Rottura di un contratto d’affitto: Tutto da sapere

Nessuno pianifica di rompere un contratto di locazione in anticipo, ma la vita ci sorprende a volte. Sia che vi stiate trasferendo dall’altra parte del paese con il vostro partner, che abbiate appena trovato il lavoro dei vostri sogni in un altro stato, o che stiate affrontando un’emergenza familiare, ci sono momenti in cui rompere il vostro contratto d’affitto è necessario.

Siccome rompere un contratto d’affitto può richiedere tempo e denaro, abbiamo raccolto tutte le informazioni che dovreste sapere prima di iniziare il processo. Anche se la situazione abitativa di ognuno è unica, ecco alcuni consigli standard su come prepararsi (ed eseguire) la rottura del contratto d’affitto.

Speriamo che abbiate una migliore comprensione di come prepararsi ed eseguire la rottura di un contratto d’affitto. Tuttavia, vi suggeriamo di contattare un avvocato se avete domande specifiche sulla vostra situazione, dato che le leggi variano da stato a stato.

Come prepararsi alla rottura di un contratto di locazione

Leggi il tuo contratto di locazione

Prima di prendere una decisione impulsiva, dai un’occhiata al tuo contratto di locazione. Poiché i contratti di locazione contengono spesso un complesso gergo legale, assicuratevi di sapere come leggere un contratto di locazione e cosa significa ogni singola parola, prestando molta attenzione alla politica di terminazione del contratto e al protocollo di subaffitto. Il contratto dovrebbe specificare il preavviso che siete tenuti a dare al vostro padrone di casa o alla società di gestione della proprietà quando non rinnovate o rompete il contratto, così come le eventuali conseguenze in termini di sanzioni monetarie. In altri casi, potreste essere in grado di evitare le spese se siete in grado di trovare un nuovo inquilino che prenda il vostro posto. Capire i termini del tuo contratto d’affitto ti aiuterà a comunicare più efficacemente con il tuo padrone di casa o con l’amministratore di proprietà e, si spera, a concludere il tuo contratto d’affitto in buoni termini.

Comprendere la tua situazione

Mentre le questioni mediche e i trasferimenti di lavoro generalmente non costituiscono un motivo legale per rompere un contratto di locazione, ci sono alcune situazioni in cui un residente può rompere un contratto legalmente. I residenti sono spesso legalmente autorizzati a rompere il loro contratto di locazione senza penalità a causa di:

• Condizione della proprietà in affitto
  Anche se le diverse città hanno regolamenti diversi, i proprietari e gli amministratori di proprietà hanno il dovere di mantenere la manutenzione della proprietà. Questo significa che devono fornire acqua corrente ed elettricità, stare al passo con le norme edilizie ed eseguire tutte le riparazioni necessarie all’interno dell’edificio. Il tuo padrone di casa o manager di proprietà deve anche mantenere le aree comuni e fornire contenitori per la spazzatura. Se non rispettano una qualsiasi di queste aspettative, hai il diritto di rompere legalmente il tuo contratto d’affitto. Per maggiori informazioni, ti consigliamo di indagare sulle responsabilità del padrone di casa direttamente collegate al tuo stato.

• Chiamata al servizio militare attivo
  Il Servicemembers Civil Relief Act (SCRA) offre ai membri militari una serie di protezioni e benefici non disponibili alla maggior parte dei cittadini, inclusa la possibilità di terminare un contratto di locazione senza penalità. Se si schiera per 90 giorni o più, si è legalmente autorizzati a rompere il contratto di locazione e non si affronta alcuna conseguenza sotto la protezione del SCRA. La legge permette anche a un residente di rompere legalmente un contratto d’affitto se il suo coniuge muore in servizio attivo.

• Atti di violenza domestica
  Molti stati permettono ai residenti che sono stati vittime di abusi domestici, molestie, stalking o aggressioni sessuali di terminare il loro contratto d’affitto inviando una notifica scritta al padrone di casa o alla società di gestione immobiliare. Fate riferimento alle leggi sugli alloggi del vostro stato per determinare se le vittime di violenza domestica possono rescindere anticipatamente un contratto d’affitto senza penalità.
  Per rendere il processo di scrittura di un avviso di rescissione più gestibile, potete usare un esempio di lettera per rescindere un contratto d’affitto a causa di violenza domestica. Se voi o una persona cara vi trovate in questa situazione, ci sono diverse hotline nazionali e risorse disponibili per aiutarvi.

• Stato legale dell’appartamento
  Se improvvisamente venite a sapere che l’appartamento che avete affittato non è un’unità legale, avete il diritto di rescindere il contratto d’affitto immediatamente senza ripercussioni. Anche se le leggi statali differiscono, i residenti hanno in genere diritto a una parte dell’affitto che hanno pagato durante il periodo di locazione. In alcuni casi, il padrone di casa può essere tenuto a pagarvi del denaro aggiuntivo per aiutarvi a trovare un nuovo spazio in affitto.

• Il padrone di casa o il manager della proprietà viola la proprietà o molesta il residente
  Mentre il padrone di casa o il manager della proprietà hanno il diritto di entrare nella vostra proprietà, devono rispettare i requisiti per entrare. Se la loro ragione per entrare nella tua proprietà è ingiustificata, è considerata violazione di domicilio. Dovresti prima tentare di comunicare direttamente con il tuo padrone di casa o manager di proprietà se si introducono nei tuoi locali. Se ciò dovesse continuare a verificarsi, potresti dover presentare un reclamo per violazione o molestia in un tribunale per le controversie di modesta entità. La violazione o la molestia da parte del padrone di casa o dell’amministratore è considerata un motivo legale per rompere il contratto di locazione.
  Leggi di più su questi modi comuni per rompere legalmente un contratto di locazione per vedere se una delle circostanze di cui sopra è applicabile alla tua situazione. Con una prova adeguata, sarete in grado di terminare il vostro contratto di locazione il più presto possibile.

Pesate le vostre opzioni

Se il motivo per cui volete rompere il vostro contratto di locazione non è protetto dalla legge, potreste voler considerare di aspettare fino alla fine del vostro contratto. Se si sceglie di tagliare i legami in anticipo, si potrebbe essere costretti a pagare al padrone di casa o alla società di gestione una somma di denaro predeterminata. Altre conseguenze della rottura di un contratto d’affitto includono cause civili e danni a lungo termine al vostro punteggio di credito.

Non stiamo cercando di spaventarvi, ma vogliamo che vi rendiate conto dei potenziali esiti della rottura di un contratto d’affitto. Se si aderisce ai termini del contratto di locazione originale, il processo di rottura di un contratto di locazione dovrebbe essere abbastanza semplice, se non un po’ costoso.

Considera il subaffitto

Un’alternativa comune alla rescissione anticipata di un contratto di locazione è il subaffitto del tuo appartamento a qualcun altro – con il consenso del tuo padrone di casa o della società di gestione immobiliare, naturalmente. Subaffittare il tuo appartamento è molto più facile che rompere un contratto d’affitto, permettendoti di andartene presto e assicurandoti allo stesso tempo che il tuo padrone di casa o l’amministratore della proprietà venga pagato. Controlla i termini del tuo contratto d’affitto per vedere se il tuo padrone di casa o la società di gestione ti permetteranno di subaffittare ad un’altra persona.

Se decidi che subaffittare il tuo appartamento è una decisione fattibile e appropriata per te, assicurati di creare un accordo scritto di subaffitto/subaffitto che si applica specificamente al tuo stato. Quando cerchi un affittuario, dovresti sempre completare un controllo dei precedenti e una verifica del reddito prima di solidificare l’accordo. Anche se stai affittando lo spazio a un nuovo residente, rimani comunque legalmente responsabile del pagamento dell’affitto (quindi dovresti trovare qualcuno di cui ti fidi).

Considera di assegnare il contratto di locazione

Se non vuoi subaffittare il tuo contratto di locazione, puoi considerare di assegnare il contratto. In questo caso, puoi trasferire il tuo contratto di locazione a un nuovo residente che poi paga l’affitto direttamente al tuo padrone di casa o alla società di gestione della proprietà. Sfortunatamente, non si è sempre completamente liberati dalla responsabilità del contratto di locazione. Questo significa che se il nuovo assegnatario non riesce a pagare l’affitto in tempo, il vostro padrone di casa o l’amministratore di proprietà potrebbe ancora venire a cercarvi – ecco perché è importante verificare l’affidabilità di un potenziale residente.

Se decidete che assegnare il vostro contratto d’affitto è una buona scelta per voi, ci sono molti modelli per creare un contratto di assegnazione di locazione online. Come per il subaffitto, avrete anche bisogno del consenso del vostro padrone di casa o della società di gestione della proprietà quando completate una cessione del contratto di locazione.

Passi per rompere il vostro contratto di locazione

Dopo aver letto il vostro contratto di locazione e valutato le conseguenze, se siete ancora convinti che rompere il contratto di locazione sia nel vostro migliore interesse, i seguenti passi vi aiuteranno a navigare nel processo.

Contatta il tuo padrone di casa o la società di gestione della proprietà

Per cortesia, potresti voler contattare il tuo padrone di casa o l’amministratore della proprietà via telefono per avvisarli dei tuoi piani di rottura del contratto di locazione. Dovresti informarli del motivo per cui vuoi rompere il contratto d’affitto, così come la data in cui intendi lasciare l’appartamento. Assicurati di contattare il tuo padrone di casa o l’amministratore di proprietà non appena sei sicuro di voler rompere il contratto di affitto. Questo aiuterà il padrone di casa o la società di gestione della proprietà ad iniziare a pensare ad un possibile sostituto.

Sebbene contattare il padrone di casa o la società di affitto in modo informale non sia un passo fondamentale per rompere un contratto d’affitto, è suggerito se si vuole mantenere un rapporto amichevole con loro. È anche la cosa più premurosa da fare. Se non ti rispondono, abbiamo incluso alcuni consigli per gestire un padrone di casa o un amministratore di proprietà che non risponde. Potrebbe essere il momento di ricorrere alla posta ufficiale o ad un aiuto esterno se il tuo padrone di casa o il tuo amministratore continua ad ignorarti.

Dare un avviso ufficiale

Dopo aver parlato informalmente con il tuo padrone di casa o manager, o almeno aver tentato di farlo, è il momento di scrivere una lettera ufficiale di notifica di sfratto. Questa lettera dovrebbe essere semplice, ma specifica, e contenere la ragione per cui si vuole rompere il contratto di locazione e la data esatta in cui si intende lasciare. Per scrivere una lettera di disdetta efficace, dovreste avere molta familiarità con i termini del vostro contratto d’affitto. In questo modo si può affermare con sicurezza come si intende procedere e annotare qualsiasi aspettativa rilevante che si possa avere, come l’anticipazione della restituzione del deposito cauzionale (se applicabile). Per maggiori dettagli su come iniziare, scaricate un modello di avviso di intenzione di sgombero.

Come regola generale, è meglio inviare l’avviso tramite posta certificata in modo da essere certi che il padrone di casa o l’amministratore di proprietà lo abbia visto. Se dovessero sorgere problemi legali in futuro, sarà utile avere a portata di mano una prova concreta dei tuoi sforzi di comunicazione.

Lista il tuo posto online

Se il tuo padrone di casa o la società di gestione della proprietà ti danno il via libera per subaffittare lo spazio, ci sono molte risorse online che puoi usare. Puoi sempre seguire la vecchia strada di raggiungere amici e familiari, ma elencare il tuo appartamento online amplierà notevolmente il tuo bacino di potenziali affittuari. Ecco alcuni siti utili per trovare con sicurezza un nuovo residente per il tuo appartamento.

• ABODO
  ABODO è una grande piattaforma per elencare il tuo appartamento online, offrendo una funzione di subaffitto facile da usare. L’azienda rende il processo di elencare il tuo appartamento incredibilmente semplice, permettendoti di puntare agli affittuari che stai cercando. Una volta che ti iscrivi gratuitamente, sarai in grado di elencare in pochi minuti!

• Airbnb
  Mentre molti pensano ad Airbnb solo come un sito da usare quando si viaggia, esso offre anche opzioni di affitto estese. I subaffitti Airbnb permettono agli utenti di soggiornare per un lungo periodo di tempo senza impegnarsi in un contratto d’affitto a lungo termine. Come qualsiasi altra opzione di subaffitto, avrai bisogno del permesso del tuo padrone di casa o della società di gestione prima di creare il tuo annuncio gratuito. È anche importante che tu capisca le leggi e le politiche di Airbnb nella tua città, dato che i regolamenti sul subaffitto variano.

• Flip
  Autoproclamato come il modo più semplice per subaffittare o uscire dal tuo contratto di affitto, Flip ti permette di elencare il tuo posto gratuitamente online. La bellezza di Flip è che fa molto del lavoro per te, il che significa che l’azienda esaminerà i candidati, preparerà una domanda d’affitto completa e otterrà l’approvazione del tuo padrone di casa o manager di proprietà. Se ti senti occupato o sopraffatto quando rompi un contratto d’affitto, Flip potrebbe essere una grande opzione per te.

• Roomi
  Roomi è una piattaforma mobile gratuita che permette agli utenti di subaffittare e affittare stanze in sicurezza, fornendo pagamenti sicuri e messaggistica in-app. Questa piattaforma è ideale se stai cercando di subaffittare una stanza in un appartamento condiviso, in quanto si concentra su situazioni di co-living.

• Trulia
  Gli utenti di Trulia possono scegliere di inserire gratuitamente sul sito una stanza, un appartamento o una casa completa. Impegnata a promuovere la comunità nei quartieri, l’azienda si avvale di informazioni provenienti dalla gente del posto e offre mappe approfondite dei quartieri. Per un promemoria sulle regole del subaffitto, controlla la guida al subaffitto di Trulia prima di presentare un annuncio di affitto.

Ci sono anche altre piattaforme popolari per affittare un appartamento, come VRBO, HomeAway, e anche Facebook Groups. Ricordati solo di controllare adeguatamente il tuo nuovo residente prima di finalizzare qualsiasi cosa.

Metti tutto per iscritto

Un accordo di rinuncia dell’inquilino è un modo professionale per rompere un contratto di locazione in anticipo e cedere la proprietà al padrone di casa o alla società di gestione immobiliare. Alcuni componenti tipici di un accordo di rinuncia dell’inquilino sono i seguenti:

• Data e ora in cui la proprietà sarà restituita al proprietario o alla società di noleggio
  È fondamentale completare un accordo di rinuncia dell’inquilino dettagliato e preciso, in quanto aiuterà a prevenire future controversie o malintesi. L’accordo dovrebbe includere la data e l’ora in cui la proprietà tornerà al vostro padrone di casa o alla società di gestione della proprietà, specificando quando tutti i debiti di locazione finiranno formalmente.

• Le condizioni in cui sarà restituita la proprietà
  Anche se può sembrare intuitivo, il contratto di cessione dell’inquilino dovrebbe dichiarare esplicitamente che siete tenuti a restituire la proprietà al padrone di casa o alla società di gestione, ritenendovi anche responsabili delle condizioni di tale proprietà.

• La distribuzione del deposito cauzionale
  Il contratto di cessione dell’inquilino dovrebbe discutere come sarà distribuito il deposito cauzionale. A seconda del vostro accordo, i documenti potrebbero indicare che il deposito sarà restituito per intero, o che sarà sottratto da una tassa di rescissione.

• L’esonero reciproco di responsabilità
  L’esonero reciproco di responsabilità è una sezione chiave del vostro accordo di rinuncia dell’inquilino, in quanto respinge tutte le responsabilità del contratto di locazione originale. In altre parole, voi e il vostro padrone di casa o manager di proprietà non potete più fare causa l’un l’altro per qualsiasi tassa o obbligo incompiuto una volta firmato un accordo di cessione dell’inquilino.

• Convenzione di non fare causa
  Una convenzione di non fare causa promette che né voi né il vostro padrone di casa/manager di proprietà porteranno una causa contro l’altro sulla base di richieste specificamente rilasciate dall’accordo di fine locazione. A differenza di un reciproco rilascio di responsabilità, un patto di non citare in giudizio non è una resa dei diritti precedenti. Invece, pone semplicemente delle restrizioni sul diritto di entrambe le parti di intentare una causa.

Anche se il formato varia, date un’occhiata a questo accordo di cessazione del contratto di locazione e alla guida per ottenere un’ulteriore comprensione dei componenti del documento. Se il contratto di locazione o le condizioni di cessazione sono particolarmente complicate, si può prendere in considerazione di contattare un avvocato. In questo modo avrete un documento che riguarda specificamente la vostra situazione. Una volta che voi e il vostro padrone di casa o manager di proprietà completate e firmate un accordo reciproco per terminare la vostra locazione, il processo è ufficialmente finito.

Cercate aiuto legale

A volte l’atto di rompere un contratto di locazione non è semplice come firmare un accordo e consegnare le chiavi al vostro padrone di casa o manager di proprietà. Se il vostro padrone di casa o la società di gestione immobiliare è particolarmente difficile, potrebbe essere il momento di rivolgersi ad un avvocato. Se non sei sicuro di come iniziare a cercare un aiuto professionale, ecco alcuni consigli su come trovare un avvocato esperto. Molti siti offrono elenchi per aiutarti a trovare un avvocato in base alla tua posizione e alle tue esigenze specifiche.

Cosa aspettarsi quando si rompe il contratto di locazione

Conosci i tuoi diritti

Durante il processo di rottura di un contratto di locazione, è fondamentale che tu capisca i tuoi diritti di inquilino. Dato che diversi stati hanno diversi diritti, leggi e protezioni per gli inquilini, assicuratevi di leggere cosa vi riguarda.

Anche se abbiamo elencato i modi più comuni per rompere legalmente un contratto di locazione, il vostro stato potrebbe avere ulteriori eccezioni che si espandono oltre queste situazioni. Vi incoraggiamo a indagare sulle aspettative del vostro stato specifico. Più siete informati sulla vostra situazione, meglio sarete attrezzati per rompere il vostro contratto d’affitto.

Preparatevi a costi aggiuntivi

A seconda della situazione, potreste dover rinunciare al vostro deposito cauzionale o persino pagare le spese legali se la situazione si aggrava. Anche se non c’è un importo standard che un residente di solito paga, il costo per rompere un contratto d’affitto può essere sostanziale. Potenziali scenari in cui dovrete pagare sono i seguenti:

• Tassa di risoluzione anticipata
  A seconda dei termini del vostro contratto di locazione, potreste dover pagare una tassa di risoluzione anticipata. Queste tasse dovrebbero essere indicate nel contratto originale e tendono a variare da uno a tre mesi di affitto, ma possono anche essere più alte o più basse.

• Caparra di sicurezza
  Sfortunatamente, potresti dover dire addio a una parte (o a tutto) del tuo deposito di sicurezza se rompi il contratto di locazione in anticipo. Questo dipende dai termini del tuo contratto d’affitto, così come dalle leggi del padrone di casa nel tuo stato. Controlla il tuo contratto originale per vedere se c’è una clausola di rescissione anticipata. A volte, i padroni di casa o le compagnie di noleggio deducono la tua tassa di risoluzione anticipata dal tuo deposito cauzionale. Se il deposito cauzionale non copre l’importo dovuto, sarai responsabile del pagamento di qualsiasi somma aggiuntiva direttamente al tuo padrone di casa o gestore di proprietà.

• Affitto per i mesi rimanenti del contratto di locazione
  Se non trovi qualcuno a cui subaffittare o assegnare il tuo contratto di locazione, potresti essere obbligato a pagare il resto dell’affitto dovuto sul tuo contratto di locazione originale. Che si tratti di uno o cinque mesi di affitto, ti consigliamo vivamente di pagare. Trascurare di pagare queste spese rimanenti potrebbe costarvi molto di più a lungo termine.

• Affittare fino a quando il vostro padrone di casa o gestore di proprietà trova un nuovo inquilino
  In alcuni casi, piuttosto che pagare per tutto il resto del vostro contratto di locazione, potrebbe essere richiesto di pagare l’affitto fino a quando il vostro padrone di casa o gestore di proprietà trova un nuovo residente. In molti stati, è dovere del padrone di casa o dell’amministratore di condominio riaffittare quando un residente rompe un contratto d’affitto, quindi dovrebbero essere attivamente alla ricerca di un nuovo inquilino. Se il tuo padrone di casa o l’amministratore non trova un nuovo inquilino, potresti dover pagare l’affitto per il resto del tuo contratto di locazione.

• Tasse giudiziarie
  Speriamo che tu non ti trovi in questa situazione, ma il tuo padrone di casa o la società di gestione della proprietà potrebbero portarti in tribunale se termini il contratto di locazione in anticipo. Se il padrone di casa o la società di gestione vince, potresti essere costretto a rinunciare al tuo deposito cauzionale e a pagare l’affitto per i mesi rimanenti del tuo contratto, oltre alle spese giudiziarie e legali. Quando si rompe un contratto di locazione, suggeriamo di fare uno sforzo genuino per aiutare il padrone di casa o l’amministratore a trovare un nuovo inquilino. Questo potrebbe evitare che il padrone di casa o la società di gestione vi portino in tribunale e potenzialmente farvi risparmiare un sacco di soldi.

Preparati per il tuo prossimo trasloco

In mezzo al caos della rottura di un contratto di locazione, probabilmente ti stai anche preparando per il tuo prossimo trasloco. Non impazzire! Dalla creazione di una lista di controllo per il trasloco alla ricerca di un’azienda di traslochi, ti abbiamo coperto. È particolarmente importante creare un budget per il trasloco se hai a che fare con i costi aggiuntivi della rottura del contratto d’affitto. Dai un’occhiata ai nostri strumenti gratuiti per il trasloco per rendere la tua vita meno stressante!

Sebbene ci siano molti fattori che influiscono sulla rottura di un contratto d’affitto, la cosa migliore che puoi fare è comprendere appieno i termini del tuo contratto d’affitto e comunicare efficacemente con il tuo padrone di casa o amministratore. Conoscere i pro e i contro del vostro contratto d’affitto dovrebbe aiutarvi a navigare in questo processo con cortesia e facilità. Se le cose dovessero complicarsi, non si preoccupi. Le controversie sul contratto di locazione sono abbastanza comuni e spesso facilmente negoziabili.

Che tu scelga di aspettare, subaffittare il tuo spazio o rompere ufficialmente il contratto, ti auguriamo buona fortuna!