Les agences privées d’évaluation du crédit recueillent et vendent des dossiers de crédit et d’autres renseignements sur les consommateurs. De nombreux propriétaires trouvent essentiel de vérifier les antécédents de crédit d’un locataire potentiel auprès d’au moins une agence d’évaluation du crédit afin de voir dans quelle mesure le candidat gère son argent de façon responsable.
Ce qu’il faut rechercher dans le dossier de crédit d’un locataire
Un dossier de crédit contient une mine d’or d’informations pour un propriétaire potentiel. Vous pouvez savoir, par exemple, si une personne en particulier a déjà déposé une faillite ou a été :
- en retard ou en retard dans le paiement du loyer ou des factures, y compris les prêts étudiants ou les prêts automobiles
- condamné pour un crime ou, dans de nombreux États, même arrêté
- expulsé (votre droit légal d’obtenir des informations sur les expulsions, cependant, peut varier selon les États)
- impliqué dans un autre type de procès, comme une réclamation pour dommages corporels, ou
- suffisamment actif financièrement pour établir un historique de crédit.
Les informations contenues dans les rapports de crédit couvrent les sept à dix dernières années.
Selon le type de rapport que vous commandez (les offres varient selon l’agence avec laquelle vous traitez), vous pouvez également obtenir le score de crédit d’un demandeur. Le score de crédit le plus couramment utilisé est le score FICO. Il va de 300 à 850, et est censé indiquer le risque qu’une personne ne puisse pas effectuer ses paiements. Un score élevé indique un risque moindre. En général, tout score supérieur à 650 est considéré comme un risque moyen ou moins.
Un autre type de score de crédit est le VantageScore. Les agences d’évaluation du crédit ont créé ce score pour concurrencer les scores FICO. Les VantageScores ont la même fourchette (300-850) que les scores FICO.
Ne donnez pas trop de valeur à un score de crédit élevé – il ne reflète pas les nombreuses autres caractéristiques de bon locataire (comme la capacité à s’entendre avec les voisins et à prendre soin de votre propriété) qui sont très importantes.
Information dont les propriétaires ont besoin pour obtenir le dossier de crédit d’un locataire
Pour effectuer une vérification de crédit, vous aurez besoin du nom, de l’adresse et du numéro de sécurité sociale ou de l’ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) d’un locataire potentiel, qui se trouvera généralement sur la demande de location ou les formulaires de consentement à la vérification des antécédents que vous demandez aux prospects de remplir. C’est également sur la demande que les candidats vous autorisent à établir un rapport de solvabilité. Assurez-vous d’indiquer aux locataires potentiels le montant de tous les frais de crédit que vous facturez (discutés ci-dessous).
Où obtenir le dossier de crédit d’un locataire
Trois bureaux de crédit ont accaparé le marché des dossiers de crédit :
- Equifax (Equifax offre des services de dépistage des résidents/locataires)
- TransUnion (SmartMove est le nom de son programme de dépistage des locataires), et
- Experian (Experian a ses propres services de dépistage des locataires).
Comme indiqué ci-dessus, chacune de ces agences d’évaluation du crédit offre des services de sélection des locataires qui comprennent des vérifications de crédit. Vous pouvez commander les rapports en ligne et les recevoir immédiatement. Les frais pour ces services varient, mais ne dépassent généralement pas 40 $.
Une autre option populaire consiste à demander à un service de demander un rapport de crédit et de dépistage à votre locataire. En procédant ainsi, vous évitez d’avoir à collecter des frais de vérification de crédit (le service facture le demandeur) et des informations potentiellement sensibles (comme un numéro de sécurité sociale). La plupart du temps, il vous suffit d’ouvrir un compte en ligne auprès du service, qui enverra au candidat des instructions sur la manière de commander le rapport et de vous permettre de le recevoir. Le service vous informe lorsque le rapport est complet et vous indique comment y accéder. De nombreuses agences d’évaluation du crédit offrent cette option, tout comme d’autres sites Web axés sur les propriétaires, tels que Cozy et TurboTenant.
Collecter des frais de vérification de crédit auprès des locataires
Il est légal dans la plupart des États de facturer aux locataires potentiels des frais pour le coût du rapport de crédit lui-même et pour votre temps et votre peine. Tous les frais de vérification de crédit doivent être raisonnablement liés au coût de la vérification de crédit – 30 à 50 $ est commun. La Californie fixe un montant maximal pour les frais de vérification et exige des propriétaires qu’ils fournissent un reçu détaillé lorsqu’ils acceptent des frais de vérification de crédit.
Veillez à ce que les locataires potentiels connaissent le montant et l’objectif des frais de vérification de crédit et comprennent que ces frais ne sont pas un dépôt de retenue et ne garantissent pas l’unité de location.
De plus, si vous attendez un grand nombre de candidats, il serait sage de ne pas accepter les frais de tout le monde. Au lieu de cela, lisez d’abord les demandes et effectuez une vérification de crédit uniquement sur ceux qui sont de véritables prétendants (par exemple, excluez et rejetez ceux dont le revenu n’atteint pas votre ratio minimum loyer-revenu). De cette façon, vous ne perdrez pas votre temps (et l’argent des locataires potentiels) à collecter des frais auprès de candidats non qualifiés.
Ne perdez pas de vue qu’il est illégal de facturer des frais de vérification de crédit si vous ne les utilisez pas dans le but indiqué et les empochez à la place. Retournez tous les frais de vérification de crédit que vous n’utilisez pas à cette fin.
Les locataires peuvent-ils fournir une copie de leur propre rapport de crédit ?
Les locataires qui font une demande pour plus d’une location seront naturellement consternés à l’idée de payer chaque propriétaire pour tirer le même rapport de crédit. Pour éviter de payer plusieurs fois, ils pourraient obtenir leur propre rapport, en faire des copies et vous demander d’accepter leur copie. La loi fédérale n’oblige pas les propriétaires à accepter la copie d’un candidat – c’est-à-dire que vous pouvez demander aux candidats de payer des frais de vérification de crédit pour que vous puissiez établir un nouveau rapport.
Les lois des États pourraient cependant différer : Par exemple, le Wisconsin interdit aux propriétaires de facturer un rapport de crédit si, avant que le propriétaire ne demande un rapport, le demandeur en offre un auprès d’une agence de renseignements sur les consommateurs et que le rapport date de moins de 30 jours. (Wis. Stat. § 704.085(1)(b) (2019).) Pensez à consulter un avocat local spécialisé dans les relations entre propriétaires et locataires pour connaître les lois de votre État concernant la sélection des locataires et les vérifications de crédit.
Rejeter un locataire en raison d’un mauvais rapport de crédit
Si vous ne louez pas à quelqu’un en raison d’informations négatives dans un rapport de crédit, ou si vous demandez à quelqu’un un loyer plus élevé en raison de ces informations, vous devez donner au locataire potentiel le nom et l’adresse de l’agence qui a signalé les informations négatives. Il s’agit d’une exigence de la loi fédérale Fair Credit Reporting Act. (15 U.S.C. §§ 1681 et suivants.) Vous devez également informer la personne qu’elle a le droit d’obtenir une copie du dossier de l’agence qui a signalé les informations négatives, en la demandant dans les 60 jours suivant la date à laquelle elle a été informée que votre refus était basé sur le rapport de crédit de la personne. Le site web de la Federal Trade Commission offre des conseils utiles sur la façon dont les propriétaires peuvent utiliser les rapports des consommateurs.
Questions juridiques concernant les rapports de crédit des locataires
Vous êtes légalement libre de vérifier les rapports de crédit des locataires et d’utiliser les informations lors de la sélection des locataires, tant que vous ne faites pas de discrimination illégale en le faisant – par exemple, en ne demandant des rapports de crédit qu’à certains locataires ou en fixant arbitrairement des normes plus strictes (comme un dossier de crédit stellaire) pour louer à un locataire qui est membre d’une minorité raciale ou ethnique ou d’une autre classe protégée.
En outre, une loi fédérale connue sous le nom de « règle d’élimination » vous oblige à ne conserver que les informations nécessaires du rapport de crédit d’un locataire et à jeter le reste.
La règle d’élimination des données est un principe fondamental de la loi.