Le ratio prêt/valeur (LTV) d’une propriété est le pourcentage de la valeur de la propriété qui est hypothéquée. Les prêteurs utilisent différentes exigences pour déterminer si un prêt sera accordé, et le LTV est généralement un facteur clé.
Il est assez courant que les résidences occupées par leur propriétaire obtiennent des prêts à des LTV de 80 %. La plupart des prêteurs veulent vraiment voir les acheteurs potentiels investir au moins 20 pour cent de leurs propres fonds dans la transaction. Bien sûr, ce n’est pas l’idéal pour tous les acheteurs de maison. Certains préfèrent que leur mise de fonds initiale soit aussi minime que possible. Et les propriétés commerciales s’accompagnent d’une foule de règles qui leur sont propres.
La formule du LTV
Le calcul du LTV n’est en fait que des mathématiques très simples. Vous pouvez obtenir le LTV en divisant le montant du prêt hypothécaire par le moindre de la valeur estimée ou du prix de vente.
Par exemple, la valeur estimée d’une maison pourrait être de 300 000 $. Il existe ou existera une hypothèque de 240 000 $ sur la propriété. Le ratio prêt/valeur est donc de 80 % :
240 000 $ divisés par 300 000 $ égalent 0,80 ou 80 %.
C’est raisonnable, mais que se passe-t-il si vous cherchez à obtenir une hypothèque de 95 000 $ sur une propriété évaluée à 100 000 $ ? L’équation ressemblerait alors à ceci :
95 000 $ divisés par 100 000 $ égalent 0,95 ou 95 %.
Et ce n’est pas si raisonnable.
Pourquoi est-ce important ?
Mettez-vous à la place du prêteur. Vous voulez avoir le plus grand niveau de confort possible pour que le prêt hypothécaire que vous accordez soit remboursé en temps voulu et sans histoires. À tort ou à raison, les prêteurs adoptent la position selon laquelle un LTV élevé va de pair avec une probabilité accrue que l’emprunteur ne rembourse pas son prêt.
Et si cela se produit, le prêteur pourrait se retrouver dans une position très inconfortable si le LTV est trop élevé. En supposant qu’il soit quelque part proche de 90 %, le prêteur devrait vendre la maison pour au moins ce montant pour éviter de perdre son argent s’il est forcé de saisir. Ce n’est pas toujours une attente raisonnable lors d’une vente aux enchères de saisie.
Dans le cas de ce LTV de 95 pour cent, le prêteur devrait vendre la propriété pour un prix très proche de la juste valeur marchande pour sortir entier de l’affaire. Le même prêteur pourrait accepter quelque chose de moins que la juste valeur marchande avec un LTV de 80 pour cent et récupérer quand même son investissement. Et si le LTV est encore plus bas, le prêteur sort très probablement de toute la transaction en bonne forme.
Avantages d’un faible LTV pour l’acheteur
Vous vous souciez probablement moins des finances de votre prêteur que des cordons de votre bourse, et c’est logique. Vous ne voudrez peut-être pas vous séparer de beaucoup d’argent à la clôture en versant un acompte plus important pour réduire votre ratio LTV, mais un LTV plus faible présente plusieurs avantages à long terme.
Les prêts à faible LTV ont tendance à être récompensés par des taux d’intérêt plus bas. Considérez cela sur une durée de 30 ans. Et, bien sûr, si la valeur de votre propriété est plus ou moins maximisée, vous pouvez probablement oublier le refinancement pendant un certain temps si le besoin s’en fait sentir.
En ce qui concerne les acheteurs commerciaux, plus ces paiements hypothécaires sont bas, plus vos dépenses d’exploitation seront réduites. Cela signifie en fin de compte plus d’argent dans votre poche.
Assurance hypothécaire privée
Et puis il y a la question de l’assurance hypothécaire privée (PMI). Il est évident que le prêteur voudra une certaine assurance en place s’il accorde effectivement un prêt à un LTV de plus de 80 %. Cette assurance intervient pour indemniser le prêteur en cas de défaut de paiement. Mais ce n’est pas le prêteur qui paie cette assurance. C’est le propriétaire qui le fait – du moins jusqu’à ce qu’il atteigne au moins 80 pour cent de fonds propres.
Donc non, vous ne payez peut-être pas autant au départ, mais vous serez ponctionné au fil du prêt entre des taux d’intérêt plus élevés et des primes annuelles de PMI – et cela fait souvent plus.
En pratique, la loi prévoit que votre prêteur doit résilier automatiquement la PMI lorsque votre LTV tombe à 78 pour cent. Vous n’avez même pas à faire quoi que ce soit pour l’organiser ou faire une demande officielle. Mais si vous commencez avec un ratio LTV de 95 pour cent, cela pourrait prendre un certain temps.
Ratios LTV dans l’immobilier commercial
Les ratios prêt-valeur sont également utilisés dans l’immobilier commercial, mais les prêteurs exigent parfois des LTV inférieurs à 80 pour cent lorsqu’une propriété est destinée à être un investissement. Les ratios LTV sont l’un des trois principaux ratios que les prêteurs commerciaux utilisent généralement.
Dans ce cas, la valeur marchande de la propriété est souvent basée sur une évaluation commerciale, mais comme pour les propriétés résidentielles, le prix d’achat sera utilisé si celui-ci est inférieur. Vous pourriez demander un prêt hypothécaire de 600 000 $. La propriété est évaluée à 750 000 $. L’hypothèque divisée par le montant de l’évaluation donne 80 %, ce qui devrait être suffisant pour vous obtenir un financement, mais cela peut dépendre du prêteur.
En règle générale, les prêteurs commerciaux n’approuvent pas les prêts dont le LTV est supérieur à 80 %, mais certains prêteurs proposent des programmes de prêts non conformes qui iront plus haut. Et, comme pour l’immobilier résidentiel, un ratio LTV plus faible va de pair avec des conditions de prêt et des taux plus favorables.
Les prêteurs conventionnels
Un prêteur hypothécaire commercial conventionnel fait des prêts qui ne sont pas garantis par le gouvernement ou un programme gouvernemental. Ce sont généralement des banques et des coopératives de crédit. Ils pourraient envisager des ratios LTV aux alentours de 75 % pour certains immeubles de placement, mais la plupart n’iront pas au-delà de 65 % si la propriété est à gestion intensive.
« À gestion intensive » signifie que l’emprunteur va exploiter et gérer activement l’entreprise. L’immeuble n’est pas simplement assis là, s’appréciant passivement. Les propriétés à gestion intensive peuvent inclure des motels, des stations-service et des stations de service, ainsi que des bars et des restaurants. Ils impliquent généralement un potentiel d’échec plus élevé.
Les prêteurs parrainés par le gouvernement
Les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) comprennent des programmes gouvernementaux comme Freddie Mac, Fannie Mae ou Ginnie Mae. Ils vont généralement plafonner les ratios LTV commerciaux à 80 pour cent également, mais cela peut dépendre du type de propriété que vous financez. Il est généralement de 80 pour cent pour les prêts d’appartement, et les GSE ne prêtent généralement pas sur les propriétés d’investissement commerciales.
Les GSE sont beaucoup plus indulgents avec les acheteurs de maisons privées. Les prêts FHA peuvent être accordés avec des LTV aussi élevés que 96,5 pour cent, en fonction du score de crédit de l’acheteur. Et les prêts USDA et VA sont possibles sans aucun acompte pour les personnes qualifiées.
Propriétés occupées par leur propriétaire
Les propriétés commerciales occupées par leur propriétaire sont celles où l’entreprise de l’emprunteur est réellement en résidence. Vous pourriez acheter un complexe de bureaux et situer votre propre bureau à l’avant et au centre de l’entrée principale. En tant que propriétaire, vous vivez réellement dans la résidence, et non pas vous la louez.
Ces types de propriétés sont parfois privés d’approbation à des ratios LTV plus élevés, du moins les prêts commerciaux accordés par la Small Business Association (SBA). La SBA approuve parfois des prêts allant jusqu’à 90 % de LTV.
Ne perdez pas de vue que la SBA n’émet pas réellement ces prêts. Elle les garantit plutôt auprès des banques locales. Et les très jeunes entreprises – celles qui ont moins de trois ans ou plus – ne seront pas admissibles avec ce ratio LTV de 90 pour cent. Plus probablement, le prêteur cherchera un LTV aux alentours de 65 pour cent dans ce cas.
Hypothèques de second rang
Si vous demandez une hypothèque de second rang – vous avez déjà une première hypothèque sur la propriété, mais vous cherchez un capital d’exploitation supplémentaire pour une période de temps – vous additionnez les deux hypothèques avant de les diviser par la valeur estimée. Dans la pratique, cependant, les GSE n’autorisent pratiquement jamais les hypothèques de second rang derrière leurs hypothèques de premier rang. La plupart des prêteurs hypothécaires conventionnels ne le feront pas non plus, sauf dans le cas de propriétés résidentielles.
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