Qu’est-ce qu’un prêt FHA ?
Un prêt FHA est une hypothèque assurée par l’Administration fédérale du logement (FHA). Ils sont populaires surtout parmi les acheteurs d’une première maison parce qu’ils permettent des mises de fonds de 3,5 % pour des scores de crédit de 580+. Cependant, les emprunteurs doivent payer des primes d’assurance hypothécaire, ce qui protège le prêteur si un emprunteur fait défaut.
Les emprunteurs peuvent être admissibles à un prêt FHA avec un acompte de seulement 3,5 % pour un score de crédit de 580 ou plus. Le score de crédit de l’emprunteur peut se situer entre 500 et 579 si un acompte de 10% est versé. Il est important de se rappeler cependant que plus le score de crédit est faible, plus les emprunteurs recevront des intérêts élevés.
Le programme FHA a été créé en réponse à la vague de saisies et de défauts de paiement qui s’est produite dans les années 1930 ; pour fournir aux prêteurs hypothécaires une assurance adéquate ; et pour aider à stimuler le marché du logement en rendant les prêts accessibles et abordables pour les personnes dont le crédit n’est pas stellaire ou dont la mise de fonds est faible. Essentiellement, le gouvernement fédéral assure les prêts pour les prêteurs approuvés par la FHA afin de réduire leur risque de perte si un emprunteur manque à ses paiements hypothécaires.
Exigences du prêt FHA
Pour les emprunteurs intéressés par l’achat d’une maison avec un prêt FHA avec le faible montant de l’acompte de 3,5%, les demandeurs doivent avoir un score FICO minimum de 580 pour se qualifier. Cependant, avoir un score de crédit inférieur à 580 ne vous exclut pas nécessairement de l’éligibilité au prêt FHA. Vous devez simplement disposer d’un acompte minimum de 10 %.
Le score de crédit et les montants de l’acompte ne sont que deux des exigences des prêts FHA. Voici une liste complète des exigences des prêts FHA, qui sont fixées par la Federal Housing Authority :
- Les emprunteurs doivent avoir un historique d’emploi stable ou avoir travaillé pour le même employeur au cours des deux dernières années.
- Les emprunteurs doivent avoir un numéro de sécurité sociale valide, résider légalement aux États-Unis et avoir l’âge légal pour signer une hypothèque dans votre État.
- Les emprunteurs doivent verser un acompte minimum de 3,5 %. L’argent peut être donné par un membre de la famille.
- Les nouveaux prêts FHA ne sont disponibles que pour l’occupation de la résidence principale.
- Les emprunteurs doivent avoir une évaluation de la propriété par un évaluateur approuvé par la FHA.
- Le ratio d’entrée des emprunteurs (paiement hypothécaire plus les frais de HOA, les taxes foncières, l’assurance hypothécaire, l’assurance des propriétaires) doit être inférieur à 31 pour cent de leur revenu brut, généralement. Vous pouvez être approuvé avec un pourcentage aussi élevé que 40 %. Votre prêteur devra justifier pourquoi il estime que le prêt hypothécaire présente un risque acceptable. Le prêteur doit inclure tout facteur compensatoire utilisé pour l’approbation du prêt.
- Le ratio d’endettement des emprunteurs (prêt hypothécaire plus toutes vos dettes mensuelles, c’est-à-dire le paiement de la carte de crédit, le paiement de la voiture, les prêts étudiants, etc.) doit être inférieur à 43 pour cent de leur revenu brut, généralement. Vous pouvez être approuvé avec un pourcentage aussi élevé que 50 %. Votre prêteur devra justifier pourquoi il estime que le prêt hypothécaire présente un risque acceptable. Le prêteur doit inclure tout facteur compensatoire utilisé pour l’approbation du prêt.
- Les emprunteurs doivent avoir un score de crédit minimum de 580 pour un financement maximum avec un acompte minimum de 3,5 pour cent.
- Les emprunteurs doivent avoir un score de crédit minimum de 500-579 pour un LTV maximum de 90 pour cent avec un acompte minimum de 10 pour cent. Les prêteurs qualifiés par la FHA utiliseront une base au cas par cas pour déterminer la solvabilité d’un demandeur.
- Typiquement, les emprunteurs doivent être deux ans après une faillite et avoir rétabli un bon crédit. Des exceptions peuvent être faites si vous êtes sorti de la faillite depuis plus d’un an si des circonstances atténuantes indépendantes de votre volonté ont causé la faillite et que vous avez géré votre argent de manière responsable.
- Typiquement, les emprunteurs doivent être sortis de la forclusion depuis trois ans et avoir rétabli un bon crédit. Des exceptions peuvent être faites s’il y avait des circonstances atténuantes et que vous avez amélioré votre crédit. Si vous n’avez pas pu vendre votre maison parce que vous avez dû déménager dans une nouvelle région, cela ne constitue pas une exception à la directive de trois ans de forclusion.
- La propriété doit répondre à certaines normes minimales lors de l’évaluation. Si la maison que vous achetez ne répond pas à ces normes et qu’un vendeur n’accepte pas d’effectuer les réparations requises, votre seule option est de payer les réparations requises à la clôture (qui seront conservées en séquestre jusqu’à ce que les réparations soient terminées).
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Avantages des prêts FHA : Faible acompte et exigences moins strictes en matière de score de crédit
Typiquement, un prêt FHA est l’un des types de prêts hypothécaires les plus faciles à qualifier car il nécessite un faible acompte et vous pouvez avoir un crédit moins que parfait. Pour les prêts FHA, un acompte de 3,5 pour cent est requis pour un financement maximal. Les emprunteurs avec des scores de crédit aussi bas que 500 peuvent se qualifier pour un prêt FHA.
Les emprunteurs qui ne peuvent pas se permettre un acompte de 20 pour cent, qui ont un score de crédit inférieur ou qui ne peuvent pas être approuvés pour une assurance hypothécaire privée devraient regarder si un prêt FHA est la meilleure option pour leur scénario personnel.
Un autre avantage d’un prêt FHA c’est une hypothèque assumable ce qui signifie que si vous voulez vendre votre maison, l’acheteur peut « assumer » le prêt que vous avez. Les personnes qui ont un crédit faible ou mauvais, qui ont subi une faillite ou qui ont été saisies peuvent être encore admissibles à un prêt FHA.
L’assurance hypothécaire est requise pour un prêt FHA
Vous saviez qu’il devait y avoir un piège, et le voici : Parce qu’un prêt FHA n’a pas les normes strictes d’un prêt conventionnel, il exige deux types de primes d’assurance hypothécaire : l’une est payée en totalité à l’avance — ou, elle peut être financée dans l’hypothèque — et l’autre est un paiement mensuel. De plus, les prêts FHA exigent que la maison remplisse certaines conditions et qu’elle soit évaluée par un évaluateur approuvé par la FHA.
Prime d’assurance hypothécaire initiale (UFMIP) – Bien nommée, il s’agit d’une prime mensuelle initiale unique, ce qui signifie que les emprunteurs paieront une prime de 1,75 % du prêt immobilier, quel que soit leur score de crédit. Exemple : prêt de 300 000 $ x 1,75 % = 5 250 $. Cette somme peut être payée d’avance à la clôture dans le cadre des frais de règlement ou peut être intégrée au prêt hypothécaire.
Prime d’assurance hypothécaire annuelle (facturée mensuellement) – Appelée prime annuelle, il s’agit en fait d’une charge mensuelle qui sera intégrée à votre paiement hypothécaire. Le montant de la prime d’assurance hypothécaire est un pourcentage du montant du prêt, basé sur le ratio prêt/valeur (LTV) de l’emprunteur, la taille du prêt et la durée du prêt :
| Durée du prêt | Montant du prêt | Montant du prêt Montant | Ratio TLV | Prime d’assurance annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Plus de 15 ans | 625 $,000 $ ou moins | 95% ou moins | 0.80% | Plus de 15 ans | 625 000 $ ou moins | Plus de 95% | 0.85% | Sur 15 ans | Sur 625,000 | 95% ou moins | 1% |
| Sur 15 ans | Sur 625 000 $ |
Sur 95%
|
1.05% | |
| 15 ans ou moins | 625 000 $ ou moins | 90% ou moins | 0,45% | 15 ans ou moins | 625 000 $ ou moins | Plus de 90% | 0.70% | 15 ans ou moins | Plus de 625 000 $ | 90% ou moins | 0.70% |
| 15 ans ou moins | Plus de 625 000 $ | Plus de 90% | 0.95% |
Par exemple, la prime annuelle d’un prêt de 300 000 $ avec une durée de 30 ans et un ratio prêt/valeur inférieur à 95 % serait de 2 400 $ : 300 000 $ x 0,80 % = 2 400 $. Pour calculer le paiement mensuel, divisez 2 400 $ par 12 mois = 200 $. Ainsi, la prime d’assurance mensuelle serait de 200 $ par mois.
Combien de temps les emprunteurs doivent-ils payer l’assurance hypothécaire FHA ?
La durée de votre PIM annuelle dépendra de la durée d’amortissement et du ratio LTV à la date de création de votre prêt.
Pour les prêts dont le numéro de dossier FHA a été attribué le 3 juin 2013 ou après :
Les emprunteurs devront payer une assurance hypothécaire pour toute la durée du prêt si le LTV est supérieur à 90 % au moment où le prêt a été contracté. Si votre VLT était de 90 % ou moins, l’emprunteur devra payer une assurance hypothécaire pour la durée du prêt ou pour 11 ans, selon la première éventualité.
| Term | Accompte initial | Durée | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 15 ans ou moins | moins de 10 % | Vie du prêt | |||
| 15 ans ou moins | 10 % ou plus | 11 ans | |||
| Plus de 15 ans | moins de 10% | Vie du prêt | |||
| Plus de 15 ans | 10% ou plus | 11 ans | Vie du prêt | . | 11 ans |
Pour les prêts dont le numéro de dossier FHA a été attribué avant le 3 juin, 2013 :
| Term | Accompte initial | Durée |
|---|---|---|
| 15 ans ou moins | 22% ou plus | Pas de MIP annuel | 15 ans ou moins | moins de 22% | Résilié à 78% LTV |
| Supérieur à 15 ans | 22% ou plus | 5 ans | Supérieur à 15 ans | moins de 22% | Annulation à 78% LTV (5 ans minimum) |
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Comment obtenir un prêt FHA?
Un prêteur doit être approuvé par la Federal Housing Authority pour vous aider à obtenir un prêt FHA. Vous trouvez des prêteurs FHA et recherchez des devis hypothécaires pour un prêt FHA rapidement et facilement sur Zillow. Il suffit de soumettre une demande de prêt et vous recevrez instantanément des devis personnalisés d’une place de marché remplie de centaines de prêteurs. Le processus est gratuit, facile et vous pouvez le faire anonymement, sans fournir aucune information personnelle. Si vous voyez une cotation de prêt d’un prêteur qui vous intéresse, vous pouvez contacter le prêteur directement.
Taux d’intérêt des prêts FHA
Vous trouverez ci-dessous les taux d’intérêt moyens FHA d’aujourd’hui. Vous pouvez également utiliser Zillow pour le voir les taux d’intérêt FHA pour votre situation particulière. Il suffit de soumettre une demande de prêt avec un acompte de moins de 20 % et vous recevrez instantanément des devis FHA personnalisés de plusieurs prêteurs. Utilisez le bouton de filtrage pour filtrer uniquement sur les taux hypothécaires FHA.
Pour voir à quel taux d’intérêt vous seriez admissible, entrez vos détails spécifiques tels que le score de crédit, le revenu et les dettes mensuelles (sous Avancé). Puis, lorsque vous êtes prêt à parler à un prêteur, vous pouvez contacter l’un des prêteurs qui apparaissent dans votre recherche.
| Programme | Taux d’intérêt | APR | Changement 1 jour |
|---|---|---|---|
| 30-Year Fixed FHA | 3.07% | 4,11% | -0,08% |
| FHA fixe de 20 ans | 0% | 0% | 0% | FHA fixe de 15 ans | 2.82% | 3,83% | -0.06% | 0% | 0% | 7/1 ARM FHA | 0% | 0% | 0% | 0% | 5/1 ARM FHA | 3.38% | 3,73% | 0% |
Un prêt FHA fixe de 30 ans de 300 000 $ à un taux d’intérêt annuel de 3,07% avec un acompte de 10 880 $ aura un paiement mensuel de 1 275 $. Un prêt FHA fixe de 20 ans de 0 $ à un TAP de 0 % avec un acompte de 0 $ aura un paiement mensuel de 0 $. Un prêt FHA fixe de 15 ans de 300 000 $ à un TAP de 2,82 % avec un acompte de 10 880 $ aura un paiement mensuel de 2 045 $. Un prêt FHA fixe de 10 ans de 0 $ à un taux d’intérêt de 0 % avec un acompte de 0 $ aura un paiement mensuel de 0 $. Un prêt FHA ARM 7/1 de 0 $ à un taux d’intérêt de 0 % avec un acompte de 0 $ aura un paiement mensuel de 0 $. Un prêt FHA ARM 5/1 de 300 000 $ à un taux d’intérêt de 3,38 % avec un acompte de 10 880 $ aura un paiement mensuel de 1 326 $. Toutes les mensualités affichées supposent un ratio prêt/valeur (LTV) maximal de 100 % et un score de crédit de 680, et ne comprennent pas le montant des taxes et des assurances. Le paiement mensuel réel peut être supérieur.