Quando si tratta di investire in beni immobili, sia che si tratti di un fix and flip, di un affare all’ingrosso o di una proprietà in affitto, conoscere l’ARV e come calcolarlo è l’abilità più importante che si possa costruire.
Questo perché, in ultima analisi, essere in grado di calcolare rapidamente e accuratamente l’ARV vi aiuterà nella vostra decisione di presentare un’offerta su una proprietà, o passare alla prossima, senza perdere tempo prezioso.
Essendo il numero più importante del vostro affare, non dovreste mai fidarvi di nessun altro per ottenere il corretto valore ARV per voi, e così in questo articolo imparerete il modo migliore per stimare l’ARV per una proprietà.
Sommario di ciò che è trattato in questa guida
- Che cos’è l’ARV immobiliare?
- Perché è necessario calcolare l’ARV?
- Perché si dovrebbero evitare le valutazioni automatiche delle proprietà?
- Qual è la formula ARV immobiliare?
- Quali sono i 3 metodi di calcolo dell’ARV immobiliare?
- Metodo #1: Calcolare la formula ARV usando il valore delle ristrutturazioni
- Metodo #2: La maggior parte degli investitori calcola l’ARV usando un’analisi comparativa di mercato
- Metodo #3: Il modo migliore per calcolare l’ARV usa un’analisi comparativa delle vendite
- Quali sono i passi per calcolare l’ARV usando un’analisi comparativa delle vendite?
- Fase #1: Eseguire un CMA selezionando le comps più appropriate utilizzando i criteri di valutazione
- Fase #2: Aggiustare le comps per farle assomigliare alla vostra proprietà
- Fase #3: Calcolare l’ARV utilizzando i prezzi di vendita aggiustati
- Quali strumenti è possibile utilizzare per eseguire un’Analisi di Confronto delle Vendite?
Iniziamo con il significato di ARV nel settore immobiliare.
Che cos’è l’ARV immobiliare?
Il significato di ARV nel settore immobiliare sta per After Repair Value ed è una stima del futuro prezzo di vendita di una proprietà che viene acquistata allo scopo di riparare e rivendere per un profitto.
L’ARV è il valore di mercato stimato di una proprietà dopo che le riparazioni e gli aggiornamenti sono stati effettuati.
L’ARV nell’investimento immobiliare è determinato al meglio usando prima un’analisi comparativa del mercato (CMA) per selezionare gli immobili comparabili appropriati, e poi migliorato usando un’analisi comparativa delle vendite, per arrivare al valore più accurato.
Perché è necessario calcolare l’ARV?
Ci sono diverse ragioni per cui è necessario conoscere il valore dopo la riparazione di ogni proprietà su cui si sta considerando di fare un’offerta.
Per avere fiducia nelle decisioni di acquisto
Può essere allettante affidarsi a persone “esperte”, che siano agenti immobiliari o grossisti, per conoscere il valore di una potenziale proprietà, ma quando si valuta un immobile bisogna sempre “fidarsi, ma verificare.
A seconda della vostra strategia di uscita, potreste scoprire che gli altri sceglieranno comps che sono sbilanciati verso il risultato che stanno cercando di ottenere, che potrebbe non essere in linea con i vostri obiettivi.
È meglio imparare a stimare il valore da soli, in modo da avere fiducia nella vostra decisione di acquisto.
Per determinare il profitto immobiliare
Il valore dopo la riparazione sarà l’obiettivo del prezzo di vendita del vostro progetto finito, quindi lo userete come un componente di una formula per determinare il profitto potenziale dell’affare, e se andare fino in fondo.
Per calcolare il vostro profitto immobiliare per un flip o una potenziale proprietà in affitto, usate questa formula che include il calcolo dell’ARV:
Profit = ARV – Costi di acquisto – Costi di mantenimento – Costi di vendita – Costi di ristrutturazione
Tutti i costi del vostro progetto (acquisto, vendita, costi di mantenimento e costi di ristrutturazione) sono sottratti dal valore dopo la riparazione per trovare il profitto.
Utilizzare la regola del 70% nel settore immobiliare per stimare il prezzo massimo di acquisto
Un altro uso importante dell’ARV nel settore immobiliare è quello di calcolare il massimo che un investitore immobiliare dovrebbe offrire ad un venditore.
Gli investitori immobiliari dovrebbero usare questa formula del Prezzo Massimo di Acquisto seguendo la regola del 70 come segue:
Prezzo Massimo di Acquisto = (ARV x .70) – Costi di Ristrutturazione
Puoi leggere un’analisi approfondita della regola del 70% per il flipping delle case, inclusa la formula del Prezzo Massimo di Acquisto e come sia una buona regola empirica.
Inoltre, puoi usare questo pratico calcolatore della regola del 70% per aiutarti a stimare rapidamente il tuo prezzo d’acquisto.
Ora che conoscete il “perché” della stima dell’ARV, e prima di passare ai diversi metodi di stima, voglio discutere brevemente del perché non dovreste mai usare un metodo di valutazione automatica come Zestimate, Redfin, Trulia… qualsiasi stima automatica del valore.
Perché dovreste evitare le valutazioni automatiche delle proprietà
La valutazione è in parte scienza, in parte arte. Parte di quell’arte è guardare oltre le camere da letto e i bagni, e guardare le differenze nelle caratteristiche, e aggiustare per la qualità della costruzione e delle finiture.
Anche se i modelli di Machine Learning stanno diventando ogni giorno più intelligenti, questi sono dati che non sono ancora disponibili per i meccanismi di valutazione automatica, e richiedono un certo livello di giudizio umano.
I dati di Zillow, per esempio, possono essere più di un anno indietro e non sono utili per calcolare il valore attuale.
Quindi, quando si hanno dati incompleti e vecchi, non c’è modo che la macchina dia un valore accurato.
Similmente Trulia è di proprietà di Zillow, e usano gli stessi dati per arrivare alla loro valutazione.
Mentre i dati di Redfin sono più attuali e completi, anche loro soffrono del fatto di non avere un quadro completo, e quindi non possono darvi una valutazione accurata.
Questo è il motivo per cui dovreste sempre indagare a fondo sulle vostre comps online, se possibile:
Dare un’occhiata all’interno della comp tramite le foto della proprietà. Leggi la descrizione dell’annuncio. Usate Google Streetview per “camminare” sulle comps e vedere com’è il quartiere. Usate tutte le informazioni che potete trovare e che vi aiuteranno a determinare se un comp dovrebbe essere incluso nella vostra analisi per la massima accuratezza.
In fondo, semplicemente non fatelo. Prendetevi il tempo di ottenere un valore accurato controllando le vostre comps con i vostri occhi, e salvate voi stessi e il vostro portafoglio dal disastro.
Su questa nota, il software REI/kit per l’house flipping e il wholesaling non è progettato per darvi una valutazione automatica, piuttosto è progettato per rendere veloce e facile per voi trovare il più accurato ARV usando le migliori pratiche di valutazione.
È possibile utilizzare il calcolatore REI/kit ARV gratuitamente, con comps dimostrativi gratuiti per vedere quanto può essere potente questo strumento, e se si opta per un abbonamento a pagamento, si otterrà l’accesso a comps premium di alta qualità che sono adatti per la valutazione, per garantire che si avrà l’ARV più preciso.
Passiamo ai potenziali modi di formulare un ARV.
Che cos’è la formula ARV immobiliare?
Questa è la formula “tecnicamente corretta” per calcolare il valore dopo la riparazione. Si basa sulla determinazione del valore attuale della proprietà, così come un valore dettagliato per tutte le voci di ristrutturazione previste.
La formula ARV è:
Valore dopo la riparazione = (Valore attuale non riparato della proprietà) + (Valore delle ristrutturazioni)
Discuterò perché non ci si dovrebbe affidare a questa formula per trovare l’ARV della vostra proprietà, e cosa si dovrebbe usare invece.
Quali sono i 3 metodi per trovare l’ARV nel settore immobiliare?
Ci sono in realtà tre modi per determinare l’After Repair Value nell’investimento immobiliare:
Metodo #1: Calcolando la formula ARV usando il valore delle ristrutturazioni
Come detto sopra, questa è la formula ARV “tecnicamente corretta” propagandata dal 100% dei blog di investimento immobiliare là fuori, ed è ovvio che i loro autori non hanno fatto alcun investimento. Si suppone che si ottenga eseguendo un’analisi del valore di altre proprietà nel loro stato attuale non riparato, e poi aggiungendo il valore dei miglioramenti pianificati.
Metodo #2: eseguendo un’analisi comparativa di mercato
Questa è usata virtualmente dal 99% degli investitori là fuori. Si realizza per mezzo di un’analisi comparativa del mercato, o CMA in breve, di proprietà vendute riparate per ottenere un valore di mercato di proprietà simili alla vostra.
Metodo #3: Effettuando un’analisi comparativa delle vendite
Questo è fatto solo dal top 1% degli investitori, ed è realizzato seguendo le migliori pratiche di valutazione. Richiede l’esecuzione del CMA di cui al punto 2 e poi l’aggiustamento dei valori di quelle comps per rimuovere qualsiasi differenza tra le comps e la vostra potenziale proprietà per ottenere il vero valore di mercato di quella proprietà.
Prossimamente esplorerò i pro e i contro di questi tre metodi.
Metodo #1: Calcolare la formula ARV usando il valore delle ristrutturazioni
Ci sono due passi per usare la formula ARV:
- Ricercare proprietà comparabili in un simile stato di degrado, ed eseguire un’analisi del valore della proprietà in questione nel suo stato non riparato.
- Esci fuori con le riparazioni stimate, e il valore (non il costo) di ciascuna di queste riparazioni.
È ovvio che chiunque vi dica questa formula, non ha mai investito in una singola proprietà, poiché questa formula è completamente impossibile da implementare in pratica. È considerevolmente difficile e richiede tempo per determinare il valore di centinaia di riparazioni e aggiornamenti per una potenziale proprietà.
Solo gli investitori immobiliari da poltrona e gli scrittori di blog usano questa formula.
Quale opzione usa allora la maggior parte degli investitori? Il 99% degli investitori finisce per usare un’analisi comparativa del mercato, e vedrai tra un minuto che anche questa non ti dà un quadro completo del valore della tua proprietà.
Diamo una rapida occhiata a cosa significa.
Metodo #2: La maggior parte degli investitori calcola il valore d’inventario usando un’analisi comparativa del mercato
Le CMA sono tradizionalmente usate dagli agenti immobiliari per i venditori al dettaglio, per stimare a che prezzo una casa verrebbe venduta sul mercato. Una valutazione CMA viene creata identificando case vendute di recente e simili intorno alla casa del venditore e facendo la media dei loro prezzi di vendita.
Il concetto è lo stesso per un investimento immobiliare; si trovano proprietà che sono state vendute di recente e che hanno caratteristiche simili e altre caratteristiche, e si usano questi elementi comparabili per valutare una proprietà.
Nonostante il fatto che la creazione di un CMA sia spesso usata dagli agenti immobiliari per i loro clienti investitori immobiliari, non è ancora una valutazione completa.
Questo perché un CMA è accurato solo se tutte le proprietà comparabili sono le stesse della proprietà in questione, e a meno che non si stiano guardando le vendite nella stessa comunità di sviluppo pianificato, generalmente non è questo il caso, e le comps saranno abbastanza diverse da dover essere aggiustate.
Purtroppo la maggior parte degli agenti immobiliari e degli investitori raramente faranno il passo cruciale di aggiustare le comps in un’analisi di confronto delle vendite, che è il metodo #3.
Metodo #3: Il modo migliore per calcolare l’ARV usa un’analisi di confronto delle vendite
Il modo migliore per calcolare accuratamente l’ARV di un investimento immobiliare è il metodo dell’analisi di confronto delle vendite.
L’analisi di confronto delle vendite è una tecnica standard usata dalla maggior parte dei periti. Questa tecnica ruota intorno all’esecuzione di un CMA con immobili comparabili che sono in uno stato finito, e li aggiusta con i valori delle caratteristiche che sono diverse tra loro.
Prima di spiegare come aggiustare i comps, darò una breve panoramica su cosa sia l’aggiustamento dei comps dal punto di vista di un perito.
Che cos’è l’aggiustamento dei comps immobiliari in un’analisi comparativa delle vendite?
L’aggiustamento delle comp è il processo di determinare se una particolare caratteristica rende una comp superiore o inferiore alla proprietà in questione, e di aggiustare il prezzo di vendita della comp verso l’alto o verso il basso in base al valore di quella caratteristica.
Facendo questo, ci si assicura che le comp rispecchino il più possibile le caratteristiche del soggetto (o la loro mancanza), e quindi i calcoli sono il più accurati possibile.
Per esempio, quando il vostro potenziale investimento non ha un garage, ma una comp ce l’ha, la comp è superiore al soggetto per quanto riguarda quella caratteristica.
Voi dovreste quindi aggiustare il prezzo di vendita della comp al ribasso dell’importo della caratteristica del garage, per riflettere il fatto che il soggetto non ha un garage.
Un modo per pensare a questo è: “Se la comp fosse stata venduta quello stesso giorno, senza il garage, a quanto sarebbe stata venduta?”
Consiglio importante: non aggiustate mai il prezzo o le caratteristiche dell’immobile in questione, ma solo le caratteristiche e il prezzo di vendita delle comparabili.
Se questo sembra un sacco di lavoro, lo è – ma solo se non avete un software ARV come REI/kit che ve lo renda facile.
Man mano che diventerete più bravi nell’aggiustamento, nella ricerca delle comps, e conoscerete le caratteristiche e i valori delle caratteristiche nelle vostre zone, sarete sempre più veloci. Ancora, potresti chiederti perché dovresti preoccuparti, quindi quello che segue è un esempio del mondo reale.
Perché dovresti aggiustare i tuoi comps immobiliari
Questa è la più grande domanda che ricevo riguardo all’uso di metodi di valutazione standard per calcolare il valore dopo la riparazione negli investimenti immobiliari:
Perché dovrei aggiustare i comps quando calcolo l’ARV? Perché non fare la media dei prezzi di vendita dei comps insieme e farla finita?
In parole povere, fare la media dei prezzi di vendita dei comps insieme senza aggiustare le caratteristiche risulterà in una valutazione che non è accurata.
Ecco un esempio semplificato:
Soggetto: 1000 piedi quadrati, senza piscina, prezzo di listino 50.000 dollari
Comp 1: 900 piedi quadrati, venduto per 100.000 dollari, ha la piscina
Comp 2: 1100 piedi quadrati, venduto per $100,000, senza piscina
Comp 3: 950 piedi quadrati, venduto per $100,000, ha la piscina
La piscina in questo quartiere ha un valore di $20,000.
Non aggiustato:
Comp 1: $100,000
Comp 2: $100,000
Comp 3: $100,000
VAR non aggiustato = $100,000+$100,000+$100,000/3=$100,000
Regolato:
Comp 1: $100,000, aggiustato al ribasso di $20,000 a causa di avere pool: $80,000
Comp 2: $100,000, l’aggiustamento è di $0 a causa di entrambi i soggetti e comp non avendo pool
Comp 3: $100,000, aggiustato al ribasso di $20,000 a causa di avere pool: $80,000
Prezzo rettificato per piedi quadrati: $80.000+100.000
VAR rettificato = $80.000+$100.000+$80.000/3 = $86.667
Se tu avessi proceduto con il tuo investimento di 50.000 come tale, avresti perso soldi prima ancora di iniziare perché quando sarebbe arrivato il momento di vendere, la tua proprietà senza piscina sarebbe stata venduta per $13.000 meno di quanto avevi stimato con il tuo ARV non rettificato.
Un’altra ottima ragione per usare questa tecnica è il fatto che la vostra proprietà flip verrà infine valutata da un acquirente al dettaglio prima della vendita. Più il vostro valore è vicino al prezzo di acquisto dell’acquirente, meno è probabile che la vendita fallisca a causa di una valutazione bassa.
Quando pensate a quanti benefici ci sono nell’usare questo metodo, e a quante caratteristiche potenziali ci sono in ogni serie di comps immobiliari, potete capire perché gli aggiustamenti sono di vitale importanza, quindi cerchiamo di capire come si fa esattamente.
Quali sono i passi per calcolare l’ARV utilizzando un’analisi comparativa delle vendite
Ci sono tre passi da seguire per determinare l’ARV di un investimento immobiliare utilizzando un’analisi comparativa delle vendite.
- Eseguire un CMA selezionando le comps più appropriate utilizzando i criteri di valutazione
- Regolare le comps per renderle simili alla vostra proprietà
- Calcolare l’ARV utilizzando i prezzi di vendita corretti
Passo #1: Eseguire un CMA selezionando le comps più appropriate utilizzando i criteri di valutazione
In termini di investimento immobiliare, il principio di sostituzione afferma che un acquirente non pagherà per una proprietà più del costo di una proprietà alternativa altrettanto desiderabile (e comparabile).
Prima di tutto avete bisogno di grandi comps immobiliari.
Ogni abbonamento premium di REI/kit vi dà accesso a comps ad alta fedeltà con un livello di dettaglio che semplicemente non avrete accesso alla maggior parte degli altri siti.
Quando trovate comps immobiliari, attraverso qualsiasi fonte, dovreste aderire ai seguenti fattori il più possibile.
Criteri di valutazione per trovare comparabili immobiliari:
- Proprietà vendute di recente, entro 3-6 mesi è meglio, non più di 12
- Proprietà il cui interno ed esterno è simile alla vostra proprietà potenziale in uno stato completato
- Proprietà che sono entro i confini del quartiere della vostra proprietà
- Proprietà che riflettono il livello di finiture e aggiornamenti che saranno eseguiti
Ridurre a comps che sono aggiornati
Una volta che avete una lista di comps simili alla proprietà, seleziona solo quelle tre o cinque comps nelle stesse condizioni in cui pensi che il tuo investimento immobiliare finirà, cioè appena ristrutturato e aggiornato.
Siccome non è probabile che abbiate trovato delle comps che corrispondono alla vostra proprietà in ogni singolo modo, avrete bisogno di aggiustare le comps.
Step #2: Aggiustare le comps per farle assomigliare alla vostra proprietà
Come ho detto prima, aggiustare le comps è uno degli aspetti più vitali di un’analisi comparativa delle vendite.
Regolare le comp è un processo in quattro parti:
- Determinare le caratteristiche del soggetto e delle comps
- Assegnare valori in dollari alle caratteristiche
- Regolare i valori delle caratteristiche di una comp
- Regolare il prezzo di vendita di quella comp su o giù
Determinare le caratteristiche del soggetto e delle comps
Una caratteristica può essere qualsiasi aspetto di una proprietà che sia significativo e a cui si possa assegnare un importo in dollari. Per esempio, camere da letto, bagni, garage, piscine, caminetti, acri di terreno e persino viste sull’oceano, sulle montagne o sulla città sono tutte considerate caratteristiche.
Assegnare valori in dollari alle caratteristiche
Assegnerete poi un importo in dollari alle caratteristiche che avete identificato come di valore in quel mercato.
Per esempio, a un garage con una sola macchina in una particolare città può essere assegnato un valore di $10.000.
Utilizzerete questi valori di caratteristiche per regolare i vostri confronti.
Come trovare i valori in dollari per le caratteristiche
I valori variano ampiamente tra i mercati, anche tra i quartieri, e non c’è una buona fonte di dati per questo, quindi è necessario trovare i propri dati per il quartiere in cui si trova la proprietà in questione.
Fortunatamente, non è troppo difficile farlo.
Ci sono tre modi principali per trovare un valore per le caratteristiche e i servizi:
- È possibile ottenere conoscenze locali da un agente immobiliare su questi valori. Dovreste già avere un agente immobiliare nella vostra squadra e dovreste essere in grado di parlarne liberamente con loro. Se non ne avete uno nella vostra squadra, potete guardare chi è noto per vendere la maggior parte delle proprietà in un particolare quartiere e chiamarli per uno dei loro annunci.
- Se non è possibile ottenere i valori utilizzando la via della conoscenza locale, un trucco è quello di eseguire un’analisi di confronto delle vendite con 3 comp che sono esattamente lo stesso, e un comp che manca quella caratteristica, e poi si sarebbe in grado di verificare la differenza di valore tra questi.
- Infine, è possibile utilizzare il metodo dei costi, che è fondamentalmente quello che costerebbe costruire una camera da letto con una nuova costruzione, e si può utilizzare lo strumento di stima di riabilitazione per individuare i costi per fare questo. Questo è il modo meno accurato, in quanto non tiene conto del valore di mercato, ma solo dei costi – che non sono sempre correlati.
Consigli aggiuntivi per regolare i confronti:
Assicuratevi di valutare anche il terreno, se si tratta di molto terreno, o se il terreno tende ad essere costoso.
Regola i valori delle caratteristiche di una comp
Ogni caratteristica che il tuo potenziale investimento immobiliare ha, o non ha, deve essere regolata in ogni comp.
Moltiplicare il valore della caratteristica di una comp per il numero di unità di una caratteristica che ha.
Conversamente, applicare un valore negativo se la comp ha meno del numero di unità di una caratteristica che la tua proprietà ha.
Così, per esempio, se il tuo soggetto ha 2 camere da letto e la tua comp ha 4 camere da letto, allora la tua correzione del valore della caratteristica per le camere da letto sarebbe -(2beds X $10,000) = -$20,000
Regola il prezzo di vendita di una comp su o giù
Aumenta o diminuisce il prezzo di vendita di una comp verso l’alto o verso il basso dopo la regolazione per caratteristiche individuali.
- Se la tua proprietà e il comp hanno lo stesso numero di caratteristiche, il valore aggiustato è 0.
- Se la tua proprietà ha due unità di una caratteristica e il comp ha una unità di quella caratteristica, il prezzo di vendita del comp è aumentato del valore di quella caratteristica.
- Se la tua proprietà ha una unità di una caratteristica e il comp ha due unità di quella caratteristica, il prezzo di vendita del comp è diminuito del valore di quella caratteristica.
Quindi, per esempio, se il vostro soggetto ha 2 letti e 2 bagni, ma il vostro concorrente ha 4 letti e 1 bagno, e una camera da letto vale 10.000 dollari e un bagno vale 5.000 dollari, allora il vostro adeguamento netto al concorrente sarebbe:
-(2beds X $10,000) + (1bath X $5,000) = -$20,000+$5,000 = -$15,000
Dopo aver regolato il valore di tutte e tre le cinque comps, è il momento di calcolare.
Step #3: Calcolare l’ARV usando i prezzi di vendita aggiustati
Una volta aggiunti o sottratti gli aggiustamenti da tutti i prezzi di vendita dei vostri comps, i vostri nuovi prezzi di vendita comp determineranno il valore della proprietà soggetta.
Nei casi in cui i vostri comps sono molto simili alla vostra proprietà soggetta, potete semplicemente prendere la media dei prezzi di vendita aggiustati dei comps, e questo è ciò che fa il calcolatore ARV.
Se si volesse seguire completamente la best practice di valutazione, si potrebbe anche eseguire una media ponderata dei prezzi di vendita corretti dei vostri comps basata su un’opinione di quanto ogni comp contribuisce al valore.
Mentre si può fare questo aggiustamento usando il calcolatore ARV aggiungendo un’altra funzione che è la media ponderata, se avete selezionato correttamente i vostri comps in primo luogo, questo finisce comunque come una media, quindi è per lo più un passo non necessario.
Quali strumenti potete usare per eseguire un’analisi comparativa delle vendite?
Potreste pensare che il modo più economico sia quello di crearvi un foglio di calcolo del valore di riparazione, ma vi sbagliereste, a meno che non diate importanza al vostro tempo. Fortunatamente ti abbiamo coperto. La versione gratuita del calcolatore ARV è già progettata per aiutarvi a creare un’analisi comparativa delle vendite.
Ovviamente la vostra analisi è buona solo quanto i dati che ci mettete dentro, ed è qui che con un abbonamento premium a REI/kit avrete alcune delle migliori comps del settore per assicurarvi che il vostro ARV sia accurato.
Sommario
Gli investitori immobiliari si basano su valutazioni accurate delle proprietà per determinare se vale la pena perseguire un affare di vendita, vendita all’ingrosso o affitto e se questo porterà dei profitti. Il trucco per calcolare l’ARV nel settore immobiliare sta nel capire le formule per arrivare all’ARV, selezionando le giuste comps, e conoscendo e aggiustando i valori delle più importanti caratteristiche comparabili.
Eseguire un’accurata Analisi di Confronto delle Vendite con comps aggiustati su una proprietà per determinare l’ARV assicura che si stiano facendo offerte solo su affari con potenziale di successo.