Les banques s’éloignent du DSCR, et les prêteurs privés devraient envisager de faire de même.
Pendant de nombreuses années, les banques ont utilisé le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) pour évaluer le risque concernant la capacité d’un emprunteur à effectuer des paiements hypothécaires après avoir soustrait les dépenses normales du revenu. Ce ratio est essentiel pour déterminer la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt, mais il n’indique pas à l’institution financière les répercussions sur ses résultats financiers si elle doit saisir la propriété et la vendre à un prix inférieur à sa valeur marchande. Comme vous vous en souvenez peut-être, c’est un oubli qui a contribué de manière significative à la crise du logement de 2008.
Ce que le DSCR n’aborde pas
Avant 2008, plus le ratio de couverture du service de la dette était élevé, plus la banque se sentait à l’aise pour accorder un prêt. Par exemple, supposons qu’un emprunteur envisage de demander un prêt bancaire de 650 000 $ amorti sur 20 ans à 4 %. Le paiement mensuel serait d’environ 3 939 $ par mois. Si l’immeuble d’habitation génère un revenu brut de 8 000 $ et que les dépenses normales s’élèvent à 3 000 $ par mois, le revenu net d’exploitation (RNI) serait de 5 000 $ par mois. Le DSCR serait de 1,27 (5 000 $ / 3 939 $). Bien entendu, la banque examine également le rapport prêt/valeur (LTV) en même temps que le DSCR. En supposant que la valeur de l’immeuble d’habitation soit de 1 000 000 $, un prêt LTV de 65 % serait acceptable pour la plupart des banques.
Dans les années précédentes, de nombreuses banques étaient prêtes à autoriser un DSCR aussi bas que 1,00, ce qui signifie que le NOI couvrait exactement le paiement mensuel de la banque. Le problème était que, dans une crise de marché où les revenus des emprunteurs diminuaient, couvrir exactement le revenu net d’exploitation ne suffisait pas et les défauts de paiement montaient en flèche.
Après la grande récession de 2008, la solution des banques pour se protéger a été de porter le DSCR à 1,15, puis à 1,25, la plupart se contentant finalement de 1,35. Cela a fortement limité la capacité de nombreux emprunteurs à financer leurs projets immobiliers. Ils ont dû soit trouver plus de liquidités, soit négocier une durée plus longue (périodes d’amortissement de 25 à 30 ans), soit demander un taux d’intérêt plus bas en raison du risque de défaut global supposé plus faible pour la banque. Ces compromis ont permis aux emprunteurs d’emprunter le montant total dont ils avaient initialement besoin tout en respectant le DSCR plus rigoureux de 1,35.
Bien que, selon de nombreux points de vue, cela » règle » le problème du DSCR, le problème est que la banque était toujours au même LTV. En fait, vous pourriez faire valoir que la banque n’a pas été compensée pour les avantages accordés à l’emprunteur sous la forme d’un taux plus bas et d’une période d’amortissement plus longue.
Le fait que l’emprunteur ait satisfait à la nouvelle exigence de DSCR n’a pas mis la banque dans une position plus sûre si un défaut se produisait en raison d’une autre crise du marché. Cela ne concernait que la capacité de l’emprunteur à effectuer le paiement hypothécaire mensuel. Le DSCR n’aborde pas le risque de LTV pour la banque ou ne lui donne pas de taux de rendement (ROR) si la banque devait saisir la propriété.
Ajouté à cela, alors que les banques baissaient les taux d’intérêt et étiraient les périodes d’amortissement pour aider les emprunteurs à s’accommoder de DSCR élevés, elles étaient également contraintes d’autoriser des LTV plus élevés. Avant 2008, les banques étaient disposées à prêter à un ratio prêt/valeur élevé. Historiquement, 60-65 % était la norme ; toutefois, la concurrence accrue entre les banques a poussé les VLT encore plus haut pour obtenir un avantage auprès des emprunteurs. Alors que les taux d’intérêt plus bas semblaient aider la banque avec le risque en raison des paiements hypothécaires relativement faibles (historiques), lorsque les prix du marché ont considérablement diminué, de nombreux prêteurs ont été confrontés à des emprunteurs qui étaient en situation de surendettement sur leurs prêts.
De tous points de vue, le DSCR n’était plus une bonne évaluation du risque car il ne prévoyait qu’un scénario de beau temps où l’emprunteur restait propriétaire du bien.
Entrez dans le DYR
Entrez dans le Debt Yield Ratio (DYR), qui permet aux institutions financières d’évaluer le risque lorsqu’elles doivent saisir et éventuellement vendre en dessous de la valeur marchande. Bien que ce ratio ait fait le tour des banques, de nombreux prêteurs privés l’ignorent encore – à leur détriment. Ce ratio permet aux institutions de prévoir des scénarios dans lesquels le revenu net d’exploitation de l’emprunteur est stressé.
Par exemple, dans une économie florissante combinée à des taux d’intérêt bas, le RNE chute considérablement. La principale raison est le niveau de confiance des acheteurs qui n’ont besoin que d’un rendement marginal et le manque de risque perçu, en particulier avec des propriétés désirables dans d’excellents emplacements.
Par exemple, un quadruplex à Sausalito, en Californie, a été vendu à un taux de capitalisation (CAP) dérisoire de 1,76. Les loyers étaient au niveau du marché. Si l’économie devient soudainement négative, la valeur de cette propriété pourrait potentiellement s’effondrer, car les investisseurs potentiels exigeraient un ROR beaucoup plus élevé (c’est-à-dire un taux de capitalisation élevé).
Dans ce scénario, DYR montre effectivement à la banque quel taux de rendement elle obtiendrait si elle devait saisir son bien. Le revenu annuel net d’exploitation de l’immeuble d’habitation était de 60 000 $. Comme la demande de prêt était de 650 000 $, le taux de rendement annuel moyen était de 9,23 %. Bien qu’aucune banque ne souhaite procéder à des saisies, elle doit néanmoins se rendre à l’évidence qu’il y a des moments où elle devra le faire. Lorsque les taux CAP se situent dans une fourchette de 4 à 6 %, un DYR supérieur à 8 % donne à la banque une certaine marge de manœuvre si elle doit vendre la propriété à un prix inférieur à la juste valeur marchande et récupérer l’intégralité de son prêt sans perte.
Le ratio lui-même est simple :
Vous pouvez voir que bien que la plupart des investisseurs immobiliers se concentrent sur les taux CAP, le DYR se concentre sur le ROR que la banque gagnera lors de la saisie. Le DYR ignore également le taux d’intérêt que la banque facture ainsi que l’amortissement du prêt. La raison en est que la banque se concentre sur le revenu attendu de la propriété par rapport à son prêt. Il s’agit strictement d’une fonction ROR.
Le DYR est vital dans l’environnement actuel de taux d’intérêt bas. Lorsque les taux d’intérêt ont baissé au cours des 10 dernières années, les valeurs ont considérablement augmenté. Les prêteurs ne veulent pas être pris dans des situations où, tous les autres facteurs restant les mêmes, la juste valeur marchande s’effondre en raison de l’augmentation des taux d’intérêt. Ainsi, le DYR se concentre sur le ROR que le prêteur recevrait s’il recevait la propriété lors de la saisie.
Bien sûr, si les taux d’intérêt augmentent, la banque aurait aimé avoir un DYR plus important, mais c’est un peu comme si un investisseur était satisfait d’une obligation bloquée à 10%, même si les taux d’intérêt augmentent à 12%. Le principal inconvénient pour les prêteurs qui utilisent le DYR est davantage lié à la clôture des prêts. Plus le RMD est élevé, moins la banque sera susceptible d’être compétitive avec les conditions qu’elle peut offrir à l’emprunteur, ce qui a surtout à voir avec le montant que la banque est prête à prêter contre une propriété spécifique.
Avantage pour les prêteurs privés
Où est l’avantage pour les prêteurs privés dans tout cela ? En demandant un TEJ élevé, la banque va automatiquement limiter son LTV. Comme les banques deviennent frileuses, elles continueront à augmenter leur RMD. Une grande banque a déjà augmenté son taux de remboursement anticipé à 11 %. Les facteurs susceptibles de faire baisser le taux de rendement annuel moyen de la banque peuvent être la localisation du bien immobilier. Les zones désirables et stables peuvent avoir un taux de rendement à long terme inférieur. Bien sûr, ces mêmes zones commandent également des taux de CAP plus bas.
L’opportunité pour les prêteurs privés est que plus le RMD exigé par la banque est élevé, plus d’emprunteurs auront besoin de financement privé. Les banques ne seront tout simplement pas en mesure de fournir le capital nécessaire en raison des contraintes appliquées par un RMD élevé.
Bien sûr, les prêteurs privés devraient examiner leur propre RMD qu’ils imposent aux emprunteurs. La plupart le font de toute façon parce que c’est la nature du prêt privé. Si le prêteur saisit le bien (et conserve la propriété), le RMD devient soudainement le ROR du prêt. Les prêteurs privés disposent d’une plus grande flexibilité pour évaluer quel RDA appliquer, et chaque situation sera différente en fonction de l’emplacement, du type de bien, de l’état de la propriété et d’autres facteurs.
Savoir la stratégie de sortie
Bien que les banques utilisant des seuils de RDA élevés puissent ouvrir plus d’opportunités de prêt pour les prêteurs privés, il peut aussi y avoir des inconvénients.
La principale question pour les prêteurs privés est « Quelle est votre stratégie de sortie ? » Comme les banques deviennent plus conservatrices avec leur souscription et ont des exigences de ratio plus strictes, les prêteurs privés doivent s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de répondre aux directives de la banque de refinancement ou voir que l’emprunteur prévoit de vendre le bien immobilier mis en garantie. De même que les taux peuvent varier en fonction d’un ratio LTV plus élevé ou plus faible, les taux bancaires peuvent varier en fonction d’un ratio DYR plus élevé ou plus faible. Cela est logique si l’on considère que les banques fixent le prix de leurs produits en fonction du risque.
Du point de vue de l’emprunteur, les négociations devront désormais être examinées non seulement à partir du taux CAP et du taux DSCR, mais aussi du DYR. Les emprunteurs qui peuvent verser une mise de fonds plus importante devraient considérer les trois ratios. Un petit acompte supplémentaire peut faire beaucoup pour obtenir des conditions intéressantes de la part de la banque ou du prêteur privé.
En tant que prêteur privé, si vous ne tenez pas déjà compte de votre propre RQD ou de celui d’une banque potentielle lors de la transaction d’un prêt, c’est un préjudice pour votre résultat net si un autre ralentissement se produit. Le DYR, parmi d’autres considérations, permet à tous les prêteurs de mieux naviguer et de survivre aux aléas du marché immobilier et de l’économie.
La DYR, c’est un outil de gestion de la qualité.