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Jeffrey Johnson est un rédacteur juridique spécialisé dans les blessures personnelles. Il a travaillé sur des litiges relatifs aux dommages corporels et à l’immunité souveraine, en plus d’une expérience en droit de la famille, en droit successoral et en droit pénal. Il a obtenu un J.D. de l’Université de Baltimore et a travaillé dans des cabinets d’avocats et des organismes à but non lucratif dans le Maryland, au Texas et en Caroline du Nord.Il a également obtenu un MFA en scénarisation de l’Université Chapman…. Bio complète → |
Écrit parJeffrey Johnson |
Mise à jour : 30 déc. 2020
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Les propriétaires et les locataires ont tous deux des droits : équilibrer leurs droits est quelque chose que les lois sur les propriétaires et les locataires de tous les États s’efforcent de faire. L’un des domaines où obtenir cet équilibre est en ce qui concerne le droit du propriétaire d’accéder au logement du locataire.
Le propriétaire est propriétaire de la propriété. Il a le droit de l’entretenir, de le protéger des dommages ou de le réparer, et de le commercialiser pour le louer ou le vendre. Mais le locataire a le droit à la « jouissance paisible » : le droit d’utiliser (ou de « jouir ») de la propriété qu’il a louée sans être dérangé indûment.
Le locataire ne paie pas un loyer uniquement pour le droit d’entrer ou d’utiliser l’espace lui-même ; il paie aussi pour le droit d’empêcher les autres – y compris le propriétaire – d’entrer et de contrôler qui peut entrer, quand. Ce droit de contrôler l’accès, ainsi que le droit d’être libre de tout harcèlement ou de tout bruit et perturbation excessifs, est ce que signifie la » jouissance paisible « .
Il n’est pas nécessaire qu’un bail comprenne spécifiquement une clause de » jouissance paisible » ; la loi en implique une (ou l’ajoute au bail).
La difficulté vient du fait que si la » jouissance paisible » est un droit juridique fondamental établi des locataires, il n’existe pas de règle stricte quant à ce qui constitue une violation et ce qui ne l’est pas. Et, comme indiqué ci-dessus, les tribunaux reconnaissent également le droit propre du propriétaire de prendre soin physiquement du bien locatif et d’en faire un usage économique (par exemple, le commercialiser pour le louer ou le vendre).
En conséquence, la question de savoir si le propriétaire peut entrer à un moment donné ou pour une raison donnée dépend du contexte et de la situation.
Certains heurts courants dans les immeubles locatifs
Réparations d’entretien d’urgence
Il y a une fenêtre brisée laissant entrer la pluie ; il y a une toilette qui déborde ; il y a un tuyau d’eau éclaté, un drain bouché ou une grosse fuite d’eau ; il y a une fuite de gaz ou un court-circuit électrique ; de la fumée s’échappe d’un logement – dans des cas comme ceux-là, le propriétaire peut entrer sans préavis pour régler l’urgence. Il s’agit de prévenir les dommages matériels, voire les blessures corporelles ou la perte de vie.
Danger imminent – entrée d’urgence
De même, un propriétaire peut entrer – ou laisser entrer la police ou les services d’urgence – s’il y a une raison quelconque qu’une personne ou même un animal (ex.par exemple un animal domestique) est en danger imminent.
Toutefois, si le propriétaire soupçonne ses locataires de fabriquer et de vendre de l’héroïne, il ne peut pas entrer dans l’appartement sans en avertir le locataire. Le droit d’entrer pour protéger la vie ou la propriété ne confère pas le droit d’entrer pour faire respecter les lois, puisque ce n’est pas le devoir ou le rôle du propriétaire de faire respecter la loi – c’est ce que fait la police. L’entrée du propriétaire en raison d’un crime présumé pourrait constituer une intrusion. Il est bien préférable pour le propriétaire d’appeler la police : laissez les professionnels dûment autorisés gérer la situation.
Réparations d’entretien non urgentes
Qu’en est-il des réparations, de l’entretien ou des rénovations non urgentes ? La règle générale est que le propriétaire signifierait un avis écrit approprié (généralement considéré comme un avis de 24 heures) au locataire, décrivant la ou les réparations et fournissant une période pendant laquelle la réparation sera effectuée (généralement plus ou moins les heures normales de bureau, ou selon l’accord du locataire). Cela s’applique également à l’extermination : le propriétaire peut demander à l’exterminateur de traiter le logement moyennant un préavis raisonnable, pendant des heures raisonnables (par exemple, du lundi au vendredi, de 9 h à 17 h, ou selon ce qui a été convenu autrement).
Mise en marché du logement pour la location ou la vente
Le même principe s’applique à la mise en marché du logement pour la location ou la vente. Le propriétaire (ou son agent/représentant – par exemple, son agent immobilier) peut généralement entrer dans le logement sur préavis de 24 heures pendant les heures de bureau plus ou moins normales, par exemple pour montrer à des locataires potentiels (c’est-à-dire, les personnes qui pourraient louer après la fin de votre bail ou votre déménagement) ou des acheteurs (les personnes qui pourraient acheter ce logement ou l’ensemble de l’immeuble).
Interprétation raisonnable
« Raisonnable » n’est pas une norme bien définie ou objective, et le bon sens et un degré de considération pour l’autre partie sont nécessaires pour déterminer ce qui est raisonnable.
Certains locataires ou acheteurs potentiels ne peuvent pas s’y rendre pendant les heures de bureau, parce que, par exemple, ils ont des emplois auxquels ils doivent se rendre. Il est donc probablement raisonnable de leur montrer le logement à l’heure du dîner (disons vers 18 ou 19 heures), mais il ne serait pas considéré comme raisonnable d’amener des étrangers pour regarder le logement du locataire à l’heure du coucher ou presque. Il est raisonnable d’avoir un petit nombre de visites réparties sur plusieurs jours ou semaines ; il n’est pas raisonnable de faire passer huit ou dix locataires ou acheteurs potentiels chaque semaine. C’est aussi une chose de prendre 10 ou 15 minutes pour faire visiter un logement – une autre d’avoir un acheteur potentiel obsessionnel ou pointilleux qui passe une heure dans l’espace du locataire.
Pensées finales
Ce qui précède sont les règles générales. Un bail peut aborder spécifiquement ces questions. Le bail peut mettre en place des règles concernant l’accès. Par exemple, il n’est pas si rare qu’un bail stipule que le propriétaire et son agent immobilier ne peuvent faire visiter l’espace que pendant les trois derniers mois de la location du locataire. Tout ce qui est convenu dans le bail par le propriétaire et le locataire est exécutoire, bien que si le bail est mal formulé ou rédigé de façon négligée, il pourrait ajouter de la confusion plutôt que de clarifier la situation.
En bref, la question de savoir quand quelque chose est ou n’est pas une violation du droit à la jouissance paisible dépend du contexte, et y répondre dépend de l’exécution essentiellement d’un équilibre de bon sens entre les droits du propriétaire, en tant que propriétaire, et les droits du locataire, en tant que locataire.
Par conséquent, si vous êtes un locataire qui pense que vous pouvez être privé de votre droit à la jouissance paisible, vous devriez consulter un avocat spécialisé dans les relations entre propriétaires et locataires qui peut évaluer la situation pour vous et vous conseiller sur les options qui s’offrent à vous.