Cos’è un Squatter?
Un abusivo è una persona che si stabilisce o occupa un pezzo di proprietà senza alcun diritto legale alla proprietà. Un abusivo vive su una proprietà di cui non ha alcun titolo, diritto o contratto d’affitto. Un abusivo può ottenere il possesso avverso della proprietà attraverso un trasferimento involontario. Un proprietario che non usa o ispeziona la sua proprietà per un certo numero di anni potrebbe perdere il titolo a favore di un’altra persona che rivendica il terreno, prende possesso del terreno e lo usa.
Punti chiave
- Un abusivo vive su una proprietà di cui non ha titolo, diritto o affitto.
- Un proprietario che non usa o ispeziona la sua proprietà per un certo numero di anni potrebbe perdere il titolo a favore di un’altra persona che rivendica il terreno, prende possesso del terreno e lo usa.
- Le leggi statali riguardanti gli abusivi e il possesso avverso possono essere superate dalle leggi locali in alcuni casi; per esempio, a New York City, se un abusivo occupa continuamente una proprietà per 30 giorni, ottiene il diritto legale di rimanere sulla proprietà come un inquilino del proprietario anche se non ha mai firmato un contratto di locazione.
Capire l’abusivismo
Ogni stato americano possiede le proprie leggi riguardanti i diritti dell’abusivo e il possesso avverso. Per esempio, alcuni stati richiedono un possesso continuo di sette anni per acquisire una proprietà privata, oltre ad altri requisiti. Le leggi statali riguardanti l’abusivismo e il possesso avverso possono essere sostituite da leggi locali in alcuni casi.
Per esempio, lo stato di New York concede diritti di possesso avverso agli abusivi se occupano una proprietà in modo continuo, ostile ed evidente per almeno 10 anni. Devono anche avere una convinzione in buona fede di possedere un diritto sul terreno. Se tutte queste condizioni sono soddisfatte, l’abusivo potrebbe rivendicare il titolo per il possesso del terreno. Se il proprietario contatta le autorità e fa allontanare l’abusivo prima che abbia occupato la proprietà per 10 anni, l’abusivo non potrà più rivendicare il titolo.
Tuttavia, le leggi riguardanti gli abusivi a New York City sono drasticamente diverse dalle leggi dello stato di New York. Se un abusivo occupa continuamente una proprietà per 30 giorni, ottiene il diritto legale di rimanere sulla proprietà come un inquilino del proprietario anche se non ha mai firmato un contratto d’affitto. L’abusivo potrebbe introdursi in una proprietà non occupata e iniziare a viverci apertamente. Questo può accadere con proprietà di investimento che attualmente non hanno inquilini. Se l’abusivo viene catturato abbastanza presto, può essere rimosso dalla polizia e arrestato. Gli abusivi che non vengono scoperti dal proprietario e rimangono sulla proprietà per 30 giorni richiederanno uno sfratto legale per rimuoverli dalla premessa.
La lunghezza del tempo necessario per la procedura di sfratto per essere completata può spingere i proprietari a offrire di pagare gli abusivi per rimuovere se stessi dalla proprietà. Le procedure di sfratto possono richiedere fino a un anno.
Esempio di un abusivo
Supponiamo che una donna di nome Felicia abbia comprato una proprietà di due camere da letto nel 2010 a Brooklyn, New York. Nel 2015, ha smesso di affittare l’appartamento ed è rimasto vuoto per diversi mesi. Di fronte al pignoramento, Felicia ha deciso di mettere l’appartamento sul mercato. Sfortunatamente, ha scoperto che un tassista viveva nell’appartamento da mesi.
Felicia ha chiamato la polizia e ha denunciato lo straniero per violazione di domicilio. Dopo che la polizia ha allontanato l’uomo, ha fatto cambiare le serrature. Tuttavia, poiché l’uomo viveva lì da oltre 30 giorni, aveva stabilito i diritti di abusivo. Cacciarlo dall’appartamento costituiva uno sfratto illegale. Quando l’abusivo si è rivolto al tribunale per le abitazioni di New York City, il giudice gli ha concesso il permesso di entrare nella proprietà solo pochi giorni dopo.