Histórico, a maioria dos empréstimos à habitação no início do século XIX nos EUA eram empréstimos hipotecários de curto prazo com pagamentos em balão. A Grande Depressão causou estragos no mercado imobiliário dos EUA, uma vez que as pessoas perderam os seus empregos e foram incapazes de fazer pagamentos. Em 1933, cerca de 20 a 25% da dívida hipotecária pendente do país estava em situação de incumprimento. Isto resultou em execuções hipotecárias em que quase 25% dos proprietários de casas na América perderam as suas casas para os bancos. Para resolver este problema, Fannie Mae foi criada pelo Congresso dos EUA em 1938 por alterações à Lei Nacional da Habitação como parte do New Deal de Franklin Delano Roosevelt. Originalmente constituída como a Associação Nacional de Hipotecas de Washington, o objectivo explícito da organização era fornecer aos bancos locais dinheiro federal para financiar empréstimos à habitação, numa tentativa de aumentar os níveis de propriedade da habitação e a disponibilidade de habitação a preços acessíveis. A Fannie Mae criou um mercado hipotecário secundário líquido e tornou assim possível aos bancos e outros originadores de empréstimos emitir mais empréstimos à habitação, principalmente através da compra de hipotecas seguradas pela Federal Housing Administration (FHA). Durante os primeiros trinta anos após o seu início, a Fannie Mae detinha o monopólio do mercado hipotecário secundário. Outras considerações podem ter motivado a concentração do New Deal no mercado imobiliário: cerca de um terço dos desempregados da nação estavam no sector da construção, e o governo tinha um interesse declarado em fazê-los voltar ao trabalho, dando-lhes casas para construir.
Fannie Mae foi adquirida pela Agência de Habitação e Financiamento à Habitação da Agência Federal de Empréstimos como uma unidade constituinte em 1950. Em 1954, uma alteração conhecida como Lei da Associação Nacional Federal de Hipotecas transformou Fannie Mae em “sociedade mista”, o que significa que o governo federal detinha as acções preferenciais enquanto os investidores privados detinham as acções ordinárias; em 1968, converteu-se numa sociedade privada, para remover a sua actividade e dívida do orçamento federal. Na mudança de 1968, decorrente da Lei de Habitação e Desenvolvimento Urbano de 1968, a antecessora da Fannie Mae (também chamada Fannie Mae) foi dividida na actual Fannie Mae e na Associação Nacional de Hipotecas do Governo (“Ginnie Mae”).
Ginnie Mae, que continuou a ser uma organização governamental, garante empréstimos hipotecários segurados pela FHA, bem como hipotecas seguradas pela Veterans Administration (VA) e Farmers Home Administration (FmHA). Como tal, a Ginnie Mae é a única agência de crédito à habitação explicitamente apoiada pela fé e crédito total do governo dos Estados Unidos.
Em 1970, o governo federal autorizou a Fannie Mae a adquirir empréstimos convencionais, ou seja, aqueles não segurados pela FHA, VA, ou FmHA, e criou a Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), conhecida coloquialmente como Freddie Mac, para competir com a Fannie Mae e assim facilitar um mercado hipotecário secundário mais robusto e eficiente. Nesse mesmo ano, a FNMA tornou-se pública em New York e Pacific Exchanges.
Em 1981, a Fannie Mae emitiu a sua primeira passagem hipotecária e chamou-lhe uma garantia hipotecária. Ginnie Mae tinha garantido a primeira garantia hipotecária de um credor aprovado em 1968 e em 1971 Freddie Mac emitiu a sua primeira garantia hipotecária, denominada certificado de participação, composta principalmente de empréstimos hipotecários privados.
1990sEdit
Em 1992, o Presidente George H.W. Bush assinou a Lei de Habitação e Desenvolvimento Comunitário de 1992. A Lei alterou a carta de Fannie Mae e Freddie Mac para reflectir a opinião do Congresso Democrático de que os GSEs “têm uma obrigação afirmativa de facilitar o financiamento de habitação acessível a famílias de baixos e moderados rendimentos de uma forma consistente com os seus objectivos públicos globais, mantendo ao mesmo tempo uma forte condição financeira e um retorno económico razoável”. Pela primeira vez, os IGE foram obrigados a cumprir “objectivos de habitação acessível” estabelecidos anualmente pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) e aprovados pelo Congresso. O objectivo anual inicial para a compra de hipotecas de baixo e moderado rendimento para cada IGE era de 30% do número total de unidades habitacionais financiadas por hipotecas e aumentou para 55% até 2007.
Em 1999, Fannie Mae foi pressionada pela administração Clinton a expandir os empréstimos hipotecários a mutuários de rendimento baixo e moderado, aumentando os rácios das suas carteiras de empréstimos em zonas desfavorecidas do interior das cidades designadas na Lei de Reinvestimento Comunitário (CRA) de 1977. Em 1999, o The New York Times relatou que com a mudança da corporação para o mercado subprime “Fannie Mae está a assumir significativamente mais riscos, o que pode não colocar quaisquer dificuldades durante a época económica de “flush”. Mas a corporação subsidiada pelo governo pode ter problemas numa recessão económica, levando a um resgate governamental semelhante ao da indústria de poupanças e empréstimos na década de 1980.”
2000sEdit
Em 2000, devido a uma reavaliação do mercado imobiliário pela HUD, foram postas em prática regras de empréstimo anti-predatório que proibiam que os empréstimos de risco e de alto custo fossem creditados para objectivos de habitação acessíveis. Em 2004, estas regras foram abandonadas e os empréstimos de alto risco foram novamente contados para objectivos de habitação acessível.
A intenção era que a aplicação pela Fannie Mae dos padrões de subscrição que mantinham para hipotecas em conformidade com os padrões também fornecesse meios seguros e estáveis de empréstimo a compradores que não tinham crédito principal. Como Daniel Mudd, então presidente e CEO da Fannie Mae, testemunhou em 2007, em vez disso, os requisitos de subscrição da agência conduziram os negócios para os braços da indústria hipotecária privada que comercializava produtos agressivos sem considerar as consequências futuras:
Abtemos também padrões conservadores de subscrição para empréstimos que financiamos para assegurar que os compradores de habitação possam pagar os seus empréstimos a longo prazo. Procurámos trazer os padrões que aplicamos ao espaço privilegiado para o mercado subprime com os nossos parceiros industriais, principalmente para expandir os nossos serviços a famílias mal servidas. Infelizmente, os empréstimos de qualidade Fannie Mae-, seguros no mercado subprime não se tornaram o padrão, e o mercado de empréstimos afastou-se de nós. Aos mutuários foi oferecida uma gama de empréstimos que se sobrepuseram a taxas de teaser, apenas juros, amortização negativa e opções de pagamento e requisitos de baixa documentação para além dos empréstimos de taxa flutuante. No início de 2005 começámos a sondar as nossas preocupações sobre este empréstimo de “risco em camadas”. Por exemplo, Tom Lund, o chefe do nosso negócio de hipotecas unifamiliares, declarou publicamente: “Uma das coisas com que não nos sentimos bem neste momento em que olhamos para este mercado é que mais compradores de casas estão a ser colocados em programas que têm mais risco. Esses produtos são para compradores mais sofisticados. Faz sentido que os mutuários assumam riscos de que podem não estar conscientes? Estamos a prepará-los para o fracasso? Como resultado, desistimos de uma quota de mercado significativa aos nossos concorrentes”
Alex Berenson do The New York Times informou em 2003 que o risco de Fannie Mae era muito maior do que se pensava. Nassim Taleb escreveu em The Black Swan: “A instituição patrocinada pelo governo Fannie Mae, quando olho para os seus riscos, parece estar sentada num barril de dinamite, vulnerável ao mais pequeno soluço. Mas não se preocupe: o seu grande pessoal de cientistas considera estes eventos ‘improváveis'”.
A 26 de Janeiro de 2005, a Lei de Reforma Reguladora da Habitação Federal de 2005 (S.190) foi introduzida pela primeira vez no Senado pelo Senador Chuck Hagel. A legislação do Senado foi um esforço para reformar a estrutura regulamentar existente do GSE à luz dos recentes problemas contabilísticos e acções de gestão questionáveis que levaram a consideráveis reafectações de rendimentos por parte dos GSE. Depois de ter sido objecto de relatório favorável pela Comissão de Banca, Habitação e Assuntos Urbanos do Senado em Julho de 2005, o projecto de lei nunca foi considerado pelo plenário do Senado para votação. A decisão do Senador John McCain de se tornar co-patrocinador do S.190 quase um ano mais tarde, em 2006, foi a última acção tomada relativamente ao projecto de lei do Senador Hagel, apesar dos desenvolvimentos ocorridos desde a aprovação da Comissão do Senado. O Senador McCain salientou que o regulador da Fannie Mae relatou que os lucros eram “ilusões deliberada e sistematicamente criadas pela direcção da empresa” na sua declaração de apoio ao S.190.
Na mesma altura, a Câmara também introduziu legislação semelhante, a Lei de Reforma do Financiamento da Habitação Federal de 2005 (R.H. 1461), na Primavera de 2005. A Comissão de Serviços Financeiros da Câmara tinha elaborado alterações e elaborado um Relatório da Comissão até Julho de 2005 para a legislação. Foi aprovado pela Câmara em Outubro, apesar da declaração de política do Presidente Bush, que se opunha à versão da Câmara, que afirmava: “O regime regulamentar previsto pelo R.H. 1461 é consideravelmente mais fraco do que o que rege outras grandes e complexas instituições financeiras”. A legislação encontrou a oposição tanto dos Democratas como dos Republicanos nessa altura e o Senado nunca aceitou a versão aprovada pela Câmara para consideração depois disso.
A crise hipotecária de finais de 2007Edit
Na sequência da sua missão de cumprir os objectivos federais de habitação e desenvolvimento urbano (HUD), GSEs como Fannie Mae, Freddie Mac e os Federal Home Loan Banks (FHLBanks) tinham-se esforçado por melhorar a propriedade da casa própria de famílias de baixo e médio rendimento, áreas mal servidas, e geralmente através de métodos especiais acessíveis tais como “a capacidade de obter uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com uma baixa entrada…. e a disponibilidade contínua de crédito hipotecário sob uma vasta gama de condições económicas”. Depois, em 2003-2004, começou a crise do crédito hipotecário subprime. O mercado afastou-se dos GSEs regulamentados e passou radicalmente para os Títulos de Crédito Hipotecário (MBS) emitidos por condutas de titularização não regulamentadas (PLS), tipicamente operadas por bancos de investimento.
As entidades originadoras de empréstimos começaram a distribuir cada vez mais dos seus empréstimos através de PLS’s de marca privada, os GSEs perderam a capacidade de monitorizar e controlar as entidades originadoras de empréstimos. A concorrência entre os GSEs e as entidades privadas de titularização de empréstimos minou ainda mais o poder dos GSEs e reforçou as entidades originadoras de empréstimos hipotecários. Isto contribuiu para um declínio nos padrões de subscrição e foi uma das principais causas da crise financeira.
Os securitizadores dos bancos de investimento estavam mais dispostos a securitizar empréstimos de risco porque geralmente mantinham um risco mínimo. Enquanto os GSEs garantiam o desempenho dos seus títulos garantidos por hipoteca (MBS), os securitizadores privados geralmente não o faziam, e podiam apenas reter uma pequena fatia do risco. Muitas vezes, os bancos descarregavam este risco para as companhias de seguros ou outras contrapartes através de swaps de incumprimento de crédito, tornando a sua exposição real ao risco extremamente difícil de discernir para investidores e credores.
A mudança para hipotecas mais arriscadas e distribuição de MBS de marca privada ocorreu à medida que as instituições financeiras procuravam manter níveis de ganhos que tinham sido elevados durante 2001-2003 por um boom de refinanciamento sem precedentes devido a taxas de juro historicamente baixas. Os ganhos dependiam do volume, pelo que a manutenção de níveis elevados de ganhos exigia a expansão do grupo de mutuários utilizando padrões de subscrição mais baixos e novos produtos que os GSEs não (inicialmente) securitizariam. Assim, a mudança da titularização GSE para a titularização com marca privada (PLS) também correspondeu a uma mudança no tipo de produto hipotecário, de hipotecas tradicionais, amortizantes e de taxa fixa (FRM) para hipotecas não tradicionais, estruturalmente mais arriscadas, não amortizantes e de taxa ajustável (ARM’s), e no início de uma deterioração acentuada dos padrões de subscrição de hipotecas. O crescimento dos PLS, contudo, forçou os GSEs a baixar os seus padrões de subscrição, numa tentativa de recuperar a quota de mercado perdida para agradar aos seus accionistas privados. A pressão dos accionistas levou os GSEs a competir com os PLS pela quota de mercado, e os GSEs afrouxaram os seus padrões de subscrição de garantias comerciais a fim de competir. Em contraste, a FHA/Ginnie Mae, totalmente pública, manteve os seus padrões de subscrição e, em vez disso, cedeu quota de mercado.
O crescimento da titularização de hipotecas de marca privada e a falta de regulamentação nesta parte do mercado resultaram no excesso de oferta de financiamento à habitação a preços baixos, o que levou, em 2006, a um número crescente de mutuários, muitas vezes com crédito pobre, que não conseguiram pagar as suas hipotecas – particularmente com empréstimos hipotecários a taxa ajustável (ARM), causou um aumento precipitado das execuções hipotecárias de casas. Como resultado, os preços das casas diminuíram à medida que o aumento das execuções hipotecárias aumentava o já grande inventário de casas e os padrões de empréstimo mais rigorosos tornavam cada vez mais difícil para os mutuários a obtenção de empréstimos. Esta depreciação nos preços das casas levou a perdas crescentes para os GSEs, que apoiam a maioria das hipotecas dos EUA. Em Julho de 2008, o governo tentou aliviar os receios do mercado reiterando a sua opinião de que “Fannie Mae e Freddie Mac desempenham um papel central no sistema financeiro da habitação dos EUA”. O Departamento do Tesouro dos EUA e a Reserva Federal tomaram medidas para reforçar a confiança nas empresas, incluindo a concessão a ambas as empresas de acesso aos empréstimos a juros baixos da Reserva Federal (a taxas semelhantes às dos bancos comerciais) e a remoção da proibição do Departamento do Tesouro de comprar as acções da GSE. Apesar destes esforços, em Agosto de 2008, as acções tanto da Fannie Mae como da Freddie Mac tinham caído mais de 90% em relação aos seus níveis anteriores de um ano.
Em 21 de Outubro de 2010, as estimativas da FHFA revelaram que o resgate de Freddie Mac e Fannie Mae irá provavelmente custar aos contribuintes 224-360 mil milhões de dólares no total, com mais de 150 mil milhões de dólares já fornecidos.
2008 – crise e conservaçãoEdit
A 11 de Julho de 2008, o The New York Times relatou que funcionários do governo dos EUA estavam a considerar um plano para o governo dos EUA adquirir a Fannie Mae e/ou Freddie Mac caso a sua situação financeira se agravasse devido à crise habitacional nos EUA. A Fannie Mae e o mais pequeno Freddie Mac possuíam ou garantiam uma grande parte de todos os empréstimos à habitação nos Estados Unidos e por isso foram especialmente atingidos pela recessão. Os funcionários governamentais também declararam que o governo também tinha considerado a possibilidade de pedir uma garantia governamental explícita através de legislação de 5 triliões de dólares sobre a dívida detida ou garantida pelas duas empresas.
Fannie stock mergulhou. Alguns receavam que a Fannie não tivesse capital e pudesse ir à falência. Outros preocupados com uma penhora governamental. O Secretário do Tesouro dos EUA, Henry M. Paulson, bem como a Casa Branca foram para o ar para defender a solidez financeira da Fannie Mae, num último esforço para evitar um pânico financeiro total. Fannie e Freddie sustentaram todo o mercado hipotecário dos Estados Unidos. Ainda em 2008, a Fannie Mae e a Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) tinham possuído ou garantido cerca de metade dos 12 triliões de dólares do mercado hipotecário dos EUA. Se entrassem em colapso, as hipotecas seriam mais difíceis de obter e muito mais caras. Os títulos Fannie e Freddie eram propriedade de todos desde o governo chinês, a fundos do mercado monetário, até aos fundos de reforma de centenas de milhões de pessoas. Se eles entrassem em falência, haveria um tumulto em massa à escala global.
O esforço de relações públicas da Administração não era suficiente, por si só, para salvar os GSEs. A sua directiva governamental para comprar empréstimos ruins a bancos privados, a fim de evitar a falência destes bancos, bem como a falsa classificação dos 20 principais bancos como AAA, causou instabilidade. O plano de Paulson era entrar rapidamente e apreender os dois GSEs, em vez de conceder empréstimos como fez para a AIG e os grandes bancos; disse ao presidente Bush que “o primeiro som que ouvirem será a sua cabeça a bater no chão”, numa referência à revolução francesa. Os grandes bancos foram desde então processados pelos Feds por uma soma de 200.000.000 dólares, e alguns dos grandes bancos já chegaram a acordo. Além disso, os accionistas da Fannie Mae e do Freddie Mac moveram um processo contra o governo federal por a) criar um ambiente pelo qual a Fannie e o Freddie seriam incapazes de cumprir as suas obrigações financeiras b) forçar a direcção executiva a assinar as empresas ao conservador por (a), e c) a violação grosseira da cláusula de tomada (quinta emenda).
A 7 de Setembro de 2008, James Lockhart, director da Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA), anunciou que a Fannie Mae e Freddie Mac estavam a ser colocados na conservatória da FHFA. A acção foi “uma das intervenções governamentais mais abrangentes nos mercados financeiros privados em décadas”. A Lockhart também demitiu os chefes executivos e conselhos de administração das empresas, e provocou a emissão para o Tesouro de novas acções preferenciais e warrants de acções ordinárias de alto nível, no valor de 79,9% de cada GSE. O valor das acções ordinárias e preferenciais para os titulares de pré-conservadorias foi grandemente diminuído pela suspensão de dividendos futuros sobre acções anteriormente em circulação, no esforço de manter o valor da dívida da empresa e dos títulos garantidos por hipoteca. A FHFA declarou que não existem planos para liquidar a empresa.
A autoridade do Tesouro dos EUA para adiantar fundos com o objectivo de estabilizar a Fannie Mae, ou Freddie Mac está limitada apenas pelo montante da dívida a que todo o governo federal está autorizado por lei a comprometer-se. A lei de 30 de Julho de 2008 que permite uma autoridade reguladora alargada sobre Fannie Mae e Freddie Mac aumentou o limite máximo da dívida nacional de 800 mil milhões de dólares, para um total de 10,7 triliões de dólares, antecipando a potencial necessidade de o Tesouro ter a flexibilidade necessária para apoiar os bancos federais de crédito imobiliário.
2010 – delistingEdit
A 16 de Junho de 2010, Fannie Mae e Freddie Mac anunciaram que as suas acções seriam retiradas da lista da NYSE. A Agência Federal de Financiamento à Habitação dirigiu a exclusão da cotação após as acções da Fannie terem sido negociadas abaixo de $1 por acção durante mais de 30 dias. Desde então, as acções continuaram a ser negociadas no Bulletin Board do mercado de balcão.
2013 – $59,39 mil milhões de dividendosEdit
Em Maio de 2013, Fannie Mae anunciou que vai pagar um dividendo de $59,4 mil milhões ao Tesouro dos Estados Unidos.
2014 – $134.5 mil milhões de dividendos pagosEditar
- $116 mil milhões recebidos do Tesouro
- $134 mil milhões pagos ao Tesouro
Os resultados financeiros de Fannie Mae em 2014 permitiram-lhe pagar $20,6 mil milhões em dividendos ao Tesouro para o ano, resultando num total acumulado de $134,5 mil milhões em dividendos até 31 de Dezembro de 2014 – aproximadamente $18 mil milhões a mais do que Fannie Mae recebeu em apoio. A 31 de Março de 2015, Fannie Mae espera ter pago um total de $136,4 mil milhões de dólares em pagamentos ao Tesouro.