Pro e contro dell’ipoteca inversa

Se siete un anziano che soppesa i pro e i contro di un’ipoteca inversa, non siete soli. Questo prodotto è pesantemente pubblicizzato in televisione come un modo per aiutarvi a rimanere nella vostra casa in pensione mettendo il vostro capitale a buon uso. Ci sono dei benefici, ma ci sono anche dei rischi.

Che cos’è un’ipoteca inversa?

Un’ipoteca inversa permette ai proprietari di 62 anni e più di convertire il patrimonio immobiliare in denaro spendibile.

La stragrande maggioranza dei mutui inversi sono assicurati attraverso la Federal Housing Administration, (FHA), il che significa che se il debito non viene rimborsato dal mutuatario, sarà rimborsato con le riserve della FHA.

Il governo chiama i mutui inversi “HECMs”, che sta per Home Equity Conversion Mortgages, e i mutuatari devono pagare i premi di assicurazione per partecipare. Questi premi sono usati per finanziare le riserve della FHA.

Oltre ai mutui inversi assicurati dalla FHA, ci sono altri due tipi:

• Mutui inversi proprietari: Questi sono disponibili attraverso prestatori privati, e non sono soggetti ai limiti di prestito della FHA.
• Mutuo inverso a scopo unico: Questi non sono così comuni, e il denaro che si ottiene da uno di questi può essere utilizzato solo per un bisogno specifico, come la ristrutturazione di una parte della vostra casa o pagare le tasse di proprietà. Potete trovare queste opzioni attraverso alcuni governi statali e locali e organizzazioni no-profit.

Come funzionano i mutui inversi?

Un mutuo inverso è una buona idea? Per rispondere a questa domanda, dovrai prima capire come funziona il prestito e cosa pagherai per esso.

Un’ipoteca inversa ti dà accesso ai fondi senza inviarti una fattura immediata. Considerate questa matematica: Con un mutuo tradizionale, se prendete in prestito 100.000 dollari al 3,4% di interesse a tasso fisso per 30 anni, avrete un pagamento mensile di 443,48 dollari (capitale e interessi). Se prendete in prestito 100.000 dollari con un mutuo inverso, i vostri pagamenti mensili richiesti per capitale e interessi sono zero.

Troppo bello per essere vero? Beh, sì. Con il nostro esempio di mutuo di 100.000 dollari, il mutuatario paga ogni mese circa 443 dollari. Di questo importo, circa 160 dollari sono pagati per il capitale nel primo mese per ridurre il saldo del prestito. Il resto del pagamento – circa 283 dollari – è l’interesse, o quello che il prestatore ti fa pagare per averti prestato dei soldi. Il piano di pagamento continua così ogni mese, con più del pagamento che va al capitale e meno all’interesse nel tempo, fino a quando il termine del prestito è finito.

Con un mutuo inverso, il processo è capovolto. Invece di fare un pagamento di 443 dollari ogni mese, il mutuatario non paga nulla. Questo non significa che il prestito sia gratuito, comunque. Il costo dell’interesse viene aggiunto al saldo del mutuo, quindi nel secondo mese, il saldo cresce. Poiché il saldo del prestito è ora un po’ più grande, il costo dell’interesse è un po’ più alto, e questo processo continua finché non arriva il momento di rimborsare il prestito. Questo rimborso di solito avviene quando si lascia la proprietà (si ha un anno di tempo per ripagarla dopo quella data) o quando si muore.

Pro del mutuo inverso

Si possono gestire meglio le spese in pensione

Molti anziani sperimentano una significativa riduzione del reddito quando vanno in pensione, e le rate mensili del mutuo possono essere la loro spesa più grande. Con un’ipoteca inversa, è possibile integrare un reddito diminuito e continuare a pagare le bollette.

Non è necessario muoversi

Invece di trovare una nuova casa più conveniente, un’ipoteca inversa permette di invecchiare sul posto (e rimanere vicino ad amici e familiari, se applicabile). Inoltre, mentre c’è un costo per un’ipoteca inversa, potrebbe essere più economico ottenere un’ipoteca inversa che cambiare casa e comprare un’altra casa o affittare in una nuova posizione.

Non devi pagare le tasse sul reddito

Il reddito che ottieni da un’ipoteca inversa non è tassabile perché l’IRS considera il denaro “proventi del prestito”. Allo stesso tempo, l’interesse del mutuo inverso non è deducibile fino a quando non lo si paga effettivamente (di solito quando si paga il prestito per intero). Le regole fiscali possono essere complicate, comunque, quindi assicuratevi di vedere un professionista delle tasse per un consiglio prima di impegnarvi in un mutuo inverso.

Sei protetto se il saldo supera il valore della tua casa

Perché il saldo di un mutuo inverso cresce in dimensioni, è possibile che possa superare il valore di mercato della proprietà nel tempo. Tuttavia, l’ammontare del debito che deve essere ripagato non può mai superare il valore della proprietà, perché un’ipoteca inversa è un esempio di finanziamento “senza ricorso”. Il risultato è che un creditore ipotecario non può avere pretese contro i vostri altri beni, o gli eredi, in questo scenario.

I vostri eredi hanno delle opzioni

Le ipoteche inverse possono essere pagate dai mutuatari prima, ma di solito finiscono quando il mutuatario si trasferisce, vende la casa o passa a miglior vita. In una situazione di eredità, gli eredi hanno diverse scelte: Possono vendere la proprietà per ripagare il debito e mantenere qualsiasi capitale al di sopra del saldo del prestito; possono tenere la casa e rifinanziare il saldo dell’ipoteca inversa se il valore della proprietà è sufficiente; oppure, se il debito supera il valore della proprietà, gli eredi possono saldare il prestito restituendo il titolo al creditore. Il creditore può poi presentare un reclamo per qualsiasi saldo non pagato con l’assicuratore (quasi sempre la FHA).

I contro dell’ipoteca inversa

Si deve pagare

Le ipoteche inverse hanno costi che includono le commissioni del creditore, le spese di assicurazione FHA e i costi di chiusura. Questi costi possono essere aggiunti al saldo del prestito; tuttavia, ciò significa che il mutuatario avrebbe più debito e meno equità.

Non si può ottenere tanto con l’opzione a tasso fisso

I mutui sono strutturati in modo che siano disponibili sia opzioni di finanziamento a tasso regolabile che a tasso fisso. Se volete un finanziamento a tasso fisso, però, la quantità di capitale a cui potete accedere è inferiore a quella che potreste ottenere con un’ipoteca inversa a tasso regolabile.

Potreste inavvertitamente violare altri requisiti del programma

In parole povere, un’ipoteca inversa potrebbe farvi violare le restrizioni patrimoniali per i programmi Medicaid e Supplemental Security Income (SSI). Questa è roba complicata, quindi assicuratevi di parlare con un avvocato specializzato in diritto degli anziani o con una clinica legale prima di cercare un programma di mutuo inverso.

La vostra casa può essere pignorata

Poiché i mutui inversi non hanno pagamenti mensili richiesti per capitale e interessi, potrebbe sembrare che il pignoramento sia impossibile. Non è così. Gli anziani possono avere le loro case pignorate se non pagano le tasse di proprietà o non mantengono l’assicurazione dei proprietari di casa o non riescono a pagare le quote HOA.

Potresti avere difficoltà a navigare nei cambiamenti del tuo stato

Le ipoteche inverse possono essere complicate, e se qualcosa cambia nel tuo stato, anche le tue opzioni di mutuo inverso possono cambiare. Se vai in una struttura di assistenza a lungo termine, per esempio, saresti ancora considerato un residente nella tua casa? Se ti sposi dopo aver ottenuto un’ipoteca inversa, il tuo coniuge deve lasciare la proprietà se muori? Per i dettagli riguardanti queste e altre domande, è meglio parlare con un prestatore o un avvocato specializzato in diritto degli anziani, o contattare una clinica legale pro-bono.

Un’ipoteca inversa è una buona idea?

Dovrete soppesare tutti i pro e i contro di un mutuo inverso per capire se è giusto per voi, e soprattutto, dovrete pensare a come questi positivi e negativi si adattano alla vostra situazione personale.

Questi sono due segnali che potrebbe avere senso confrontare le opzioni di mutuo inverso:

• Avete intenzione di rimanere nella vostra casa per molto tempo. Ricordate tutti i costi di chiusura del vostro mutuo originale? Avrete una serie simile di costi iniziali con un mutuo inverso che si può pagare in contanti o rotolare nel prestito, quindi si vuole fare in modo che si sta andando a essere lì abbastanza a lungo per giustificare che il denaro extra.
• È possibile coprire tutti gli altri costi della vostra casa. Con un mutuo inverso, è ancora necessario pagare per l’assicurazione dei proprietari di casa e le tasse di proprietà e mantenere la vostra casa. Assicuratevi di calcolare tutte le vostre spese mensili per determinare se sarete in grado di pagare questi costi e le altre bollette essenziali.

È importante notare che gli standard HUD HECM sono cambiati negli ultimi anni per aiutare a mitigare i rischi, e anche in parte a causa delle perdite del programma. Come risultato di questi cambiamenti, il numero di mutui inversi assicurati dalla FHA è sceso a poco più di 41.800 nel 2020.

Ecco uno sguardo ai cambiamenti che hanno preso forma per ridurre i rischi dei mutui inversi:

• Per ridurre le perdite nel 2013, HUD ha limitato l’importo che i mutuatari HECM possono ottenere da una proprietà, e anche la quantità di denaro che i mutuatari possono ritirare da un HECM durante il primo anno.
• Nel 2014, HUD ha stabilito un requisito di “reddito residuo” che stabilisce che dopo le spese di base, i mutuatari di mutuo inverso devono avere abbastanza contanti per pagare le spese mensili, comprese le tasse di proprietà e l’assicurazione.
• Nel 2017, HUD ha ridotto l’importo che i mutuatari inversi possono finanziare e ha cambiato i costi dei premi.
• Nel 2018, HUD ha creato una nuova regola che gli permette di richiedere due valutazioni per le proprietà che considera troppo rischiose. L’ipoteca inversa si basa quindi sul più basso dei due appraisals.
• Nel 2019, HUD ha inasprito gli standard per richiedere ai prestatori di rivedere le dichiarazioni dei redditi, i conti bancari e le informazioni simili per garantire che i mutuatari possano pagare i costi di alloggio in corso. Se la valutazione è insufficiente, il prestatore deve quindi mettere da parte i soldi HECM per garantire che le bollette fiscali e assicurative siano pagate.

Linea di fondo

I mutui inversi hanno guadagnato una reputazione non proprio perfetta tra i titoli dei pignoramenti, e questa notizia dovrebbe servire a ricordare la necessità di essere prudenti con qualsiasi opzione che mette a rischio la vostra casa.

Tuttavia, ecco due motivi chiave per cui gli anziani potrebbero considerare di esaminare le loro opzioni di mutuo inverso oggi:

• Equità elevata: Negli ultimi dieci anni, l’equità della casa è cresciuta con l’aumento del valore della casa. Il proprietario medio di casa americano ha guadagnato circa $ 17.000 in equità tra il terzo trimestre del 2019 e il terzo trimestre del 2020, secondo CoreLogic. Gli anziani hanno beneficiato anche nell’ultimo anno, guadagnando un record di 7,7 trilioni di dollari in equità domestica collettivamente, la National Reverse Mortgage Lenders Association ha riferito.
• Tassi di interesse record-bassi: È un momento economico per prendere in prestito denaro, dato che i tassi di interesse sui prestiti trentennali hanno tenuto vicino al 3%.

In definitiva, confrontare i pro e i contro di un mutuo inverso non dovrebbe essere un’attività solitaria. Si tratta di una decisione finanziaria che richiede un’attenta considerazione delle implicazioni per il vostro bene più prezioso: la vostra casa.

Per aiutarvi a valutare se un’ipoteca inversa è una buona idea, iniziate a parlare con un consulente immobiliare approvato dall’HUD.

Per saperne di più:

• Le migliori modifiche alla casa per invecchiare sul posto e come finanziarle
• Prestito di equity domestico, HELOC o mutuo inverso: Qual è giusto per te?
• Guida per anziani anziani al downsizing