Vous admirez depuis longtemps une certaine maison dans un quartier agréable. Vous vous surprenez à passer devant certains jours alors que vous n’êtes pas obligé de le faire. Il y a juste quelque chose à son sujet qui vous appelle. Lorsque vous voyez qu’elle est saisie, vous savez au fond de vous que c’est le moment de l’acheter.
Mais, est-ce une bonne idée d’acheter une maison en saisie ? La réponse à cette question dépend d’une multitude de facteurs. Comme pour la plupart des choses dans la vie, il y a des avantages et des inconvénients à acheter une maison en forclusion.
Nous avons parlé avec les meilleurs experts et fait des recherches sur les différents avantages et inconvénients à acheter une maison en forclusion pour que vous n’ayez pas à le faire. Continuez à lire pour trouver les réponses à vos questions sur la forclusion.
Qu’est-ce qu’une saisie immobilière?
Une saisie immobilière est une maison qui a été mise aux enchères par une banque. Les saisies se produisent lorsque les propriétaires cessent de faire des paiements hypothécaires. En conséquence, la banque reprend possession de la maison et la met en vente lors d’une vente aux enchères de forclusion. En 2019, les ventes de forclusion ont représenté 11,5 % de toutes les transactions immobilières.
La vente aux enchères de forclusion
Les ventes aux enchères de forclusion sont compétitives, selon Dawn Dause, un agent immobilier de premier plan dans le comté de Will, dans l’Illinois, qui a plus de 18 ans d’expérience. « Les investisseurs sont là en force. Il faut être un acheteur au comptant pour être compétitif ». Les prêteurs ne financeront pas un achat par saisie, vous ne pourrez donc pas obtenir de prêt hypothécaire.
La raison pour laquelle les maisons saisies se vendent si vite est en partie due au fait qu’il y en a moins sur le marché, et que leurs prix ne sont généralement pas non plus aussi bas qu’après la Grande Récession. Quarante pour cent des meilleurs agents s’accordent à dire que le facteur n° 1 ayant un impact sur les marchés immobiliers est la pénurie de stocks.
Propriété REO
Si la maison saisie ne parvient pas à se vendre aux enchères, elle devient alors une propriété REO. REO signifie « real estate owned » et est une autre façon de dire qu’elle est la propriété de la banque. Il y a des agents REO que vous pouvez trouver qui se spécialisent dans les listes de forclusion.
Vente à découvert
Une autre option que vous pouvez vérifier est une vente à découvert. Une vente à découvert est une maison qui est sur le point d’être saisie, mais qui appartient toujours au propriétaire.
Lorsque vous achetez une maison dans le cadre d’une vente à découvert, vous pourriez être en mesure d’acheter la maison pour le montant du solde hypothécaire restant, ou juste au-dessus. Cela signifie que vous pouvez parfois acheter une maison pour un montant bien inférieur à sa valeur estimée !
Les pour
Il existe un certain nombre d’avantages lorsqu’il s’agit d’acheter une maison en forclusion.
« Si vous pouvez l’obtenir au bon prix et respecter le budget, c’est une équité instantanée », dit Dause. « Vous devez simplement faire vos calculs et être intelligent. Gardez à l’esprit qu’en moyenne, vous pouvez dépenser plus de 20 % de ce que vous avez prévu lorsqu’il s’agit de réparations et de mises à niveau. »
Vous pouvez économiser beaucoup
Certaines maisons saisies se vendent à un prix inférieur à leur valeur. Il est possible que vous puissiez économiser jusqu’à 15 % !
Cela pourrait même vous offrir l’opportunité de déménager dans un quartier spécifique que vous n’auriez pas pu vous permettre autrement. Cependant, une économie aussi importante n’est pas garantie avec chaque propriété saisie.
Plus de place pour les négociations
Lorsqu’il s’agit de propriétés REO et de ventes à découvert, vous aurez plus de marge de manœuvre pour négocier.
Dans ces cas, vous pouvez faire effectuer une inspection ou une évaluation de la maison. Cela vous permettra de savoir ce que vous obtenez avant de l’acheter.
Obtenir un prêt hypothécaire pour une propriété REO est également possible. En fait, de nombreuses banques investiront dans la rénovation de la maison avant de la mettre sur le marché.
Moins de concurrence de la part des acheteurs traditionnels
Lorsque vous cherchez à acheter une propriété saisie, il n’y aura pas autant d’acheteurs traditionnels à concurrencer. Quarante-huit pour cent des acheteurs d’une première maison veulent une maison clé en main, ce qui signifie qu’ils ne recherchent pas les travaux associés à la plupart des propriétés saisies.
Enorme potentiel de retour sur investissement
Si vous êtes en mesure d’acheter une maison pour un prix bien inférieur à sa valeur estimée, vous tirerez un retour massif sur votre investissement. Acheter une maison à une vente aux enchères de saisie peut être un pari parce que vous ne saurez pas ce que vous obtenez. Si vous voulez un pari plus sûr pour votre investissement, recherchez des propriétés REO ou des ventes à découvert, que vous pouvez généralement visiter ou inspecter avant de faire une offre.
Les inconvénients
Les inconvénients de l’achat d’une maison saisie sont nombreux. L’un des plus importants est que lorsqu’il s’agit d’une vente aux enchères de saisie, vous n’êtes pas autorisé à visiter l’intérieur de la maison, il y a donc beaucoup d’inconnues.
Vous achetez la maison en l’état
Comme le prévient Dause, vous n’êtes pas autorisé à inspecter une propriété saisie au préalable, et lorsque vous l’achetez, c’est en l’état.
« Vous ne savez pas avec certitude ce qui se trouve derrière les murs. Parfois, les anciens propriétaires endommagent la maison exprès. »
Les dommages peuvent être extrêmes
Alors qu’une propriété saisie peut être votre gain, pour l’ancien propriétaire, c’est souvent une perte traumatisante. Les anciens propriétaires prennent souvent du retard dans les paiements hypothécaires en raison du chômage ou de problèmes de santé. Avec des émotions fortes, il n’est pas rare que les propriétaires saisis détruisent une maison avant leur expulsion.
« J’ai vu du ciment versé dans les conduites d’eau », dit Dause. « Je suis même arrivé une fois pour inspecter une maison saisie et j’ai trouvé de l’eau inondant la porte d’entrée. Le propriétaire précédent avait cassé la conduite d’eau dans le sous-sol et l’avait laissée s’inonder. »
Les coûts de réparation pourraient s’empiler rapidement
Avec autant de facteurs inconnus, vous pourriez finir par devoir dépenser pas mal d’argent pour rendre la maison habitable.
Jeff Barnes, propriétaire de Benchmark Property Inspections, dit que la probabilité de réparations coûteuses qui ne sont pas divulguées est élevée. C’est un inspecteur certifié ASHI qui est en activité depuis plus de 31 ans.
« Les maisons saisies peuvent parfois être en mauvais état », dit-il. » Bien que cela dépende de l’âge de la maison, certains des problèmes les plus courants ont tendance à être des problèmes de plomberie et de structure. «
Faites attention aux privilèges
Lorsque vous achetez une maison » en l’état « , cela signifie que vous obtenez non seulement la maison dans l’état où elle se trouve actuellement, mais aussi le titre – y compris les privilèges placés sur la propriété.
Certains des privilèges les plus courants que vous pourriez rencontrer sont les privilèges des entrepreneurs ou les jugements de divorce. Les privilèges d’entrepreneur se produisent lorsque les entrepreneurs généraux ou les sous-traitants qui ont effectué des rénovations ou des travaux de réparation à domicile doivent encore de l’argent. Un privilège placé en raison d’un jugement de divorce est souvent le résultat d’une pension alimentaire pour enfant ou pour conjoint en souffrance.
La maison pourrait être occupée
Si une maison est vacante depuis plusieurs mois ou années, il pourrait y avoir des habitants indésirables.
Il ne faut pas longtemps aux bestioles, comme les insectes et pire, pour comprendre qu’une maison est vide. Les souris trouveront les plus petites fissures et s’y glisseront pour s’abriter du froid à l’intérieur des maisons saisies.
Il y a aussi la possibilité d’habitants humains, selon Barnes. Il a croisé des fugueurs, des squatters et des toxicomanes. « Cela peut parfois être dangereux, alors n’y allez pas seul lorsque vous inspectez la propriété pour la première fois. »
Les forclusions ne peuvent pas être inspectées
Si vous achetez une maison lors d’une vente aux enchères de forclusion, vous devez la prendre telle quelle. Cela signifie que vous n’êtes pas en mesure de visiter la propriété au préalable pour savoir si elle a des problèmes sérieux qui se passent à l’intérieur ou non.
C’est pourquoi de nombreux acheteurs préfèrent plutôt opter pour les maisons REO. Vous pouvez faire une offre sur une propriété REO avec la condition qu’elle passe une inspection. Un inspecteur de maison sera en mesure de trouver les problèmes cachés.
Lorsque vous cherchez un inspecteur de maison, Barnes note que vous devriez vous assurer qu’ils ont une désignation ASHI. Cela vous indiquera que l’inspecteur est certifié et fiable.
La possession peut être retardée
Occasionnellement, la banque tarde lorsqu’il s’agit de traiter une vente. Les banques sont connues pour prendre une éternité pour considérer une offre, ou peuvent simplement être lentes à traiter la paperasse pendant le processus d’entiercement.
Vous serez aussi parfois obligé de composer avec l’ancien propriétaire s’il n’a pas été complètement expulsé. Même si vous êtes propriétaire de la maison, vous devrez attendre que les occupants actuels déménagent.
Sachez également que si vous avez fait une offre mais que vous n’avez pas encore conclu l’affaire, vous avez toujours la possibilité de perdre la maison à la dernière seconde. Si le propriétaire initial est en mesure de rembourser son prêt, vous pouvez dire adieu à la maison. Certains États donnent à l’ancien propriétaire le droit de racheter sa maison après une vente de saisie.
Concurrence des investisseurs
Bien que vous n’ayez pas à faire face à des acheteurs de maison traditionnels, vous serez confronté à des investisseurs.
Une propriété saisie est une affaire intéressante pour un investisseur qui cherche à retourner la propriété ou à la transformer en location. La plupart des investisseurs font des offres entièrement en espèces avec peu ou pas d’imprévus, de sorte que leurs offres sont souvent plus attrayantes pour les banques.
Si vous n’apportez pas une offre entièrement en espèces sur la table, vous aurez peu de chances d’obtenir un prêt hypothécaire. Sachez également que vous ne pouvez pas faire financer une maison saisie. Avec une vente à découvert ou une maison REO, vous pouvez.
Alors, est-ce une bonne idée d’acheter une maison en forclusion ?
Chaque maison en forclusion va être unique, et chaque acheteur aura ses propres attentes personnelles.
Acheter une maison en forclusion peut être une bonne idée si vous avez le coussin financier pour absorber tout problème potentiel. Si vous n’êtes pas inquiet de l’existence de problèmes potentiels ou du coût de leur réparation, alors l’achat d’une propriété saisie est probablement un investissement intéressant pour vous. Selon l’âge de la propriété, vous devriez mettre de côté entre 1 % et 4 % du prix d’achat.
De même, si vous n’êtes pas pressé d’emménager dans la propriété, cela peut être une excellente idée. Devoir réparer une maison pour la rendre habitable peut prendre du temps. Si vous n’avez pas de contraintes de temps qui vous retiennent, alors allez de l’avant en recherchant une propriété saisie.
Cependant, si vous avez des limites financières serrées et que vous espérez emménager dans une maison bientôt, une propriété saisie pourrait se transformer en votre plus grand cauchemar.
Vous ne voulez pas utiliser toutes vos économies pour simplement acheter la maison, puis être coincé avec des lignes d’eau cassées ou aucune alimentation électrique. Assurez-vous d’accorder la prudence nécessaire pour savoir avec combien d’argent vous travaillez pour faire face aux problèmes imprévus, et sachez que certaines réparations peuvent prendre des semaines à des mois pour être achevées.
L’achat d’une maison est une affaire énorme, et vous ne voulez pas vous précipiter simplement parce que vous pouvez obtenir une bonne affaire sur le prix. Assurez-vous de travailler avec un agent immobilier de premier ordre qui peut vous accompagner tout au long du processus et vous aider à éviter toute complication.
La maison est une affaire de famille.