La proprietà di beni immobili è una questione specifica dello stato. Anche se il proprietario vive in un altro stato, i beni immobili che quella persona possiede sono regolati dalla legge del Texas. E poiché il Texas è uno stato di proprietà comune, tutti i beni immobili del Texas posseduti da una coppia sposata sono regolati dalla legge sulla proprietà comune del Texas. La legge sulla comunione dei beni del Texas crea due ampie categorie di proprietà coniugale:
- Proprietà separata – La proprietà separata include:
- proprietà posseduta o rivendicata dal coniuge prima del matrimonio;
- proprietà acquisita dal coniuge durante il matrimonio per dono o eredità; e
- accerta il recupero per lesioni personali subite dal coniuge durante il matrimonio.
- Proprietà comunitaria – La proprietà comunitaria include tutte le proprietà acquisite da uno dei coniugi durante il matrimonio che non sono proprietà separate.
Tutti i beni immobili di proprietà di uno dei coniugi rientrano in una di queste due categorie, con la proprietà comunitaria che è la caratterizzazione predefinita. Questo significa che tutte le proprietà acquisite durante il matrimonio si presume siano proprietà della comunità a meno che non si possa dimostrare che la proprietà si qualifichi come proprietà separata.
La caratterizzazione della proprietà come proprietà della comunità significa che entrambi i coniugi sono trattati come una singola unità economica per quanto riguarda la proprietà della comunità. Nel contesto immobiliare, anche se solo un coniuge è elencato sull’atto, la proprietà è considerata come proprietà comune di entrambi i coniugi. Un coniuge non può vendere, ipotecare o altrimenti trattare con beni immobili intitolati come proprietà comune senza coinvolgere l’altro coniuge.
Nota: Molti coniugi preferirebbero che la proprietà fosse classificata come proprietà comune. La proprietà comunitaria fornisce benefici fiscali che non sono disponibili per la proprietà separata. La proprietà comunitaria può anche essere strutturata per includere un diritto di sopravvivenza, in modo che la proprietà passi automaticamente al coniuge superstite alla morte di un coniuge.
Perché la caratterizzazione come proprietà separata o comunitaria è determinata quando i coniugi acquisiscono il titolo e può avere importanti conseguenze legali e fiscali, è importante che l’atto e altri documenti di trasferimento specifichino chiaramente se la proprietà è coniugale o comunitaria. Se i coniugi intendono che la proprietà includa un diritto di sopravvivenza, i documenti di trasferimento dovrebbero includere un Community Property Survivorship Agreement.
Il nostro Deed Generator crea interessi di proprietà comunitaria o separata in base alle risposte fornite nell’intervista. Se volete che la proprietà passi al coniuge superstite alla morte del coniuge deceduto, il nostro software creerà anche un Community Property Survivorship Agreement.
Presunzione di proprietà comunitaria per la proprietà acquisita durante il matrimonio
Il Texas segue un principio legale chiamato inception of title doctrine. Secondo questa regola, il carattere della proprietà come separata o comunitaria è fissato quando i coniugi acquisiscono la proprietà. Finché la proprietà viene acquisita durante il matrimonio, si presume che sia di proprietà comune a meno che non si possa dimostrare che la proprietà rientra in una delle categorie di proprietà separata. La giurisprudenza del Texas indica che ci sono diverse circostanze in cui questo può accadere:
- Proprietà trasferita da un coniuge a un altro – Un coniuge trasferisce la proprietà all’altro coniuge. La logica è che un trasferimento all’altro coniuge è probabilmente un regalo. Poiché i doni fatti durante il matrimonio sono proprietà separata, il trasferimento si presume di creare un interesse di proprietà separata nel coniuge che riceve la proprietà.
- Proprietà acquisita da entrambi i coniugi utilizzando il corrispettivo fornito da un coniuge – Un coniuge utilizza il corrispettivo di proprietà separata per pagare la proprietà acquisita durante il matrimonio e prende titolo alla proprietà a nome di entrambi i coniugi. Questa è una variazione dell’esempio precedente. Se un coniuge contribuisce tutti i fondi di proprietà separata, quel coniuge potrebbe prendere il titolo come proprietà separata. Se, invece, il coniuge nomina entrambi i coniugi sul titolo, la legge del Texas presume che il coniuge che ha fornito i fondi da proprietà separata intende fare un dono di metà della proprietà al suo coniuge.
- Recital di proprietà separata – L’atto contiene un “recital di proprietà separata” che afferma o che la proprietà è trasmessa come proprietà separata, che il corrispettivo è pagato da proprietà separata, o entrambi.
Tutti questi esempi sono stati risolti in tribunale a spese di entrambe le parti. Se le parti intendono che la proprietà sia separata, l’atto di proprietà dovrebbe indicare chiaramente che la proprietà sarà la proprietà separata di un coniuge e la base per caratterizzare la proprietà come proprietà separata. È meglio che il coniuge che non detiene la proprietà firmi un accordo di proprietà coniugale (a volte chiamato accordo di divisione e scambio) per dimostrare il suo consenso alla disposizione di proprietà separata. Il Marital Property Agreement dovrebbe essere registrato nei registri catastali con l’atto.
Il nostro Deed Generator crea sia interessi di proprietà comunitaria che di proprietà separata in base alle scelte che selezionate nell’intervista. Se la persona che riceve la proprietà è sposata e vuole prendere il titolo come proprietà separata, il nostro software includerà la lingua e creerà tutti i documenti supplementari – come gli accordi di proprietà coniugale – necessari per documentare chiaramente l’accordo.
Proprietà della proprietà comunitaria
Se i beni immobili del Texas sono proprietà comunitaria, diventano soggetti alle regole del Texas riguardanti la divisione o distribuzione della proprietà comunitaria. Queste regole si applicano in due contesti: Divorzio e morte.
Trattamento della proprietà comunitaria in caso di divorzio
In un procedimento di divorzio, il tribunale ordinerà una divisione “giusta e corretta” della proprietà comunitaria della coppia. Poiché spetta al tribunale determinare ciò che è “giusto e corretto”, la divisione finale dei beni comuni di una coppia in divorzio può non essere una divisione equa. Se il tribunale ritiene che un coniuge ha diritto a più, quel coniuge riceverà di più.
Trattamento della proprietà comunitaria alla morte di un coniuge
Al decesso di un coniuge, la proprietà comunitaria di una coppia è divisa equamente. Il coniuge superstite mantiene la sua metà. La metà del coniuge deceduto viene trasferita attraverso il suo testamento o, se non c’è un testamento, come previsto dagli statuti di intestazione del Texas.
Controllo della proprietà comunitaria
Il controllo della proprietà comunitaria è una questione separata dalla proprietà. Il controllo si riferisce a chi può trasferire la proprietà coniugale. Anche se la proprietà è comunitaria (e trattata come proprietà di entrambi i coniugi), un coniuge può avere il controllo esclusivo sulla proprietà.
La legge del Texas crea diverse categorie specifiche di proprietà comunitaria che, sebbene di proprietà di entrambi i coniugi, possono essere controllate solo da uno dei due coniugi. La sezione 3.102 del Texas Family Code prevede:
Durante il matrimonio, ogni coniuge ha la sola gestione, controllo e disposizione dei beni comuni che il coniuge avrebbe posseduto se single, compresi: (1) i guadagni personali; (2) le entrate da beni separati; (3) i recuperi per lesioni personali; e (4) l’aumento e le mutazioni di, e le entrate da, tutti i beni soggetti alla sola gestione, controllo e disposizione del coniuge.
Se la proprietà comune non rientra in una di queste categorie di “gestione e controllo esclusivi”, i coniugi devono agire congiuntamente per gestire la proprietà.
Controllo e proprietà della proprietà separata
Se la proprietà è separata, il coniuge che possiede la proprietà ha sia il controllo che la proprietà, con una importante eccezione: Texas homestead. La firma di entrambi i coniugi è necessaria per trasmettere il Texas homestead, anche se la proprietà usata come casa coniugale è effettivamente di proprietà di un solo coniuge.
Proprietà della comunità
Come regola generale, il tribunale non può assegnare la proprietà separata ad un coniuge in un procedimento di divorzio. Questa regola può creare un risultato ingiusto per le coppie che si trasferiscono in Texas da stati di proprietà separata, specialmente se la maggior parte della proprietà coniugale della coppia è caratterizzata come proprietà separata di un solo coniuge.
Per affrontare questo problema, il Texas ha sviluppato una categoria di “proprietà quasi comunitaria” per la proprietà che sarebbe stata proprietà comunitaria se i coniugi avessero vissuto in Texas quando la proprietà è stata acquisita. Il tribunale può dividere la proprietà quasi comunitaria tra i coniugi in un procedimento di divorzio, anche se la proprietà non è in realtà proprietà comunitaria secondo la legge del Texas.
A differenza del contesto del divorzio, non esiste una categoria di “proprietà quasi comunitaria” per la divisione della proprietà alla morte. Questo può causare conseguenze indesiderate e spesso ingiuste per le coppie che emigrano in Texas. Le coppie che si trasferiscono in Texas da altri stati dovrebbero assicurarsi che i loro beni siano intitolati in modo da raggiungere i loro obiettivi.