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Jeffrey Johnson è uno scrittore legale specializzato in lesioni personali. Si è occupato di lesioni personali e controversie sull’immunità sovrana, oltre ad avere esperienza nel diritto familiare, immobiliare e penale. Ha conseguito un dottorato di ricerca presso l’Università di Baltimora e ha lavorato in uffici legali e non-profit in Maryland, Texas e North Carolina, oltre a conseguire un master in sceneggiatura presso la Chapman Univer… Full Bio → |
Scritto daJeffrey Johnson |
aggiornato: Dec 30, 2020
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I locatori e gli inquilini hanno entrambi diritti: bilanciare i loro diritti è qualcosa che le leggi sui locatori e gli inquilini in tutti gli stati cercano di fare. Una delle aree in cui ottenere questo equilibrio è in relazione al diritto del padrone di casa di accedere all’unità dell’inquilino.
Il padrone di casa possiede la proprietà. Lui o lei ha il diritto di mantenerla, di proteggerla dai danni o di ripararla, e di commercializzarla per l’affitto o la vendita. Ma l’inquilino ha il diritto al “tranquillo godimento”: il diritto di usare (o “godere”) la proprietà che l’inquilino ha affittato senza indebito disturbo.
L’inquilino non paga l’affitto solo per il diritto di entrare o usare lo spazio da solo; lui o lei paga anche per il diritto di tenere gli altri – incluso il proprietario – fuori e di controllare chi può entrare e quando. Questo diritto di controllare l’accesso, così come il diritto di essere liberi da molestie o rumori indebiti e interruzioni, è ciò che significa “godimento tranquillo”.
Un contratto di locazione non ha bisogno di includere specificamente una clausola di “godimento tranquillo”; una è implicita (o aggiunta al contratto di locazione) dalla legge.
La difficoltà deriva dal fatto che mentre il “godimento tranquillo” è un diritto legale fondamentale stabilito per gli inquilini, non c’è una regola rigida su cosa costituisce una violazione e cosa no. E, come detto sopra, i tribunali riconoscono anche il diritto del padrone di casa di prendersi cura fisicamente e di fare un uso economico della proprietà in affitto (ad esempio commercializzarla per l’affitto o la vendita).
Di conseguenza, se il padrone di casa può entrare in un dato momento o per un dato motivo dipende dal contesto e dalla situazione.
Alcuni scontri comuni nelle proprietà in affitto
Riparazioni di manutenzione di emergenza
C’è una finestra rotta che fa entrare la pioggia; c’è un gabinetto che trabocca; c’è un tubo dell’acqua scoppiato, uno scarico intasato o una grossa perdita d’acqua; c’è una perdita di gas o un corto circuito; esce fumo da un’unità – in casi come questi, il locatore può entrare senza preavviso per affrontare l’emergenza. Questo per prevenire danni alla proprietà, o anche lesioni personali o perdita della vita.
Pericolo imminente – ingresso di emergenza
Allo stesso modo, un padrone di casa può entrare – o far entrare la polizia o i servizi di emergenza – se c’è qualche motivo per cui una persona o anche un animale (es.Tuttavia, se il padrone di casa sospetta che i suoi inquilini stiano producendo e vendendo eroina, il padrone di casa non può entrare nell’appartamento senza avvisare l’inquilino. Il diritto di entrare per proteggere la vita o la proprietà non conferisce il diritto di entrare per far rispettare la legge, poiché non è dovere o ruolo del padrone di casa far rispettare la legge – questo è ciò che fa la polizia. L’entrata del padrone di casa a causa di un sospetto crimine potrebbe costituire una violazione di domicilio. È molto meglio che il padrone di casa chiami la polizia: lascia che siano i professionisti debitamente autorizzati a gestire la situazione.
Riparazioni di manutenzione non urgenti
Che dire delle riparazioni non urgenti, della manutenzione o della ristrutturazione? La regola generale è che il padrone di casa deve notificare all’inquilino un appropriato avviso scritto (generalmente considerato un avviso di 24 ore), descrivendo la riparazione (o le riparazioni) e fornendo un periodo di tempo in cui la riparazione sarà effettuata (di solito più o meno il normale orario di lavoro, o come altrimenti concordato dall’inquilino). Questo vale anche per la disinfestazione: il padrone di casa può far trattare l’unità dal disinfestatore con un preavviso ragionevole, in orari ragionevoli (per esempio dal lunedì al venerdì, dalle 9 alle 17 o come altrimenti concordato).
Marketing the unit for lease or sale
Lo stesso principio si applica al marketing dell’unità per la locazione o vendita. Il padrone di casa (o il suo agente/rappresentante – per esempio, il suo agente immobiliare) può generalmente entrare nell’unità con un preavviso di 24 ore durante l’orario di lavoro più o meno normale, come per mostrare i potenziali affittuari (cioè, persone che potrebbero affittare dopo che il vostro contratto di locazione è scaduto o vi trasferite) o acquirenti (persone che potrebbero comprare questa unità o l’intero edificio).
Interpretazione ragionevole
“Ragionevole” non è uno standard ben definito o oggettivo, e il buon senso e un certo grado di considerazione per l’altra parte sono necessari quando si determina ciò che è ragionevole.
Alcuni potenziali affittuari o acquirenti non possono arrivare durante l’orario di lavoro, perché, per esempio, hanno dei lavori a cui devono andare. Quindi è probabilmente ragionevole mostrare loro l’unità durante l’ora di cena (diciamo, intorno alle 18 o alle 19), ma non sarebbe considerato ragionevole portare degli estranei a vedere l’unità dell’inquilino all’ora di andare a letto o vicino. È ragionevole avere un piccolo numero di visite distribuite su diversi giorni o settimane; non è ragionevole far passare otto o dieci potenziali inquilini o acquirenti ogni settimana. Una cosa è anche impiegare 10 o 15 minuti per mostrare un’unità, un’altra è avere un potenziale acquirente ossessivo o esigente che passa un’ora nello spazio dell’inquilino.
Pensieri conclusivi
Queste sono le regole generali. Un contratto di locazione può affrontare specificamente le questioni. Il contratto di locazione può mettere delle regole sull’accesso. Per esempio, non è così raro che un contratto di locazione dica che il padrone di casa e il suo agente immobiliare possono mostrare lo spazio solo durante gli ultimi tre mesi di locazione dell’inquilino. Qualsiasi cosa concordata nel contratto di locazione dal proprietario e dall’inquilino è applicabile, anche se se il contratto di locazione è mal formulato o scritto in modo approssimativo, potrebbe aggiungere confusione piuttosto che chiarire la situazione.
In breve, la questione di quando qualcosa è o non è una violazione del diritto al quieto vivere è una questione che dipende dal contesto, e la risposta dipende dall’esecuzione di un bilanciamento essenzialmente di buon senso dei diritti del proprietario, come proprietario della proprietà, contro i diritti dell’inquilino, come affittuario.
Pertanto, se siete un inquilino che crede di essere stato privato del suo diritto al godimento tranquillo, dovreste consultare un avvocato locatore-inquilino che possa valutare la situazione per voi e consigliarvi sulle vostre opzioni.