Históricamente, la mayoría de los préstamos para la vivienda a principios del siglo XX en Estados Unidos eran préstamos hipotecarios a corto plazo con pagos globales. La Gran Depresión causó estragos en el mercado de la vivienda de EE.UU., ya que la gente perdió su trabajo y no pudo hacer frente a los pagos. En 1933, se calcula que entre el 20 y el 25% de la deuda hipotecaria pendiente del país estaba en mora. Esto dio lugar a ejecuciones hipotecarias en las que casi el 25% de los propietarios estadounidenses perdieron sus casas a manos de los bancos. Para hacer frente a esta situación, el Congreso de EE.UU. creó Fannie Mae en 1938 mediante enmiendas a la Ley Nacional de Vivienda como parte del New Deal de Franklin Delano Roosevelt. Originalmente constituida como la Asociación Hipotecaria Nacional de Washington, el propósito explícito de la organización era proporcionar a los bancos locales dinero federal para financiar préstamos para la vivienda en un intento de aumentar los niveles de propiedad de la vivienda y la disponibilidad de viviendas asequibles. Fannie Mae creó un mercado secundario de hipotecas con liquidez y, de este modo, hizo posible que los bancos y otros originadores de préstamos emitieran más préstamos para vivienda, principalmente mediante la compra de hipotecas aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Durante los primeros treinta años que siguieron a su creación, Fannie Mae mantuvo el monopolio del mercado hipotecario secundario. Otras consideraciones pueden haber motivado que el New Deal se centrara en el mercado de la vivienda: alrededor de un tercio de los desempleados del país trabajaban en el sector de la construcción, y el gobierno tenía un gran interés en que volvieran a trabajar dándoles casas para construir.
Fannie Mae fue adquirida por la Agencia de Financiación de la Vivienda y el Hogar de la Agencia Federal de Préstamos como una unidad constitutiva en 1950. En 1954, una enmienda conocida como Federal National Mortgage Association Charter Act convirtió a Fannie Mae en una «corporación de propiedad mixta», lo que significa que el gobierno federal poseía las acciones preferentes mientras que los inversores privados poseían las acciones ordinarias; en 1968 se convirtió en una corporación de propiedad privada, para eliminar su actividad y deuda del presupuesto federal. En el cambio de 1968, derivado de la Ley de Vivienda y Desarrollo Urbano de 1968, la predecesora de Fannie Mae (también llamada Fannie Mae) se dividió en la actual Fannie Mae y la Government National Mortgage Association («Ginnie Mae»).
Ginnie Mae, que siguió siendo una organización gubernamental, garantiza los préstamos hipotecarios asegurados por la FHA, así como las hipotecas aseguradas por la Veterans Administration (VA) y la Farmers Home Administration (FmHA). Como tal, Ginnie Mae es la única agencia de préstamos hipotecarios explícitamente respaldada por la plena fe y el crédito del gobierno de los Estados Unidos.
En 1970, el gobierno federal autorizó a Fannie Mae a comprar préstamos convencionales, es decir, aquellos no asegurados por la FHA, la VA o la FmHA, y creó la Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), coloquialmente conocida como Freddie Mac, para competir con Fannie Mae y facilitar así un mercado hipotecario secundario más sólido y eficiente. Ese mismo año, la FNMA salió a bolsa en los mercados de Nueva York y del Pacífico.
En 1981, Fannie Mae emitió su primera hipoteca de transferencia y la denominó «mortgage-backed security». Ginnie Mae había garantizado la primera garantía hipotecaria de un prestamista aprobado en 1968 y en 1971 Freddie Mac emitió su primer passthrough hipotecario, llamado certificado de participación, compuesto principalmente por préstamos hipotecarios privados.
Década de 1990Edición
En 1992, el presidente George H.W. Bush firmó la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992. Esta ley modificó los estatutos de Fannie Mae y Freddie Mac para reflejar la opinión del Congreso demócrata de que las GSEs «tienen la obligación afirmativa de facilitar la financiación de viviendas asequibles para familias de ingresos bajos y moderados de forma coherente con sus fines públicos generales, manteniendo al mismo tiempo una sólida situación financiera y una rentabilidad económica razonable». Por primera vez, se exigió a las GSE que cumplieran los «objetivos de vivienda asequible» establecidos anualmente por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y aprobados por el Congreso. El objetivo anual inicial de compra de hipotecas para personas con ingresos bajos y moderados para cada GSE era del 30% del número total de unidades de vivienda financiadas mediante la compra de hipotecas, y se incrementó al 55% en 2007.
En 1999, Fannie Mae recibió presiones de la administración Clinton para que ampliara los préstamos hipotecarios a prestatarios con ingresos bajos y moderados, aumentando los porcentajes de sus carteras de préstamos en las zonas del centro de la ciudad en dificultades designadas en la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA) de 1977. En 1999, The New York Times informó de que, con el avance de la corporación hacia el mercado de las hipotecas de alto riesgo, «Fannie Mae está asumiendo un riesgo significativamente mayor, lo que puede no plantear ninguna dificultad en tiempos de bonanza económica». Pero la corporación subvencionada por el gobierno puede tener problemas en una recesión económica, lo que provocaría un rescate gubernamental similar al de la industria de ahorros y préstamos en la década de 1980.»
2000sEdit
En el año 2000, debido a una reevaluación del mercado de la vivienda por parte del HUD, se pusieron en marcha normas contra los préstamos predatorios que no permitían que los préstamos arriesgados y de alto coste se acreditaran a los objetivos de vivienda asequible. En 2004, estas normas se abandonaron y los préstamos de alto riesgo volvieron a contabilizarse para los objetivos de vivienda asequible.
La intención era que la aplicación por parte de Fannie Mae de las normas de suscripción que mantenían para las hipotecas conformes estándar también proporcionara medios seguros y estables para prestar a los compradores que no tuvieran un crédito de primera calidad. Como declaró Daniel Mudd, entonces presidente y director general de Fannie Mae, en 2007, en lugar de ello los requisitos de suscripción de la agencia llevaron el negocio a los brazos de la industria hipotecaria privada, que comercializó productos agresivos sin tener en cuenta las consecuencias futuras:
También establecimos normas de suscripción conservadoras para los préstamos que financiamos, con el fin de garantizar que los compradores de viviendas puedan pagar sus préstamos a largo plazo. Intentamos trasladar las normas que aplicamos al espacio prime al mercado subprime con nuestros socios del sector, principalmente para ampliar nuestros servicios a las familias desatendidas.Lamentablemente, los préstamos seguros y de calidad Fannie Mae en el mercado subprime no se convirtieron en la norma, y el mercado de préstamos se alejó de nosotros. A los prestatarios se les ofrecía una gama de préstamos que incluían tipos de interés de reclamo, opciones de pago y amortización negativa y requisitos de baja documentación, además de préstamos a tipo variable. A principios de 2005 empezamos a manifestar nuestra preocupación por estos préstamos de «riesgo estratificado». Por ejemplo, Tom Lund, director de nuestro negocio de hipotecas para viviendas unifamiliares, declaró públicamente: «Una de las cosas que no nos parece bien en este momento, al analizar el mercado, es que se incluya a más compradores de viviendas en programas que tienen más riesgo. Esos productos son para compradores más sofisticados. ¿Tiene sentido que los prestatarios asuman un riesgo del que no son conscientes? ¿Les estamos exponiendo al fracaso? Como resultado, cedimos una importante cuota de mercado a nuestros competidores»
Alex Berenson, de The New York Times, informó en 2003 de que el riesgo de Fannie Mae era mucho mayor de lo que se creía. Nassim Taleb escribió en El cisne negro: «La institución patrocinada por el gobierno Fannie Mae, cuando miro sus riesgos, parece estar sentada sobre un barril de dinamita, vulnerable al menor contratiempo. Pero no hay que preocuparse: su amplia plantilla de científicos considera que estos sucesos son ‘improbables'».
El 26 de enero de 2005, el senador Chuck Hagel presentó por primera vez en el Senado la Ley de Reforma de la Regulación de las Empresas de Vivienda Federales de 2005 (S.190). La legislación del Senado era un esfuerzo por reformar la estructura reguladora existente de las GSE a la luz de los recientes problemas contables y las cuestionables acciones de gestión que condujeron a considerables reexpresiones de ingresos por parte de las GSE. Tras un informe favorable del Comité de Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos del Senado en julio de 2005, el proyecto de ley nunca fue considerado por el pleno del Senado para su votación. La decisión del senador John McCain de convertirse en copatrocinador de la S.190 casi un año más tarde, en 2006, fue la última medida adoptada en relación con el proyecto de ley del senador Hagel, a pesar de los acontecimientos que se produjeron desde su aprobación por el Comité del Senado. El senador McCain señaló que el regulador de Fannie Mae informó de que los beneficios eran «ilusiones creadas deliberada y sistemáticamente por la alta dirección de la empresa» en su declaración en el pleno para apoyar la S.190.
Al mismo tiempo, la Cámara de Representantes también presentó una legislación similar, la Ley de Reforma de la Financiación de la Vivienda Federal de 2005 (H.R. 1461), en la primavera de 2005. El Comité de Servicios Financieros de la Cámara de Representantes redactó cambios y elaboró un informe del Comité en julio de 2005 para la legislación. La Cámara la aprobó en octubre, a pesar de la declaración de política del Presidente Bush, opuesta a la versión de la Cámara, que afirmaba «El régimen regulador previsto por la H.R. 1461 es considerablemente más débil que el que rige a otras instituciones financieras grandes y complejas». La legislación se encontró con la oposición de demócratas y republicanos en ese momento y el Senado nunca retomó la versión aprobada por la Cámara para su consideración después.
La crisis hipotecaria de finales de 2007Editar
Siguiendo su misión de cumplir con los objetivos federales de vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), las GSEs como Fannie Mae, Freddie Mac y los Bancos Federales de Préstamos para Viviendas (FHLBanks) se habían esforzado por mejorar la propiedad de la vivienda de las familias de bajos y medianos ingresos, de las zonas desatendidas y, en general, a través de métodos especiales asequibles como «la posibilidad de obtener una hipoteca a 30 años de tasa fija con un bajo pago inicial…. y la disponibilidad continua de crédito hipotecario en una amplia gama de condiciones económicas». Luego, en 2003-2004, comenzó la crisis de las hipotecas de alto riesgo. El mercado se alejó de las GSE reguladas y se inclinó radicalmente hacia los valores respaldados por hipotecas (MBS) emitidos por conductos de titulización de etiqueta privada (PLS) no regulados, normalmente operados por bancos de inversión.
Como los originadores de préstamos comenzaron a distribuir cada vez más sus préstamos a través de PLS de etiqueta privada, las GSE perdieron la capacidad de supervisar y controlar a los originadores de préstamos. La competencia entre las GSE y los titulizadores privados por los préstamos socavó aún más el poder de las GSE y fortaleció a los originadores de hipotecas. Esto contribuyó a una disminución de los estándares de suscripción y fue una de las principales causas de la crisis financiera.
Los titulizadores de bancos de inversión estaban más dispuestos a titulizar préstamos de riesgo porque generalmente retenían un riesgo mínimo. Mientras que las GSEs garantizaban el rendimiento de sus valores respaldados por hipotecas (MBS), los titulizadores privados generalmente no lo hacían, y sólo podían retener una pequeña porción de riesgo. A menudo, los bancos descargaban este riesgo en compañías de seguros u otras contrapartes a través de permutas de incumplimiento crediticio, lo que hacía que sus exposiciones reales al riesgo fueran extremadamente difíciles de discernir para los inversores y los acreedores.
El cambio hacia hipotecas más arriesgadas y la distribución de MBS de marca privada se produjo cuando las instituciones financieras trataron de mantener los niveles de beneficios que habían sido elevados durante 2001-2003 por un auge de refinanciación sin precedentes debido a los tipos de interés históricamente bajos. Los beneficios dependían del volumen, por lo que mantener los niveles de beneficios elevados requería ampliar el conjunto de prestatarios utilizando normas de suscripción más bajas y nuevos productos que las GSE no titulizarían (inicialmente). Así pues, el paso de la titulización por parte de las GSE a la titulización por parte de entidades privadas (PLS) también se correspondió con un cambio en el tipo de producto hipotecario, de las hipotecas tradicionales, amortizables y de tipo fijo (FRM) a las hipotecas no tradicionales, estructuralmente más arriesgadas, no amortizables y de tipo ajustable (ARM), y con el inicio de un fuerte deterioro de las normas de suscripción de hipotecas. Sin embargo, el crecimiento de la PLS obligó a las GSE a rebajar sus normas de suscripción en un intento de recuperar la cuota de mercado perdida para complacer a sus accionistas privados. La presión de los accionistas empujó a las GSE a competir con PLS por la cuota de mercado, y las GSE flexibilizaron sus normas de suscripción del negocio de garantías para poder competir. Por el contrario, la FHA/Ginnie Mae, de carácter totalmente público, mantuvo sus normas de suscripción y, en cambio, cedió cuota de mercado.
El crecimiento de la titulización de etiquetas privadas y la falta de regulación en esta parte del mercado dieron lugar a un exceso de oferta de financiación de la vivienda a bajo precio que provocó, en 2006, que un número cada vez mayor de prestatarios, a menudo con mal crédito, fueran incapaces de pagar sus hipotecas -en particular, con préstamos hipotecarios de tipo ajustable (ARM), provocó un aumento precipitado de las ejecuciones hipotecarias. Como resultado, los precios de las viviendas disminuyeron, ya que el aumento de las ejecuciones hipotecarias se sumó al ya amplio inventario de viviendas y el endurecimiento de las normas de préstamo dificultó cada vez más la obtención de créditos por parte de los prestatarios. Esta depreciación de los precios de la vivienda provocó crecientes pérdidas para las GSE, que respaldan la mayoría de las hipotecas estadounidenses. En julio de 2008, el Gobierno intentó calmar los temores del mercado reiterando su opinión de que «Fannie Mae y Freddie Mac desempeñan un papel fundamental en el sistema de financiación de la vivienda de Estados Unidos». El Departamento del Tesoro de EE.UU. y la Reserva Federal tomaron medidas para reforzar la confianza en las corporaciones, incluyendo la concesión a ambas corporaciones de acceso a préstamos a bajo interés de la Reserva Federal (a tipos similares a los de los bancos comerciales) y la eliminación de la prohibición de que el Departamento del Tesoro comprara las acciones de las GSE. A pesar de estos esfuerzos, en agosto de 2008, las acciones tanto de Fannie Mae como de Freddie Mac se habían desplomado más de un 90% respecto a sus niveles de un año antes.
El 21 de octubre de 2010, las estimaciones de la FHFA revelaron que el rescate de Freddie Mac y Fannie Mae probablemente costará a los contribuyentes entre 224.000 y 360.000 millones de dólares en total, de los que ya se han aportado más de 150.000 millones.
2008 – crisis y conservatoríaEditar
El 11 de julio de 2008, The New York Times informó de que funcionarios del gobierno estadounidense estaban considerando un plan para que el gobierno de Estados Unidos se hiciera cargo de Fannie Mae y/o Freddie Mac en caso de que su situación financiera empeorara debido a la crisis inmobiliaria de Estados Unidos. Fannie Mae y la más pequeña Freddie Mac poseían o garantizaban una enorme proporción de todos los préstamos hipotecarios de Estados Unidos, por lo que se vieron especialmente afectadas por la crisis. Los funcionarios del gobierno también declararon que el gobierno también había considerado pedir una garantía gubernamental explícita a través de la legislación de 5 billones de dólares sobre la deuda propiedad o garantizada por las dos empresas.
Las acciones de Fannie se desplomaron. A algunos les preocupaba que Fannie careciera de capital y pudiera quebrar. Otros se preocuparon por una incautación por parte del gobierno. El secretario del Tesoro de Estados Unidos, Henry M. Paulson, así como la Casa Blanca, salieron a defender la solidez financiera de Fannie Mae, en un último esfuerzo por evitar un pánico financiero total. Fannie y Freddie apuntalaron todo el mercado hipotecario estadounidense. Hasta 2008, Fannie Mae y la Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) poseían o garantizaban cerca de la mitad del mercado hipotecario estadounidense, que ascendía a 12 billones de dólares. Si colapsaran, las hipotecas serían más difíciles de obtener y mucho más caras. Los bonos de Fannie y Freddie eran propiedad de todo el mundo, desde el Gobierno chino hasta los fondos del mercado monetario, pasando por los fondos de jubilación de cientos de millones de personas. Si quebraran se produciría una agitación masiva a escala mundial.
El esfuerzo de relaciones públicas de la Administración no fue suficiente, por sí solo, para salvar a las GSE. Su directiva gubernamental de comprar los préstamos malos de los bancos privados, para evitar que estos bancos quebraran, así como los 20 principales bancos que clasificaron falsamente los préstamos como AAA, causaron inestabilidad. El plan de Paulson era entrar rápidamente y embargar las dos GSE, en lugar de conceder préstamos como hizo con AIG y los principales bancos; dijo al presidente Bush que «el primer sonido que oirán será el de sus cabezas golpeando el suelo», en una referencia a la revolución francesa. Desde entonces, los principales bancos han sido demandados por los federales por una suma de 200.000.000 de dólares, y algunos de los principales bancos ya han llegado a un acuerdo. Además, se ha presentado una demanda contra el gobierno federal por parte de los accionistas de Fannie Mae y Freddie Mac, por a) crear un entorno por el cual Fannie y Freddie serían incapaces de cumplir con sus obligaciones financieras b) obligar a la dirección ejecutiva a ceder las empresas al conservador por (a), y c) la grave violación de la cláusula de toma de posesión (quinta enmienda).
El 7 de septiembre de 2008, James Lockhart, director de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA), anunció que Fannie Mae y Freddie Mac pasaban a estar bajo la tutela de la FHFA. La medida era «una de las intervenciones gubernamentales más amplias en los mercados financieros privados en décadas». Lockhart también destituyó a los directores generales y a los consejos de administración de las empresas, y provocó la emisión al Tesoro de nuevas acciones preferentes senior y warrants de acciones ordinarias por un valor del 79,9% de cada GSE. El valor de las acciones ordinarias y preferentes para los tenedores anteriores a la conservación se redujo en gran medida por la suspensión de los futuros dividendos de las acciones previamente en circulación, en un esfuerzo por mantener el valor de la deuda de la empresa y de los valores respaldados por hipotecas. La FHFA declaró que no hay planes para liquidar la empresa.
La autoridad del Tesoro de EE.UU. para adelantar fondos con el fin de estabilizar Fannie Mae, o Freddie Mac está limitada únicamente por la cantidad de deuda que el gobierno federal en su conjunto está autorizado por ley a comprometer. La ley del 30 de julio de 2008, que permite ampliar la autoridad reguladora sobre Fannie Mae y Freddie Mac, aumentó el techo de la deuda nacional en 800.000 millones de dólares, hasta un total de 10,7 billones de dólares, en previsión de la posible necesidad de que el Tesoro tuviera flexibilidad para apoyar a los bancos federales de crédito a la vivienda.
2010 – exclusión de la cotización
El 16 de junio de 2010, Fannie Mae y Freddie Mac anunciaron que sus acciones dejarían de cotizar en la Bolsa de Nueva York. La Agencia Federal de Financiación de la Vivienda ordenó la exclusión de la lista después de que las acciones de Fannie cotizaron por debajo de 1 dólar por acción durante más de 30 días. Desde entonces, las acciones han seguido cotizando en el Over-the-Counter Bulletin Board.
2013 – 59.390 millones de dólares de dividendoEditar
En mayo de 2013, Fannie Mae anunció que iba a pagar un dividendo de 59.400 millones de dólares al Tesoro de Estados Unidos.
2014 – 134.5 mil millones de dólares de dividendos pagadosEditar
- 116 mil millones de dólares recibidos del Tesoro
- 134 mil millones de dólares pagados al Tesoro
Los resultados financieros de 2014 de Fannie Mae le permitieron pagar 20,6 mil millones de dólares en dividendos al Tesoro para el año, lo que resulta en un total acumulado de 134,5 mil millones de dólares en dividendos hasta el 31 de diciembre de 2014 – aproximadamente 18 mil millones de dólares más de lo que Fannie Mae recibió en apoyo. A 31 de marzo de 2015, Fannie Mae espera haber abonado un total de 136.400 millones de dólares en pagos al Tesoro.