necesitan unas 100 horas de estudio, cursos y exámenes para obtener la licencia. Una vez que obtenga su licencia, tendrá que trabajar bajo un corredor (que requerirá honorarios) además de completar clases de educación continua cada año.
Alquileres llave en mano y listos para mudarse: Hay dos términos con los que se puede encontrar mientras busca casas de alquiler: alquileres llave en mano y mudanza lista. La idea detrás de ambos términos es que la propiedad de inversión no requerirá renovación o reparaciones antes de que esté lista para los inquilinos.
Algunos proveedores de viviendas llave en mano ofrecen financiación por tan sólo un 5% de entrada. Pero estos préstamos suelen tener unos tipos de interés elevados.
Comprar una propiedad de alquiler con la que pueda empezar a ganar dinero inmediatamente puede parecer atractivo. Sin embargo, los inversores experimentados advierten que este tipo de inversiones no siempre son lo que parecen.
En lugar de que las propiedades estén en buenas condiciones para los inquilinos, los vendedores de alquileres listos para mudarse o llave en mano pueden omitir las reparaciones que no consideran esenciales. El resultado puede ser una rotación más frecuente de los inquilinos y una serie de otros problemas potenciales.
Línea de crédito: ¿Necesita ayuda para conseguir un pago inicial para un préstamo de alquiler? Es posible que pueda pedir prestados esos fondos utilizando una línea de crédito.
Si es dueño de otra propiedad, podría asegurar una línea de crédito con el capital de esa casa. Los préstamos garantizados con el capital de su residencia principal se conocen como HELOC o líneas de crédito con garantía hipotecaria. Los préstamos garantizados con el patrimonio neto de una propiedad de inversión se conocen como líneas de crédito de inversión en una sola propiedad.
La seguridad añadida de entregar un activo al prestamista como garantía puede ayudarle a obtener un tipo de interés más bajo. Sin embargo, aunque pueden ser una forma más barata de pedir un préstamo, las líneas de crédito (especialmente las HELOC) conllevan un riesgo añadido. Si algo va mal y usted no puede cumplir con el pago mensual de la hipoteca, el banco o la cooperativa de crédito podría ejecutar la propiedad que usted dio como garantía cuando pidió el préstamo.
Financiación del vendedor: Cuando usted realiza los pagos directamente al propietario de la vivienda en lugar de financiar su compra a través de un prestamista, no se aplican las normas hipotecarias estándar. Este tipo de acuerdo se conoce como financiación del vendedor, y es poco frecuente.
Los vendedores no tienen requisitos mínimos de pago inicial que deban cumplir. Más bien, los vendedores deciden por sí mismos la cantidad que se sienten cómodos aceptando. Los tipos de interés de los acuerdos de financiación del vendedor suelen ser elevados, pero es posible que usted pueda negociar un pago inicial más bajo a cambio. Todo depende de lo que el vendedor considere justo.
Refinanciación: Ya sea que quiera refinanciar una propiedad de inversión o su hipoteca principal, es posible que pueda aprovechar el capital que ha acumulado en otra propiedad. Esto se conoce como una refinanciación en efectivo.
Si reúne los requisitos para una refinanciación en efectivo, es posible que pueda acceder a una parte importante del valor de su propiedad. En el caso de las viviendas no ocupadas por el propietario, la relación préstamo-valor puede llegar al 75%, dependiendo del prestamista y de varios factores.
Sin embargo, una refinanciación en efectivo puede ser arriesgada. Si algo va mal y no puede permitirse mantener los pagos mensuales, está arriesgando la propiedad contra la que pidió el préstamo.
Tarjetas de crédito: Técnicamente, es posible que pueda utilizar un adelanto en efectivo de una tarjeta de crédito (o varias tarjetas de crédito) para comprar una propiedad de inversión.
Los tipos de interés de las tarjetas de crédito serán más altos que los de otros tipos de préstamos para propiedades de inversión o préstamos bancarios. El tipo de interés medio de las tarjetas de crédito es actualmente de algo menos del 17% para las cuentas con intereses, según la Reserva Federal. Sus puntuaciones de crédito también podrían sufrir si sus informes de crédito muestran una alta relación entre el saldo y el límite en su(s) cuenta(s) de tarjeta de crédito personal(es).
Una opción al uso de sus tarjetas de crédito personales, las tarjetas de crédito para empresas pueden ayudarle a construir el crédito de la empresa, así como una fuente fácilmente accesible de capital prestado. Puede vigilar la suya de forma gratuita con Nav.
IRA autodirigida: las IRAs pueden ofrecerle ventajas fiscales siempre que siga las normas del IRS.
Con una IRA autodirigida, tiene la opción de hacer inversiones más allá de las típicas acciones, bonos y fondos de inversión. Estas inversiones alternativas pueden incluir metales preciosos, empresas y bienes inmuebles.
Para utilizar este método, comience por abrir una cuenta IRA con un custodio que ofrezca servicios de cuentas autodirigidas. También puede abrir una cuenta IRA con talonario de cheques y gestionar usted mismo la inversión, el mantenimiento de registros y los requisitos de información al IRS. De cualquier manera, usted necesita aprender las reglas y entender los riesgos si planea utilizar este enfoque para invertir en bienes raíces.
401(k): Un plan 401(k) también puede ser una forma de ahorrar para la jubilación que no paga impuestos. A menudo, no puede invertir en bienes raíces directamente desde su cuenta 401(k). Sin embargo, puede transferir su cuenta 401(k), libre de impuestos, a una cuenta IRA autodirigida. Tras la transferencia, puede utilizar los fondos para invertir en bienes inmuebles, incluidos los comerciales.
Pero retirar una gran parte de su 401(k) para una oportunidad de inversión inmobiliaria es un riesgo. Podría perder el dinero invertido si las cosas van mal. También puede estar sujeto a impuestos y a una multa por retiro anticipado si no puede pagar su préstamo 401(k).
Sujeto a préstamos: Cuando usted toma un préstamo «sujeto a», significa que está asumiendo los pagos de la hipoteca del préstamo existente del vendedor. La propiedad que está comprando está sujeta al préstamo que ya está en vigor. Pero usted no está asumiendo el préstamo en sí.
Puede haber una diferencia entre el precio total de compra que pide el vendedor y el importe del préstamo. En este caso, tendrá que pagar al vendedor la diferencia en efectivo, obtener financiación adicional o negociar un acuerdo de financiación del vendedor.
En cierto modo, un préstamo «sujeto a» representa menos riesgo para usted. Si la propiedad entra en ejecución hipotecaria, por ejemplo, su crédito personal podría salir indemne. Por otro lado, si el banco se entera de que usted ha hecho un arreglo sin su permiso, podría cancelar el préstamo. En ese momento, tendría que encontrar una financiación alternativa o arriesgarse a perder los fondos que haya invertido en la propiedad.
En resumidas cuentas
No es imposible conseguir un préstamo para una propiedad de inversión con sólo un 10% de entrada. Sin embargo, es complicado. Es posible que tenga que aceptar riesgos o inconvenientes adicionales si quiere evitar el tradicional pago inicial del 20% (o más) que generalmente se requiere para los préstamos de inversión no ocupados por el propietario.
Por supuesto, si las opciones anteriores suenan demasiado inconvenientes o demasiado arriesgadas, está bien. Es posible que sea mejor buscar un préstamo para propiedades de alquiler a través de una ruta más tradicional. Puede llevar más tiempo ahorrar un gran pago inicial, pero hacerlo podría ayudarle a asegurar una financiación que le haga sentirse más cómodo.
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