Hai ammirato a lungo una certa casa in un quartiere accogliente. Ti ritrovi a passarci davanti alcuni giorni quando non sei obbligato a farlo. C’è qualcosa in essa che ti chiama. Quando vedete che è pignorata, sapete in fondo che è il momento di comprarla.
Ma è una buona idea comprare una casa pignorata? La risposta a questa domanda dipende da una varietà di fattori. Come per la maggior parte delle cose nella vita, ci sono pro e contro nell’acquisto di una casa pignorata.
Abbiamo parlato con i migliori esperti e ricercato i diversi vantaggi e svantaggi dell’acquisto di una casa pignorata in modo che non dobbiate farlo voi. Continua a leggere per trovare le risposte alle tue domande sul pignoramento.
Cos’è un pignoramento?
Un pignoramento è una casa che è stata messa all’asta da una banca. I pignoramenti avvengono quando i proprietari smettono di pagare il mutuo. Di conseguenza, la banca si riappropria della casa e la mette in vendita in un’asta di pignoramento. Nel 2019, le vendite di pignoramenti hanno rappresentato l’11,5% di tutte le transazioni immobiliari.
Asta di pignoramenti
Le aste di pignoramenti sono competitive, secondo Dawn Dause, un agente immobiliare top-selling a Will County, Illinois, che ha più di 18 anni di esperienza. “Gli investitori sono là fuori in piena forza. Devi essere un compratore in contanti per competere”. Gli istituti di credito non finanzieranno l’acquisto di un pignoramento, quindi non sarete in grado di ottenere un mutuo.
Parte del motivo per cui le case pignorate si vendono così velocemente è perché ce ne sono meno sul mercato, e anche i loro prezzi di solito non sono così bassi come lo erano dopo la Grande Recessione. Il quaranta per cento dei migliori agenti concorda sul fatto che il fattore n. 1 che influenza i mercati immobiliari è la carenza di inventario.
Proprietà REO
Se la casa pignorata non riesce a vendere all’asta, diventa poi una proprietà REO. REO significa “proprietà immobiliare di proprietà” ed è un altro modo di dire che è di proprietà della banca. Ci sono agenti REO che si possono trovare che si specializzano in annunci di pignoramento.
Vendita breve
Un’altra opzione per voi di controllare è una vendita breve. Una vendita allo scoperto è una casa che sta per essere pignorata, ma che è ancora di proprietà del proprietario di casa.
Quando si acquista una casa in una vendita allo scoperto, si potrebbe essere in grado di acquistare la casa per l’importo del saldo del mutuo rimanente, o appena sopra. Questo significa che a volte è possibile acquistare una casa per molto al di sotto del suo valore stimato!
I pro
Ci sono una serie di vantaggi quando si tratta di acquistare una casa pignorata.
“Se si può ottenere per il giusto prezzo e rimanere nel budget, è equità istantanea”, dice Dause. “Dovete solo fare i vostri calcoli ed essere intelligenti. Tenete a mente che, in media, potete spendere più del 20% di quello che avete pianificato quando si tratta di riparazioni e aggiornamenti.”
Potreste risparmiare molto
Alcune case pignorate si vendono per meno di quello che valgono. È possibile che tu possa risparmiare fino al 15%!
Questo potrebbe anche darti l’opportunità di trasferirti in un quartiere specifico che altrimenti non potresti permetterti. Tuttavia, un risparmio così grande non è una garanzia per ogni proprietà pignorata.
Più spazio per le negoziazioni
Quando si tratta di proprietà REO e vendite allo scoperto, avrete più margine di manovra per negoziare.
In questi casi, è possibile avere un’ispezione o una valutazione della casa. Questo vi assicurerà di sapere cosa state ottenendo prima di comprarlo.
Ottenere un mutuo per una proprietà REO è anche possibile. Infatti, molte banche investiranno nella ristrutturazione della casa prima di metterla sul mercato.
Meno concorrenza dagli acquirenti tradizionali
Quando si cerca di acquistare una proprietà pignorata, non ci saranno molti acquirenti tradizionali con cui competere. Il quarantotto per cento dei primi acquirenti di case vuole una casa chiavi in mano, il che significa che non stanno cercando il lavoro associato alla maggior parte delle proprietà pignorate.
Enorme potenziale per un ritorno sull’investimento
Se siete in grado di acquistare una casa per molto al di sotto del suo valore stimato, si tira in un ritorno enorme sul vostro investimento. Comprare una casa ad un’asta di pignoramento può essere una scommessa perché non si sa cosa si ottiene. Se volete una scommessa più sicura per il vostro investimento, cercate immobili REO o in vendita allo scoperto, che di solito potete visitare o ispezionare prima di fare un’offerta.
I contro
Quando si tratta di svantaggi nell’acquistare una casa pignorata, ce ne sono alcuni. Uno dei più grandi è che quando si ha a che fare con un’asta di pignoramento, non si è autorizzati a visitare l’interno della casa, quindi ci sono molte incognite.
Si compra la casa così com’è
Come avverte Dause, non si può ispezionare una proprietà pignorata in anticipo, e quando la si compra, è così com’è.
“Non si sa per certo cosa ci sia dietro le pareti. A volte i precedenti proprietari danneggiano la casa di proposito.”
Il danno potrebbe essere estremo
Mentre una proprietà pignorata potrebbe essere un vostro guadagno, per il precedente proprietario è spesso una perdita traumatica. I precedenti proprietari di casa spesso rimangono indietro nei pagamenti dei mutui a causa della disoccupazione o di problemi di salute. Con le emozioni in corso, non è raro che i proprietari di case pignorate distruggano una casa prima del loro sfratto.
“Ho visto del cemento versato lungo le linee dell’acqua”, dice Dause. “Una volta sono persino arrivato per ispezionare una casa pignorata e ho trovato l’acqua che usciva dalla porta d’ingresso. Il precedente proprietario aveva rotto il tubo dell’acqua nel seminterrato e l’aveva lasciato allagare.”
I costi di riparazione potrebbero accatastarsi velocemente
Con così tanti fattori sconosciuti, si potrebbe finire per dover spendere un bel po’ di soldi per rendere la casa vivibile.
Jeff Barnes, proprietario di Benchmark Property Inspections, dice che la probabilità di riparazioni costose che non sono rese note è alta. È un ispettore certificato ASHI che è in affari da oltre 31 anni.
“Le case pignorate a volte possono essere in cattive condizioni”, dice. “Mentre dipende dall’età della casa, alcuni dei problemi più comuni tendono ad essere problemi idraulici e strutturali.”
Attenzione ai pegni
Quando si acquista una casa “così com’è”, ciò significa che si ottiene non solo la casa nella forma in cui si trova attualmente, ma anche il titolo – compresi eventuali pegni posti sulla proprietà.
Alcuni dei pegni più comuni che si possono incontrare sono pegni dell’appaltatore o decreti di divorzio. I pegni dell’appaltatore si verificano quando gli appaltatori generali o i subappaltatori che hanno fatto lavori di ristrutturazione o riparazione della casa sono ancora in debito di denaro. Un pegno posto a causa di una sentenza di divorzio è spesso il risultato di un mantenimento dei figli o del coniuge scaduto.
La casa potrebbe essere occupata
Se una casa è rimasta vuota per diversi mesi o anni, potrebbero esserci abitanti indesiderati.
Non ci vuole molto per le creature, come insetti e peggio, per capire che una casa è vuota. I topi trovano le crepe più piccole e si infilano per ripararsi dal freddo nelle case pignorate.
C’è anche la possibilità di abitanti umani, secondo Barnes. Si è imbattuto in fuggitivi, abusivi e tossicodipendenti. “A volte può essere pericoloso, quindi non entrate da soli quando ispezionate la proprietà per la prima volta.”
I pignoramenti non possono essere ispezionati
Se comprate una casa all’asta, dovete prenderla così com’è. Questo significa che non si è in grado di visitare la proprietà in anticipo per sapere se ha qualche problema serio in corso all’interno o no.
Ecco perché molti acquirenti preferiscono invece andare con case REO. Si può fare un’offerta su una proprietà REO con la condizione che passi un’ispezione. Un ispettore di casa sarà in grado di trovare problemi nascosti.
Quando cercate un ispettore di casa, Barnes nota che dovreste assicurarvi che abbia una designazione ASHI. Questo vi dirà che l’ispettore è certificato e affidabile.
La concessione può essere ritardata
Occasione, la banca ritarda quando si tratta di elaborare una vendita. Le banche sono note per impiegare un’eternità a considerare un’offerta, o semplicemente possono essere lente nell’elaborare i documenti durante il processo di escrow.
A volte sarete anche costretti a contendere con l’ex proprietario se non è stato completamente sfrattato. Anche se possedete la casa, dovrete comunque aspettare che gli attuali occupanti se ne vadano.
Inoltre, sappiate che se avete fatto un’offerta ma non vi siete ancora assicurati l’affare, avete ancora la possibilità di perdere la casa all’ultimo secondo. Se il proprietario originale è in grado di pagare il suo prestito, potete dire addio alla casa. Alcuni stati danno all’ex proprietario di casa il diritto di riscattare la sua casa dopo una vendita di pignoramento.
Competizione da parte degli investitori
Mentre non avrete a che fare con i tradizionali acquirenti di case, sarete contro gli investitori.
Una proprietà pignorata è un affare attraente per un investitore che sta cercando di girare la proprietà o trasformarla in un affitto. La maggior parte degli investitori fanno offerte in contanti con poche o nessuna contingenza, quindi le loro offerte sono spesso più attraenti per le banche.
Se non portate un’offerta in contanti al tavolo, avrete poche possibilità di assicurarvi un mutuo. Inoltre, siate consapevoli che non è possibile ottenere un finanziamento per una casa pignorata. Con una vendita allo scoperto o una casa REO, è possibile.
Così, è una buona idea comprare una casa pignorata?
Ogni casa pignorata sarà unica, e ogni acquirente avrà le proprie aspettative personali.
Acquistare una casa pignorata può essere una buona idea se si ha il cuscino finanziario per assorbire qualsiasi potenziale problema. Se non siete preoccupati che ci siano potenziali problemi o il costo per ripararli, allora l’acquisto di una proprietà pignorata è probabilmente un investimento utile per voi. A seconda dell’età della proprietà, dovreste mettere da parte tra l’1% e il 4% del prezzo di acquisto.
Similmente, se non avete fretta di trasferirvi nella proprietà, può essere una grande idea. Dover riparare una casa per renderla vivibile può richiedere tempo. Se non avete vincoli di tempo che vi trattengano, allora andate avanti a cercare una proprietà pignorata.
Tuttavia, se avete limiti finanziari stretti e sperate di trasferirvi presto in una casa, una proprietà pignorata potrebbe trasformarsi nel vostro più grande incubo.
Non volete usare tutti i vostri risparmi per comprare semplicemente la casa, per poi rimanere bloccati con linee d’acqua rotte o senza alimentazione. Assicuratevi di prestare la giusta attenzione nel sapere con quanti soldi state lavorando per gestire i problemi imprevisti, e siate consapevoli che certe riparazioni possono richiedere settimane o mesi per essere completate.
Acquistare una casa è un affare enorme, e non volete affrettarvi semplicemente perché potete ottenere un buon affare sul prezzo. Assicuratevi di lavorare con un ottimo agente immobiliare che possa guidarvi attraverso il processo e aiutarvi ad evitare qualsiasi complicazione.