Empréstimo Imobiliário Comercial

Imóveis Comerciais (CRE) é um imóvel produtor de rendimentos utilizado exclusivamente para fins comerciais (e não residenciais). Exemplos incluem centros comerciais, centros comerciais, edifícios e complexos de escritórios, e hotéis. O financiamento – incluindo a aquisição, desenvolvimento e construção destes imóveis – é normalmente realizado através de empréstimos imobiliários comerciais: hipotecas garantidas por penhoras sobre o imóvel comercial.

O que é um Empréstimo Imobiliário Comercial?

Junto com as hipotecas sobre imóveis comerciais, os bancos e mutuantes independentes estão activamente envolvidos na realização de empréstimos sobre imóveis comerciais. Além disso, companhias de seguros, fundos de pensões, investidores privados e outras fontes, incluindo o programa de empréstimos 504 da Administração de Pequenas Empresas dos EUA, fornecem capital para bens imobiliários comerciais.

P>Aqui, analisamos os empréstimos imobiliários comerciais, como diferem dos empréstimos residenciais, as suas características e o que procuram os mutuantes.

Explicação de empréstimos imobiliários comerciais

Empréstimos residenciais Vs. Empréstimos imobiliários comerciais: Diferenças chave

Indivíduos vs. Entidades

Enquanto as hipotecas residenciais são normalmente feitas a mutuários individuais, os empréstimos imobiliários comerciais são frequentemente feitos a entidades comerciais (por exemplo, empresas, promotores, parcerias limitadas, fundos e trusts). Estas entidades são frequentemente constituídas com o objectivo específico de possuir bens imobiliários comerciais.

Uma entidade pode não ter um historial financeiro ou qualquer notação de crédito, caso em que o mutuante pode exigir que os mandantes ou proprietários da entidade garantam o empréstimo. Isto fornece ao mutuante um histórico de crédito a um indivíduo (ou grupo de indivíduos) – e de quem pode recuperar em caso de incumprimento do empréstimo. Se este tipo de garantia não for exigido pelo mutuante e o imóvel for o único meio de recuperação em caso de incumprimento do empréstimo, a dívida é denominada empréstimo sem recurso, o que significa que o mutuante não tem recurso contra ninguém ou contra qualquer outra coisa que não seja o imóvel.

Horários de Pagamento de Empréstimos

Uma hipoteca residencial é um tipo de empréstimo amortizado em que a dívida é reembolsada em prestações regulares ao longo de um período de tempo. O produto hipotecário residencial mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, mas os compradores residenciais também têm outras opções, incluindo hipotecas de 25 anos e 15 anos. Períodos de amortização mais longos envolvem normalmente pagamentos mensais menores e custos de juros totais mais elevados ao longo da vida do empréstimo, enquanto períodos de amortização mais curtos implicam geralmente pagamentos mensais maiores e custos de juros totais mais baixos.

Os empréstimos residenciais são amortizados ao longo da vida do empréstimo de modo a que o empréstimo seja totalmente reembolsado no final do prazo do empréstimo.

O comprador de uma casa de $200.000 com uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos a 3%, por exemplo, faria 360 pagamentos mensais de $1.027, após os quais o empréstimo seria totalmente pago. Estes números assumem um adiantamento de 20%.

Empréstimos residenciais não semelhantes, os termos dos empréstimos comerciais normalmente variam entre cinco anos (ou menos) a 20 anos, e o período de amortização é muitas vezes mais longo do que o prazo do empréstimo. Um mutuante, por exemplo, pode fazer um empréstimo comercial por um período de sete anos com um período de amortização de 30 anos. Nesta situação, o investidor faria pagamentos durante sete anos de um montante baseado no pagamento do empréstimo durante 30 anos, seguido de um pagamento final “balão” de todo o saldo remanescente do empréstimo.

Por exemplo, um investidor com um empréstimo comercial de $1 milhão a 7% faria pagamentos mensais de $6.653,02 durante sete anos, seguido de um pagamento final “balão” de $918.127,64 que pagaria o empréstimo na totalidade.

A duração do prazo do empréstimo e o período de amortização afectam a taxa que o emprestador cobra. Dependendo da força creditícia do investidor, estes termos podem ser negociáveis. Em geral, quanto maior for o prazo de amortização do empréstimo, maior será a taxa de juro.

Rácios empréstimo/valor

Outra forma de os empréstimos comerciais e residenciais diferirem é no rácio empréstimo/valor (LTV), um valor que mede o valor de um empréstimo contra o valor do imóvel. Um mutuante calcula o LTV dividindo o montante do empréstimo pelo menor do valor avaliado do imóvel ou pelo seu preço de compra. Por exemplo, o LTV de um empréstimo de $90.000 sobre um imóvel de $100.000 seria 90% ($90.000 ÷ $100.000 = 0,9, ou 90%).

Tanto para empréstimos comerciais como para habitação, os mutuários com LTV mais baixos qualificar-se-ão para taxas de financiamento mais favoráveis do que aqueles com LTV mais elevados. A razão: Têm mais equidade (ou participação) no imóvel, o que equivale a menos risco aos olhos do mutuante.

VLTV elevados são permitidos para certas hipotecas residenciais: Até 100% de LTV é permitido para empréstimos VA e USDA; até 96,5% para empréstimos FHA (empréstimos que são segurados pela Administração Federal de Habitação); e até 95% para empréstimos convencionais (aqueles garantidos por Fannie Mae ou Freddie Mac).

Em contraste, os LTV para empréstimos comerciais caem geralmente na faixa dos 65% a 80%. Embora alguns empréstimos possam ser feitos com LTV mais elevados, são menos comuns. O LTV específico depende frequentemente da categoria do empréstimo. Por exemplo, um LTV máximo de 65% pode ser permitido para terrenos em bruto, enquanto um LTV até 80% pode ser aceitável para uma construção multifamiliar.

Não há programas VA ou FHA em empréstimos comerciais, nem seguros hipotecários privados. Por conseguinte, os mutuantes não têm seguro para cobrir o incumprimento do mutuário e devem confiar no imóvel dado em garantia.

Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida

Os mutuantes comerciais também analisam o rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR), que compara o rendimento operacional líquido anual de um imóvel (NOI) com o seu serviço anual da dívida hipotecária (incluindo capital e juros), medindo a capacidade do imóvel para servir a sua dívida. É calculado dividindo o NOI pelo serviço da dívida anual.

Por exemplo, um imóvel com $140.000 em NOI e $100.000 em serviço da dívida hipotecária anual teria um DSCR de 1,4 ($140.000 ÷ $100.000 = 1,4). O rácio ajuda os mutuantes a determinar a dimensão máxima do empréstimo com base no fluxo de caixa gerado pelo imóvel.

Um DSCR de menos de 1 indica um fluxo de caixa negativo. Por exemplo, um DSCR de 0,92 significa que existe apenas NOI suficiente para cobrir 92% do serviço da dívida anual. Em geral, os mutuantes comerciais procuram DSCR de pelo menos 1,25 para assegurar um fluxo de caixa adequado.

Um DSCR inferior pode ser aceitável para empréstimos com períodos de amortização mais curtos e/ou propriedades com fluxos de caixa estáveis. Podem ser necessários rácios mais elevados para propriedades com fluxos de caixa voláteis – por exemplo, hotéis, que carecem de arrendamentos a longo prazo (e, portanto, mais previsíveis) de inquilinos comuns a outros tipos de imóveis comerciais.

Taxas de juro e taxas de empréstimos imobiliários comerciais

As taxas de juro de empréstimos comerciais são geralmente mais elevadas do que as de empréstimos residenciais. Além disso, os empréstimos imobiliários comerciais envolvem geralmente taxas que aumentam o custo global do empréstimo, incluindo taxas de avaliação, legais, de pedido de empréstimo, de originação do empréstimo e/ou de pesquisa.

alguns custos devem ser pagos antecipadamente antes da aprovação (ou rejeição) do empréstimo, enquanto outros se aplicam anualmente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa única de originação de empréstimo de 1%, devida no momento do encerramento, e uma taxa anual de um quarto de um por cento (0,25%) até que o empréstimo seja totalmente pago. Um empréstimo de $1 milhão, por exemplo, pode exigir uma taxa de originação de empréstimo de 1% igual a $10.000 a ser pago antecipadamente, com uma taxa de 0,25% de $2.500 pagos anualmente (para além dos juros).

Pré-pagamento

Um empréstimo imobiliário comercial pode ter restrições ao pré-pagamento, concebido para preservar o rendimento antecipado do mutuante num empréstimo. Se os investidores liquidarem a dívida antes da data de vencimento do empréstimo, terão provavelmente de pagar penalidades de pré-pagamento. Existem quatro tipos primários de penalidades de “saída” para pagar um empréstimo antecipadamente:

• Penalidade de pré-pagamento. Esta é a penalidade de pré-pagamento mais básica, calculada multiplicando o saldo actual pendente por uma penalidade de pré-pagamento especificada.
• Garantia de Juros. O mutuante tem direito a um montante de juros especificado, mesmo que o empréstimo seja pago antecipadamente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa de juro garantida de 10% durante 60 meses, com uma taxa de saída de 5% depois disso.
• Lockout. O mutuário não pode pagar o empréstimo antes de um período especificado, tal como um lockout de cinco anos.
• Defeasance. Uma substituição da garantia. Em vez de pagar em dinheiro ao mutuante, o mutuário troca novas garantias (geralmente títulos do Tesouro dos EUA) pela garantia original do empréstimo. Isto pode reduzir as taxas, mas podem ser associadas penalidades elevadas a este método de pagamento de um empréstimo.

Os termos de pré-pagamento são identificados nos documentos de empréstimo e podem ser negociados juntamente com outros termos de empréstimo em empréstimos imobiliários comerciais.

The Bottom Line

Com os imóveis comerciais, um investidor (muitas vezes uma entidade empresarial) compra o imóvel, arrenda o espaço e cobra renda às empresas que operam dentro do imóvel. O investimento destina-se a ser uma propriedade geradora de rendimentos.

Ao avaliar os empréstimos imobiliários comerciais, os mutuantes consideram as garantias do empréstimo, a solvabilidade da entidade (ou capital/proprietários), incluindo três a cinco anos de demonstrações financeiras e declarações de imposto sobre o rendimento, e rácios financeiros, tais como o rácio empréstimo/valor e o rácio de cobertura do serviço da dívida.