La propriété d’un bien immobilier est une question propre à chaque État. Même si le propriétaire du bien immobilier vit dans un autre État, les biens immobiliers que cette personne possède sont régis par la loi du Texas. Et parce que le Texas est un état de propriété communautaire, tous les biens immobiliers texans appartenant à un couple marié sont régis par la loi texane sur la propriété communautaire. La loi texane sur la communauté des biens crée deux grandes catégories de biens matrimoniaux :
- Biens séparés – Les biens séparés comprennent :
- les biens possédés ou revendiqués par le conjoint avant le mariage ;
- les biens acquis par le conjoint pendant le mariage par don ou héritage ; et
- certaines récupérations pour des blessures personnelles subies par le conjoint pendant le mariage.
- Biens communautaires – Les biens communautaires comprennent tous les biens acquis par l’un ou l’autre des conjoints pendant le mariage qui ne sont pas des biens séparés.
Tous les biens immobiliers appartenant à l’un ou l’autre des conjoints entrent dans l’une de ces deux catégories, les biens communautaires étant la caractérisation par défaut. Cela signifie que tous les biens acquis pendant le mariage sont présumés être des biens de la communauté, sauf s’il peut être démontré que les biens peuvent être qualifiés de biens séparés.
La caractérisation des biens comme biens de la communauté signifie que les deux conjoints sont traités comme une seule unité économique en ce qui concerne les biens de la communauté. Dans le contexte immobilier, même si un seul conjoint est inscrit sur l’acte, le bien est considéré comme étant la propriété conjointe des deux conjoints en tant que bien communautaire. Un conjoint ne peut pas vendre, hypothéquer ou traiter d’une autre manière un bien immobilier titré en tant que bien communautaire sans impliquer l’autre conjoint.
Note : De nombreux conjoints préféreraient que les biens soient classés en tant que biens communautaires. La propriété communautaire offre des avantages fiscaux qui ne sont pas disponibles pour les biens séparés. La propriété communautaire peut également être structurée pour inclure un droit de survie, de sorte que la propriété passe automatiquement au conjoint survivant au décès d’un conjoint.
Parce que la caractérisation en tant que propriété séparée ou communautaire est déterminée lorsque les conjoints acquièrent le titre et peut avoir des conséquences juridiques et fiscales importantes, il est important que l’acte et les autres documents de transfert précisent clairement si la propriété est maritale ou communautaire. Si les conjoints ont l’intention que la propriété comprenne un droit de survie, les documents de transfert devraient inclure un accord de survie de propriété communautaire.
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Présomption de propriété communautaire pour les biens acquis pendant le mariage
Le Texas suit un principe juridique appelé inception of title doctrine. Selon cette règle, le caractère de bien séparé ou de bien communautaire est fixé lorsque les époux acquièrent le bien. Tant que le bien est acquis pendant le mariage, il sera présumé être un bien communautaire, à moins qu’il ne soit démontré que le bien relève de l’une des catégories de biens séparés. La jurisprudence du Texas indique qu’il existe plusieurs circonstances où cela peut se produire :
- Biens transférés par un conjoint à un autre – Un conjoint transfère des biens à l’autre conjoint. Le raisonnement est qu’un transfert à l’autre conjoint est probablement un don. Comme les cadeaux faits pendant le mariage sont des biens distincts, le transfert est présumé créer un intérêt de biens distincts dans le conjoint qui reçoit le bien.
- Bien acquis par les deux conjoints à l’aide d’une contrepartie fournie par un conjoint – Un conjoint utilise une contrepartie de biens distincts pour payer un bien acquis pendant le mariage et prend le titre du bien au nom des deux conjoints. Il s’agit d’une variante de l’exemple ci-dessus. Si un conjoint apporte tous les fonds provenant de biens distincts, il pourrait prendre le titre de propriété en tant que bien distinct. Si, au lieu de cela, le conjoint nomme les deux conjoints sur le titre, la loi du Texas suppose que le conjoint qui a fourni les fonds provenant de biens distincts a l’intention de faire un don de la moitié de la propriété à son conjoint.
- Récits de biens distincts – L’acte contient un « récital de biens distincts » qui indique soit que la propriété est transférée en tant que biens distincts, soit que la contrepartie est payée à partir de biens distincts, soit les deux.
Chacun de ces exemples a été résolu au tribunal à des frais pour les deux parties. Si les parties ont l’intention que le bien soit un bien distinct, l’acte de propriété devrait clairement indiquer que le bien sera le bien distinct d’un des conjoints et la base pour caractériser le bien comme un bien distinct. Il est préférable que le conjoint qui ne détiendra pas le titre de propriété signe un accord sur les biens matrimoniaux (parfois appelé accord de partage et d’échange) pour prouver qu’il consent à ce que les biens soient séparés. L’accord de propriété maritale doit être enregistré dans les registres fonciers avec l’acte de propriété.
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Propriété des biens communautaires
Si les biens immobiliers du Texas sont des biens communautaires, ils deviennent soumis aux règles du Texas concernant la division ou la distribution des biens communautaires. Ces règles s’appliquent dans deux contextes : Le divorce et le décès.
Traitement des biens communautaires lors du divorce
Dans le cadre d’une procédure de divorce, le tribunal ordonnera une division » juste et équitable » des biens communautaires des couples. Comme il appartient au tribunal de déterminer ce qui est « juste et équitable », la division finale des biens communs d’un couple en instance de divorce peut ne pas être un partage égal. Si le tribunal estime qu’un conjoint a droit à plus, ce dernier recevra plus.
Traitement des biens de la communauté au décès d’un conjoint
Au décès le décès d’un conjoint, les biens de la communauté d’un couple sont divisés de manière égale. Le conjoint survivant conserve sa moitié. La moitié du conjoint décédé est transférée par son testament ou, en l’absence de testament, comme le prévoient les lois texanes sur les successions illégales.
Contrôle des biens de la communauté
Le contrôle des biens de la communauté est une question distincte de la propriété. Le contrôle concerne les personnes qui peuvent transférer les biens matrimoniaux. Même si les biens sont des biens communautaires (et traités comme appartenant aux deux conjoints), un seul conjoint peut avoir le contrôle exclusif des biens.
La loi du Texas crée plusieurs catégories spécifiques de biens communautaires qui – bien qu’appartenant aux deux conjoints – peuvent être contrôlés par un seul des deux conjoints. L’article 3.102 du code de la famille du Texas prévoit :
Pendant le mariage, chaque conjoint a la gestion, le contrôle et la disposition exclusifs des biens de la communauté qu’il aurait possédés s’il était célibataire, notamment : (1) les revenus personnels ; (2) les revenus des biens distincts ; (3) les indemnités pour dommages corporels ; et (4) l’augmentation et les mutations de tous les biens soumis à la gestion, au contrôle et à la disposition exclusifs du conjoint, ainsi que les revenus de ces biens.
Si les biens de la communauté ne correspondent pas à l’une de ces catégories de « gestion et de contrôle exclusifs », les conjoints doivent agir conjointement pour traiter les biens.
Contrôle et propriété des biens distincts
Si les biens sont des biens distincts, le conjoint qui possède les biens a à la fois le contrôle et la propriété, à une exception importante près : Le homestead du Texas. La signature des deux conjoints est requise pour transférer le Texas homestead, même si le bien utilisé comme domicile conjugal n’appartient en réalité qu’à un seul conjoint.
Biens quasi communautaires
En règle générale, le tribunal ne peut pas attribuer de biens distincts à un conjoint dans une procédure de divorce. Cette règle peut créer un résultat injuste pour les couples qui déménagent au Texas à partir d’États de biens séparés, en particulier si la majorité des biens matrimoniaux des couples est caractérisée comme des biens séparés d’un seul conjoint.
Pour résoudre ce problème, le Texas a développé une catégorie de « biens quasi-communautaires » pour les biens qui auraient été des biens communautaires si les conjoints avaient vécu au Texas lors de l’acquisition du bien. Le tribunal peut diviser les biens quasi-communautaires entre les époux dans le cadre d’une procédure de divorce, même si ces biens ne sont pas réellement des biens communautaires en vertu de la loi texane.
Contrairement au contexte du divorce, il n’existe pas de catégorie de « biens quasi-communautaires » pour la division des biens au décès. Cela peut entraîner des conséquences involontaires et souvent injustes pour les couples qui migrent au Texas. Les couples qui migrent au Texas à partir d’autres États doivent s’assurer que leurs biens sont titrés de manière à atteindre leurs objectifs.
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