Le agenzie private di credito raccolgono e vendono file di credito e altre informazioni sui consumatori. Molti padroni di casa trovano essenziale controllare la storia di credito di un potenziale inquilino con almeno un’agenzia di credito per vedere quanto responsabilmente il candidato gestisce il denaro.
Cosa cercare nel rapporto di credito di un inquilino
Un rapporto di credito contiene una miniera di informazioni per un potenziale padrone di casa. Si può scoprire, per esempio, se una particolare persona ha mai dichiarato bancarotta o è stata:
- in ritardo o delinquente nel pagamento dell’affitto o delle bollette, compresi prestiti per studenti o prestiti auto
- condannato per un crimine, o, in molti stati, anche arrestato
- sfrattato (il vostro diritto legale di ottenere informazioni sugli sfratti, tuttavia, può variare tra gli stati)
- coinvolto in un altro tipo di causa come un reclamo per lesioni personali, o
- finanziariamente attivo abbastanza da stabilire una storia di credito.
Le informazioni contenute nei rapporti di credito coprono gli ultimi sette-dieci anni.
A seconda del tipo di rapporto che si ordina (le offerte variano a seconda dell’agenzia con cui si tratta), si può anche ottenere il punteggio di credito del richiedente. Il punteggio di credito più comunemente usato è il punteggio FICO. Va da 300 a 850, e ha lo scopo di indicare il rischio che un individuo sia inadempiente nei pagamenti. Punteggi alti indicano meno rischio. Generalmente, qualsiasi punteggio superiore a 650 è considerato un rischio medio o inferiore.
Un altro tipo di punteggio di credito è VantageScore. Le agenzie di segnalazione del credito hanno creato questo punteggio per competere con i punteggi FICO. I punteggi VantageScore hanno la stessa gamma (300-850) dei punteggi FICO.
Non dare troppo valore a un punteggio di credito alto – non riflette le molte altre caratteristiche da buon inquilino (come la capacità di andare d’accordo con i vicini e prendersi cura della propria proprietà) che sono molto importanti.
Le informazioni di cui i padroni di casa hanno bisogno per ottenere il rapporto di credito di un inquilino
Per eseguire un controllo del credito, avrete bisogno del nome, dell’indirizzo e del numero di previdenza sociale o ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) di un potenziale inquilino, che di solito si trovano sulla domanda di affitto o sui moduli di consenso al controllo dei precedenti che chiedete ai candidati di compilare. La domanda è anche il luogo in cui i candidati vi autorizzano a eseguire un rapporto di credito. Assicuratevi di dire ai potenziali inquilini l’ammontare di qualsiasi tassa di credito che addebitate (discusso sotto).
Dove ottenere il rapporto di credito di un inquilino
Tre uffici di credito hanno monopolizzato il mercato dei rapporti di credito:
- Equifax (Equifax offre servizi di screening dei residenti/inquilini)
- TransUnion (SmartMove è il nome del suo programma di screening degli inquilini), e
- Experian (Experian ha i suoi servizi di screening degli inquilini).
Come indicato sopra, ognuno di questi uffici di credito offre servizi di screening degli inquilini che includono controlli di credito. È possibile ordinare i rapporti online e riceverli immediatamente. Le tariffe per i servizi variano, ma di solito non sono più di $40.
Un’altra opzione popolare è quella di avere un servizio che richiede un rapporto di credito e di screening dal vostro inquilino. In questo modo si evita di dover raccogliere una tassa di controllo del credito (il servizio fa pagare il richiedente) e informazioni potenzialmente sensibili (come il numero di previdenza sociale). Nella maggior parte dei casi, è sufficiente registrare un account online con il servizio, che invierà al richiedente le istruzioni su come ordinare il rapporto e permettervi di riceverlo. Il servizio vi notifica quando il rapporto è completo e vi dice come accedervi. Molti degli uffici di credito forniscono questa opzione, così come altri siti web orientati ai proprietari come Cozy e TurboTenant.
Raccogliere le spese di controllo del credito dagli inquilini
È legale nella maggior parte degli stati addebitare ai potenziali inquilini una tassa per il costo del rapporto di credito stesso e il vostro tempo e disturbo. Qualsiasi tassa di controllo del credito dovrebbe essere ragionevolmente correlata al costo del controllo del credito – da $30 a $50 è comune. La California stabilisce un tetto massimo per le spese di controllo e richiede ai proprietari di fornire una ricevuta dettagliata quando accettano una tassa per il controllo del credito.
Assicuratevi che i potenziali inquilini conoscano l’ammontare e lo scopo di una tassa per il controllo del credito e capiscano che questa tassa non è un deposito e non garantisce l’unità in affitto.
Inoltre, se vi aspettate un gran numero di richiedenti, fareste bene a non accettare tasse da tutti. Invece, leggete prima le domande e fate un controllo di credito solo su quelli che sono veri contendenti (per esempio, escludete e rifiutate quelli il cui reddito non raggiunge il vostro rapporto minimo affitto/reddito). In questo modo, non sprecherete il vostro tempo (e i soldi dei potenziali inquilini) raccogliendo tasse da richiedenti non qualificati.
Tenete presente che è illegale addebitare una tassa di controllo del credito se non la usate per lo scopo dichiarato e la intascate invece. Restituite qualsiasi tassa di controllo del credito che non usate per quello scopo.
Gli inquilini possono fornire una copia del loro rapporto di credito?
Gli inquilini che fanno domanda per più di un affitto saranno comprensibilmente sconcertati dalla prospettiva di pagare ogni padrone di casa per ottenere lo stesso rapporto di credito. Per evitare di pagare più volte, potrebbero ottenere il loro rapporto, fare delle copie e chiedervi di accettare la loro copia. La legge federale non richiede ai locatori di accettare la copia di un richiedente – cioè, si può richiedere ai richiedenti di pagare una tassa di controllo del credito per eseguire un nuovo rapporto.
Le leggi statali potrebbero differire, però: Per esempio, il Wisconsin proibisce ai proprietari di far pagare un rapporto di credito se, prima che il proprietario chieda un rapporto, il richiedente ne offre uno da un’agenzia di segnalazione dei consumatori e il rapporto ha meno di 30 giorni (Wis. Stat. § 704.085(1)(b) (2019).) Considerate la possibilità di consultare un avvocato locatore-inquilino locale per scoprire le leggi del vostro stato riguardanti lo screening degli inquilini e i controlli del credito.
Rifiutare un inquilino a causa di un rapporto di credito scadente
Se non affittate a qualcuno a causa di informazioni negative in un rapporto di credito, o fate pagare un affitto più alto a causa di tali informazioni, dovete dare al potenziale inquilino il nome e l’indirizzo dell’agenzia che ha riportato le informazioni negative. Questo è un requisito del Fair Credit Reporting Act federale. (15 U.S.C. §§ 1681 e seguenti.) Dovete anche dire alla persona che ha il diritto di ottenere una copia del file dall’agenzia che ha riportato le informazioni negative, richiedendola entro 60 giorni da quando le è stato detto che il vostro rifiuto si è basato sul rapporto di credito della persona. Il sito web della Federal Trade Commission offre consigli utili su come i padroni di casa possono usare i rapporti dei consumatori.
Problemi legali con i rapporti di credito degli inquilini
Si è legalmente liberi di controllare i rapporti di credito degli inquilini e usare le informazioni quando si selezionano gli inquilini, fino a quando non si discrimina illegalmente nel farlo – per esempio, richiedendo solo rapporti di credito a certi inquilini o fissando arbitrariamente standard più severi (come un record di credito stellare) per affittare a un inquilino che è membro di una minoranza razziale o etnica o di un’altra classe protetta.
Inoltre, una legge federale conosciuta come “Disposal Rule” richiede di conservare solo le informazioni necessarie dal rapporto di credito di un inquilino e di scartare il resto.