Come ottenere un prestito per una proprietà d’investimento con il 10% in meno

Questo articolo è stato rivisto e aggiornato il 3 agosto 2020

L’investimento immobiliare può sembrare un’avventura emozionante. Quando ti prendi il tuo tempo e trovi la giusta casa in affitto, l’investimento potrebbe aiutarti a migliorare il tuo flusso di cassa mensile e generare un reddito extra. Trovare il giusto prestito per l’investimento immobiliare può fare la differenza nel fatto che il vostro investimento immobiliare sia redditizio o meno, oppure un peso finanziario.

Tuttavia, qualificarsi per il finanziamento di un investimento immobiliare può essere più difficile di quanto ci si possa aspettare, specialmente se siete un nuovo investitore immobiliare. Molti investitori immobiliari alle prime armi sono sorpresi di apprendere che un acconto del 20% su un prestito per una proprietà in affitto è considerato normale.

Un acconto del 20% può essere un importo considerevole, a seconda del prezzo di acquisto della proprietà. Immaginate di voler comprare un’abitazione multifamiliare da 500.000 dollari. Se il prestatore richiede il 20% in meno, dovrete trovare 100.000 dollari in contanti per concludere l’affare.

I requisiti di acconto elevati mandano molti investitori alla ricerca di modi più convenienti per assicurarsi il finanziamento. E mentre le opzioni di pagamento più basse sui prestiti per le proprietà in affitto possono certamente essere complicate, ci sono soluzioni alternative che potresti voler considerare.

Posso trovare un prestito per proprietà di investimento con il 10% in meno?

Un considerevole pagamento in anticipo è lo standard quando si prendono prestiti per proprietà di investimento. Ma si può essere in grado di acquistare un investimento immobiliare con solo il 10%, 3,5%, o anche zero giù.

Programmi di prestito come HomeReady e Home Possible rendono possibile l’acquisto di un investimento immobiliare con il 10% o meno. Per qualificarsi, dovrete soddisfare i criteri di approvazione di un prestatore. Oltre al punteggio di credito più rigoroso e ai requisiti di riserva di denaro, potrebbe essere necessario fare quanto segue:

• Diventare proprietario-occupante e trasferirsi nella proprietà per un minimo di un anno.
• Mostrare un reddito abbastanza alto da qualificarsi per il prestito, ma inferiore al reddito mediano locale.

Entrambi i prestiti possono funzionare per proprietà di investimento occupate dal proprietario. Ma appariranno anche sui vostri rapporti di credito personali con Equifax, TransUnion e Experian. Il mutuo potrebbe avere un impatto positivo o negativo sul vostro credito, a seconda che facciate o meno tutti i pagamenti periodici in modo tempestivo.

Fannie Mae’s HomeReady Loan Program

Un’opzione che può funzionare bene per gli acquirenti che cercano di acquistare una casa con un piccolo acconto è l’HomeReady Loan Program di Fannie Mae. Gli acquirenti qualificati possono essere in grado di assicurarsi un tasso ipotecario a tasso fisso con solo il 3% di anticipo.

Questo programma di prestito ipotecario è progettato per aiutare i mutuatari a basso reddito con un credito decente a diventare proprietari di casa. Il programma di prestito HomeReady può funzionare bene per i proprietari-occupanti che desiderano affittare una parte della loro casa (o un’unità multi-casa) per aiutare a coprire il costo della casa.

Ecco perché il programma HomeReady può essere utile agli investitori proprietari-occupanti. Il programma permette ai mutuatari di includere il reddito da “unità accessorie e confini” ai fini della qualificazione. Non guadagnate abbastanza reddito per soddisfare i requisiti del rapporto debito/reddito del prestatore? I soldi dell’affitto che raccoglierete sulla proprietà potrebbero aiutarvi a qualificarvi.

Avrete bisogno di fornire una documentazione accettabile per il reddito da affitto da contare sulla vostra domanda di prestito. I prestatori possono accettare un contratto d’affitto o un Fannie Mae Single-Family Comparable Rent Schedule dal perito immobiliare come prova della fonte di reddito.

Programma di prestito Home Possible di Freddie Mac

Il mutuo Home Possible di Freddie Mac offre ai mutuatari a basso e moderato reddito l’opportunità di acquistare una casa con un minimo del 3%-5% di anticipo. Se volete usare il programma per finanziare un investimento immobiliare, dovrete vivere nella casa (o almeno in una parte di una proprietà multi-unità).

Ancora una volta, il vostro prestatore può essere in grado di contare il reddito da locazione mentre calcola il vostro rapporto debito/reddito. Ma il reddito da locazione dovrà soddisfare le linee guida di Freddie Mac. Per esempio, dovrete provare che il vostro affittuario ha vissuto con voi per almeno un anno e ha intenzione di continuare a risiedere nella nuova residenza.

Anche con un punteggio di credito più basso, potreste essere in grado di qualificarvi per un prestito ipotecario attraverso il programma Home Possible. Ma potrebbe essere necessario fornire un maggiore acconto del 5% in questa situazione.

Prestiti d’investimento comuni per proprietari-occupanti

Essere un proprietario-occupante può essere un modo conveniente per diventare un investitore immobiliare, specialmente nelle aree urbane e nelle parti del paese dove il costo della proprietà della casa è alto. Invece di cercare di trovare il 20% in meno, si può essere in grado di acquistare una proprietà per molto meno di tasca propria.

Siate consapevoli che quando si fornisce un acconto più piccolo, il prestatore può richiedere di pagare per l’assicurazione del mutuo sul vostro prestito. Questa tassa aggiunta può compensare alcuni dei potenziali risparmi che potreste assicurarvi con un tasso di interesse più basso.

In generale, il processo di richiesta e la preparazione del prestito possono essere un peso. Il piano Business Loan Builder di Nav può aiutarti a renderlo un po’ più facile.

Di seguito ci sono diversi prestiti e programmi che possono aiutarti a risparmiare se sei interessato al percorso proprietario-occupante.

Prestito FHA

Un mutuo FHA è assicurato dalla Federal Housing Administration. Poiché il governo sostiene il prestito, i prestatori approvati dalla FHA possono essere disposti a prestare denaro (o estendere tassi di interesse più bassi) a mutuatari solitamente considerati a più alto rischio. Anche con limitazioni di reddito o problemi di credito, c’è una possibilità che un prestatore possa approvare la vostra domanda.

Uno dei migliori vantaggi di qualificarsi per un prestito FHA è il basso 3,5% di anticipo. Anche i tassi di interesse sui prestiti FHA sono spesso più accessibili.

È possibile utilizzare un prestito FHA per acquistare una casa con un massimo di quattro unità, a patto che si abbia intenzione di vivere nella proprietà personalmente. Ma ci sono dei limiti sull’importo che potete prendere in prestito, in base alla posizione della proprietà.

Prestito VA

Il prestito VA è un altro mutuo assicurato dal governo. Se ti qualifichi per un mutuo VA, potresti essere in grado di acquistare fino a una proprietà di quattro unità senza acconto.

Solo i mutuatari idonei possono usufruire dei benefici del prestito VA, tra cui:

• Membri in servizio attivoDuty Service Members
• Veterani congedati con onore
• Membri qualificati della Guardia Nazionale o Riservisti
• Sposi superstiti idonei

Come i prestiti FHA, dovrete vivere voi stessi in almeno una delle unità se volete usare il finanziamento VA per acquistare una proprietà in affitto. Ma dopo un anno, si potrebbe essere in grado di prendere un nuovo prestito VA su un’altra proprietà e ripetere il processo. Nota: Generalmente avrete bisogno di abbastanza diritti rimanenti per essere approvati per un altro prestito VA.

Prestito USDA

Un prestito USDA è un mutuo sostenuto dal governo senza alcun requisito di acconto. I mutui a basso interesse e a tasso fisso aiutano i mutuatari a basso e moderato reddito a finanziare “abitazioni sicure e sanitarie” nelle aree rurali. Se ti qualifichi, puoi usare un prestito USDA per acquistare abitazioni monofamiliari o plurifamiliari.

Per qualificarvi per un prestito, dovrete soddisfare i requisiti di un prestatore, compresi i seguenti:

• Devi essere un cittadino americano o un residente permanente con una Green Card.
• La proprietà deve essere in una zona rurale ammissibile, secondo l’USDA.
• È necessario vivere nella casa.

Mutuo convenzionale

Un prestatore convenzionale può anche offrire un prestito che può essere utilizzato per l’acquisto di investimenti immobiliari – unità multifamiliari o altro. Ma i requisiti di acconto per i prestiti di investimento sono generalmente più alti con un prestito convenzionale.

Se avete intenzione di essere un proprietario-occupante, spesso incontrerete criteri di approvazione del prestito meno rigorosi. Gli acconti sulle case occupate dal proprietario possono essere dal 5% al 10% con i mutui convenzionali.

Vale anche la pena di notare che si può risparmiare sulle spese di interesse se si pianifica di fare della proprietà in affitto la propria residenza primaria. I tassi ipotecari possono comunemente essere dal .5% al .875% più bassi in questo scenario rispetto al tasso ipotecario di un investimento immobiliare.

FHA 203k Rehab Loans

Vuole acquistare un investimento immobiliare che ha bisogno di riparazioni? Se è così, un FHA 203k Rehab Loan potrebbe essere una soluzione di finanziamento utile. Il mutuo sostenuto dal governo vi dà i mezzi per acquistare una proprietà e copre il costo delle riparazioni con un unico prestito.

Come i tradizionali prestiti FHA, potreste essere in grado di ottenere un prestito a tasso fisso con un acconto del 3,5%. Ma avrete bisogno di vivere nella casa se pensate di usare questa strategia per l’acquisto di una proprietà in affitto. Per esempio, se volete comprare una proprietà multifamiliare e risiedere in una unità mentre affittate le altre, il prestito potrebbe fare al caso vostro.

Prestiti NACA

NACA sta per Neighborhood Assistance Corporation of America. È un programma senza scopo di lucro che mira a promuovere la proprietà di case a prezzi accessibili nelle aree urbane e rurali in tutti gli Stati Uniti.

Attraverso il programma ipotecario NACA, i mutuatari qualificati possono godere di vantaggi come zero costi di acconto, nessun costo di chiusura, e nessuna tassa di qualsiasi tipo. I tassi d’interesse sono competitivi e la vostra storia di credito non deve essere perfetta per qualificarsi.

Si può prendere un prestito NACA per case monofamiliari e proprietà multifamiliari. Ma è necessario che la casa (o almeno una delle unità) sia la vostra residenza primaria per usare un mutuo NACA per un investimento immobiliare. Avrete anche bisogno di prendere e ospitare classi per soddisfare i requisiti del programma NACA.

Programmi di assistenza per l’acconto

Quando hai intenzione di vivere nella proprietà che affitterai anche ad altri, puoi qualificarti per l’assistenza per l’acconto. I programmi di assistenza per l’acconto possono rendere l’acquisto più raggiungibile quando non si ha una somma di denaro in contanti da parte.

Il fatto che i programmi di assistenza per l’acconto siano disponibili dipende principalmente dal tipo di prestito che stai usando per acquistare il tuo appartamento in affitto. Anche il tuo stato potrebbe avere programmi di assistenza per l’acconto per aiutare i suoi residenti.
Vuoi rivedere i programmi di assistenza per il mutuo e l’acconto disponibili nel tuo stato? L’U.S. Department of Housing and Urban Development fornisce risorse per aiutarvi a iniziare la ricerca.

Altri modi per comprare un investimento immobiliare con il 10% in meno

A parte le opzioni per i proprietari occupanti descritte sopra, ci sono altri modi per assicurarsi un prestito più economico per un investimento immobiliare. Alcuni metodi qui sotto sono approcci fuori dagli schemi. Altri possono rappresentare un maggiore livello di rischio. Assicuratevi di ricercare attentamente tutte le opzioni qui sotto prima di impegnarvi.

House Hacking: Il termine “house hacking” descrive una strategia di investimento immobiliare spesso usata con case multifamiliari. Tu (l’investitore) vivi in una unità della proprietà, e affitti le altre unità agli inquilini.
L’affitto pagato dai tuoi inquilini aiuta a coprire il costo del tuo mutuo. Meglio di tutto, potreste essere in grado di mettere solo il 3,5% in basso (possibilmente lo 0% in basso con un prestito VA) per assicurarvi un mutuo a tasso fisso usando questo approccio.

Metodo BRRRR: BRRRR sta per Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat. Il termine descrive una strategia che i flipper usano spesso per far crescere i loro portafogli di investimenti immobiliari.
Il primo passo è il risparmio di denaro per acquistare una proprietà in affitto a prezzi accessibili – forse un pignoramento o una casa che ha bisogno di riparazioni. Poi, riabilitare la casa in modo strategico, concentrandosi sulle riparazioni o gli aggiornamenti che aggiungono più valore. Una volta che la casa è pronta, puoi esaminare i potenziali inquilini e affittarla. Questa guida, con 11 passi su come diventare proprietario, può aiutarvi a completare i primi tre passi del processo BRRRR.

Una volta che avete affittato la casa per almeno 6-12 mesi, potete qualificarvi per un rifinanziamento cash-out sulla vostra proprietà. Da lì, potete prendere il capitale che avete preso in prestito per il nuovo mutuo e ripetere il processo.

Hard Money: I prestiti hard money offrono un modo alternativo per gli investitori immobiliari di prendere in prestito denaro. Il finanziamento (spesso prestiti ponte a breve termine) non è generalmente fornito dalle banche, ma da prestatori privati o investitori individuali.

Un prestito ponte hard money generalmente presenta tassi e commissioni più alti rispetto al finanziamento tradizionale. Possono anche essere rischiosi e, a volte, predatori. Assicuratevi di esaminare attentamente un potenziale prestatore di denaro duro e di rivedere i contratti in dettaglio prima di impegnarvi.

Private Money: Anche se è insolito, si potrebbe considerare di prendere in prestito denaro da privati, ricchi individui che si conoscono personalmente. Questa strategia richiede di avvicinarsi alla famiglia o agli amici per chiedere un prestito o un partner di investimento.

La dimensione dell’acconto su un tale prestito può variare ampiamente da un’esperienza all’altra. Tutto dipende dall’individuo a cui si chiede e da cosa vuole richiedere.

C’è anche un rischio aggiunto con questo tipo di prestito di denaro privato: il rischio di danneggiare una relazione personale. Assicurati di contare attentamente questo costo in anticipo. Se qualcosa va storto e non puoi ripagare come concordato, si potrebbe creare una situazione stressante.
I prestatori di denaro privato possono anche offrire prestiti a breve termine che puoi usare per l’acquisto di proprietà per investimento. Tuttavia, questo tipo di finanziamento rientra generalmente nella categoria “hard money” ed è probabile che presenti tassi di interesse e commissioni più alti.

Proprietà fuori mercato: Una proprietà fuori mercato è una proprietà che non è pubblicamente pubblicizzata sul Multiple Listing Service (MLS) o simili portali online. A volte, è una proprietà che è in vendita dal proprietario o uno che il proprietario non ha nemmeno deciso di vendere ancora. I venditori possono scegliere di vendere fuori mercato per generare intrigo e, si spera, richiedere un prezzo di vendita più alto.

Gli investitori immobiliari possono anche vendere proprietà fuori mercato all’ingrosso. Queste proprietà possono essere acquistate senza acconto, ma sono spesso difficili da trovare e devono essere vendute rapidamente quando diventano disponibili.

Avere una licenza immobiliare: diventare un agente immobiliare autorizzato può darvi un vantaggio come investitore immobiliare. Questo approccio non vi farà risparmiare direttamente soldi sugli acconti. Ma potrebbe offrirvi la possibilità di segnare offerte di proprietà migliori e risparmiare sul costo delle commissioni dell’agente.
Avere una licenza immobiliare ti dà anche accesso alla MLS. È possibile utilizzare questo strumento per la ricerca di proprietà e controllare le comps di case vendute di recente nella stessa zona. Essere un agente immobiliare con licenza ti dà anche un maggiore controllo sull’affare e altri vantaggi.
Ma, ottenere la licenza richiede un investimento, sia del vostro denaro che del vostro tempo. Generalmente, ci vogliono circa 100 ore di studio, corsi ed esami per qualificarsi per la licenza. Una volta ottenuta la licenza, dovrete lavorare sotto un broker (che richiederà delle tasse) più completare i corsi di formazione continua ogni anno.

Affitti chiavi in mano e Move-In Ready: Ci sono due termini che si possono incontrare durante la ricerca di case in affitto: affitti chiavi in mano e pronti per il trasloco. L’idea alla base di entrambi i termini è che l’investimento immobiliare non richiederà ristrutturazioni o riparazioni prima di essere pronto per gli inquilini.
Alcuni fornitori di chiavi in mano offrono finanziamenti con solo il 5% in meno. Ma questi prestiti sono generalmente caratterizzati da alti tassi d’interesse.
Acquistare una proprietà in affitto da cui si può essere in grado di iniziare a guadagnare immediatamente può sembrare attraente. Tuttavia, gli investitori esperti avvertono che questi tipi di investimenti non sono sempre quello che sembrano.
Invece di avere proprietà in buone condizioni per gli inquilini, i venditori di affitti pronti all’uso o chiavi in mano possono saltare le riparazioni che non ritengono essenziali. Il risultato può essere un turnover più frequente degli inquilini e una serie di altri potenziali problemi.
Linea di credito: Hai bisogno di aiuto per ottenere un acconto per un prestito per una proprietà in affitto? Potresti essere in grado di prendere in prestito quei fondi usando una linea di credito.
Se si possiede un’altra proprietà, si potrebbe essere in grado di garantire una linea di credito con il capitale di quella casa. I prestiti garantiti con l’equità nella vostra residenza primaria sono conosciuti come HELOCs o linee di credito di equità domestica. I prestiti garantiti con l’equità che avete in una proprietà d’investimento sono noti come linee di credito per investimenti in una singola proprietà.
La sicurezza aggiunta di impegnare un bene al prestatore come garanzia può aiutarvi a garantire un tasso di interesse più basso. Tuttavia, anche se possono essere un modo più economico di prendere in prestito, le linee di credito (specialmente gli HELOC) comportano un rischio aggiunto. Se qualcosa va storto e non riuscite a stare al passo con il vostro pagamento mensile del mutuo, la banca o la cooperativa di credito potrebbe pignorare la proprietà che avete dato in garanzia quando avete preso il prestito.

Seller Financing: Quando effettui i pagamenti direttamente al proprietario dell’immobile invece di finanziare il tuo acquisto attraverso un prestatore, le regole standard del mutuo non si applicano. Questo tipo di accordo è conosciuto come finanziamento del venditore, ed è raro.
I venditori non hanno requisiti minimi di acconto che sono tenuti a seguire. Piuttosto, i venditori decidono da soli l’importo che sono comodi da accettare. I tassi di interesse sugli accordi di finanziamento del venditore tendono ad essere sul lato alto, ma si potrebbe essere in grado di negoziare un pagamento inferiore in cambio. Tutto dipende da ciò che il venditore ritiene giusto.

Rifinanziare: Sia che vogliate rifinanziare un investimento immobiliare o il vostro mutuo principale, potreste essere in grado di attingere al capitale che avete accumulato in un’altra proprietà. Questo è conosciuto come un rifinanziamento cash-out.
Se vi qualificate per un rifinanziamento cash-out, potreste essere in grado di accedere ad una parte significativa del valore della vostra proprietà. Per le case non di proprietà, il rapporto prestito-valore potrebbe essere fino al 75%, a seconda del prestatore e di vari fattori.
Tuttavia, un rifinanziamento cash-out può essere rischioso. Se qualcosa va storto e non puoi permetterti di mantenere i tuoi pagamenti mensili, stai rischiando la proprietà che hai preso in prestito quando hai preso il prestito.

Carte di credito: Tecnicamente, si può essere in grado di utilizzare un anticipo in contanti da una carta di credito (o più carte di credito) per acquistare un investimento immobiliare.
I tassi di interesse della carta di credito saranno più alti di altri tipi di prestiti per investimenti immobiliari o prestiti bancari. Il tasso medio delle carte di credito è attualmente poco meno del 17% per i conti che hanno valutato gli interessi, secondo la Federal Reserve. Il tuo punteggio di credito potrebbe anche soffrire se i tuoi rapporti di credito mostrano un alto rapporto saldo-limite sul tuo conto personale della carta di credito.

Un’opzione per usare le tue carte di credito personali, le carte di credito aziendali possono aiutarti a costruire il credito aziendale, così come una fonte facilmente accessibile di capitale in prestito. Puoi tenere d’occhio il tuo gratuitamente con Nav.

Self-Directed IRA: Gli IRA possono offrirti vantaggi fiscali finché segui le regole dell’IRS.
Con un IRA auto-diretto, hai la possibilità di fare investimenti oltre alle tipiche azioni, obbligazioni e fondi comuni. Questi investimenti alternativi potrebbero includere metalli preziosi, imprese e beni immobili.
Per usare questo metodo, iniziate aprendo un IRA con un depositario che serve conti auto-diretti. In alternativa, puoi aprire un conto IRA con libretto di assegni e gestire tu stesso gli investimenti, la tenuta dei registri e i requisiti di segnalazione dell’IRS. In entrambi i casi, è necessario imparare le regole e capire i rischi se si prevede di utilizzare questo approccio per investire in beni immobili.

401(k): Un 401(k) può anche essere un modo di risparmiare per la pensione che non grava sulle tasse. Spesso non è possibile investire in immobili direttamente dal proprio conto 401(k). Tuttavia, è possibile trasferire il proprio 401(k) – esentasse – in un conto IRA auto-diretto. Dopo il rollover, puoi usare i fondi per investire nel settore immobiliare, incluso quello commerciale.
Ma incassare una grande parte del tuo 401(k) per un’opportunità di investimento immobiliare è un rischio. Potreste perdere i soldi che avete investito se le cose vanno male. Potreste anche essere soggetti a tasse e a una penalità di ritiro anticipato se non riuscite a ripagare il vostro prestito 401(k).

Soggetto a prestiti: Quando prendi un prestito “soggetto a”, significa che stai prendendo in carico i pagamenti del mutuo sul prestito esistente del venditore. La proprietà che state comprando è soggetta al prestito che è già in atto. Ma non state assumendo il prestito stesso.
Ci può essere una differenza tra il prezzo totale di acquisto che il venditore chiede e l’importo del prestito. In questo caso, dovrete pagare al venditore la differenza in contanti, prendere un ulteriore finanziamento, o negoziare un accordo di finanziamento del venditore.
In qualche modo, un prestito “soggetto a” rappresenta meno rischi per voi. Se la proprietà va in pignoramento, per esempio, il vostro credito personale potrebbe uscire indenne. D’altra parte, se la banca viene a sapere che avete fatto un accordo senza il suo permesso, potrebbe chiamare il prestito in scadenza. A quel punto, dovrete trovare un finanziamento alternativo o rischiare di perdere tutti i fondi che avete investito nella proprietà.

Bottom Line

Non è impossibile ottenere un prestito per un investimento immobiliare con solo il 10% in meno. Tuttavia, è complicato. Potrebbe essere necessario accettare un rischio extra o un inconveniente se si vuole evitare il tradizionale 20% (o più alto) di acconto generalmente richiesto per i prestiti di investimento non occupati dal proprietario.

Naturalmente, se le opzioni di cui sopra sembrano troppo scomode o troppo rischiose, va bene così. Si può essere meglio alla ricerca di un prestito per proprietà in affitto attraverso un percorso più tradizionale. Potrebbe volerci più tempo per risparmiare un grosso acconto, ma farlo potrebbe aiutarvi ad assicurarvi un finanziamento che vi faccia sentire più a vostro agio.

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