Il rapporto prestito-valore (LTV) di una proprietà è la percentuale del valore della proprietà che è ipotecata. Gli istituti di credito usano diversi requisiti per determinare se un prestito sarà concesso, e il LTV è di solito un fattore chiave.
È abbastanza comune per le residenze occupate dai proprietari ottenere prestiti con LTV dell’80%. La maggior parte dei prestatori vuole vedere i potenziali acquirenti investire almeno il 20% dei propri fondi nella transazione. Naturalmente, questo non è l’ideale per tutti gli acquirenti di case. Alcuni preferiscono mantenere il loro esborso iniziale di denaro il più basso possibile. E le proprietà commerciali hanno una serie di regole proprie.
La formula LTV
Calcolare il LTV è davvero molto semplice. Si può ottenere il LTV dividendo l’importo del mutuo per il minore tra il valore stimato e il prezzo di vendita.
Per esempio, il valore stimato di una casa potrebbe essere 300.000 dollari. C’è o ci sarà un’ipoteca di 240.000 dollari contro la proprietà. Il rapporto prestito-valore è quindi l’80 per cento:
$240.000 diviso per $300.000 è uguale a .80 o 80 per cento.
Questo è ragionevole, ma cosa succede se state cercando di assicurare un mutuo di $95.000 su una proprietà valutata a $100.000? Allora l’equazione sarebbe come questa:
$95.000 diviso per $100.000 è uguale a .95 o 95 per cento.
E questo non è così ragionevole.
Perché è importante?
Mettiti nella posizione del prestatore. Volete il massimo livello di comfort possibile che il prestito ipotecario che state estendendo sarà rimborsato in modo tempestivo e senza problemi. Giusto o sbagliato che sia, gli istituti di credito ritengono che alti LTV vadano di pari passo con una maggiore probabilità che il mutuatario sia inadempiente sul prestito.
E se ciò accade, il prestatore potrebbe trovarsi in una posizione molto scomoda se l’LTV è troppo alto. Supponendo che sia da qualche parte vicino al 90%, il prestatore dovrebbe vendere la casa per almeno questo valore per evitare di perdere i suoi soldi se è costretto a pignorare. Questo non è sempre un’aspettativa ragionevole in un’asta di pignoramento.
Nel caso di quel 95% di LTV, il creditore dovrebbe vendere la proprietà per molto vicino al valore di mercato per uscire dall’affare intero. Lo stesso prestatore potrebbe accettare qualcosa di meno dell’equo valore di mercato con un LTV dell’80% e ricavare comunque il suo investimento. E se il LTV è ancora più basso, il prestatore molto probabilmente esce dall’intera transazione in buona forma.
Vantaggi di un LTV basso per l’acquirente
Probabilmente vi importa meno delle finanze del vostro prestatore che dei vostri cordoni della borsa, e questo ha senso. Potreste non voler dividere un sacco di soldi alla chiusura mettendo più soldi giù per abbassare il vostro rapporto LTV, ma un LTV più basso ha diversi vantaggi nel lungo termine.
I prestiti LTV bassi tendono ad essere premiati con tassi di interesse più bassi. Considerate che su un termine di 30 anni. E, naturalmente, se il valore della vostra proprietà è più o meno al massimo, potete probabilmente dimenticarvi di rifinanziare per un po’, se mai ce ne fosse bisogno.
Come per gli acquirenti commerciali, più basse sono le rate del mutuo, più basse saranno le vostre spese operative. Questo significa in definitiva più soldi in tasca.
Assicurazione ipotecaria privata
C’è poi la questione dell’assicurazione ipotecaria privata (PMI). È un dato di fatto che il prestatore vorrà un’assicurazione se concede un prestito con un LTV superiore all’80%. Questa assicurazione entra in gioco per compensare il prestatore in caso di inadempienza. Ma il creditore non paga per questa polizza. Il proprietario di casa lo fa, almeno fino a quando non raggiunge almeno l’80 per cento di equità.
Quindi no, potreste non pagare tanto in anticipo, ma sarete spremuti nel corso del vostro prestito tra tassi d’interesse più alti e premi PMI annuali e questo spesso si aggiunge a più.
In pratica, la legge prevede che il vostro prestatore debba terminare automaticamente il PMI quando il vostro LTV scende al 78 per cento. Non dovete nemmeno fare nulla per organizzarlo o fare una richiesta ufficiale. Ma se state iniziando con un rapporto LTV del 95 per cento, questo potrebbe richiedere un po’ di tempo.
Rapporti LTV nel settore immobiliare commerciale
I rapporti prestito-valore sono usati anche nel settore immobiliare commerciale, ma i prestatori a volte richiedono LTV inferiori all’80 per cento quando una proprietà è destinata ad essere un investimento. I rapporti LTV sono uno dei tre rapporti primari che gli istituti di credito commerciali usano tipicamente.
In questo caso, il valore di mercato della proprietà è spesso basato su una perizia commerciale, ma come per le proprietà residenziali, il prezzo di acquisto sarà usato se questo è inferiore. Si potrebbe richiedere un mutuo di 600.000 dollari. La proprietà è valutata 750.000 dollari. L’ipoteca divisa per l’importo della valutazione è pari all’80 per cento, che dovrebbe essere sufficiente per ottenere il finanziamento, ma può dipendere dal prestatore.
Come regola generale, i prestatori commerciali non approveranno prestiti con un LTV superiore all’80 per cento, ma alcuni prestatori offrono programmi di prestiti non conformi che vanno più in alto. E, come per gli immobili residenziali, un rapporto LTV più basso va di pari passo con termini di prestito e tassi più favorevoli.
Prestatori convenzionali
Un prestatore di mutui commerciali convenzionale fa prestiti che non sono garantiti dal governo o da un programma governativo. Sono tipicamente banche e cooperative di credito. Potrebbero prendere in considerazione rapporti LTV nel quartiere del 75 per cento per alcune proprietà di investimento, ma la maggior parte non andrà oltre il 65 per cento se la proprietà è ad alta intensità di gestione.
“Ad alta intensità di gestione” significa che il mutuatario sarà attivamente operativo e gestirà il business. L’edificio non è semplicemente seduto lì, passivamente apprezzato. Le proprietà ad alta intensità di gestione possono includere motel, stazioni di servizio, bar e ristoranti. Tipicamente comportano un più alto potenziale di fallimento.
Prestatori sponsorizzati dal governo
Le imprese sponsorizzate dal governo (GSE) includono programmi governativi come Freddie Mac, Fannie Mae, o Ginnie Mae. Anche loro tipicamente limitano i rapporti LTV commerciali all’80%, ma questo può dipendere dal tipo di proprietà che state finanziando. Di solito è l’80 per cento per i prestiti per appartamenti, e le GSE di solito non prestano su proprietà di investimento commerciale.
Le GSE sono molto più indulgenti con gli acquirenti di case private. I prestiti FHA possono essere concessi con LTV fino al 96,5%, a seconda del punteggio di credito dell’acquirente. E i prestiti USDA e VA sono possibili senza alcun acconto per gli individui che si qualificano.
Proprietà occupate dal proprietario
Le proprietà commerciali occupate dal proprietario sono quelle in cui l’azienda del mutuatario è effettivamente in residenza. Potreste comprare un complesso di uffici e situare il vostro ufficio davanti e al centro dell’entrata principale. Come proprietario di casa, stai effettivamente vivendo nella residenza, non la stai affittando.
Questi tipi di proprietà sono a volte privati dell’approvazione di rapporti LTV più alti, almeno i prestiti commerciali fatti attraverso la Small Business Association (SBA). La SBA a volte approverà prestiti fino al 90% LTV.
Tenete a mente che la SBA non emette effettivamente questi prestiti. Piuttosto, li garantisce con le banche locali. E le imprese molto giovani – quelle che hanno meno di tre anni o giù di lì – non si qualificano con quel rapporto LTV del 90 per cento. Più probabilmente, il prestatore cercherà un LTV nelle vicinanze del 65% in questo caso.
Seconda ipoteca
Se state facendo domanda per una seconda ipoteca – avete già una prima ipoteca sulla proprietà, ma state cercando un capitale operativo aggiuntivo per un periodo di tempo – dovreste sommare le due ipoteche prima di dividere per il valore stimato. In pratica, però, i GSE non permettono praticamente mai di avere una seconda ipoteca dietro la loro prima posizione ipotecaria. E nemmeno la maggior parte dei mutuanti convenzionali, tranne nel caso di proprietà residenziali.