Prêt immobilier commercial

Individus vs. Entités

Alors que les prêts hypothécaires résidentiels sont généralement accordés à des emprunteurs individuels, les prêts immobiliers commerciaux sont souvent accordés à des entités commerciales (par ex, sociétés, promoteurs, sociétés en commandite, fonds et fiducies). Ces entités sont souvent constituées dans le but spécifique de posséder des biens immobiliers commerciaux.

Une entité peut ne pas avoir d’antécédents financiers ou une quelconque cote de crédit, auquel cas le prêteur peut demander aux mandants ou aux propriétaires de l’entité de garantir le prêt. Le prêteur dispose ainsi d’un individu (ou d’un groupe d’individus) ayant des antécédents de crédit – et auprès duquel il peut se retourner en cas de défaut de paiement du prêt. Si ce type de garantie n’est pas exigé par le prêteur et que la propriété est le seul moyen de recouvrement en cas de défaut de paiement du prêt, la dette est appelée un prêt sans recours, ce qui signifie que le prêteur n’a aucun recours contre quelqu’un ou quelque chose d’autre que la propriété.

Échéanciers de remboursement du prêt

Un prêt hypothécaire résidentiel est un type de prêt amorti dans lequel la dette est remboursée par des versements réguliers sur une période de temps. Le produit hypothécaire résidentiel le plus populaire est le prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, mais les acheteurs résidentiels ont également d’autres options, notamment les prêts hypothécaires de 25 ans et de 15 ans. Les périodes d’amortissement plus longues impliquent généralement des paiements mensuels plus petits et des coûts d’intérêt totaux plus élevés sur la durée du prêt, tandis que les périodes d’amortissement plus courtes impliquent généralement des paiements mensuels plus importants et des coûts d’intérêt totaux plus faibles.

Les prêts résidentiels sont amortis sur la durée du prêt de sorte que le prêt soit entièrement remboursé à la fin de la durée du prêt.

L’acheteur d’une maison de 200 000 $ avec un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 3 %, par exemple, effectuerait 360 paiements mensuels de 1 027 $, après quoi le prêt serait entièrement remboursé. Ces chiffres supposent un acompte de 20 %.

Contrairement aux prêts résidentiels, la durée des prêts commerciaux varie généralement de cinq ans (ou moins) à 20 ans, et la période d’amortissement est souvent plus longue que la durée du prêt. Un prêteur, par exemple, peut accorder un prêt commercial d’une durée de sept ans avec une période d’amortissement de 30 ans. Dans cette situation, l’investisseur effectuerait des paiements pendant sept ans d’un montant basé sur le remboursement du prêt sur 30 ans, suivis d’un dernier paiement « ballon » de la totalité du solde restant du prêt.

Par exemple, un investisseur ayant un prêt commercial d’un million de dollars à 7 % effectuerait des versements mensuels de 6 653,02 $ pendant sept ans, suivis d’un dernier versement libératoire de 918 127,64 $ qui rembourserait le prêt en totalité.

La durée du prêt et la période d’amortissement ont une incidence sur le taux que le prêteur applique. Selon la solvabilité de l’investisseur, ces conditions peuvent être négociables. En général, plus le calendrier de remboursement du prêt est long, plus le taux d’intérêt est élevé.

Ratios prêt-valeur

Les prêts commerciaux et résidentiels diffèrent également par le ratio prêt-valeur (LTV), un chiffre qui mesure la valeur d’un prêt par rapport à la valeur de la propriété. Le prêteur calcule le ratio prêt/valeur en divisant le montant du prêt par le moindre de la valeur estimée de la propriété ou de son prix d’achat. Par exemple, le VLT d’un prêt de 90 000 $ sur une propriété de 100 000 $ serait de 90 % (90 000 $ ÷ 100 000 $ = 0,9, soit 90 %).

Pour les prêts commerciaux et résidentiels, les emprunteurs dont le VLT est faible pourront bénéficier de taux de financement plus favorables que ceux dont le VLT est élevé. La raison : Ils ont plus d’équité (ou de participation) dans la propriété, ce qui équivaut à moins de risque aux yeux du prêteur.

Des LTV élevés sont autorisés pour certains prêts hypothécaires résidentiels : Jusqu’à 100 % de LTV est autorisé pour les prêts VA et USDA ; jusqu’à 96,5 % pour les prêts FHA (prêts assurés par la Federal Housing Administration) ; et jusqu’à 95 % pour les prêts conventionnels (ceux garantis par Fannie Mae ou Freddie Mac).

Les LTV des prêts commerciaux, en revanche, se situent généralement dans une fourchette de 65 % à 80 %. Si certains prêts peuvent être accordés à des LTV plus élevés, ils sont moins courants. Le LTV spécifique dépend souvent de la catégorie de prêt. Par exemple, un LTV maximal de 65 % peut être autorisé pour un terrain brut, tandis qu’un LTV allant jusqu’à 80 % peut être acceptable pour une construction multifamiliale.

Il n’existe pas de programmes VA ou FHA dans le domaine des prêts commerciaux, ni d’assurance hypothécaire privée. Par conséquent, les prêteurs n’ont pas d’assurance pour couvrir le défaut de l’emprunteur et doivent s’appuyer sur le bien immobilier donné en garantie.

Ratio de couverture du service de la dette

Les prêteurs commerciaux examinent également le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), qui compare le revenu net d’exploitation annuel (NOI) d’une propriété à son service annuel de la dette hypothécaire (y compris le principal et les intérêts), mesurant la capacité de la propriété à servir sa dette. Il est calculé en divisant le NOI par le service annuel de la dette.

Par exemple, une propriété dont le NOI est de 140 000 $ et le service annuel de la dette hypothécaire de 100 000 $ aurait un DSCR de 1,4 (140 000 $ ÷ 100 000 $ = 1,4). Ce ratio aide les prêteurs à déterminer la taille maximale du prêt en fonction du flux de trésorerie généré par la propriété.

Un DSCR inférieur à 1 indique un flux de trésorerie négatif. Par exemple, un DSCR de 0,92 signifie qu’il y a seulement assez de NOI pour couvrir 92 % du service annuel de la dette. En général, les prêteurs commerciaux recherchent des DSCR d’au moins 1,25 pour assurer un flux de trésorerie adéquat.

Un DSCR inférieur peut être acceptable pour les prêts avec des périodes d’amortissement plus courtes et/ou des propriétés avec des flux de trésorerie stables. Des ratios plus élevés peuvent être exigés pour les propriétés dont les flux de trésorerie sont volatils – par exemple, les hôtels, qui ne disposent pas des baux de location à long terme (et donc, plus prévisibles) communs à d’autres types d’immobilier commercial.

Taux d’intérêt et frais des prêts immobiliers commerciaux

Les taux d’intérêt sur les prêts commerciaux sont généralement plus élevés que sur les prêts résidentiels. De plus, les prêts immobiliers commerciaux impliquent généralement des frais qui s’ajoutent au coût global du prêt, notamment des frais d’évaluation, des frais juridiques, des frais de demande de prêt, des frais de montage du prêt et/ou des frais d’enquête.

Certains frais doivent être payés d’avance avant que le prêt ne soit approuvé (ou refusé), tandis que d’autres s’appliquent annuellement. Par exemple, un prêt peut avoir des frais de montage de prêt uniques de 1%, dus au moment de la clôture, et des frais annuels d’un quart de un pour cent (0,25%) jusqu’à ce que le prêt soit entièrement payé. Un prêt d’un million de dollars, par exemple, pourrait nécessiter des frais de montage de prêt de 1 % équivalant à 10 000 $ à payer d’avance, et des frais de 0,25 % de 2 500 $ payés annuellement (en plus des intérêts).

Paiement anticipé

Un prêt immobilier commercial peut comporter des restrictions sur le paiement anticipé, conçues pour préserver le rendement anticipé du prêteur sur un prêt. Si les investisseurs règlent la dette avant la date d’échéance du prêt, ils devront probablement payer des pénalités de remboursement anticipé. Il existe quatre principaux types de pénalités de « sortie » pour le remboursement anticipé d’un prêt :

• Pénalité de remboursement anticipé. Il s’agit de la pénalité de remboursement anticipé la plus basique, calculée en multipliant le solde impayé actuel par une pénalité de remboursement anticipé spécifiée.
• Garantie d’intérêt. Le prêteur a droit à un montant spécifié d’intérêts, même si le prêt est remboursé par anticipation. Par exemple, un prêt peut avoir un taux d’intérêt de 10% garanti pendant 60 mois, avec des frais de sortie de 5% après cela.
• Blocage. L’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt avant une période déterminée, par exemple un lockout de cinq ans.
• Défaisance. Une substitution de la garantie. Au lieu de payer en espèces au prêteur, l’emprunteur échange une nouvelle garantie (généralement des titres du Trésor américain) contre la garantie initiale du prêt. Cela peut réduire les frais, mais des pénalités élevées peuvent être attachées à cette méthode de remboursement d’un prêt.

Les conditions de remboursement anticipé sont identifiées dans les documents de prêt et peuvent être négociées avec d’autres conditions de prêt dans les prêts immobiliers commerciaux.

The Bottom Line

Avec l’immobilier commercial, un investisseur (souvent une entité commerciale) achète la propriété, loue l’espace et perçoit des loyers des entreprises qui opèrent dans la propriété. L’investissement est destiné à être un bien productif de revenus.

Lors de l’évaluation des prêts immobiliers commerciaux, les prêteurs prennent en compte la garantie du prêt, la solvabilité de l’entité (ou des mandants/propriétaires), y compris trois à cinq ans d’états financiers et de déclarations de revenus, et les ratios financiers, tels que le ratio prêt/valeur et le ratio de couverture du service de la dette.

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