Storicamente, la maggior parte dei prestiti per abitazioni nei primi anni del 1900 negli Stati Uniti erano prestiti ipotecari a breve termine con pagamenti a palloncino. La Grande Depressione ha portato il caos nel mercato immobiliare degli Stati Uniti, poiché le persone hanno perso il lavoro e non sono state in grado di effettuare i pagamenti. Entro il 1933, si stima che dal 20 al 25% del debito ipotecario in essere della nazione fosse insolvente. Questo ha portato a pignoramenti in cui quasi il 25% dei proprietari di case in America ha perso le loro case a causa delle banche. Per affrontare questo problema, Fannie Mae è stata istituita dal Congresso degli Stati Uniti nel 1938 con emendamenti al National Housing Act come parte del New Deal di Franklin Delano Roosevelt. Originariamente fondata come National Mortgage Association di Washington, lo scopo esplicito dell’organizzazione era quello di fornire alle banche locali denaro federale per finanziare prestiti per la casa nel tentativo di aumentare i livelli di proprietà della casa e la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili. Fannie Mae creò un mercato ipotecario secondario liquido e quindi rese possibile alle banche e ad altri creatori di prestiti di emettere più prestiti immobiliari, principalmente comprando mutui assicurati dalla Federal Housing Administration (FHA). Per i primi trent’anni dopo la sua nascita, Fannie Mae ha detenuto un monopolio sul mercato secondario dei mutui. Altre considerazioni possono aver motivato l’attenzione del New Deal sul mercato immobiliare: circa un terzo dei disoccupati della nazione erano nel settore dell’edilizia, e il governo aveva un interesse acquisito nel farli tornare al lavoro dando loro case da costruire.
Fannie Mae fu acquisita dalla Housing and Home Finance Agency dalla Federal Loan Agency come unità costituente nel 1950. Nel 1954, un emendamento noto come Federal National Mortgage Association Charter Act fece di Fannie Mae una “società a proprietà mista”, nel senso che il governo federale deteneva le azioni privilegiate mentre gli investitori privati detenevano le azioni comuni; nel 1968 si convertì in una società privata, per rimuovere la sua attività e il suo debito dal bilancio federale. Nel cambiamento del 1968, derivante dall’Housing and Urban Development Act del 1968, il predecessore di Fannie Mae (chiamato anche Fannie Mae) fu diviso nell’attuale Fannie Mae e nella Government National Mortgage Association (“Ginnie Mae”).
Ginnie Mae, che rimase un’organizzazione governativa, garantisce i prestiti ipotecari assicurati dalla FHA e i mutui assicurati dalla Veterans Administration (VA) e dalla Farmers Home Administration (FmHA). Come tale, Ginnie Mae è l’unica agenzia di prestiti per la casa esplicitamente sostenuta dalla piena fiducia e credito del governo degli Stati Uniti.
Nel 1970, il governo federale ha autorizzato Fannie Mae ad acquistare prestiti convenzionali, cioè quelli non assicurati dalla FHA, VA, o FmHA, e ha creato la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), colloquialmente conosciuta come Freddie Mac, per competere con Fannie Mae e quindi facilitare un mercato secondario dei mutui più robusto ed efficiente. Lo stesso anno FNMA si quotò nelle borse di New York e del Pacifico.
Nel 1981, Fannie Mae emise il suo primo passthrough ipotecario e lo chiamò mortgage-backed security. Ginnie Mae aveva garantito il primo mortgage passthrough security di un prestatore approvato nel 1968 e nel 1971 Freddie Mac emise il suo primo mortgage passthrough, chiamato certificato di partecipazione, composto principalmente da prestiti ipotecari privati.
Anni ’90Modifica
Nel 1992, il presidente George H.W. Bush firmò l’Housing and Community Development Act del 1992. La legge ha emendato lo statuto di Fannie Mae e Freddie Mac per riflettere l’opinione del Congresso Democratico che i GSE “hanno un obbligo affermativo di facilitare il finanziamento di alloggi a prezzi accessibili per famiglie a basso e moderato reddito in modo coerente con i loro scopi pubblici generali, mantenendo una forte condizione finanziaria e un ragionevole ritorno economico”. Per la prima volta, le GSE sono state obbligate a soddisfare “obiettivi di alloggi a prezzi accessibili” stabiliti annualmente dal Dipartimento di Housing and Urban Development (HUD) e approvati dal Congresso. L’obiettivo annuale iniziale per l’acquisto di mutui a basso e moderato reddito per ogni GSE era il 30% del numero totale di unità abitative finanziate da acquisti di mutui, ed è aumentato al 55% entro il 2007.
Nel 1999, Fannie Mae ha subito pressioni dall’amministrazione Clinton per espandere i prestiti ipotecari a mutuatari a basso e moderato reddito, aumentando le percentuali dei loro portafogli di prestiti in aree urbane in difficoltà designate nel Community Reinvestment Act (CRA) del 1977. Nel 1999, il New York Times ha riferito che con la mossa della società verso il mercato dei subprime “Fannie Mae sta assumendo significativamente più rischio, il che potrebbe non porre alcuna difficoltà durante i tempi di calma economica. Ma la società sovvenzionata dal governo potrebbe trovarsi in difficoltà in una recessione economica, spingendo un salvataggio governativo simile a quello dell’industria dei risparmi e dei prestiti negli anni ’80.”
2000sEdit
Nel 2000, a causa di una rivalutazione del mercato immobiliare da parte dell’HUD, sono state messe in atto delle regole anti-predatorio che non permettevano ai prestiti rischiosi e ad alto costo di essere accreditati per gli obiettivi di alloggi accessibili. Nel 2004, queste regole sono state abbandonate e i prestiti ad alto rischio sono stati nuovamente conteggiati per gli obiettivi di alloggi accessibili.
L’intento era che l’applicazione da parte di Fannie Mae degli standard di sottoscrizione mantenuti per i mutui standard conformi avrebbe anche fornito mezzi sicuri e stabili di prestito agli acquirenti che non avevano un credito primario. Come Daniel Mudd, allora presidente e CEO di Fannie Mae, ha testimoniato nel 2007, invece i requisiti di sottoscrizione dell’agenzia hanno spinto il business nelle braccia dell’industria privata dei mutui che ha commercializzato prodotti aggressivi senza considerare le conseguenze future:
Abbiamo anche fissato standard di sottoscrizione conservativi per i prestiti che finanziamo per garantire che gli acquirenti di case possano permettersi i loro prestiti nel lungo termine. Abbiamo cercato di portare gli standard che applichiamo allo spazio prime al mercato subprime con i nostri partner del settore principalmente per espandere i nostri servizi alle famiglie poco servite.Sfortunatamente, i prestiti sicuri e di qualità Fannie Mae nel mercato subprime non sono diventati lo standard, e il mercato dei prestiti si è allontanato da noi. Ai mutuatari è stata offerta una gamma di prestiti che stratificavano i tassi teaser, il solo interesse, l’ammortamento negativo e le opzioni di pagamento e i requisiti di bassa documentazione in cima ai prestiti a tasso variabile. All’inizio del 2005 abbiamo cominciato ad esprimere le nostre preoccupazioni su questo prestito “a rischio stratificato”. Per esempio, Tom Lund, il capo del nostro business dei mutui monofamiliari, ha dichiarato pubblicamente: “Una delle cose che non ci fa stare bene in questo momento, mentre guardiamo a questo mercato, è che più acquirenti di case vengono inseriti in programmi che hanno più rischio. Questi prodotti sono per acquirenti più sofisticati. Ha senso che i mutuatari si assumano dei rischi di cui potrebbero non essere consapevoli? Li stiamo preparando al fallimento? Come risultato, abbiamo ceduto una significativa quota di mercato ai nostri concorrenti.”
Alex Berenson del New York Times ha riferito nel 2003 che il rischio di Fannie Mae era molto più grande di quanto comunemente creduto. Nassim Taleb ha scritto nel Cigno Nero: “L’istituzione sponsorizzata dal governo Fannie Mae, quando guardo i suoi rischi, sembra essere seduta su un barile di dinamite, vulnerabile al minimo intoppo. Ma non c’è da preoccuparsi: il loro grande staff di scienziati ritiene questi eventi ‘improbabili'”.
Il 26 gennaio 2005, il Federal Housing Enterprise Regulatory Reform Act del 2005 (S.190) è stato presentato per la prima volta al Senato dal Sen. Chuck Hagel. La legislazione del Senato era uno sforzo per riformare l’attuale struttura normativa delle GSE alla luce dei recenti problemi di contabilità e delle discutibili azioni di gestione che hanno portato a considerevoli dichiarazioni di reddito da parte delle GSE. Dopo essere stata riportata favorevolmente dal Comitato del Senato per le banche, gli alloggi e gli affari urbani nel luglio 2005, la legge non è mai stata considerata dal Senato per un voto. La decisione del senatore John McCain di diventare un cosponsor di S.190 quasi un anno dopo, nel 2006, è stata l’ultima azione intrapresa per quanto riguarda la legge del senatore Hagel, nonostante gli sviluppi da quando è stata approvata dal comitato del Senato. Il senatore McCain ha sottolineato che il regolatore di Fannie Mae ha riferito che i profitti erano “illusioni create deliberatamente e sistematicamente dagli alti dirigenti della società” nella sua dichiarazione di supporto alla S.190.
Al tempo stesso, anche la Camera ha introdotto una legislazione simile, il Federal Housing Finance Reform Act del 2005 (H.R. 1461), nella primavera del 2005. Il Comitato per i servizi finanziari della Camera aveva elaborato delle modifiche e prodotto una relazione del Comitato entro luglio 2005 alla legislazione. È stata approvata dalla Camera in ottobre, nonostante la dichiarazione politica del presidente Bush contraria alla versione della Camera, che affermava: “Il regime normativo previsto dalla H.R. 1461 è considerevolmente più debole di quello che governa altre grandi e complesse istituzioni finanziarie”. La legislazione ha incontrato l’opposizione sia dei Democratici che dei Repubblicani a quel punto e il Senato non ha mai preso in considerazione la versione approvata dalla Camera.
La crisi dei mutui dalla fine del 2007Modifica
Seguendo la loro missione di soddisfare gli obiettivi federali di Housing and Urban Development (HUD) in materia di alloggi, i GSE come Fannie Mae, Freddie Mac e le Federal Home Loan Banks (FHLBanks) hanno cercato di migliorare la proprietà della casa delle famiglie a basso e medio reddito, delle aree poco servite, e in generale attraverso speciali metodi accessibili come “la possibilità di ottenere un mutuo a tasso fisso di 30 anni con un basso anticipo… e la continua disponibilità di credito ipotecario in una vasta gamma di condizioni economiche”. Poi nel 2003-2004 è iniziata la crisi dei mutui subprime. Il mercato si allontanò dai GSE regolamentati e si spostò radicalmente verso le Mortgage Backed Securities (MBS) emesse da conduit di cartolarizzazione private-label (PLS) non regolamentati, tipicamente gestiti da banche d’investimento.
Come i creatori di prestiti cominciarono a distribuire sempre più dei loro prestiti attraverso le private label PLS, i GSE persero la capacità di monitorare e controllare i creatori di prestiti. La concorrenza tra i GSE e i cartolarizzatori privati per i prestiti ha ulteriormente minato il potere dei GSE e rafforzato i creatori di mutui. Questo ha contribuito al declino degli standard di sottoscrizione ed è stata una delle cause principali della crisi finanziaria.
I cartolarizzatori delle banche d’investimento erano più disposti a cartolarizzare prestiti rischiosi perché generalmente mantenevano un rischio minimo. Mentre i GSE garantivano la performance dei loro titoli garantiti da ipoteca (MBS), i cartolarizzatori privati generalmente non lo facevano, e potevano mantenere solo una sottile fetta di rischio. Spesso, le banche scaricavano questo rischio alle compagnie di assicurazione o ad altre controparti attraverso i credit default swap, rendendo la loro effettiva esposizione al rischio estremamente difficile da discernere per gli investitori e i creditori.
Lo spostamento verso mutui più rischiosi e la distribuzione di MBS private label è avvenuto mentre le istituzioni finanziarie cercavano di mantenere i livelli di guadagno che erano stati elevati durante il 2001-2003 da un boom di rifinanziamenti senza precedenti dovuto a tassi di interesse storicamente bassi. I guadagni dipendevano dal volume, quindi per mantenere elevati livelli di guadagno era necessario espandere il pool di mutuatari utilizzando standard di sottoscrizione inferiori e nuovi prodotti che i GSE non avrebbero (inizialmente) cartolarizzato. Così, il passaggio dalla cartolarizzazione GSE alla cartolarizzazione private-label (PLS) corrispondeva anche a un cambiamento nel tipo di prodotto ipotecario, dai tradizionali mutui a tasso fisso ammortizzabile (FRM) ai mutui non tradizionali, strutturalmente più rischiosi, non ammortizzabili, a tasso variabile (ARM), e all’inizio di un forte deterioramento degli standard di sottoscrizione dei mutui. La crescita dei PLS, tuttavia, ha costretto i GSE ad abbassare i loro standard di sottoscrizione nel tentativo di recuperare la quota di mercato persa per compiacere i loro azionisti privati. La pressione degli azionisti ha spinto i GSE a competere con PLS per la quota di mercato, e i GSE hanno allentato i loro standard di sottoscrizione delle attività di garanzia per poter competere. Al contrario, la FHA/Ginnie Mae, interamente pubblica, ha mantenuto i propri standard di sottoscrizione e ha invece ceduto quote di mercato.
La crescita della cartolarizzazione a marchio privato e la mancanza di regolamentazione in questa parte del mercato ha portato a un eccesso di offerta di finanziamenti per l’edilizia sottocosto che ha portato, nel 2006, a un numero crescente di mutuatari, spesso con scarso credito, che non erano in grado di pagare i loro mutui – in particolare con i mutui a tasso variabile (ARM), ha causato un aumento precipitoso dei pignoramenti di case. Di conseguenza, i prezzi delle case sono diminuiti perché l’aumento dei pignoramenti si è aggiunto al già grande inventario di case e gli standard di prestito più rigidi hanno reso sempre più difficile per i mutuatari ottenere prestiti. Questo deprezzamento dei prezzi delle case ha portato a perdite crescenti per i GSE, che sostengono la maggior parte dei mutui americani. Nel luglio 2008, il governo ha tentato di alleviare i timori del mercato ribadendo la sua opinione che “Fannie Mae e Freddie Mac giocano un ruolo centrale nel sistema di finanziamento immobiliare degli Stati Uniti”. Il Dipartimento del Tesoro degli Stati Uniti e la Federal Reserve hanno adottato misure per rafforzare la fiducia nelle società, tra cui la concessione ad entrambe le società di accesso ai prestiti a basso interesse della Federal Reserve (a tassi simili a quelli delle banche commerciali) e la rimozione del divieto per il Dipartimento del Tesoro di acquistare le azioni dei GSE. Nonostante questi sforzi, nell’agosto 2008, le azioni di Fannie Mae e Freddie Mac erano crollate di oltre il 90% rispetto ai livelli di un anno prima.
Il 21 ottobre 2010 le stime del FHFA hanno rivelato che il salvataggio di Freddie Mac e Fannie Mae costerà probabilmente ai contribuenti 224-360 miliardi di dollari in totale, con oltre 150 miliardi di dollari già forniti.
2008 – crisi e conservatoriaModifica
L’11 luglio 2008, il New York Times ha riferito che i funzionari del governo degli Stati Uniti stavano considerando un piano per il governo degli Stati Uniti per assumere il controllo di Fannie Mae e/o Freddie Mac se la loro situazione finanziaria dovesse peggiorare a causa della crisi immobiliare degli Stati Uniti. Fannie Mae e la più piccola Freddie Mac possedevano o garantivano una proporzione massiccia di tutti i mutui per la casa negli Stati Uniti e quindi erano particolarmente colpiti dal crollo. I funzionari del governo hanno anche dichiarato che il governo aveva anche considerato la richiesta di una garanzia governativa esplicita attraverso una legislazione di 5 trilioni di dollari sul debito posseduto o garantito dalle due società.
Le azioni di Fannie sono crollate. Alcuni temevano che Fannie mancasse di capitale e potesse andare in bancarotta. Altri temevano un sequestro da parte del governo. Il segretario al Tesoro Henry M. Paulson e la Casa Bianca sono andati in onda per difendere la solidità finanziaria di Fannie Mae, in un ultimo sforzo per evitare un panico finanziario totale. Fannie e Freddie hanno sostenuto l’intero mercato ipotecario degli Stati Uniti. Fino al 2008, Fannie Mae e la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) possedevano o garantivano circa la metà dei 12 trilioni di dollari del mercato ipotecario statunitense. Se dovessero crollare, i mutui sarebbero più difficili da ottenere e molto più costosi. Le obbligazioni di Fannie e Freddie erano possedute da tutti, dal governo cinese, ai fondi del mercato monetario, ai fondi pensione di centinaia di milioni di persone. Se andassero in bancarotta ci sarebbe uno sconvolgimento di massa su scala globale.
Lo sforzo di PR dell’amministrazione non era sufficiente, da solo, a salvare i GSE. La loro direttiva governativa di acquistare prestiti cattivi dalle banche private, al fine di evitare che queste banche fallissero, così come le 20 banche più importanti che classificano falsamente i prestiti come AAA, hanno causato instabilità. Il piano di Paulson era di entrare rapidamente e sequestrare le due GSE, piuttosto che fornire prestiti come ha fatto per AIG e le grandi banche; ha detto al presidente Bush che “il primo suono che sentiranno sarà la loro testa che colpisce il pavimento”, in un riferimento alla rivoluzione francese. Le grandi banche sono state citate in giudizio dai federali per una somma di 200.000.000 di dollari, e alcune di esse hanno già patteggiato. Inoltre, una causa è stata intentata contro il governo federale dagli azionisti di Fannie Mae e Freddie Mac, per a) aver creato un ambiente in cui Fannie e Freddie non sarebbero stati in grado di soddisfare i loro obblighi finanziari b) aver costretto il management esecutivo a cedere le società al conservatore (a), e c) la grossolana violazione della clausola del “taking” (quinto emendamento).
Il 7 settembre 2008, James Lockhart, direttore della Federal Housing Finance Agency (FHFA), ha annunciato che Fannie Mae e Freddie Mac sono state poste sotto la tutela della FHFA. L’azione era “uno degli interventi governativi più radicali nei mercati finanziari privati degli ultimi decenni”. Lockhart ha anche licenziato gli amministratori delegati e i consigli di amministrazione delle aziende, e ha causato l’emissione al Tesoro di nuove azioni privilegiate senior e warrant per azioni ordinarie pari al 79,9% di ogni GSE. Il valore delle azioni ordinarie e delle azioni privilegiate per i detentori pre-conservatori è stato notevolmente diminuito dalla sospensione dei futuri dividendi sulle azioni precedentemente in circolazione, nel tentativo di mantenere il valore del debito aziendale e dei titoli garantiti da ipoteca. FHFA ha dichiarato che non ci sono piani per liquidare la società.
L’autorità del Tesoro degli Stati Uniti di anticipare fondi allo scopo di stabilizzare Fannie Mae o Freddie Mac è limitata solo dalla quantità di debito che l’intero governo federale è autorizzato dalla legge a impegnare. La legge del 30 luglio 2008 che permette un’estesa autorità di regolamentazione su Fannie Mae e Freddie Mac ha aumentato il tetto del debito nazionale di 800 miliardi di dollari, per un totale di 10,7 trilioni di dollari, in previsione della potenziale necessità del Tesoro di avere la flessibilità per sostenere le banche federali di prestiti per la casa.
2010 – delistingModifica
Il 16 giugno 2010, Fannie Mae e Freddie Mac hanno annunciato che i loro titoli sarebbero stati delistati dal NYSE. La Federal Housing Finance Agency ha diretto il delisting dopo che le azioni di Fannie sono state scambiate sotto $1 per azione per oltre 30 giorni. Da allora i titoli hanno continuato a scambiare sulla Over-the-Counter Bulletin Board.
2013 – 59,39 miliardi di dollari di dividendoModifica
Nel maggio 2013, Fannie Mae ha annunciato che sta per pagare un dividendo di 59,4 miliardi di dollari al Tesoro degli Stati Uniti.
2014 – 134.5 miliardi di dividendi pagatiModifica
- 116 miliardi di dollari ricevuti dal Tesoro
- 134 miliardi di dollari pagati al Tesoro
I risultati finanziari del 2014 di Fannie Mae le hanno permesso di pagare 20,6 miliardi di dollari in dividendi al Tesoro per l’anno, per un totale cumulativo di 134,5 miliardi di dollari in dividendi fino al 31 dicembre 2014 – circa 18 miliardi di dollari in più di quelli ricevuti da Fannie Mae a sostegno. Al 31 marzo 2015, Fannie Mae prevede di aver pagato un totale di 136,4 miliardi di dollari in pagamenti al Tesoro.