Comment obtenir un prêt immobilier d’investissement avec 10% d’acompte

Cet article a été revu et mis à jour le 3 août 2020

L’investissement immobilier peut ressembler à une aventure passionnante. Lorsque vous prenez votre temps et trouvez le bon logement locatif, l’investissement pourrait vous aider à améliorer votre flux de trésorerie mensuel et à générer un revenu supplémentaire. Trouver le bon prêt immobilier d’investissement peut faire toute la différence entre le fait que votre immeuble de placement soit rentable ou non – ou un fardeau financier.

Pour autant, se qualifier pour un financement immobilier d’investissement peut être plus difficile que vous ne le pensez, surtout si vous êtes un nouvel investisseur immobilier. De nombreux investisseurs immobiliers débutants sont surpris d’apprendre qu’un acompte de 20 % sur un prêt immobilier locatif est considéré comme normal.

Une mise de fonds de 20 % peut être un montant appréciable, selon le prix d’achat de la propriété. Imaginez que vous voulez acheter un logement multifamilial de 500 000 $. Si le prêteur exige une mise de fonds de 20 %, vous devrez trouver 100 000 $ en argent comptant pour conclure l’affaire.

Les exigences élevées en matière de mise de fonds envoient de nombreux investisseurs à la recherche de moyens plus abordables pour obtenir un financement. Et si les options d’acompte plus faibles sur les prêts immobiliers locatifs peuvent certainement être compliquées, il existe des solutions alternatives que vous pourriez vouloir envisager.

Puis-je trouver un prêt immobilier d’investissement avec 10 % d’acompte ?

Un acompte assez important est standard lorsque vous prenez des prêts immobiliers d’investissement. Mais vous pouvez être en mesure d’acheter une propriété d’investissement avec aussi peu que 10%, 3,5%, ou même zéro acompte.

Des programmes de prêts comme HomeReady et Home Possible rendent possible l’achat d’un immeuble de rapport avec un apport de 10 % ou moins. Pour être admissible, vous devrez satisfaire aux critères d’approbation d’un prêteur. En plus des exigences plus strictes en matière de cote de crédit et de réserve de liquidités, vous devrez peut-être faire ce qui suit :

• Devenir propriétaire-occupant et emménager dans le bien pendant au moins un an.
• Présenter une preuve de revenu suffisamment élevée pour être admissible au prêt, mais inférieure au revenu médian local.

L’un ou l’autre de ces prêts peut fonctionner pour les immeubles de placement occupés par leur propriétaire. Mais ils apparaîtront également sur vos rapports de crédit personnels avec Equifax, TransUnion et Experian. Le prêt hypothécaire pourrait avoir un impact sur votre crédit en bien ou en mal, selon que vous effectuez ou non tous les paiements périodiques en temps voulu.

Le programme de prêt HomeReady de Fannie Mae

Une option qui peut bien fonctionner pour les acheteurs qui cherchent à acheter une maison avec un acompte plus petit est le programme de prêt HomeReady de Fannie Mae. Les acheteurs qualifiés peuvent être en mesure d’obtenir un taux hypothécaire à taux fixe pour aussi peu que 3 % d’acompte.

Ce programme de prêt hypothécaire est conçu pour aider les emprunteurs à revenu modéré à faible avec un crédit décent à devenir propriétaires. Le programme de prêt HomeReady peut bien fonctionner pour les propriétaires-occupants qui souhaitent louer une partie de leur maison (ou un logement collectif) pour aider à couvrir le coût du logement.

Voici pourquoi le programme HomeReady peut être utile aux propriétaires-occupants investisseurs. Le programme permet aux emprunteurs d’inclure le revenu des « unités accessoires et des frontières » aux fins de qualification. Vous ne gagnez pas assez de revenus pour satisfaire aux exigences du prêteur en matière de ratio dette-revenu ? L’argent du loyer que vous percevrez sur la propriété pourrait vous aider à vous qualifier.

Vous devrez fournir des documents acceptables pour que le revenu locatif compte dans votre demande de prêt. Les prêteurs peuvent accepter un bail ou un tableau de loyers comparables Fannie Mae Single-Family de l’évaluateur de la propriété comme preuve de la source de revenu.

Programme de prêt Home Possible de Freddie Mac

Le prêt hypothécaire Home Possible de Freddie Mac offre aux emprunteurs à revenus faibles et modérés la possibilité d’acheter une maison avec une mise de fonds de seulement 3 à 5 %. Si vous souhaitez utiliser ce programme pour financer un immeuble de placement, vous devrez habiter dans la maison (ou au moins une partie d’un immeuble à plusieurs logements).

Encore une fois, votre prêteur peut être en mesure de compter le revenu locatif tout en calculant votre ratio dette-revenu. Mais le revenu locatif devra satisfaire aux directives de Freddie Mac. Par exemple, vous devrez prouver que votre locataire vit avec vous depuis au moins un an et qu’il prévoit de continuer à résider dans la nouvelle résidence.

Même avec un score de crédit inférieur, vous pouvez être admissible à un prêt hypothécaire dans le cadre du programme Home Possible. Mais vous devrez peut-être fournir un acompte plus important de 5 % dans cette situation.

Prêts immobiliers courants pour les propriétaires occupants

Etre propriétaire occupant peut être un moyen abordable de devenir un investisseur immobilier – en particulier dans les zones urbaines et les régions du pays où le coût de l’accession à la propriété est élevé. Au lieu d’essayer de réunir une mise de fonds de 20 %, vous pouvez être en mesure d’acheter une propriété pour beaucoup moins de votre poche.

Sachez toutefois que lorsque vous fournissez un acompte plus faible, le prêteur peut vous demander de payer une assurance hypothécaire sur votre prêt. Ces frais supplémentaires peuvent annuler une partie des économies potentielles que vous pourriez obtenir avec un taux d’intérêt plus bas.

Dans l’ensemble, le processus de demande de prêt et la préparation peuvent être un fardeau. Le plan Business Loan Builder de Nav peut vous aider à le rendre un peu plus facile.

Vous trouverez ci-dessous plusieurs prêts et programmes qui peuvent vous aider à économiser de l’argent si vous êtes intéressé par la voie du propriétaire-occupant.

Prêt FHA

Un prêt hypothécaire FHA est assuré par la Federal Housing Administration. Comme le gouvernement soutient le prêt, les prêteurs approuvés par la FHA peuvent être disposés à prêter de l’argent (ou à accorder des taux d’intérêt plus bas) à des emprunteurs habituellement considérés comme présentant un risque plus élevé. Même avec des limitations de revenu ou des défis de crédit, il y a une chance qu’un prêteur puisse approuver votre demande.

L’un des meilleurs avantages de se qualifier pour un prêt FHA est le faible acompte de 3,5 %. Les taux d’intérêt sur les prêts FHA sont souvent plus abordables aussi.

Vous pouvez utiliser un prêt FHA pour acheter une maison comportant jusqu’à quatre logements, tant que vous prévoyez d’habiter personnellement dans la propriété. Mais il existe des limites au montant que vous pouvez emprunter, en fonction de l’emplacement de la propriété.

Prêt VA

Un prêt VA est un autre prêt hypothécaire assuré par le gouvernement. Si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire VA, vous pourriez être en mesure d’acheter jusqu’à une propriété de quatre logements sans mise de fonds.

Seuls les emprunteurs admissibles peuvent profiter des avantages du prêt VA, notamment :

• Membres du service actif.Duty Service Members
• Honorably Discharged Veterans
• Qualifying Members of the National Guard or Reservists
• Eligible Surviving Spouses

Comme les prêts FHA, vous devrez vivre vous-même dans au moins un des logements si vous voulez utiliser le financement VA pour acheter une propriété locative. Mais après un an, vous pourriez être en mesure de contracter un nouveau prêt VA sur une autre propriété et répéter le processus. Remarque : vous aurez généralement besoin de suffisamment de droits restants pour être approuvé pour un autre prêt VA.

Prêt USDA

Un prêt USDA est un prêt hypothécaire soutenu par le gouvernement sans exigence de mise de fonds. Ces prêts hypothécaires à taux fixe et à faible taux d’intérêt aident les emprunteurs à revenu faible ou modéré à financer des « habitations sûres et sanitaires » dans les zones rurales. Si vous remplissez les conditions requises, vous pouvez utiliser un prêt USDA pour acheter un logement unifamilial ou multifamilial.

Pour obtenir un prêt, vous devrez satisfaire aux exigences d’un prêteur, notamment les suivantes :

• Vous devez être un citoyen américain ou un résident permanent avec une carte verte.
• La propriété doit se trouver dans une zone rurale éligible, selon l’USDA.
• Vous devez vivre dans la maison.

Hypothèque conventionnelle

Un prêteur conventionnel peut également offrir un prêt qui peut être utilisé pour acheter des propriétés d’investissement – unités multifamiliales ou autres. Mais les exigences en matière de mise de fonds pour les prêts d’investissement sont généralement plus élevées avec un prêt conventionnel.

Si vous prévoyez d’être un propriétaire-occupant, vous rencontrerez souvent des critères d’approbation de prêt moins stricts. Les acomptes sur les maisons occupées par leur propriétaire peuvent être aussi bas que 5 % à 10 % avec les prêts hypothécaires conventionnels.

Il convient également de noter que vous pouvez économiser de l’argent sur les frais d’intérêt si vous prévoyez de faire de votre propriété locative votre résidence principale. Les taux hypothécaires peuvent généralement être inférieurs de 0,5 % à 0,875 % dans ce scénario par rapport au taux hypothécaire d’un immeuble de placement.

Prêts FHA 203k Rehab

Vous voulez acheter un immeuble de rapport qui a besoin de réparations ? Si oui, un prêt FHA 203k Rehab pourrait être une solution de financement utile. Ce prêt hypothécaire soutenu par le gouvernement vous donne les moyens d’acheter une propriété et de couvrir le coût des réparations avec un seul prêt.

Comme les prêts FHA traditionnels, vous pouvez être en mesure d’obtenir un prêt à taux fixe avec un acompte aussi bas que 3,5%. Mais vous devrez vivre dans la maison si vous prévoyez d’utiliser cette stratégie pour l’achat d’un bien locatif. Par exemple, si vous voulez acheter une propriété multifamiliale et résider dans une unité tout en louant les autres, ce prêt pourrait vous convenir.

Prêts NACA

NACA signifie Neighborhood Assistance Corporation of America. C’est un programme à but non lucratif qui vise à promouvoir l’accession à la propriété à un prix abordable dans les zones urbaines et rurales des États-Unis.

Par le biais du programme hypothécaire NACA, les emprunteurs qualifiés peuvent bénéficier d’avantages tels que des coûts d’acompte nuls, aucun frais de clôture et aucun frais d’aucune sorte. Les taux d’intérêt sont compétitifs et votre historique de crédit n’a pas besoin d’être parfait pour être admissible.

Vous pouvez contracter un prêt NACA pour les maisons unifamiliales et les propriétés multifamiliales. Mais vous devez faire du logement (ou d’au moins une des unités) votre résidence principale pour utiliser un prêt hypothécaire NACA pour un immeuble de placement. Vous devrez également à la fois suivre et accueillir des cours pour satisfaire aux exigences du programme NACA.

Programmes d’aide à la mise de fonds

Lorsque vous prévoyez d’habiter la propriété que vous louerez également à d’autres personnes, vous pourriez être admissible à une aide à la mise de fonds. Les programmes d’aide à la mise de fonds peuvent rendre l’achat plus accessible lorsque vous n’avez pas une somme forfaitaire d’argent planquée.

La disponibilité des programmes d’aide à la mise de fonds dépend principalement du type de prêt que vous utilisez pour acheter votre logement locatif occupé par le propriétaire. Votre État peut également avoir des programmes d’aide à la mise de fonds pour aider ses résidents également.
Vous voulez passer en revue les programmes de prêt immobilier et d’aide à la mise de fonds disponibles dans votre État ? Le département américain du logement et du développement urbain fournit des ressources pour vous aider à commencer la recherche.

Autres moyens d’acheter une propriété d’investissement avec 10% d’acompte

En dehors des options de propriétaire-occupant détaillées ci-dessus, il existe d’autres moyens d’obtenir un prêt immobilier d’investissement à moindre coût. Certaines méthodes ci-dessous sont des approches sortant des sentiers battus. D’autres peuvent représenter un niveau de risque accru. Veillez à rechercher soigneusement l’une des options ci-dessous avant de vous engager.

House Hacking : Le terme « house hacking » décrit une stratégie d’investissement immobilier souvent utilisée avec des maisons multifamiliales. Vous (l’investisseur) vivez dans une unité de la propriété, et vous louez les autres unités à des locataires. e loyer payé par vos locataires aide à couvrir le coût de votre hypothèque. Le meilleur de tous, vous pourriez être en mesure de mettre aussi peu que 3,5% d’acompte (éventuellement 0% d’acompte avec un prêt VA) pour sécuriser une hypothèque à taux fixe en utilisant cette approche.

Méthode BRRRR : BRRRR signifie acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter. Le terme décrit une stratégie que les flippers de maison utilisent souvent pour faire croître leurs portefeuilles d’investissement immobilier.
La première étape consiste à économiser de l’argent pour acheter un bien locatif abordable – peut-être une saisie ou une maison nécessitant des réparations. Ensuite, réhabiliter la maison stratégiquement – en se concentrant sur les réparations ou les mises à niveau qui ajoutent le plus de valeur. Une fois la maison prête, vous pouvez passer en revue les locataires potentiels et la louer. Ce guide, qui comporte 11 étapes pour devenir propriétaire, peut vous aider à réaliser les trois premières étapes du processus BRRRR.

Une fois que vous avez loué la maison pendant au moins 6 à 12 mois, vous pouvez être admissible à un refinancement en espèces de votre propriété. De là, vous pouvez prendre l’équité que vous avez emprunté contre pour la nouvelle hypothèque et répéter le processus.

L’argent dur : Les prêts hard money offrent un moyen alternatif pour les investisseurs immobiliers d’emprunter de l’argent. Le financement (souvent des prêts relais à court terme) n’est généralement pas fourni par les banques, mais par des prêteurs privés ou des investisseurs individuels.

Un prêt-relais hard money se caractérise généralement par des taux et des frais plus élevés que les financements traditionnels. Ils peuvent également être risqués et, parfois, prédateurs. Assurez-vous d’examiner soigneusement un prêteur d’argent dur potentiel et d’examiner les contrats en détail avant de vous engager.

L’argent privé : Bien que ce soit inhabituel, vous pourriez envisager d’emprunter de l’argent à des personnes privées et riches que vous connaissez personnellement. Cette stratégie nécessite d’approcher la famille ou les amis pour demander un prêt ou un partenaire d’investissement.

La taille de la mise de fonds sur un tel prêt peut varier considérablement d’une expérience à l’autre. Tout dépend de l’individu à qui vous demandez et de ce qu’il veut exiger.

Il y a également un risque supplémentaire avec ce type de prêt d’argent privé – le risque d’endommager une relation personnelle. Veillez à bien compter ce coût dès le départ. Si quelque chose tourne mal et que vous ne pouvez pas rembourser comme convenu, vous pourriez créer une situation stressante.
Les prêteurs d’argent privé peuvent également proposer des prêts à court terme que vous pouvez utiliser pour l’achat de biens d’investissement. Cependant, ce type de financement entre généralement dans la catégorie de l' » argent dur  » et est susceptible de présenter des taux d’intérêt et des frais plus élevés.

Les propriétés hors marché : Une propriété hors marché est une propriété qui n’est pas annoncée publiquement sur le Multiple Listing Service (MLS) ou des portails en ligne similaires. Parfois, il s’agit d’une propriété qui est à vendre par le propriétaire ou d’une propriété que le propriétaire n’a même pas encore décidé de vendre. Les vendeurs peuvent choisir de vendre hors marché pour susciter l’intrigue et, avec un peu de chance, exiger un prix de vente plus élevé.

Les investisseurs immobiliers peuvent également vendre en gros des propriétés hors marché. Ces propriétés peuvent être achetées sans acompte, mais elles sont souvent difficiles à trouver et doivent être vendues rapidement lorsqu’elles sont disponibles.

Avoir une licence immobilière : devenir un agent immobilier agréé peut vous donner un avantage en tant qu’investisseur immobilier. Cette approche ne vous fera pas directement économiser de l’argent sur les mises de fonds. Mais elle pourrait vous offrir la possibilité de marquer de meilleures affaires immobilières et d’économiser sur le coût des commissions des agents.
Posséder une licence immobilière vous donne également accès au MLS. Vous pouvez utiliser cet outil pour rechercher des propriétés et vérifier les comps des maisons récemment vendues dans la même zone. Être un agent immobilier agréé vous donne également plus de contrôle sur l’affaire et d’autres avantages.
Mais, obtenir votre licence nécessite un investissement – à la fois de votre argent et de votre temps. En général, il faut environ 100 heures d’études, de cours et d’examens pour obtenir votre licence. Une fois que vous aurez obtenu votre licence, vous devrez travailler sous la direction d’un courtier (qui exigera des frais) et suivre des cours de formation continue chaque année.

Les locations clés en main et les prêts à emménager : Il y a deux termes que vous pouvez rencontrer lorsque vous recherchez des maisons à louer : les locations clés en main et les prêts à emménager. L’idée derrière ces deux termes est que la propriété d’investissement n’aura pas besoin de rénovation ou de réparation avant d’être prête pour les locataires.
Certains fournisseurs de clés en main offrent un financement pour aussi peu que 5% d’acompte. Mais ces prêts sont généralement assortis de taux d’intérêt élevés.
Acheter une propriété locative dont vous pourriez commencer à gagner de l’argent immédiatement peut sembler attrayant. Cependant, les investisseurs chevronnés préviennent que ces types d’investissements ne sont pas toujours ce qu’ils semblent être.
Au lieu que les propriétés soient en bon état pour les locataires, les vendeurs de locations prêtes à emménager ou clés en main peuvent sauter des réparations qu’ils ne jugent pas essentielles. Il peut en résulter une rotation plus fréquente des locataires et une foule d’autres problèmes potentiels.
Ligne de crédit : Vous avez besoin d’aide pour réunir un acompte pour un prêt immobilier locatif ? Vous pourriez être en mesure d’emprunter ces fonds en utilisant une ligne de crédit.
Si vous êtes propriétaire d’une autre propriété, vous pourriez être en mesure de garantir une ligne de crédit avec la valeur nette de cette maison. Les prêts garantis par la valeur nette de votre résidence principale sont connus sous le nom de LDCVD ou lignes de crédit sur valeur nette immobilière. Les prêts garantis par la valeur nette d’un immeuble de placement sont connus sous le nom de marges de crédit pour investissement dans une seule propriété.
La sécurité supplémentaire que représente la mise en gage d’un actif au prêteur peut vous aider à obtenir un taux d’intérêt plus bas. Pourtant, bien qu’elles puissent être un moyen moins coûteux d’emprunter, les lignes de crédit (surtout les LDCVD) comportent un risque supplémentaire. Si quelque chose ne va pas et que vous ne pouvez pas suivre le paiement mensuel de votre hypothèque, la banque ou la coopérative de crédit pourrait saisir la propriété que vous avez donnée en garantie lorsque vous avez contracté le prêt.

Financement du vendeur : Lorsque vous effectuez des paiements directement au propriétaire du bien au lieu de financer votre achat par l’intermédiaire d’un prêteur, les règles hypothécaires standard ne s’appliquent pas. Ce type d’arrangement est connu sous le nom de financement par le vendeur, et il est rare.
Les vendeurs n’ont pas d’exigences minimales de mise de fonds qu’ils sont tenus de respecter. Au contraire, les vendeurs décident eux-mêmes du montant qu’ils sont prêts à accepter. Les taux d’intérêt sur les accords de financement des vendeurs ont tendance à être sur le côté élevé, mais vous pourriez être en mesure de négocier un acompte plus faible en échange. Tout dépend de ce que ce vendeur estime être juste.

Refinancement : Que vous souhaitiez refinancer un immeuble de placement ou votre prêt hypothécaire principal, vous pourriez être en mesure de puiser dans les fonds propres que vous avez accumulés dans une autre propriété. C’est ce qu’on appelle un refinancement en espèces.
Si vous êtes admissible à un refinancement par encaissement, vous pourriez avoir accès à une partie importante de la valeur de votre propriété. Pour les maisons non occupées par leur propriétaire, votre ratio prêt/valeur pourrait atteindre 75 %, en fonction du prêteur et de divers facteurs.
Cependant, un refinancement en espèces peut être risqué. Si quelque chose ne va pas et que vous ne pouvez pas vous permettre de maintenir vos paiements mensuels, vous risquez la propriété contre laquelle vous avez emprunté lorsque vous avez contracté le prêt.

Cartes de crédit : Techniquement, vous pouvez être en mesure d’utiliser une avance de fonds d’une carte de crédit (ou de plusieurs cartes de crédit) pour acheter un immeuble de placement.
Les taux d’intérêt des cartes de crédit seront plus élevés que les autres types de prêts immobiliers d’investissement ou de prêts bancaires. Le taux moyen des cartes de crédit est actuellement d’un peu moins de 17 % pour les comptes qui ont évalué les intérêts, selon la Réserve fédérale. Vos scores de crédit pourraient également souffrir si vos rapports de crédit montrent un ratio solde-limite élevé sur votre ou vos comptes de carte de crédit personnelle.

Une option à l’utilisation de vos cartes de crédit personnelles, les cartes de crédit commerciales peuvent vous aider à construire un crédit commercial – ainsi qu’une source facilement accessible de capital emprunté. Vous pouvez garder un œil sur les vôtres gratuitement avec Nav.

L’IRA autogéré : les IRA peuvent vous offrir des avantages fiscaux tant que vous suivez les règles de l’IRS.
Avec un IRA autogéré, vous avez la possibilité de faire des investissements au-delà des actions, obligations et fonds communs de placement typiques. Ces investissements alternatifs pourraient inclure des métaux précieux, des entreprises et des biens immobiliers.
Pour utiliser cette méthode, commencez par ouvrir un IRA auprès d’un dépositaire qui propose des comptes autogérés. Sinon, vous pouvez ouvrir un compte IRA avec chéquier et gérer vous-même les investissements, la tenue des registres et les exigences de déclaration à l’IRS. Dans tous les cas, vous devez apprendre les règles et comprendre les risques si vous envisagez d’utiliser cette approche pour investir dans l’immobilier.

401(k) : Un 401(k) peut également être un moyen fiscalement avantageux d’épargner pour la retraite. Souvent, vous ne pouvez pas investir dans l’immobilier directement à partir de votre compte 401(k). Vous pouvez cependant transférer votre compte 401(k) – sans impôt – sur un compte IRA autogéré. Après le roulement, vous pouvez utiliser les fonds pour investir dans l’immobilier, y compris l’immobilier commercial.
Mais encaisser une grande partie de votre 401(k) pour une opportunité d’investissement immobilier est un risque. Vous pourriez perdre l’argent que vous avez investi si les choses tournent mal. Vous pouvez également être soumis à des impôts et à une pénalité de retrait anticipé si vous ne pouvez pas rembourser votre prêt 401(k).

Sujet à des prêts : Lorsque vous prenez un prêt « sujet à », cela signifie que vous reprenez les paiements hypothécaires sur le prêt existant du vendeur. La propriété que vous achetez est assujettie au prêt déjà en place. Mais vous n’assumez pas le prêt lui-même.
Il peut y avoir une différence entre le prix d’achat total demandé par le vendeur et le montant du prêt. Dans ce cas, vous devrez payer au vendeur la différence en espèces, contracter un financement supplémentaire ou négocier un accord de financement du vendeur.
D’une certaine manière, un prêt « sous réserve » représente moins de risques pour vous. Si la propriété fait l’objet d’une saisie, par exemple, votre crédit personnel pourrait s’en sortir indemne. En revanche, si la banque apprend que vous avez conclu un accord sans son autorisation, elle peut exiger le remboursement du prêt. À ce moment-là, vous devriez soit trouver un autre financement, soit risquer de perdre les fonds que vous avez investis dans la propriété.

Bottom Line

Il n’est pas impossible d’obtenir un prêt immobilier d’investissement avec seulement 10 % d’acompte. C’est toutefois compliqué. Vous devrez peut-être accepter un risque ou un inconvénient supplémentaire si vous voulez éviter l’acompte traditionnel de 20 % (ou plus) généralement exigé pour les prêts à l’investissement non occupés par le propriétaire.

Bien sûr, si les options ci-dessus semblent trop incommodes ou trop risquées, ce n’est pas grave. Vous ferez peut-être mieux de chercher un prêt immobilier locatif par une voie plus traditionnelle. Cela peut prendre plus de temps pour économiser un acompte important, mais le faire pourrait vous aider à obtenir un financement qui vous met plus à l’aise.