La propiedad de bienes raíces es un asunto específico del estado. Incluso si el dueño de la propiedad vive en otro estado, los bienes raíces que posee esa persona se rigen por la ley de Texas. Y debido a que Texas es un estado de propiedad comunitaria, todos los bienes raíces de Texas que son propiedad de una pareja casada se rigen por la ley de propiedad comunitaria de Texas. La ley de bienes gananciales de Texas crea dos amplias categorías de bienes matrimoniales:
- Bienes separados – Los bienes separados incluyen:
- bienes que el cónyuge poseía o reclamaba antes del matrimonio;
- bienes adquiridos por el cónyuge durante el matrimonio por donación o herencia; y
- cierta recuperación por daños personales sufridos por el cónyuge durante el matrimonio.
- Bienes gananciales – Los bienes gananciales incluyen todos los bienes adquiridos por cualquiera de los cónyuges durante el matrimonio que no son bienes separados.
- Bienes transferidos por un cónyuge a otro – Un cónyuge transfiere bienes al otro cónyuge. El fundamento es que una transferencia al otro cónyuge es probablemente un regalo. Dado que las donaciones realizadas durante el matrimonio son bienes independientes, se presume que la transmisión crea un interés de propiedad independiente en el cónyuge que recibe los bienes.
- Bienes adquiridos por ambos cónyuges utilizando la contraprestación proporcionada por un cónyuge – Un cónyuge utiliza la contraprestación de propiedad independiente para pagar los bienes adquiridos durante el matrimonio y toma el título de la propiedad a nombre de ambos cónyuges. Esta es una variación del ejemplo anterior. Si uno de los cónyuges aporta todos los fondos de los bienes separados, ese cónyuge podría tomar el título como bienes separados. Si, en cambio, el cónyuge nombra a ambos cónyuges en el título, la ley de Texas asume que el cónyuge que aportó los fondos de los bienes separados tiene la intención de hacer una donación de la mitad de la propiedad a su cónyuge.
- Consideración de los bienes separados – La escritura contiene un «considerando de los bienes separados» que establece o bien que la propiedad se transmite como bienes separados, que la contraprestación se paga de los bienes separados, o ambos.
Todos los bienes inmuebles propiedad de cualquiera de los cónyuges entran en una de estas dos categorías, siendo los bienes gananciales la caracterización por defecto. Esto significa que todos los bienes adquiridos durante el matrimonio se presume que son bienes gananciales a menos que se pueda demostrar que los bienes califican como bienes separados.
La caracterización de los bienes como bienes gananciales significa que ambos cónyuges son tratados como una sola unidad económica con respecto a los bienes gananciales. En el contexto de los bienes inmuebles, incluso si sólo uno de los cónyuges figura en la escritura, la propiedad se considera de propiedad conjunta de ambos cónyuges como bienes gananciales. Un cónyuge no puede vender, hipotecar o negociar de otra manera con los bienes inmuebles titulados como bienes gananciales sin involucrar al otro cónyuge.
Nota: Muchos cónyuges preferirían que los bienes fueran clasificados como bienes gananciales. Los bienes gananciales proporcionan beneficios fiscales que no están disponibles para los bienes separados. Los bienes gananciales también pueden estructurarse para incluir un derecho de supervivencia, de modo que los bienes pasen automáticamente al cónyuge superviviente tras el fallecimiento de uno de los cónyuges.
Debido a que la caracterización como bienes separados o gananciales se determina cuando los cónyuges adquieren el título y puede tener importantes consecuencias legales y fiscales, es importante que la escritura y otros documentos de transferencia especifiquen claramente si los bienes son matrimoniales o gananciales. Si los cónyuges tienen la intención de que la propiedad incluya un derecho de supervivencia, los documentos de transferencia deben incluir un Acuerdo de Supervivencia de la Propiedad Comunitaria.
Nuestro Generador de Escrituras crea intereses de propiedad comunitaria o de propiedad separada en base a las respuestas que usted proporciona en la entrevista. Si desea que la propiedad pase al cónyuge sobreviviente a la muerte del cónyuge fallecido, nuestro software también creará un Acuerdo de Supervivencia de Bienes Comunitarios.
Presunción de Bienes Comunitarios para la Propiedad Adquirida Durante el Matrimonio
Texas sigue un principio legal llamado la doctrina de inicio de título. Según esta norma, el carácter de los bienes como separados o gananciales se fija cuando los cónyuges adquieren los bienes. Siempre que los bienes se adquieran durante el matrimonio, se presumirá que son bienes gananciales, a menos que se pueda demostrar que los bienes entran en una de las categorías de bienes separados. La jurisprudencia de Texas indica que hay varias circunstancias en las que esto puede ocurrir:
Cada uno de estos ejemplos se resolvió en los tribunales a costa de ambas partes. Si las partes tienen la intención de que la propiedad sea una propiedad separada, la escritura de la propiedad debe indicar claramente que la propiedad será la propiedad separada de un cónyuge y la base para caracterizar la propiedad como propiedad separada. Lo mejor es que el cónyuge que no tendrá la titularidad de la propiedad firme un Acuerdo de Bienes Conyugales (a veces llamado Acuerdo de Partición e Intercambio) para demostrar su consentimiento al acuerdo de propiedad separada. El acuerdo de bienes conyugales debe inscribirse en los registros de la propiedad junto con la escritura.
Nuestro generador de escrituras crea tanto intereses de bienes gananciales como de bienes separados en función de las opciones que seleccione en la entrevista. Si la persona que recibe la propiedad está casada y quiere tomar el título como propiedad separada, nuestro software incluirá el lenguaje y creará cualquier documento complementario-como los Acuerdos de Propiedad Marital-necesario para documentar claramente el acuerdo.
Propiedad de los Bienes Comunitarios
Si los bienes inmuebles de Texas son propiedad comunitaria, se convierten en sujetos a las reglas de Texas con respecto a la división o distribución de los bienes comunitarios. Estas reglas se aplican en dos contextos: El divorcio y la muerte.
Tratamiento de los bienes gananciales en el divorcio
En un proceso de divorcio, el tribunal ordenará una división «justa y correcta» de los bienes gananciales de la pareja. Dado que corresponde al tribunal determinar lo que es «justo y correcto», la división final de los bienes gananciales de una pareja que se divorcia puede no ser una división equitativa. Si el tribunal considera que uno de los cónyuges tiene derecho a más, ese cónyuge recibirá más.
Tratamiento de los bienes gananciales a la muerte de un cónyuge
A la muerte de uno de los cónyuges, los bienes gananciales de la pareja se dividen a partes iguales. El cónyuge superviviente se queda con su mitad. La mitad del cónyuge fallecido se transfiere a través de su testamento o, si no hay testamento, según lo dispuesto en los estatutos de sucesión de Texas.
Control de los bienes gananciales
El control de los bienes gananciales es una cuestión distinta de la propiedad. El control se refiere a quién puede transferir los bienes gananciales. Aunque los bienes sean gananciales (y se consideren propiedad de ambos cónyuges), uno de los cónyuges puede tener el control exclusivo de los bienes.
La ley de Texas crea varias categorías específicas de bienes gananciales que -aunque sean propiedad de ambos cónyuges- pueden ser controlados por uno solo de los dos. El artículo 3.102 del Código de Familia de Texas establece:
Durante el matrimonio, cada cónyuge tiene la única gestión, control y disposición de los bienes gananciales que el cónyuge habría poseído si fuera soltero, incluyendo: (1) las ganancias personales; (2) los ingresos de los bienes privativos; (3) las recuperaciones por daños personales; y (4) el aumento y las mutaciones de todos los bienes sujetos a la administración, control y disposición exclusivos del cónyuge, así como sus ingresos.
Si los bienes gananciales no encajan en una de estas categorías de «gestión y control exclusivos», los cónyuges deben actuar conjuntamente para tratar los bienes.
Control y propiedad de los bienes separados
Si los bienes son separados, el cónyuge propietario de los bienes tiene tanto el control como la propiedad, con una importante excepción: El homestead de Texas. Se requiere la firma de ambos cónyuges para transmitir el homestead de Texas, incluso si la propiedad utilizada como hogar conyugal es en realidad propiedad de uno solo de los cónyuges.
Propiedad cuasi-comunitaria
Como regla general, el tribunal no puede adjudicar la propiedad separada a un cónyuge en un proceso de divorcio. Esta regla puede crear un resultado injusto para las parejas que se mudan a Texas desde estados de propiedad separada, especialmente si la mayoría de los bienes conyugales de la pareja se caracterizan como propiedad separada de un solo cónyuge.
Para abordar esta cuestión, Texas ha desarrollado una categoría de «propiedad cuasi-comunitaria» para la propiedad que habría sido propiedad comunitaria si los cónyuges hubieran vivido en Texas cuando la propiedad fue adquirida. El tribunal puede dividir los bienes cuasi-comunitarios entre los cónyuges en un procedimiento de divorcio, aunque los bienes no sean realmente comunitarios según la ley de Texas.
A diferencia del contexto del divorcio, no existe una categoría de «bienes cuasi-comunitarios» para la división de los bienes tras el fallecimiento. Esto puede causar consecuencias involuntarias y a menudo injustas para las parejas que emigran a Texas. Las parejas que se mudan a Texas desde otros estados deben asegurarse de que sus bienes se titulen de una manera que logre sus objetivos.