Si vous êtes une personne âgée qui pèse les avantages et les inconvénients d’une hypothèque inversée, vous n’êtes pas seul. Ce produit est fortement annoncé à la télévision comme un moyen de vous aider à rester dans votre maison à la retraite en utilisant votre équité à bon escient. Il y a des avantages, mais aussi des risques.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire inversé ?
Un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires de 62 ans et plus de convertir l’équité immobilière en argent dépensable.
La grande majorité des prêts hypothécaires inversés sont assurés par la Federal Housing Administration, (FHA), ce qui signifie que si la dette n’est pas remboursée par l’emprunteur, elle sera remboursée avec les réserves de la FHA.
Le gouvernement appelle les prêts hypothécaires inversés « HECM », ce qui signifie Home Equity Conversion Mortgages, et les emprunteurs doivent payer des primes d’assurance pour y participer. Ces primes sont utilisées pour financer les réserves de la FHA.
En plus des prêts hypothécaires inversés assurés par la FHA, il en existe deux autres types :
- Prêts hypothécaires inversés propriétaires : Ils sont disponibles auprès de prêteurs privés, et ils ne sont pas soumis aux limites de prêt de la FHA.
- Hypothèque inversée à but unique : Ils ne sont pas aussi courants, et l’argent que vous obtenez de l’un d’eux ne peut être utilisé que pour un besoin spécifique, comme la rénovation d’une partie de votre maison ou le paiement de vos impôts fonciers. Vous pouvez trouver ces options par l’intermédiaire de certains gouvernements étatiques et locaux et d’organisations à but non lucratif.
Comment fonctionnent les prêts hypothécaires inversés?
Un prêt hypothécaire inversé est-il une bonne idée ? Pour répondre à cette question, vous devrez d’abord saisir le fonctionnement de ce prêt et ce que vous paierez.
Un prêt hypothécaire inversé vous donne accès à des fonds sans vous envoyer une facture immédiate. Considérez ce calcul : Avec un prêt hypothécaire traditionnel, si vous empruntez 100 000 $ à un taux d’intérêt fixe de 3,4 % pendant 30 ans, vous aurez un paiement mensuel de 443,48 $ (capital et intérêts). Si vous empruntez 100 000 $ avec un prêt hypothécaire inversé, vos paiements mensuels requis pour le capital et les intérêts sont nuls.
Trop beau pour être vrai ? Eh bien, oui. Vous devrez toujours de l’argent.
Avec notre exemple de prêt hypothécaire de 100 000 $, l’emprunteur paie environ 443 $ chaque mois. Sur ce montant, environ 160 $ sont versés au titre du principal au cours du premier mois pour réduire le solde du prêt. Le reste du paiement – environ 283 $ – est constitué d’intérêts, c’est-à-dire ce que le prêteur vous facture pour vous prêter de l’argent. Le plan de paiement se poursuit ainsi chaque mois, une plus grande partie du paiement allant au principal et une moindre partie aux intérêts au fil du temps, jusqu’à la fin de la durée du prêt.
Avec un prêt hypothécaire inversé, le processus est inversé. Au lieu de faire un paiement de 443 $ chaque mois, l’emprunteur ne paie rien. Cela ne signifie pas pour autant que le prêt est gratuit. Le coût des intérêts est ajouté au solde du prêt, de sorte que le deuxième mois, le solde augmente. Comme le solde du prêt est maintenant un peu plus élevé, le coût des intérêts est un peu plus élevé, et ce processus se poursuit jusqu’à ce que le moment soit venu de rembourser le prêt. Ce remboursement se fait généralement lorsque vous quittez la propriété (vous avez un an pour le rembourser après cette date) ou lorsque vous décédez.
Les avantages de l’hypothèque inversée
Vous pouvez mieux gérer les dépenses à la retraite
De nombreuses personnes âgées subissent une réduction importante de leur revenu lorsqu’elles prennent leur retraite, et les paiements hypothécaires mensuels peuvent être leur plus grande dépense. Avec une hypothèque inversée, vous pouvez compléter un revenu diminué et continuer à payer vos factures.
Vous n’avez pas à déménager
Au lieu de trouver une nouvelle maison plus abordable, une hypothèque inversée vous permet de vieillir sur place (et de rester près de vos amis et de votre famille, le cas échéant). En outre, bien que l’hypothèque inversée ait un coût, il pourrait être moins coûteux d’obtenir une hypothèque inversée que de déménager et d’acheter une autre maison ou de louer dans un nouvel endroit.
Vous n’avez pas à payer d’impôts sur le revenu
Le revenu que vous obtenez d’une hypothèque inversée n’est pas imposable parce que l’IRS considère l’argent comme un « produit de prêt ». Dans le même temps, les intérêts du prêt hypothécaire inversé ne sont pas déductibles jusqu’à ce que vous les payiez réellement (généralement lorsque vous remboursez le prêt en totalité). Les règles fiscales peuvent toutefois être compliquées, alors assurez-vous de consulter un fiscaliste avant de vous engager dans un prêt hypothécaire inversé.
Vous êtes protégé si le solde dépasse la valeur de votre maison
Parce que le solde d’un prêt hypothécaire inversé augmente, il est possible qu’il dépasse la juste valeur marchande de la propriété au fil du temps. Cependant, le montant de la dette qui doit être remboursé ne peut jamais dépasser la valeur du bien, car un prêt hypothécaire inversé est un exemple de financement « sans recours ». Il en résulte qu’un prêteur hypothécaire ne peut avoir aucune créance sur vos autres actifs, ou sur vos héritiers, dans ce scénario.
Vos héritiers ont des options
Les prêts hypothécaires inversés peuvent être remboursés par les emprunteurs plus tôt, mais prennent généralement fin lorsque l’emprunteur déménage, vend la maison ou décède. Dans une situation de succession, les héritiers ont plusieurs choix : Ils peuvent vendre la propriété pour rembourser la dette et conserver toute valeur nette supérieure au solde du prêt ; ils peuvent garder la maison et refinancer le solde du prêt hypothécaire inversé si la valeur de la propriété est suffisante ; ou, si la dette dépasse la valeur de la propriété, les héritiers peuvent régler le prêt en rendant le titre au prêteur. Le prêteur peut alors déposer une demande d’indemnisation pour tout solde impayé auprès de l’assureur (presque toujours la FHA).
Les inconvénients du prêt hypothécaire inversé
Vous devez le payer
Les prêts hypothécaires inversés ont des coûts qui comprennent les frais du prêteur, les frais d’assurance FHA et les frais de clôture. Ces coûts peuvent être ajoutés au solde du prêt ; cependant, cela signifie que l’emprunteur aurait plus de dettes et moins de capitaux propres.
Vous ne pouvez pas obtenir autant avec l’option à taux fixe
Les HECM sont structurés de sorte que les options de financement à taux variable et à taux fixe sont disponibles. Si vous voulez un financement à taux fixe, cependant, le montant de l’équité auquel vous pouvez accéder est plus petit que celui que vous pourriez exploiter avec une hypothèque inversée à taux ajustable.
Vous pourriez violer par inadvertance les exigences d’autres programmes
En termes simples, une hypothèque inversée pourrait vous amener à violer les restrictions d’actifs pour les programmes Medicaid et Supplemental Security Income (SSI). C’est une affaire compliquée, alors assurez-vous de parler avec un avocat spécialisé dans le droit des aînés ou une clinique juridique avant de rechercher un programme de prêt hypothécaire inversé.
Votre maison peut être saisie
Puisque les prêts hypothécaires inversés n’ont pas de paiements mensuels requis pour le principal et les intérêts, il pourrait sembler que la saisie soit impossible. Ce n’est pas le cas. Les aînés peuvent voir leur maison saisie s’ils ne paient pas les impôts fonciers ou maintiennent l’assurance des propriétaires ou ne paient pas les cotisations à la HOA.
Vous pourriez avoir du mal à naviguer dans les changements de votre statut
Les prêts hypothécaires inversés peuvent être compliqués, et si quelque chose change avec votre statut, vos options de prêt hypothécaire inversé peuvent changer aussi. Si vous allez dans un établissement de soins de longue durée, par exemple, seriez-vous toujours considéré comme un résident de votre maison ? Si vous vous mariez après avoir obtenu un prêt hypothécaire inversé, votre conjoint doit-il déménager de la propriété si vous décédez ? Pour obtenir des détails concernant ces questions et d’autres, il est préférable de parler avec un prêteur ou un avocat spécialisé dans le droit des personnes âgées, ou de contacter une clinique juridique pro-bono.
Est-ce qu’une hypothèque inversée est une bonne idée ?
Vous devrez peser tous les avantages et les inconvénients d’un prêt hypothécaire inversé pour savoir s’il vous convient, et surtout, vous devrez réfléchir à la façon dont ces points positifs et négatifs s’intègrent à votre situation personnelle.
Voici deux signaux indiquant qu’il pourrait être judicieux de comparer les options de prêt hypothécaire inversé :
- Vous prévoyez de rester longtemps dans votre maison. Vous vous souvenez de tous les frais de clôture de votre prêt hypothécaire initial ? Vous aurez un ensemble similaire de coûts initiaux avec un prêt hypothécaire inversé que vous pouvez soit payer en espèces, soit rouler dans le prêt, donc vous voudrez vous assurer que vous serez là assez longtemps pour justifier cet argent supplémentaire.
- Vous pouvez couvrir tous les autres coûts de votre maison. Avec un prêt hypothécaire inversé, vous devez toujours payer l’assurance des propriétaires et les taxes foncières et entretenir votre maison. Assurez-vous de calculer toutes vos dépenses mensuelles pour déterminer si vous serez en mesure de payer ces coûts et vos autres factures essentielles.
Il est important de noter que les normes HECM du HUD ont changé ces dernières années pour aider à atténuer les risques, et aussi en partie en raison des pertes du programme. En raison de ces changements, le nombre de prêts hypothécaires inversés assurés par la FHA est tombé à un peu plus de 41 800 en 2020.
Voici un aperçu des changements qui ont pris forme pour réduire les risques des prêts hypothécaires inversés :
- Pour réduire les pertes en 2013, le HUD a limité le montant que les emprunteurs HECM peuvent obtenir d’une propriété, et aussi le montant des liquidités que les emprunteurs peuvent retirer d’un HECM au cours de la première année.
- En 2014, le HUD a établi une exigence de « revenu résiduel » qui stipule qu’après les dépenses de base, les emprunteurs de prêts hypothécaires inversés doivent avoir suffisamment d’argent restant pour payer les frais de subsistance mensuels, y compris les impôts fonciers et l’assurance.
- En 2017, le HUD a réduit le montant que les emprunteurs inversés peuvent financer et a modifié les coûts des primes.
- En 2018, le HUD a créé une nouvelle règle qui lui permet d’exiger deux évaluations pour les propriétés qu’il considère comme trop risquées. L’hypothèque inversée est alors basée sur la plus basse des deux évaluations.
- En 2019, le HUD a renforcé les normes pour exiger des prêteurs qu’ils examinent les déclarations de revenus, les comptes bancaires et des informations similaires pour s’assurer que les emprunteurs peuvent payer les coûts de logement en cours. Si l’évaluation est insuffisante, le prêteur doit alors mettre de côté l’argent du HECM pour s’assurer que les factures d’impôt et d’assurance sont payées.
La ligne de fond
Les hypothèques inversées ont acquis une réputation moins que parfaite au milieu des gros titres sur les saisies, et ces nouvelles devraient servir à rappeler la nécessité de se méfier de toute option qui met votre maison en danger.
Cependant, voici deux raisons essentielles pour lesquelles les personnes âgées pourraient envisager d’examiner leurs options de prêt hypothécaire inversé dès aujourd’hui :
- Une valeur nette élevée : Au cours de la dernière décennie, l’équité de la maison a augmenté à mesure que la valeur des maisons a augmenté. Le propriétaire américain moyen a gagné environ 17 000 $ en équité entre le troisième trimestre de 2019 et le troisième trimestre de 2020, selon CoreLogic. Les personnes âgées en ont également profité au cours de l’année dernière, gagnant collectivement un montant record de 7,7 billions de dollars en capitaux propres, a rapporté la National Reverse Mortgage Lenders Association.
- Taux d’intérêt bas record : C’est un moment bon marché pour emprunter de l’argent, car les taux d’intérêt sur les prêts à 30 ans se sont maintenus près de 3 %.
En fin de compte, comparer les avantages et les inconvénients d’un prêt hypothécaire inversé ne devrait pas être une activité en solo. Il s’agit d’une décision financière qui nécessite un examen attentif des implications pour votre actif le plus précieux : votre maison.
Pour vous aider à évaluer si un prêt hypothécaire inversé est une bonne idée, commencez par parler à un conseiller en logement approuvé par le HUD.
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